ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[381: 匿名さん]

>376

区分所有法で管理費･修繕積立金は区分所有者が負担することが原則になっている。未販売住戸の所有者は売主だから、売主が負担すべきもの。ただ、契約書の隅に売主の負担義務は無いなんて条項をこっそり忍ばせる悪質な例もあるから、契約書はちゃんと読んでから判子を押さなくてはいけない。

ただ、未入居が多いと入居者にデメリットがあるのも事実。駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大幅に下回ると、管理組合の収入が少なくて赤字ってことも。売れ残りの最大のデメリットは不人気物件ってレッテルかな。資産価値に響く。あと、でかでかと棟内モデルルーム公開中なんて垂れ幕張り出されたりするし、不特定の人が出入りすることになるからオートロックが意味を成さなくなる。

[382: 匿名]

エレベーター少なすぎですね。
プラウド船橋1街区は334戸でエレベーター5機でしたよ。
一般的には、60～80世帯で1機が不満のない機数といわれています。

[383: 匿名さん]

ウェリス稲毛は、つくづく残念な団地ですね。
何がいけないんでしょう、デベでしょうか、千葉市でしょうか？

野村と三菱は、用地取得から旭硝子や船橋市と協議を進め、環境配慮型の街を目指し、
ハードだけでなくソフト面も充実させて持続可能な街を目指した、とありました。

売り主の理念の違いでしょうか？

[384: 匿名さん]

そもそも地価の高い時期に仕込んだ物件だからね。エレベーターしかり、駐車場しかり、全てにおいてコストダウンですね。その分をピザ釜とか、ソフトで誤魔化そうとしているのがわかります。あと、気になったのが、元々アルコール工場があった場所で、地下水なんて飲めるのでしょうか？防災のとこで、やたらとアピールしてますが、かなり危険だと思うのですが。

[385: 匿名さん]

>382
一棟130世帯で二機？
ならプラウド一街区と同じくらいじゃない？
334÷5=66.8世帯に一機でしょ？

[386: 匿名さん]

>384

計算できないのかな。矛盾してるよ。

タワマンみたいにエレベーターホールがあって、そこにエレベーターが複数機ある場合は１００戸に一機、そうで無い場合は５０戸に一機が目安と一般的に言われている。建物のつくりによって違うので数字だけを当てにしてはいけない。

１３０戸に二機だと、まあ妥当。三機だと多くて、維持費とか修繕費の負担が大きくなる。

[387: 匿名さん]

新船橋は、土壌汚染、液状化リスク、高圧線と立地にデメリットがあるから、他で売り文句となることをせざるを得なかったってところ。EVは充電設備の問題があるから普及するかどうかはこれから次第。それに大手自動車メーカーはEVは燃料電池車までのつなぎなんて戦略を打ち出してる。太陽光発電は１０年もしないで故障で交換が必要なんて通産省の調査結果もある。交換費用を含めたらコスト的にペイするかやってみないと分からない代物。

[388: 匿名さん]

間違えました。
929戸÷6棟=154.8戸
155戸÷2機=77.5戸につきエレベーター1機
でした。

[389: 匿名]

維持費とか修繕費の負担はもう充分大きい気が…。

[390: 匿名]

賃貸のときも必ず現地に内覧に行くものだから、書面とモデルルームで何千万円ってなかなか決心つかない。
出来上がってからだと良い部屋は売れているかもしれないけどここは確実に値下がるだろうし、来年の出来上がりまで待つことにします。
プラウドタワーの高層階でも4000万円台で新築のときに出ていたし、ここはそれ以上に価値のある物件とも思えないし。
３月の価格発表でどのくらい下がるかにも注目しています！（最初はあまり下げないでしょうが。）

[391: 匿名さん]

>387
ここも他の物件の事言えない気が。土壌汚染、崖、線路、狭小道路、コストダウン駐車場等々。そもそもファミリーカーを受け入れないという時点で、子育て層はターゲットではないのは明らか。

[392: 匿名さん]

リタイア世代ばかりならエレベーター渋滞の心配も無いですね。

[393: 匿名さん]

子供が出来たから、ファミリーカーへの買い替えを考えていました。
厳しいですね。

[394: 匿名さん]

ここって土壌汚染あったっけ？

アルコール工場だったから、汚染物質は使ってないでしょ。

[395: 匿名さん]

>392

これくらいの階数だと若者やメタボが気になった中年は階段使う人もいるよ。リタイヤ世代は確実にエレベータ使う。病院通いとかで朝の時間にお出かけもするだろうし。

[396: 匿名さん]

