ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[401: 匿名さん]

土壌汚染ってマイナスポイントかな。土壌汚染が確認されたら対策が必須。過去に汚染物質使ってないと土壌調査の義務が無いから、調査すらないほうが危険だよ。関東だと自然由来の汚染ってのが結構あって、調査すると結構引っかかる。ここもそのパターンかも。

[402: 匿名さん]

ミニバンだけでなく、シーマ、フーガ、レクサス、ＢＭＷ、ベンツなどの人気車種の大半のグレードが総重量２ｔ超えますからね。
要注意ですよ。

[403: 匿名さん]

>402

売主が、購入者はそういったクラスの車を持ってるって想定して無いってこと。軽が大半と思ってるんじゃない。ミニバンは１階で収まる想定とか。

[404: 住まいに詳しい人]

14階建で、２戸に1台のエレベーターは昔においては結構ありました。

しかし、２８戸でエレベーター1台の保守点検費を負担しなければならず、非経済的ということで最近はあまりこの設計は採用しません。

また、このタイプは全戸が両面ベランダにできるため、エアコンが通路にズラリと並ぶこともありません。
高級感も出しやすいですし、コストアップもそんに大きくはありません。
プライバシーの守りやすさにおいてもレベルの高い設計です。

一番の問題点は、エレベーターの点検時は代替のエレベーターが一切なく、上層階の火災時や急病人への対応は階段を使用せざるを得ない点です。

ウェリスは、２台並んでいるエレベーターを一台ずつ交代で保守点検をします。

【朝夕の渋滞時】に行うことは、故障でもしない限りありません。

エレベーターは、２台あっても並んでいないと、上の【 】内の時間帯は影響が大きくなります。

離れて1台ずつ計２台の設置と、並んだ２台のエレベーターの昇降時における動きの違いは分かりますね。

[405: 匿名]

モデルルームにもセンスを感じなかった。
オプションは気に入れば付ければ良いことだけど、本来できないことまでしていじくりまわって、客としとは実際の生活を想像しにくい。
それでいて素敵じゃないんだからどうしようもない。
デザイナー代も節約したのかな。

[406: 匿名さん]

エレベーターが二台並んでいると協調動作して、待ち時間が少ないってメリットがあるけど、その階の住民すべてがそこを使うことになるから、エレベーター前と付近は人通りが多くなって足音とか気になるかもね。

２戸１とか３戸１のエレベーターってミニバブル期に多かったかな。アベノミクスでバブルが到来するかもしれないから、待てばでてくるかも。両面バルコニーといっても北側にバルコニーあるメリットって少ないと思うけどな。北側って順光になって景色がいいから、ダイレクトウィンドウのほうがいいかも。

[407: 近隣住民]

残念ながら自然由来の汚染ではなく、アルコール工場が要因との報告が地元説明でありました。

アクアフォレスタの土壌汚染も以前あった工場がらみでしたしね。

[408: 匿名さん]

４０３
その手の車を持っている人が買いたいと思わないような安っぽいっていうか、ちゃちなマンションってこと？
モデルルーム見に行ってないから解らないけど。
でもこれらの車も別に富裕層者だけが持っているとは限らないけど。中古だってあるし。
売り主がそう想定しても、買いに来る人はいるでしょう？
なんかこのマンコミュ見ないで買った人、ド壷に填まりそう。

[409: 匿名さん]

アンケート書かされた時に車の車種を記入する欄があったので販売側はここを検討している人の乗ってる車は把握してると思う。そのアンケート結果を下に駐車場の仕様を考えなしてくれればいいんだけどな。結構いいお値段するのに駐車場の使用がけちられてるとは盲点でした。

[410: 匿名さん]

前向きに検討していただけに、駐車場問題で売れ残り物件って言われちゃうのは、残念でならない。実際に要望書の状況はどうなのかな。要望書を出した段階で買う意思があるということで、提出後の部屋の変更や取り下げはできない、って言われたのでうちは出さなかったけども。

[411: 匿名さん]

ここ、入居時の管理費は駐車場込で３万〜４万くらいですか？
大規模だと将来に渡って管理費を確保できるか心配になりませんか？
入居時は満室（たぶん）で、皆お金あるから問題ない。
でも、事情により転居したり、亡くなって相続手続怠ったり、離婚絡みでドロドロとか、
貯蓄減で払いたくても払えない等々、ナンダカンダ未納は増えます。絶対です。
売主はそうした後々を考慮して駐車場を自走式にしたり共用部をショボくしてくれてるんだろうけど・・。

大規模マンションと管理費、申し込み者はどう考えているのでしょうか？
それとも私の心配は全く的外れですか？？

[412: 匿名さん]

