ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[421: 匿名さん]

>420

通常、新築分譲マンションの販売って、登録→抽選→申込→重要事項説明→契約って順で進む。重要事項説明書を渡すタイミングは、売主によって違って、登録の前もあれば重要事項説明の直前ってケースもある。後者が多いみたいだから、渡されるのを待つんじゃなくて、早いタイミングで、見せてってお願いするのも一つの手。あと、契約書、管理規約（案）も同じく。

余談になるけど、住宅性能評価書、構造計算書、日影図、地盤調査結果、土壌調査結果、設計図書とかも求めないと見せてくれないことが多い。住宅性能評価ってオール１でも評価を受ければ評価物件なので、評価値を確認するのがポイント。

[422: 匿名さん]

410です。うちは、マンションの要望書を出すのはウェリスで二度目(一度目のマンションは抽選でハズレた…)。
一度目のところは要望書はアンケート程度で変更も可能だったので(もちろんその代わり抽選になることもある)、そのつもりでウェリスも出そうと思ったのですが、変更不可と言われたのでまだ迷っていたから出すのをやめた次第です。販売会社によって要望書の位置付けが違うのかと思っておりました。会社の方針なのではないでしょうか

[423: 匿名さん]

まだ迷ってるのなら要望書ださずに、じっくりと考えて登録期間になったら登録すればいいだけのことだと思うけど。

物件概要に以下の記載があるでしょ。これって不動産公正取引規約の決まり。なので要望書の提出の有無で、売る側が対応を変えたら、要望書が事実上の予約になるから違反だよ。

予告広告 本広告を行い、取引を開始するまでは、契約又は予約の申し込みに一切応じられません。
また、申込み順位の確保に関する措置は講じられません。

[425: 匿名さん]

>424

奏にかぎらず、地所の近隣物件板ではどこでもそう。組織的にやってるんでしょ。あと、すみふもだけど。大手といえどもコンプライアンス意識が無いんだよね。

[426: 匿名さん]

住友不動産販売が販売代理だから掟破りも平気でやってのけるかも。そういうのも含めて判断でしょ。

[427: 匿名さん]

要望書の縛りって野村が新船橋でやって、要望書のでが悪いんで、次々となし崩しになって行った。何でダメなことまねするんだろうね。

[428: 匿名さん]

４２２さんは、要望書をアンケート程度で変更可だと思ったのに、変更不可と言われた。
こうして縛るのは、不動産公正取引規約違反、なのですね。
ウェリスの要望書も、そのうち変更可能になるかもしれません。

[429: 匿名さん]

410です。
違反なんですね(*_*)じゃあそういう意味で言ったわけではないのかな。うちのとらえ間違いかな…。誠実なとてもいい営業さんでしたので。皆さんを混乱させてすみませんm(__)m

[431: 購入検討中さん]

わたしは要望書を出したあとも変更可と言われました！他に検討しているのが今のより高い物件だからでしょうか。。。

ｳｪﾘｽの壁は薄いんでしょうか。気になっています。

[432: 匿名さん]

要望書って、本来は、購入希望があるから次の販売のときに希望の部屋を販売対象にしてくださいって意向を示すもの。なので要望書って呼ばれる。

売る側は、要望書の集まり具合を見て、希望が特定の部屋に偏ったり、逆に不人気になる部屋が出るのを避けるために、部屋毎の価格を調整したり、期毎に販売する部屋を決定する。

検討者は、要望書での倍率とか、最終的な販売価格で判断して、登録する部屋を決めることができる。もちろん、要望書を出したけど、登録しないって選択も可能。要望書を出すメリットは、営業が重ならないよう調整してくれるけど、あくまでこれは営業努力であって部屋を確保することはできない。

売る側の立場を考えたら、安易に変えてもらってはこまるってのは分かるけど、縛りはできない。要望書で調整する以上、お互い様のはずなんだけど。

[433: 匿名さん]

>431

壁って戸境壁のこと？　二重壁だから太鼓現象のリスクがあるよ。

[434: 購入経験者さん]

購入しようとしている人へ!