>390

青田売りって日本では一般的だけど、売る側の都合だからね。完成物件見に行って、図面と実際の違いを確認してイメージできるようにするってのも一つの手かな。あと、小規模だと完成売り物件ってパターンも結構ある。別にモデルルーム作るとコストがペイしないって理由で。

[397: 匿名さん]

３９１さん
事情を知って買う人殆どいないよ。
大抵はモデルルームのイメージだけでいいイメージを持って買う人が多いんじゃない？
都合悪い事なんて解りっこないから。
駐車場だって気がつく人は気がつくだろうけど、大抵は後でわかる人多いのと違う？
だから子育て層をターゲットとしていないてことないね。

[398: 匿名さん]

都合の悪いことも重要事項説明に記載しなきゃいけないけど、重要事項説明って契約の直前で、しかも抽選に当って浮かれたときに行うし、すべてを説明せずにポイントだけの説明だから、こまかいところは気づかずに契約しちゃ打ってパターンが多いんだろうね。野村は登録の前に重要事項説明をするんで、評価していたんだけど、新船橋ではそれをしないで契約の直前。

[399: 近隣住民]

>394
土壌汚染が確認されて、土を入れ替えしましたよ。

[400: 物件比較中さん]

ここは道路事情が悪いから、デベは初めからミニバン対応なんて考えなかった。周辺は昔ながらの細い道路ばかりだから。オプションもたいしたこと無い。モデルルームはあくまでも参考程度、完成を待って値下がりを待って検討します。

[401: 匿名さん]

土壌汚染ってマイナスポイントかな。土壌汚染が確認されたら対策が必須。過去に汚染物質使ってないと土壌調査の義務が無いから、調査すらないほうが危険だよ。関東だと自然由来の汚染ってのが結構あって、調査すると結構引っかかる。ここもそのパターンかも。

[402: 匿名さん]

ミニバンだけでなく、シーマ、フーガ、レクサス、ＢＭＷ、ベンツなどの人気車種の大半のグレードが総重量２ｔ超えますからね。
要注意ですよ。

[403: 匿名さん]

>402

売主が、購入者はそういったクラスの車を持ってるって想定して無いってこと。軽が大半と思ってるんじゃない。ミニバンは１階で収まる想定とか。

[404: 住まいに詳しい人]

14階建で、２戸に1台のエレベーターは昔においては結構ありました。

しかし、２８戸でエレベーター1台の保守点検費を負担しなければならず、非経済的ということで最近はあまりこの設計は採用しません。

また、このタイプは全戸が両面ベランダにできるため、エアコンが通路にズラリと並ぶこともありません。
高級感も出しやすいですし、コストアップもそんに大きくはありません。
プライバシーの守りやすさにおいてもレベルの高い設計です。

一番の問題点は、エレベーターの点検時は代替のエレベーターが一切なく、上層階の火災時や急病人への対応は階段を使用せざるを得ない点です。

ウェリスは、２台並んでいるエレベーターを一台ずつ交代で保守点検をします。

【朝夕の渋滞時】に行うことは、故障でもしない限りありません。

エレベーターは、２台あっても並んでいないと、上の【 】内の時間帯は影響が大きくなります。

離れて1台ずつ計２台の設置と、並んだ２台のエレベーターの昇降時における動きの違いは分かりますね。

[405: 匿名]

モデルルームにもセンスを感じなかった。
オプションは気に入れば付ければ良いことだけど、本来できないことまでしていじくりまわって、客としとは実際の生活を想像しにくい。
それでいて素敵じゃないんだからどうしようもない。
デザイナー代も節約したのかな。

[406: 匿名さん]

エレベーターが二台並んでいると協調動作して、待ち時間が少ないってメリットがあるけど、その階の住民すべてがそこを使うことになるから、エレベーター前と付近は人通りが多くなって足音とか気になるかもね。

２戸１とか３戸１のエレベーターってミニバブル期に多かったかな。アベノミクスでバブルが到来するかもしれないから、待てばでてくるかも。両面バルコニーといっても北側にバルコニーあるメリットって少ないと思うけどな。北側って順光になって景色がいいから、ダイレクトウィンドウのほうがいいかも。

[407: 近隣住民]

残念ながら自然由来の汚染ではなく、アルコール工場が要因との報告が地元説明でありました。

アクアフォレスタの土壌汚染も以前あった工場がらみでしたしね。

[408: 匿名さん]