>409

仕様を変更したら建築確認を再取得しなければならないから、まず、不可能。現状の仕様で納得できるかで契約するかどうかを判断するだけのこと。

[413: 匿名さん]

>410

要望書って単なる購入希望アンケートに過ぎない。要望書だしてから、ころころ変えられたら困るからダメって言ってるんだろうけど、要望書を出したからと言って登録しなくてはならないとか、別の部屋を登録するのはNGってことはできない。野村が新船橋で、そういった制約をつけると言って大顰蹙。しかも結局、その制約はなかったことにするなんて大失態。

[414: 匿名さん]

稲毛ソープってまだあるのかしら?
デカイ看板だから目立つわ。

[415: 匿名さん]

投稿はどのように読み解けばよいか

ここに投稿するのは、概ね以下に記した様々な人達です。

1.モデルルームを見るとともに、このマンションの購入を真剣に考えている人。

2.上記1.の人達に適切なアドバイスをしようとしている人。

3.興味はあるけど近々には購入予定のない人。

4.「茶化し」、「冷やかし」で投稿する人。

5.業者など、なりすまし投稿。

6.このマンションの建設に反対している人。

7.船橋プラウドを検討中か購入予定の人。

8.詳しい人のスクープ的な投稿。

3.の人達の投稿は僅かです。
4.5.6.は褒めるか、ケナスかのどちらかに偏りがちです。
7.は「船橋プラウド」に触れた内容が含まれています。

8.は貴重な情報が含まれています。

4.5.は、情けないというか暇なのか、退場してもらいたいのですが、一部本音を漏らすこともあるので、その部分のみ相手にするなり参考にしましょう。
適当に読んでおき、無視したほうがよい場合は無視しましょう。
特に4.は、無視しないで相手にすると炎上する場合があります。

1.2.8の人達の投稿を大切に読み解いていきましょう。
2.や8になりすました投稿も、無いとはいえませんがよく読めば分かります。

真面目すぎる人の投稿は、相応のそぎ落としが必要な場合もあります。

折角の投稿です。
上手く活用しましょう。

[416: 匿名さん]

>411

区分所有法で管理費･修繕積立金は所有者に負担義務がある。それと管理規約には強制力がある。未納を続けたら督促をして、それでも埒が明かなければ最終的には部屋を競売するとか法的な手段で回収できるよ。

そうなったら管理組合の役員は大変だろうけど。

[417: 匿名]

単なるアンケートなのに後から変えちゃダメと嘘を言うなんて信用できない営業ですね。
ダメと言ってみてそれでも要望書を出すなら結構本気、それで出さないなら本気じゃないとこちらの本気度を試しているんでしょうか？
要望書はアンケート程度だって知っている人も多いだろうから、いやらしいな、この人からは買いたくないなと思っちゃいそうですけどね。
一人の営業がそうってことは会社全体の方針なんでしょうね。
前に出ていた、不動産の営業が言うことはほとんどが嘘というのも事実なんだな～と妙に納得しました。
でも営業に知識で勝てるわけないから、信用できる営業から買いたいなぁ。

[418: 物件比較中さん]

客と直接話が出来る場所であるモデルルームでは、営業は企業の顔です。もし不誠実な言動があるなら、担当から外すべきです。売主のコンプライアンスを疑います。

[419: 匿名さん]

>417

大筋は同意だけど最後の一言はちょっと違うかなと思う。千三つ屋と割り切って、判断に必要な情報は書面で確認。彼らとの付き合いは契約までのわずかの間だけど、マンションは住んでからずっとのこと。仮に騙す意図はなくても間違って説明されたことを信じて契約しちゃって、後でだまされたと思っても取り返しがつかない。そうなったとき言葉だけだと、いった言わないになるのがオチ。

[420: 匿名さん]

419
確かにそうですね。冷静な判断力が必要ですね。
図とかはもらえたけど、重要書類っていつ頃からもらえるんでしょうか？

[421: 匿名さん]

>420

通常、新築分譲マンションの販売って、登録→抽選→申込→重要事項説明→契約って順で進む。重要事項説明書を渡すタイミングは、売主によって違って、登録の前もあれば重要事項説明の直前ってケースもある。後者が多いみたいだから、渡されるのを待つんじゃなくて、早いタイミングで、見せてってお願いするのも一つの手。あと、契約書、管理規約（案）も同じく。

余談になるけど、住宅性能評価書、構造計算書、日影図、地盤調査結果、土壌調査結果、設計図書とかも求めないと見せてくれないことが多い。住宅性能評価ってオール１でも評価を受ければ評価物件なので、評価値を確認するのがポイント。