「申し込み金」、もしくは正式な「手付け金」を支払う直前に【重要事項説明書】を読んだら遅いです。
これで失敗する人がたくさんいます。

必ず、抽選会よりも何日か前に【重要事項説明書】は読んでおくこと。

そうしておかないと、抽選で当選すると、その場で「申し込み金」、もしくは「手付け金」を支払わないと当選の権利を失うことになる。
そのため、普通の人は【重要事項説明書】をジックリと読んだり、質問する余裕がなくなってしまう。

併せて抽選に漏れた人には、その場で申し込みの無かった部屋への早いもの順の受け付けが始まる。

普通の人は、ここで焦りを感じる。
営業マンは、【直ぐに申し込まないと良い部屋はなくなりますよ】と、たたみ掛けてくる。

この時点で、冷静に判断するためにも【重要事項説明書】は、早い時点で熟読しておくこと。

【重要事項説明書】は、見せて下さいと要求しないと見せてくれません。

今日、日曜日にでも直ぐに【重要事項説明書】を熟読しにいきましょう。

【重要事項説明書】を見せて下さいと要求し、もしも拒否されたら購入してはいけません。

普通、【重要事項説明書】は何部か用意してあります。
よって、デベロッパー側は見せるだけならば手間は掛かりません。

混みあっていたら、不明点や質問事項をメモし、後日 質問するなり ここに投稿しましょう。

失敗をしないで下さい。

[435: 購入経験者さん]

４３１さんへ

担当セールスに【ウェリス稲毛と同じ壁で造られた物件はどこですか?】と質問し、ネットでその物件の入居済み者の投稿を見て下さい。
スマートフォンならば、その場で見ることが可能です。

もし、隣りの部屋から音の聞こえ方が激しければ、かなり沢山の書込みがあるはずです。

[436: 匿名さん]

>434

いいたいことは分かるけど正確ではないよ。

申込証拠金は、契約に至らなければ返金されるもの。支払う前にその旨確認すべきだけど。意味としては、契約交渉の優先順位を確保するため。逆に言うと、支払った以上、その有効期限が切れるまでは、きちんと納得して契約するまで交渉することができる。焦る必要は無い。

[437: 匿名さん]

>435

一見よさげな案だけどダメだと思うな。

音問題は人の感じ方にもよるから、同じ仕様でも問題になったりならなかったりする。問題になった物件があったとしたら、デベはまずそこの事は教えてくれないはず。

実は他の物件で、モデルルームを予約してから、行く直前に同じエリア、、同じ構造、同じデベの一つ前の物件で３・１１で被害があったことを掲示板を見て気づいて、さりげなく以前販売したその物件って地震で被害なかったんですかって質問したら、はぐらかして答えてくれなかったなんて経験がある。

[438: 匿名さん]

共用廊下とバルコニー側の壁はALCだから地震とかで壊れることもある代物。

[439: 匿名さん]

重要事項説明書を読まないで失敗って、どんな失敗ですか？
読んだら、成功なんですか？
そんなに理不尽なことが書かれてるんでしょうか。

[440: 匿名さん]

高層マンションなら、ＡＬＣ普通でしょ。
耐震のための軽量化。勉強してください。

[441: 匿名さん]

軽量化してるから、壊れやすい。承知の上で買わないとね。自然災害は長期修繕計画には含まれていないから、補修のために臨時出費、あるいは積立金の値上げってこともありうる。

タワマンならいざ知らず、ここくらいの階数なら鉄筋コンクリートってのもあるけど。

[442: マンション投資家さん]

じゃ、タワーマンションはみんな壊れますねー。

[443: 匿名さん]

構造部分を守るために、非構造部分は軽くする設計。耐震基準って震度５強では損傷せずってなってるのに、震度５強だったところでも何で被害がでたんだろうと思って調べたら、耐震基準の対象は構造部分だけだった。

[444: 匿名さん]

重要事項説明書は[非常に重要なことが書いてある]から重要なんじゃないですか？
素人の私でも解ります。

これが理解できない不動産セールスマンは、馬鹿の極み以下にも当たらない。
なりすまさないでチョウダイ。

ああ、なさけなや！なさけなや！
味噌汁で何とかという台詞にピッタリ。

[445: 匿名さん]

>442

タワマンって、乾式壁とか結構あちこちで壊れたよ。ALCもサッシの重みに耐えられないで壊れたとか。

[446: 匿名さん]

重要事項説明って重要なことすべてが書かれてるわけではなくて、その物件に固有の重要なことが書かれてるって事に注意。エリアの災害のリスクとかは、ハザードマップで自分で調べないとダメ。

[447: 匿名さん]

それにしても、人気や話題性のある地域はスレも伸びますね。

[448: 匿名さん]

>447

スレが伸びてるのは、野村、地所、すみふが競合するエリアだから。さくら＆ネガ投稿しまくりだからね。

[449: 匿名さん]