４０３
その手の車を持っている人が買いたいと思わないような安っぽいっていうか、ちゃちなマンションってこと？
モデルルーム見に行ってないから解らないけど。
でもこれらの車も別に富裕層者だけが持っているとは限らないけど。中古だってあるし。
売り主がそう想定しても、買いに来る人はいるでしょう？
なんかこのマンコミュ見ないで買った人、ド壷に填まりそう。

[409: 匿名さん]

アンケート書かされた時に車の車種を記入する欄があったので販売側はここを検討している人の乗ってる車は把握してると思う。そのアンケート結果を下に駐車場の仕様を考えなしてくれればいいんだけどな。結構いいお値段するのに駐車場の使用がけちられてるとは盲点でした。

[410: 匿名さん]

前向きに検討していただけに、駐車場問題で売れ残り物件って言われちゃうのは、残念でならない。実際に要望書の状況はどうなのかな。要望書を出した段階で買う意思があるということで、提出後の部屋の変更や取り下げはできない、って言われたのでうちは出さなかったけども。

[411: 匿名さん]

ここ、入居時の管理費は駐車場込で３万〜４万くらいですか？
大規模だと将来に渡って管理費を確保できるか心配になりませんか？
入居時は満室（たぶん）で、皆お金あるから問題ない。
でも、事情により転居したり、亡くなって相続手続怠ったり、離婚絡みでドロドロとか、
貯蓄減で払いたくても払えない等々、ナンダカンダ未納は増えます。絶対です。
売主はそうした後々を考慮して駐車場を自走式にしたり共用部をショボくしてくれてるんだろうけど・・。

大規模マンションと管理費、申し込み者はどう考えているのでしょうか？
それとも私の心配は全く的外れですか？？

[412: 匿名さん]

>409

仕様を変更したら建築確認を再取得しなければならないから、まず、不可能。現状の仕様で納得できるかで契約するかどうかを判断するだけのこと。

[413: 匿名さん]

>410

要望書って単なる購入希望アンケートに過ぎない。要望書だしてから、ころころ変えられたら困るからダメって言ってるんだろうけど、要望書を出したからと言って登録しなくてはならないとか、別の部屋を登録するのはNGってことはできない。野村が新船橋で、そういった制約をつけると言って大顰蹙。しかも結局、その制約はなかったことにするなんて大失態。

[414: 匿名さん]

稲毛ソープってまだあるのかしら?
デカイ看板だから目立つわ。

[415: 匿名さん]

投稿はどのように読み解けばよいか

ここに投稿するのは、概ね以下に記した様々な人達です。

1.モデルルームを見るとともに、このマンションの購入を真剣に考えている人。

2.上記1.の人達に適切なアドバイスをしようとしている人。

3.興味はあるけど近々には購入予定のない人。

4.「茶化し」、「冷やかし」で投稿する人。

5.業者など、なりすまし投稿。

6.このマンションの建設に反対している人。

7.船橋プラウドを検討中か購入予定の人。

8.詳しい人のスクープ的な投稿。

3.の人達の投稿は僅かです。
4.5.6.は褒めるか、ケナスかのどちらかに偏りがちです。
7.は「船橋プラウド」に触れた内容が含まれています。

8.は貴重な情報が含まれています。

4.5.は、情けないというか暇なのか、退場してもらいたいのですが、一部本音を漏らすこともあるので、その部分のみ相手にするなり参考にしましょう。
適当に読んでおき、無視したほうがよい場合は無視しましょう。
特に4.は、無視しないで相手にすると炎上する場合があります。

1.2.8の人達の投稿を大切に読み解いていきましょう。
2.や8になりすました投稿も、無いとはいえませんがよく読めば分かります。

真面目すぎる人の投稿は、相応のそぎ落としが必要な場合もあります。

折角の投稿です。
上手く活用しましょう。

[416: 匿名さん]

>411

区分所有法で管理費･修繕積立金は所有者に負担義務がある。それと管理規約には強制力がある。未納を続けたら督促をして、それでも埒が明かなければ最終的には部屋を競売するとか法的な手段で回収できるよ。

そうなったら管理組合の役員は大変だろうけど。

[417: 匿名]

単なるアンケートなのに後から変えちゃダメと嘘を言うなんて信用できない営業ですね。
ダメと言ってみてそれでも要望書を出すなら結構本気、それで出さないなら本気じゃないとこちらの本気度を試しているんでしょうか？
要望書はアンケート程度だって知っている人も多いだろうから、いやらしいな、この人からは買いたくないなと思っちゃいそうですけどね。
一人の営業がそうってことは会社全体の方針なんでしょうね。
前に出ていた、不動産の営業が言うことはほとんどが嘘というのも事実なんだな～と妙に納得しました。
でも営業に知識で勝てるわけないから、信用できる営業から買いたいなぁ。