[422: 匿名さん]

410です。うちは、マンションの要望書を出すのはウェリスで二度目(一度目のマンションは抽選でハズレた…)。
一度目のところは要望書はアンケート程度で変更も可能だったので(もちろんその代わり抽選になることもある)、そのつもりでウェリスも出そうと思ったのですが、変更不可と言われたのでまだ迷っていたから出すのをやめた次第です。販売会社によって要望書の位置付けが違うのかと思っておりました。会社の方針なのではないでしょうか

[423: 匿名さん]

まだ迷ってるのなら要望書ださずに、じっくりと考えて登録期間になったら登録すればいいだけのことだと思うけど。

物件概要に以下の記載があるでしょ。これって不動産公正取引規約の決まり。なので要望書の提出の有無で、売る側が対応を変えたら、要望書が事実上の予約になるから違反だよ。

予告広告 本広告を行い、取引を開始するまでは、契約又は予約の申し込みに一切応じられません。
また、申込み順位の確保に関する措置は講じられません。

[425: 匿名さん]

>424

奏にかぎらず、地所の近隣物件板ではどこでもそう。組織的にやってるんでしょ。あと、すみふもだけど。大手といえどもコンプライアンス意識が無いんだよね。

[426: 匿名さん]

住友不動産販売が販売代理だから掟破りも平気でやってのけるかも。そういうのも含めて判断でしょ。

[427: 匿名さん]

要望書の縛りって野村が新船橋でやって、要望書のでが悪いんで、次々となし崩しになって行った。何でダメなことまねするんだろうね。

[428: 匿名さん]

４２２さんは、要望書をアンケート程度で変更可だと思ったのに、変更不可と言われた。
こうして縛るのは、不動産公正取引規約違反、なのですね。
ウェリスの要望書も、そのうち変更可能になるかもしれません。

[429: 匿名さん]

410です。
違反なんですね(*_*)じゃあそういう意味で言ったわけではないのかな。うちのとらえ間違いかな…。誠実なとてもいい営業さんでしたので。皆さんを混乱させてすみませんm(__)m

[431: 購入検討中さん]

わたしは要望書を出したあとも変更可と言われました！他に検討しているのが今のより高い物件だからでしょうか。。。

ｳｪﾘｽの壁は薄いんでしょうか。気になっています。

[432: 匿名さん]

要望書って、本来は、購入希望があるから次の販売のときに希望の部屋を販売対象にしてくださいって意向を示すもの。なので要望書って呼ばれる。

売る側は、要望書の集まり具合を見て、希望が特定の部屋に偏ったり、逆に不人気になる部屋が出るのを避けるために、部屋毎の価格を調整したり、期毎に販売する部屋を決定する。

検討者は、要望書での倍率とか、最終的な販売価格で判断して、登録する部屋を決めることができる。もちろん、要望書を出したけど、登録しないって選択も可能。要望書を出すメリットは、営業が重ならないよう調整してくれるけど、あくまでこれは営業努力であって部屋を確保することはできない。

売る側の立場を考えたら、安易に変えてもらってはこまるってのは分かるけど、縛りはできない。要望書で調整する以上、お互い様のはずなんだけど。

[433: 匿名さん]

>431

壁って戸境壁のこと？　二重壁だから太鼓現象のリスクがあるよ。

[434: 購入経験者さん]

購入しようとしている人へ!

「申し込み金」、もしくは正式な「手付け金」を支払う直前に【重要事項説明書】を読んだら遅いです。
これで失敗する人がたくさんいます。

必ず、抽選会よりも何日か前に【重要事項説明書】は読んでおくこと。

そうしておかないと、抽選で当選すると、その場で「申し込み金」、もしくは「手付け金」を支払わないと当選の権利を失うことになる。
そのため、普通の人は【重要事項説明書】をジックリと読んだり、質問する余裕がなくなってしまう。

併せて抽選に漏れた人には、その場で申し込みの無かった部屋への早いもの順の受け付けが始まる。

普通の人は、ここで焦りを感じる。
営業マンは、【直ぐに申し込まないと良い部屋はなくなりますよ】と、たたみ掛けてくる。

この時点で、冷静に判断するためにも【重要事項説明書】は、早い時点で熟読しておくこと。

【重要事項説明書】は、見せて下さいと要求しないと見せてくれません。

今日、日曜日にでも直ぐに【重要事項説明書】を熟読しにいきましょう。

【重要事項説明書】を見せて下さいと要求し、もしも拒否されたら購入してはいけません。

普通、【重要事項説明書】は何部か用意してあります。
よって、デベロッパー側は見せるだけならば手間は掛かりません。

混みあっていたら、不明点や質問事項をメモし、後日 質問するなり ここに投稿しましょう。

失敗をしないで下さい。

[435: 購入経験者さん]