４３８プロフェッショナル様

ＡＬＣが地震で壊れるの？
ＡＬＣに住んでる人は、地震で皆 「家なし子」になるの？
教えてチョウダイ。
大きな地震で壊れないのは何？

誰かの家のように{五重の塔}にすれば良いの？

土木工学を学べる幼稚園を探したら！
さあ、入園試験の勉強よ！

[450: 匿名さん]

４４６さん有難う

その通りですね！
稲毛の地盤は怖い所がある。

稲毛駅を背にして、マルエツを左手にその前をまっすぐに進むと、登り坂になり信号のある交差点に到達する。
この交差点の右手にファミレスがある。
ここを右に曲がると、東関道の高架の真下に出る。
この東関道の支柱の太さを見ると、ここら近辺の地盤が理解できる。
支柱があまりにも太いのとの、その数の多さに驚愕する。

ウェリス稲毛のデベが配っているパンフレットにも地盤地図が載っている。
この箇所の地盤に付いてもこのパンフレットで分かる。

ハザードマップは大事です。

[451: 匿名さん]

No.419さんの書込みはしっかと読むべきです。
デベロッパーが言い忘れることもある。
言い間違いもある。
書面は大事です。

[452: 匿名さん]

重要事項説明書しかり契約書しかり、ともに文章を読んでもイメージしにくい代物である。
私の経験からいうと、これらにも誤記がある。
だから漫然と読むのではなく、イメージしながら何度でも繰り返し読むことが大事。
それと、多分こういうことだろうと勝手に納得しないこと。
全てにおいて疑問を持ちながら読むことを心がけるべき。
解っていても念のための確認のつもりで聞くこと。
私は、説明員に山ほど質問した。そうすると説明員は懇切丁寧に説明してくれる。
矛盾点を指摘したら、誤りであるということでその場で消して訂正してくれた。

隣の若いご夫婦も説明を受けていたけど、そんなに聞くことがあるのかと言う感じで私を見ているような感じを受けた。多分そのご夫婦不安に思ったのではないかと思う。

分厚いだけに読む気もそげるかも知れないが、何しろ高い買い物をするわけだから、その努力は惜しまないこと。これに尽きる。

[453: 匿名]

百聞は一見にしかずと思い、ここで勉強したつもりでモデルルームに行ったけど「駅徒歩５分・稲毛最後の好立地」だと思って買うつもりまんまんだったけど、見ておいて良かった。
実際に行ったら受付嬢のケバさに驚いてイメージビデオに引いて営業の会話力の無さにウンザリして、モデルルームのゴチャゴチャ感に考えもゴチャゴチャして…。
駐車場問題や、エレベーター、騒音問題の不安要素もどうなるかモデルルームでは分からず。
マンション購入初めてだしやっぱり私はできてから見てみないとダメかな。
バカだから字だけじゃ分からないんだよね。
出来上がる前に買える人って想像力豊かで尊敬しちゃう。

[454: 匿名さん]

キミは出来てる物件でもつかまされるな。
自分の判断で買わんほうが良い。

[455: 匿名さん]

昨日見に行ってきました、気に入った部屋は、要望書もう出てて、悩み中。ほかの部屋はあまりよくなかったんで。
要望書重ねて出すのも無理みたいで・・
要望書出ているところに、登録し抽選になったら、先に要望書出している方に嫌な顔されますか？

[456: 匿名さん]

455さん、既にどれくらい要望書うまってましたか？
西向き5中層階検討中ですが、焦ってきました。

[457: 匿名さん]

私は低階の特定の部屋を希望しましたがそこだけ空いてなくて、他の部屋はまだまだ空いてるみたいでした。
ただ希望が重なると難しいですね。

[458: 物件比較中さん]

>456
そんなに埋まってなかったと思います。焦らないほうが良いですよ。今週一般公開ですから、様子を見ます。

[459: 匿名さん]

うん、特に埋まっている感じはなかった。

[461: 匿名さん]

458さん
一般公開って何かあるんですか？実際の現場見られるんでしょうか？

[462: 匿名さん]

一般公開とは？

大規模マンションの販売手順［流れ］を勉強してから、改めて質問しましょうね！

[463: 匿名さん]

No.４５２さんは１００点満点です。

皆さん熟読し見習いましょう。

自分のマンションを買うのです。

自分が理解できるまで質問しましょう。
(重要事項説明書や契約書以外の質問事項は、箇条書きにしておき、一つひとつ質問し潰していきましょう)