[418: 物件比較中さん]

客と直接話が出来る場所であるモデルルームでは、営業は企業の顔です。もし不誠実な言動があるなら、担当から外すべきです。売主のコンプライアンスを疑います。

[419: 匿名さん]

>417

大筋は同意だけど最後の一言はちょっと違うかなと思う。千三つ屋と割り切って、判断に必要な情報は書面で確認。彼らとの付き合いは契約までのわずかの間だけど、マンションは住んでからずっとのこと。仮に騙す意図はなくても間違って説明されたことを信じて契約しちゃって、後でだまされたと思っても取り返しがつかない。そうなったとき言葉だけだと、いった言わないになるのがオチ。

[420: 匿名さん]

419
確かにそうですね。冷静な判断力が必要ですね。
図とかはもらえたけど、重要書類っていつ頃からもらえるんでしょうか？

[421: 匿名さん]

>420

通常、新築分譲マンションの販売って、登録→抽選→申込→重要事項説明→契約って順で進む。重要事項説明書を渡すタイミングは、売主によって違って、登録の前もあれば重要事項説明の直前ってケースもある。後者が多いみたいだから、渡されるのを待つんじゃなくて、早いタイミングで、見せてってお願いするのも一つの手。あと、契約書、管理規約（案）も同じく。

余談になるけど、住宅性能評価書、構造計算書、日影図、地盤調査結果、土壌調査結果、設計図書とかも求めないと見せてくれないことが多い。住宅性能評価ってオール１でも評価を受ければ評価物件なので、評価値を確認するのがポイント。

[422: 匿名さん]

410です。うちは、マンションの要望書を出すのはウェリスで二度目(一度目のマンションは抽選でハズレた…)。
一度目のところは要望書はアンケート程度で変更も可能だったので(もちろんその代わり抽選になることもある)、そのつもりでウェリスも出そうと思ったのですが、変更不可と言われたのでまだ迷っていたから出すのをやめた次第です。販売会社によって要望書の位置付けが違うのかと思っておりました。会社の方針なのではないでしょうか

[423: 匿名さん]

まだ迷ってるのなら要望書ださずに、じっくりと考えて登録期間になったら登録すればいいだけのことだと思うけど。

物件概要に以下の記載があるでしょ。これって不動産公正取引規約の決まり。なので要望書の提出の有無で、売る側が対応を変えたら、要望書が事実上の予約になるから違反だよ。

予告広告 本広告を行い、取引を開始するまでは、契約又は予約の申し込みに一切応じられません。
また、申込み順位の確保に関する措置は講じられません。

[425: 匿名さん]

>424

奏にかぎらず、地所の近隣物件板ではどこでもそう。組織的にやってるんでしょ。あと、すみふもだけど。大手といえどもコンプライアンス意識が無いんだよね。

[426: 匿名さん]

住友不動産販売が販売代理だから掟破りも平気でやってのけるかも。そういうのも含めて判断でしょ。

[427: 匿名さん]

要望書の縛りって野村が新船橋でやって、要望書のでが悪いんで、次々となし崩しになって行った。何でダメなことまねするんだろうね。

[428: 匿名さん]

４２２さんは、要望書をアンケート程度で変更可だと思ったのに、変更不可と言われた。
こうして縛るのは、不動産公正取引規約違反、なのですね。
ウェリスの要望書も、そのうち変更可能になるかもしれません。

[429: 匿名さん]

410です。
違反なんですね(*_*)じゃあそういう意味で言ったわけではないのかな。うちのとらえ間違いかな…。誠実なとてもいい営業さんでしたので。皆さんを混乱させてすみませんm(__)m

[431: 購入検討中さん]

わたしは要望書を出したあとも変更可と言われました！他に検討しているのが今のより高い物件だからでしょうか。。。

ｳｪﾘｽの壁は薄いんでしょうか。気になっています。

[432: 匿名さん]

要望書って、本来は、購入希望があるから次の販売のときに希望の部屋を販売対象にしてくださいって意向を示すもの。なので要望書って呼ばれる。

売る側は、要望書の集まり具合を見て、希望が特定の部屋に偏ったり、逆に不人気になる部屋が出るのを避けるために、部屋毎の価格を調整したり、期毎に販売する部屋を決定する。

検討者は、要望書での倍率とか、最終的な販売価格で判断して、登録する部屋を決めることができる。もちろん、要望書を出したけど、登録しないって選択も可能。要望書を出すメリットは、営業が重ならないよう調整してくれるけど、あくまでこれは営業努力であって部屋を確保することはできない。

売る側の立場を考えたら、安易に変えてもらってはこまるってのは分かるけど、縛りはできない。要望書で調整する以上、お互い様のはずなんだけど。

[433: 匿名さん]

>431

壁って戸境壁のこと？　二重壁だから太鼓現象のリスクがあるよ。

[434: 購入経験者さん]

購入しようとしている人へ!

