ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


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完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[381: 匿名さん]

>376

区分所有法で管理費･修繕積立金は区分所有者が負担することが原則になっている。未販売住戸の所有者は売主だから、売主が負担すべきもの。ただ、契約書の隅に売主の負担義務は無いなんて条項をこっそり忍ばせる悪質な例もあるから、契約書はちゃんと読んでから判子を押さなくてはいけない。

ただ、未入居が多いと入居者にデメリットがあるのも事実。駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大幅に下回ると、管理組合の収入が少なくて赤字ってことも。売れ残りの最大のデメリットは不人気物件ってレッテルかな。資産価値に響く。あと、でかでかと棟内モデルルーム公開中なんて垂れ幕張り出されたりするし、不特定の人が出入りすることになるからオートロックが意味を成さなくなる。

[382: 匿名]

エレベーター少なすぎですね。
プラウド船橋1街区は334戸でエレベーター5機でしたよ。
一般的には、60～80世帯で1機が不満のない機数といわれています。

[383: 匿名さん]

ウェリス稲毛は、つくづく残念な団地ですね。
何がいけないんでしょう、デベでしょうか、千葉市でしょうか？

野村と三菱は、用地取得から旭硝子や船橋市と協議を進め、環境配慮型の街を目指し、
ハードだけでなくソフト面も充実させて持続可能な街を目指した、とありました。

売り主の理念の違いでしょうか？

[384: 匿名さん]

そもそも地価の高い時期に仕込んだ物件だからね。エレベーターしかり、駐車場しかり、全てにおいてコストダウンですね。その分をピザ釜とか、ソフトで誤魔化そうとしているのがわかります。あと、気になったのが、元々アルコール工場があった場所で、地下水なんて飲めるのでしょうか？防災のとこで、やたらとアピールしてますが、かなり危険だと思うのですが。

[385: 匿名さん]

>382
一棟130世帯で二機？
ならプラウド一街区と同じくらいじゃない？
334÷5=66.8世帯に一機でしょ？

[386: 匿名さん]

>384

計算できないのかな。矛盾してるよ。

タワマンみたいにエレベーターホールがあって、そこにエレベーターが複数機ある場合は１００戸に一機、そうで無い場合は５０戸に一機が目安と一般的に言われている。建物のつくりによって違うので数字だけを当てにしてはいけない。

１３０戸に二機だと、まあ妥当。三機だと多くて、維持費とか修繕費の負担が大きくなる。

[387: 匿名さん]

新船橋は、土壌汚染、液状化リスク、高圧線と立地にデメリットがあるから、他で売り文句となることをせざるを得なかったってところ。EVは充電設備の問題があるから普及するかどうかはこれから次第。それに大手自動車メーカーはEVは燃料電池車までのつなぎなんて戦略を打ち出してる。太陽光発電は１０年もしないで故障で交換が必要なんて通産省の調査結果もある。交換費用を含めたらコスト的にペイするかやってみないと分からない代物。

[388: 匿名さん]

間違えました。
929戸÷6棟=154.8戸
155戸÷2機=77.5戸につきエレベーター1機
でした。

[389: 匿名]

維持費とか修繕費の負担はもう充分大きい気が…。

[390: 匿名]

賃貸のときも必ず現地に内覧に行くものだから、書面とモデルルームで何千万円ってなかなか決心つかない。
出来上がってからだと良い部屋は売れているかもしれないけどここは確実に値下がるだろうし、来年の出来上がりまで待つことにします。
プラウドタワーの高層階でも4000万円台で新築のときに出ていたし、ここはそれ以上に価値のある物件とも思えないし。
３月の価格発表でどのくらい下がるかにも注目しています！（最初はあまり下げないでしょうが。）

[391: 匿名さん]

>387
ここも他の物件の事言えない気が。土壌汚染、崖、線路、狭小道路、コストダウン駐車場等々。そもそもファミリーカーを受け入れないという時点で、子育て層はターゲットではないのは明らか。

[392: 匿名さん]

リタイア世代ばかりならエレベーター渋滞の心配も無いですね。

[393: 匿名さん]

子供が出来たから、ファミリーカーへの買い替えを考えていました。
厳しいですね。

[394: 匿名さん]

ここって土壌汚染あったっけ？

アルコール工場だったから、汚染物質は使ってないでしょ。

[395: 匿名さん]

>392

これくらいの階数だと若者やメタボが気になった中年は階段使う人もいるよ。リタイヤ世代は確実にエレベータ使う。病院通いとかで朝の時間にお出かけもするだろうし。

[396: 匿名さん]

>390

青田売りって日本では一般的だけど、売る側の都合だからね。完成物件見に行って、図面と実際の違いを確認してイメージできるようにするってのも一つの手かな。あと、小規模だと完成売り物件ってパターンも結構ある。別にモデルルーム作るとコストがペイしないって理由で。

[397: 匿名さん]

３９１さん
事情を知って買う人殆どいないよ。
大抵はモデルルームのイメージだけでいいイメージを持って買う人が多いんじゃない？
都合悪い事なんて解りっこないから。
駐車場だって気がつく人は気がつくだろうけど、大抵は後でわかる人多いのと違う？
だから子育て層をターゲットとしていないてことないね。

[398: 匿名さん]

都合の悪いことも重要事項説明に記載しなきゃいけないけど、重要事項説明って契約の直前で、しかも抽選に当って浮かれたときに行うし、すべてを説明せずにポイントだけの説明だから、こまかいところは気づかずに契約しちゃ打ってパターンが多いんだろうね。野村は登録の前に重要事項説明をするんで、評価していたんだけど、新船橋ではそれをしないで契約の直前。