自分が他人に説明できるぐらいの理解度を目指しましょう。

自分の足で自分自身でも調べましょう。

そして、裏付けを取りましょう。

良いマンションは努力して買うものです。

営業マンは顧客の知識や理解度、意欲に合わせ対応します。

[464: 匿名さん]

今モデルルームにいる人へ！

【重要事項説明書】と【契約書】と【管理規約】は必ず熟読してからモデルルームを後にしよう。

腹が空いたら、イオンでパンを買ってきてカジリながらでも熟読すること。

21時頃までは粘れる。

[465: 匿名さん]

４３６、４５２さんは確かに鋭い

この二人は「千三つ屋」に嘘を言わせない実力がある。
みなさん！
何度も読んで実力を身に付けましょう。

[466: 匿名さん]

今日見に行ってきました、管理費高いですね。

[467: 匿名さん]

こんなに管理費高いなら戸建てのほうがいいかもしれないと思えてくる。

[468: 匿名さん]

ピザ釜の管理が莫大にかかる？

[469: 匿名さん]

不動産をローンで買うということとは？

仮に3,000万円を、変動金利の35年ローンで借りたとしましょう。

金利が1%上がると年約30万円返済額が増える。
2%上がると年約60万円返済額が増える。
3%上がると年約90万円返済額が増える。
4%上がると年約120万円返済額が増える。
5%上がると年約150万円返済額が増える。
6%上がると年約180万円返済額が増える。
7%上がると年約210万円返済額が増える。

この返済額の増加分は毎年付いてまわる。
返済額は毎年若干は下がるが微々たるものである。
毎年、これだけ増える可能性がゼロではないのが変動金利というものである。

但し、毎年の返済額を増やすことの出来ない人が大半である。
よって、返済期間が延びる。
当初の35年を大きく超えて延びる。
支払い完了は70歳を超える。
運良く定年まで勤められたとしても、定年後までローンが残る。

もし、勤務先が不況になると給与が上がらない。
リストラの対象にならず、幸運な部類であってもローンの支払いのみを続けて行く人生になる。

子供が優秀であっても、大学に行かせるお金がないということにもなりかねない。

借りた本人が亡くなった場合は保険で完済される。
病気や怪我で勤められなくなるのが一番怖い。

借りた本人や家族には、生命、疾病とも、別途充分な保険を掛けておくこと。
家族の病気で返済に支障をきたす場合もあり得る。
所得を補償する保険にも入ること。
要は、自分で自分に掛ける失業保険のようなもの。

これらの保険が掛けられないなら、不動産ローンは組まないこと。

建て物と家財への保険も必要。

リスクを充分に織り込んでローンは組むこと。
ローンを上手く乗り切るには、いざという時のための貯蓄の継続が大切である。
もし、余裕があっても贅沢をしないで貯めること。
家族の協力が大切である。

別途プラスαの貯蓄を行い積み上げた実績は、自分自身に対しての自信になる。
家族の絆も高まる。

老後のため、年金にプラスαの個人年金も積み立てること。

ローン計画と併せ、何歳の時には幾らという貯蓄計画が極めて大切である。

お金は稼ぐ技術と、上手く使う(買う)技術との併用でもって貯まる。
使い上手になって下さい。

私は保険屋ではありません。

現金で購入する方々もいるでしょうが、ローンを組んだ全ての方々が、堅実にローン計画を立て、完済できることを祈っています。

[470: 匿名さん]

>461

今は、事前案内の段階なので予約制で、ふらっとモデルルームに行っても見せてくれない。一般公開になったら、予約がなくても見せてくれる。ただ、混んでいると待たされることもあるので、予約をしたほうがベター。

事前案内って、デベの会員とか資料請求者を対象に、モデルルームをお披露目して反応を探って、今後の販売戦略を練り直すのが売る側にとっての目的。なので、こまかい情報はこの段階では普通、出てこない（駐車場の重量制限の情報がこの段階で出てきてるのは不思議）。あと、反応を知りたいわけだから、営業が対応できるよう予約の人数を制限してしたりもする。

それからHPにモデルルームの写真や設備・内装といった情報を掲載するのも一般公開してからってパターンが多い。余談だけど、事前案内って予約をした人が対象なので、モデルルームの場所を公開せずに予約をしたら連絡があるってパターンが多いけど、ここはHPで公開しちゃってる。