「申し込み金」、もしくは正式な「手付け金」を支払う直前に【重要事項説明書】を読んだら遅いです。
これで失敗する人がたくさんいます。

必ず、抽選会よりも何日か前に【重要事項説明書】は読んでおくこと。

そうしておかないと、抽選で当選すると、その場で「申し込み金」、もしくは「手付け金」を支払わないと当選の権利を失うことになる。
そのため、普通の人は【重要事項説明書】をジックリと読んだり、質問する余裕がなくなってしまう。

併せて抽選に漏れた人には、その場で申し込みの無かった部屋への早いもの順の受け付けが始まる。

普通の人は、ここで焦りを感じる。
営業マンは、【直ぐに申し込まないと良い部屋はなくなりますよ】と、たたみ掛けてくる。

この時点で、冷静に判断するためにも【重要事項説明書】は、早い時点で熟読しておくこと。

【重要事項説明書】は、見せて下さいと要求しないと見せてくれません。

今日、日曜日にでも直ぐに【重要事項説明書】を熟読しにいきましょう。

【重要事項説明書】を見せて下さいと要求し、もしも拒否されたら購入してはいけません。

普通、【重要事項説明書】は何部か用意してあります。
よって、デベロッパー側は見せるだけならば手間は掛かりません。

混みあっていたら、不明点や質問事項をメモし、後日 質問するなり ここに投稿しましょう。

失敗をしないで下さい。

[435: 購入経験者さん]

４３１さんへ

担当セールスに【ウェリス稲毛と同じ壁で造られた物件はどこですか?】と質問し、ネットでその物件の入居済み者の投稿を見て下さい。
スマートフォンならば、その場で見ることが可能です。

もし、隣りの部屋から音の聞こえ方が激しければ、かなり沢山の書込みがあるはずです。

[436: 匿名さん]

>434

いいたいことは分かるけど正確ではないよ。

申込証拠金は、契約に至らなければ返金されるもの。支払う前にその旨確認すべきだけど。意味としては、契約交渉の優先順位を確保するため。逆に言うと、支払った以上、その有効期限が切れるまでは、きちんと納得して契約するまで交渉することができる。焦る必要は無い。

[437: 匿名さん]

>435

一見よさげな案だけどダメだと思うな。

音問題は人の感じ方にもよるから、同じ仕様でも問題になったりならなかったりする。問題になった物件があったとしたら、デベはまずそこの事は教えてくれないはず。

実は他の物件で、モデルルームを予約してから、行く直前に同じエリア、、同じ構造、同じデベの一つ前の物件で３・１１で被害があったことを掲示板を見て気づいて、さりげなく以前販売したその物件って地震で被害なかったんですかって質問したら、はぐらかして答えてくれなかったなんて経験がある。

[438: 匿名さん]

共用廊下とバルコニー側の壁はALCだから地震とかで壊れることもある代物。

[439: 匿名さん]

重要事項説明書を読まないで失敗って、どんな失敗ですか？
読んだら、成功なんですか？
そんなに理不尽なことが書かれてるんでしょうか。

[440: 匿名さん]

高層マンションなら、ＡＬＣ普通でしょ。
耐震のための軽量化。勉強してください。

[441: 匿名さん]

軽量化してるから、壊れやすい。承知の上で買わないとね。自然災害は長期修繕計画には含まれていないから、補修のために臨時出費、あるいは積立金の値上げってこともありうる。

タワマンならいざ知らず、ここくらいの階数なら鉄筋コンクリートってのもあるけど。

[442: マンション投資家さん]

じゃ、タワーマンションはみんな壊れますねー。

[443: 匿名さん]

構造部分を守るために、非構造部分は軽くする設計。耐震基準って震度５強では損傷せずってなってるのに、震度５強だったところでも何で被害がでたんだろうと思って調べたら、耐震基準の対象は構造部分だけだった。

[444: 匿名さん]