４３１さんへ

担当セールスに【ウェリス稲毛と同じ壁で造られた物件はどこですか?】と質問し、ネットでその物件の入居済み者の投稿を見て下さい。
スマートフォンならば、その場で見ることが可能です。

もし、隣りの部屋から音の聞こえ方が激しければ、かなり沢山の書込みがあるはずです。

[436: 匿名さん]

>434

いいたいことは分かるけど正確ではないよ。

申込証拠金は、契約に至らなければ返金されるもの。支払う前にその旨確認すべきだけど。意味としては、契約交渉の優先順位を確保するため。逆に言うと、支払った以上、その有効期限が切れるまでは、きちんと納得して契約するまで交渉することができる。焦る必要は無い。

[437: 匿名さん]

>435

一見よさげな案だけどダメだと思うな。

音問題は人の感じ方にもよるから、同じ仕様でも問題になったりならなかったりする。問題になった物件があったとしたら、デベはまずそこの事は教えてくれないはず。

実は他の物件で、モデルルームを予約してから、行く直前に同じエリア、、同じ構造、同じデベの一つ前の物件で３・１１で被害があったことを掲示板を見て気づいて、さりげなく以前販売したその物件って地震で被害なかったんですかって質問したら、はぐらかして答えてくれなかったなんて経験がある。

[438: 匿名さん]

共用廊下とバルコニー側の壁はALCだから地震とかで壊れることもある代物。

[439: 匿名さん]

重要事項説明書を読まないで失敗って、どんな失敗ですか？
読んだら、成功なんですか？
そんなに理不尽なことが書かれてるんでしょうか。

[440: 匿名さん]

高層マンションなら、ＡＬＣ普通でしょ。
耐震のための軽量化。勉強してください。

[441: 匿名さん]

軽量化してるから、壊れやすい。承知の上で買わないとね。自然災害は長期修繕計画には含まれていないから、補修のために臨時出費、あるいは積立金の値上げってこともありうる。

タワマンならいざ知らず、ここくらいの階数なら鉄筋コンクリートってのもあるけど。

[442: マンション投資家さん]

じゃ、タワーマンションはみんな壊れますねー。

[443: 匿名さん]

構造部分を守るために、非構造部分は軽くする設計。耐震基準って震度５強では損傷せずってなってるのに、震度５強だったところでも何で被害がでたんだろうと思って調べたら、耐震基準の対象は構造部分だけだった。

[444: 匿名さん]

重要事項説明書は[非常に重要なことが書いてある]から重要なんじゃないですか？
素人の私でも解ります。

これが理解できない不動産セールスマンは、馬鹿の極み以下にも当たらない。
なりすまさないでチョウダイ。

ああ、なさけなや！なさけなや！
味噌汁で何とかという台詞にピッタリ。

[445: 匿名さん]

>442

タワマンって、乾式壁とか結構あちこちで壊れたよ。ALCもサッシの重みに耐えられないで壊れたとか。

[446: 匿名さん]

重要事項説明って重要なことすべてが書かれてるわけではなくて、その物件に固有の重要なことが書かれてるって事に注意。エリアの災害のリスクとかは、ハザードマップで自分で調べないとダメ。

[447: 匿名さん]

それにしても、人気や話題性のある地域はスレも伸びますね。

[448: 匿名さん]

>447

スレが伸びてるのは、野村、地所、すみふが競合するエリアだから。さくら＆ネガ投稿しまくりだからね。

[449: 匿名さん]

４３８プロフェッショナル様

ＡＬＣが地震で壊れるの？
ＡＬＣに住んでる人は、地震で皆 「家なし子」になるの？
教えてチョウダイ。
大きな地震で壊れないのは何？

誰かの家のように{五重の塔}にすれば良いの？

土木工学を学べる幼稚園を探したら！
さあ、入園試験の勉強よ！

[450: 匿名さん]

４４６さん有難う

その通りですね！
稲毛の地盤は怖い所がある。

稲毛駅を背にして、マルエツを左手にその前をまっすぐに進むと、登り坂になり信号のある交差点に到達する。
この交差点の右手にファミレスがある。
ここを右に曲がると、東関道の高架の真下に出る。
この東関道の支柱の太さを見ると、ここら近辺の地盤が理解できる。
支柱があまりにも太いのとの、その数の多さに驚愕する。

ウェリス稲毛のデベが配っているパンフレットにも地盤地図が載っている。
この箇所の地盤に付いてもこのパンフレットで分かる。

ハザードマップは大事です。