重要事項説明書は[非常に重要なことが書いてある]から重要なんじゃないですか？
素人の私でも解ります。

これが理解できない不動産セールスマンは、馬鹿の極み以下にも当たらない。
なりすまさないでチョウダイ。

ああ、なさけなや！なさけなや！
味噌汁で何とかという台詞にピッタリ。

[445: 匿名さん]

>442

タワマンって、乾式壁とか結構あちこちで壊れたよ。ALCもサッシの重みに耐えられないで壊れたとか。

[446: 匿名さん]

重要事項説明って重要なことすべてが書かれてるわけではなくて、その物件に固有の重要なことが書かれてるって事に注意。エリアの災害のリスクとかは、ハザードマップで自分で調べないとダメ。

[447: 匿名さん]

それにしても、人気や話題性のある地域はスレも伸びますね。

[448: 匿名さん]

>447

スレが伸びてるのは、野村、地所、すみふが競合するエリアだから。さくら＆ネガ投稿しまくりだからね。

[449: 匿名さん]

４３８プロフェッショナル様

ＡＬＣが地震で壊れるの？
ＡＬＣに住んでる人は、地震で皆 「家なし子」になるの？
教えてチョウダイ。
大きな地震で壊れないのは何？

誰かの家のように{五重の塔}にすれば良いの？

土木工学を学べる幼稚園を探したら！
さあ、入園試験の勉強よ！

[450: 匿名さん]

４４６さん有難う

その通りですね！
稲毛の地盤は怖い所がある。

稲毛駅を背にして、マルエツを左手にその前をまっすぐに進むと、登り坂になり信号のある交差点に到達する。
この交差点の右手にファミレスがある。
ここを右に曲がると、東関道の高架の真下に出る。
この東関道の支柱の太さを見ると、ここら近辺の地盤が理解できる。
支柱があまりにも太いのとの、その数の多さに驚愕する。

ウェリス稲毛のデベが配っているパンフレットにも地盤地図が載っている。
この箇所の地盤に付いてもこのパンフレットで分かる。

ハザードマップは大事です。

[451: 匿名さん]

No.419さんの書込みはしっかと読むべきです。
デベロッパーが言い忘れることもある。
言い間違いもある。
書面は大事です。

[452: 匿名さん]

重要事項説明書しかり契約書しかり、ともに文章を読んでもイメージしにくい代物である。
私の経験からいうと、これらにも誤記がある。
だから漫然と読むのではなく、イメージしながら何度でも繰り返し読むことが大事。
それと、多分こういうことだろうと勝手に納得しないこと。
全てにおいて疑問を持ちながら読むことを心がけるべき。
解っていても念のための確認のつもりで聞くこと。
私は、説明員に山ほど質問した。そうすると説明員は懇切丁寧に説明してくれる。
矛盾点を指摘したら、誤りであるということでその場で消して訂正してくれた。

隣の若いご夫婦も説明を受けていたけど、そんなに聞くことがあるのかと言う感じで私を見ているような感じを受けた。多分そのご夫婦不安に思ったのではないかと思う。

分厚いだけに読む気もそげるかも知れないが、何しろ高い買い物をするわけだから、その努力は惜しまないこと。これに尽きる。

[453: 匿名]

百聞は一見にしかずと思い、ここで勉強したつもりでモデルルームに行ったけど「駅徒歩５分・稲毛最後の好立地」だと思って買うつもりまんまんだったけど、見ておいて良かった。
実際に行ったら受付嬢のケバさに驚いてイメージビデオに引いて営業の会話力の無さにウンザリして、モデルルームのゴチャゴチャ感に考えもゴチャゴチャして…。
駐車場問題や、エレベーター、騒音問題の不安要素もどうなるかモデルルームでは分からず。
マンション購入初めてだしやっぱり私はできてから見てみないとダメかな。
バカだから字だけじゃ分からないんだよね。
出来上がる前に買える人って想像力豊かで尊敬しちゃう。

[454: 匿名さん]

キミは出来てる物件でもつかまされるな。
自分の判断で買わんほうが良い。

[455: 匿名さん]

昨日見に行ってきました、気に入った部屋は、要望書もう出てて、悩み中。ほかの部屋はあまりよくなかったんで。
要望書重ねて出すのも無理みたいで・・
要望書出ているところに、登録し抽選になったら、先に要望書出している方に嫌な顔されますか？

[456: 匿名さん]

455さん、既にどれくらい要望書うまってましたか？
西向き5中層階検討中ですが、焦ってきました。

[457: 匿名さん]

私は低階の特定の部屋を希望しましたがそこだけ空いてなくて、他の部屋はまだまだ空いてるみたいでした。
ただ希望が重なると難しいですね。

[458: 物件比較中さん]

>456
そんなに埋まってなかったと思います。焦らないほうが良いですよ。今週一般公開ですから、様子を見ます。

[459: 匿名さん]

うん、特に埋まっている感じはなかった。

[461: 匿名さん]

458さん
一般公開って何かあるんですか？実際の現場見られるんでしょうか？

[462: 匿名さん]

一般公開とは？

大規模マンションの販売手順［流れ］を勉強してから、改めて質問しましょうね！

[463: 匿名さん]

No.４５２さんは１００点満点です。

皆さん熟読し見習いましょう。

自分のマンションを買うのです。

自分が理解できるまで質問しましょう。
(重要事項説明書や契約書以外の質問事項は、箇条書きにしておき、一つひとつ質問し潰していきましょう)

自分が他人に説明できるぐらいの理解度を目指しましょう。

自分の足で自分自身でも調べましょう。

そして、裏付けを取りましょう。

良いマンションは努力して買うものです。

営業マンは顧客の知識や理解度、意欲に合わせ対応します。

[464: 匿名さん]

今モデルルームにいる人へ！

【重要事項説明書】と【契約書】と【管理規約】は必ず熟読してからモデルルームを後にしよう。

腹が空いたら、イオンでパンを買ってきてカジリながらでも熟読すること。

21時頃までは粘れる。

[465: 匿名さん]

４３６、４５２さんは確かに鋭い

この二人は「千三つ屋」に嘘を言わせない実力がある。
みなさん！
何度も読んで実力を身に付けましょう。

[466: 匿名さん]

今日見に行ってきました、管理費高いですね。

[467: 匿名さん]

こんなに管理費高いなら戸建てのほうがいいかもしれないと思えてくる。

[468: 匿名さん]

ピザ釜の管理が莫大にかかる？

[469: 匿名さん]

不動産をローンで買うということとは？

仮に3,000万円を、変動金利の35年ローンで借りたとしましょう。

金利が1%上がると年約30万円返済額が増える。
2%上がると年約60万円返済額が増える。
3%上がると年約90万円返済額が増える。
4%上がると年約120万円返済額が増える。
5%上がると年約150万円返済額が増える。
6%上がると年約180万円返済額が増える。
7%上がると年約210万円返済額が増える。

この返済額の増加分は毎年付いてまわる。
返済額は毎年若干は下がるが微々たるものである。
毎年、これだけ増える可能性がゼロではないのが変動金利というものである。

但し、毎年の返済額を増やすことの出来ない人が大半である。
よって、返済期間が延びる。
当初の35年を大きく超えて延びる。
支払い完了は70歳を超える。
運良く定年まで勤められたとしても、定年後までローンが残る。

もし、勤務先が不況になると給与が上がらない。
リストラの対象にならず、幸運な部類であってもローンの支払いのみを続けて行く人生になる。

子供が優秀であっても、大学に行かせるお金がないということにもなりかねない。

借りた本人が亡くなった場合は保険で完済される。
病気や怪我で勤められなくなるのが一番怖い。

借りた本人や家族には、生命、疾病とも、別途充分な保険を掛けておくこと。
家族の病気で返済に支障をきたす場合もあり得る。
所得を補償する保険にも入ること。
要は、自分で自分に掛ける失業保険のようなもの。

これらの保険が掛けられないなら、不動産ローンは組まないこと。

建て物と家財への保険も必要。

リスクを充分に織り込んでローンは組むこと。
ローンを上手く乗り切るには、いざという時のための貯蓄の継続が大切である。
もし、余裕があっても贅沢をしないで貯めること。
家族の協力が大切である。

別途プラスαの貯蓄を行い積み上げた実績は、自分自身に対しての自信になる。
家族の絆も高まる。

老後のため、年金にプラスαの個人年金も積み立てること。

ローン計画と併せ、何歳の時には幾らという貯蓄計画が極めて大切である。

お金は稼ぐ技術と、上手く使う(買う)技術との併用でもって貯まる。
使い上手になって下さい。

私は保険屋ではありません。

現金で購入する方々もいるでしょうが、ローンを組んだ全ての方々が、堅実にローン計画を立て、完済できることを祈っています。

[470: 匿名さん]

>461

今は、事前案内の段階なので予約制で、ふらっとモデルルームに行っても見せてくれない。一般公開になったら、予約がなくても見せてくれる。ただ、混んでいると待たされることもあるので、予約をしたほうがベター。

事前案内って、デベの会員とか資料請求者を対象に、モデルルームをお披露目して反応を探って、今後の販売戦略を練り直すのが売る側にとっての目的。なので、こまかい情報はこの段階では普通、出てこない（駐車場の重量制限の情報がこの段階で出てきてるのは不思議）。あと、反応を知りたいわけだから、営業が対応できるよう予約の人数を制限してしたりもする。

それからHPにモデルルームの写真や設備・内装といった情報を掲載するのも一般公開してからってパターンが多い。余談だけど、事前案内って予約をした人が対象なので、モデルルームの場所を公開せずに予約をしたら連絡があるってパターンが多いけど、ここはHPで公開しちゃってる。

[471: 匿名さん]

>455

先着順ではなく、登録・抽選方式の販売なのだから全く気にする必要は無いはず。仮に先に要望書を出した人が気分を害したとしても、それは要望書は予約でなく、あとからぶつけられることもあるってことを要望書を受け取るときにきちんと説明しなかった営業の問題。

[472: 匿名さん]

>452

誤りをその場で消して訂正って対応はどうなんだろう。間違いがあったら全員の分を訂正しなくてはいけないはずだから、個別対応してはいけないような気が。ちなみにどこのデベ？

おまけ：ちゃんと訂正印も押してもらったかな？

[473: 物件比較中さん]

>461 さん
全て４７０さんが説明してくださいました。ありがとうございます。
予約制による事前説明会の後、2月7日にグランドオープン、つまり一般公開の予定です。

[474: 匿名さん]

管理費は確かに高い！

エレベーター1台当たりの住民数は、他のマンションよりも多い。
機械式の駐車場がない。
清掃員が大目に計上されている可能性あり。
管理費を減らし修繕積立金に振り向けるべき。
管理費と修繕積立金の額がアンバランス。
管理費をどうしてこんなに使う必要があるんだろう？
こんな印象を受けます。

このままでは、修繕積立金 は将来必ず不足するものといえます。管理組合が、まともにスタートすれば管理費は減らせます。一言でいうと、初代の理事長が実態把握をまともに行えば、おのずと管理費は減らせるということになります。管理費を減らし修繕積立金を増やすための策が必要です。デベとの駆け引きが出来ないとマトモには務まりません。誰が初代の理事長になるかが極めて重要です。

戸建ては、住み方や基本的な造りにより修繕費はかなり異なりますが、普通はマンションよりも大きな金額が必要になります。

[475: 購入検討中さん]

大規模マンションなのに・・・管理費1万以下なら検討してましたが、ちょっと高いですね。
悩む、ほかの物件と比較してみます。

[476: 匿名さん]

472さんへ

当然全戸に対し訂正が行われます。
個別なんてあり得ません。
マンションとはそういうものです。
No.452の方の記載を読みこなして下さい。

[477: 匿名さん]

No.475さん

コンシェルジュがいるマンションで、管理費が1万円以下は無理です。ざっと計算すると、11,000円ぐらいが下限となる。
妥当な金額は75平米で12,000円ぐらいです。

コンシェルジュがいるマンションで、10,000円以下を探してみて下さい。

[478: 匿名]

929戸もあるのに高すぎるよね。

[479: 匿名さん]

管理費高いと言う方、このマンションでズバリいくらなら適当だと思いますか？

あんまりここで書き込んでても意味がないような気がする。

[480: 匿名さん]

No.453さん

クロスは、使用する糊の良し悪しでも、剥がれやすさや変色等に影響を与えます。

出来上がったマンションのクロスを見て、実際にどの程度の壁紙を使っているかは分かります。
これはモデルルームでも確認できます。
でも、実際に壁紙を貼るのに用いた糊は、完成物件を見てもモデルルームを見ても分かりません。
使われた糊の手抜きの有無を、貴方はどうやって見抜きますか？

ましてや、鉄筋の溶接方法や杭の実態は、完成物件を見ても分かりません。
肝心要の部分が、完成物件を見ても分からないのです。
たしかに、騒音はマンション全体が完成しないと分かりません。
ビル風もそうです。

でも、エレベーターのグレードや機種等、そして駐車場の傾斜度等は、図面や機種やメーカー名で分かります。
貴方は、エレベーターや駐車場のメーカーがどこなのか、モデルルームで確認しましたか？

貴方は、完成物件を見て実際に何を確認したいのですか？
何に不安を感じ、何を確認したいのかを整理してみて下さい。
そして、マンション選びのコツを会得して下さい。