[399: 近隣住民]

>394
土壌汚染が確認されて、土を入れ替えしましたよ。

[400: 物件比較中さん]

ここは道路事情が悪いから、デベは初めからミニバン対応なんて考えなかった。周辺は昔ながらの細い道路ばかりだから。オプションもたいしたこと無い。モデルルームはあくまでも参考程度、完成を待って値下がりを待って検討します。

[401: 匿名さん]

土壌汚染ってマイナスポイントかな。土壌汚染が確認されたら対策が必須。過去に汚染物質使ってないと土壌調査の義務が無いから、調査すらないほうが危険だよ。関東だと自然由来の汚染ってのが結構あって、調査すると結構引っかかる。ここもそのパターンかも。

[402: 匿名さん]

ミニバンだけでなく、シーマ、フーガ、レクサス、ＢＭＷ、ベンツなどの人気車種の大半のグレードが総重量２ｔ超えますからね。
要注意ですよ。

[403: 匿名さん]

>402

売主が、購入者はそういったクラスの車を持ってるって想定して無いってこと。軽が大半と思ってるんじゃない。ミニバンは１階で収まる想定とか。

[404: 住まいに詳しい人]

14階建で、２戸に1台のエレベーターは昔においては結構ありました。

しかし、２８戸でエレベーター1台の保守点検費を負担しなければならず、非経済的ということで最近はあまりこの設計は採用しません。

また、このタイプは全戸が両面ベランダにできるため、エアコンが通路にズラリと並ぶこともありません。
高級感も出しやすいですし、コストアップもそんに大きくはありません。
プライバシーの守りやすさにおいてもレベルの高い設計です。

一番の問題点は、エレベーターの点検時は代替のエレベーターが一切なく、上層階の火災時や急病人への対応は階段を使用せざるを得ない点です。

ウェリスは、２台並んでいるエレベーターを一台ずつ交代で保守点検をします。

【朝夕の渋滞時】に行うことは、故障でもしない限りありません。

エレベーターは、２台あっても並んでいないと、上の【 】内の時間帯は影響が大きくなります。

離れて1台ずつ計２台の設置と、並んだ２台のエレベーターの昇降時における動きの違いは分かりますね。

[405: 匿名]

モデルルームにもセンスを感じなかった。
オプションは気に入れば付ければ良いことだけど、本来できないことまでしていじくりまわって、客としとは実際の生活を想像しにくい。
それでいて素敵じゃないんだからどうしようもない。
デザイナー代も節約したのかな。

[406: 匿名さん]

エレベーターが二台並んでいると協調動作して、待ち時間が少ないってメリットがあるけど、その階の住民すべてがそこを使うことになるから、エレベーター前と付近は人通りが多くなって足音とか気になるかもね。

２戸１とか３戸１のエレベーターってミニバブル期に多かったかな。アベノミクスでバブルが到来するかもしれないから、待てばでてくるかも。両面バルコニーといっても北側にバルコニーあるメリットって少ないと思うけどな。北側って順光になって景色がいいから、ダイレクトウィンドウのほうがいいかも。

[407: 近隣住民]

残念ながら自然由来の汚染ではなく、アルコール工場が要因との報告が地元説明でありました。

アクアフォレスタの土壌汚染も以前あった工場がらみでしたしね。

[408: 匿名さん]

４０３
その手の車を持っている人が買いたいと思わないような安っぽいっていうか、ちゃちなマンションってこと？
モデルルーム見に行ってないから解らないけど。
でもこれらの車も別に富裕層者だけが持っているとは限らないけど。中古だってあるし。
売り主がそう想定しても、買いに来る人はいるでしょう？
なんかこのマンコミュ見ないで買った人、ド壷に填まりそう。

[409: 匿名さん]

アンケート書かされた時に車の車種を記入する欄があったので販売側はここを検討している人の乗ってる車は把握してると思う。そのアンケート結果を下に駐車場の仕様を考えなしてくれればいいんだけどな。結構いいお値段するのに駐車場の使用がけちられてるとは盲点でした。

[410: 匿名さん]

前向きに検討していただけに、駐車場問題で売れ残り物件って言われちゃうのは、残念でならない。実際に要望書の状況はどうなのかな。要望書を出した段階で買う意思があるということで、提出後の部屋の変更や取り下げはできない、って言われたのでうちは出さなかったけども。

[411: 匿名さん]

ここ、入居時の管理費は駐車場込で３万〜４万くらいですか？
大規模だと将来に渡って管理費を確保できるか心配になりませんか？
入居時は満室（たぶん）で、皆お金あるから問題ない。
でも、事情により転居したり、亡くなって相続手続怠ったり、離婚絡みでドロドロとか、
貯蓄減で払いたくても払えない等々、ナンダカンダ未納は増えます。絶対です。
売主はそうした後々を考慮して駐車場を自走式にしたり共用部をショボくしてくれてるんだろうけど・・。

大規模マンションと管理費、申し込み者はどう考えているのでしょうか？
それとも私の心配は全く的外れですか？？

[412: 匿名さん]

>409

仕様を変更したら建築確認を再取得しなければならないから、まず、不可能。現状の仕様で納得できるかで契約するかどうかを判断するだけのこと。

[413: 匿名さん]

>410

要望書って単なる購入希望アンケートに過ぎない。要望書だしてから、ころころ変えられたら困るからダメって言ってるんだろうけど、要望書を出したからと言って登録しなくてはならないとか、別の部屋を登録するのはNGってことはできない。野村が新船橋で、そういった制約をつけると言って大顰蹙。しかも結局、その制約はなかったことにするなんて大失態。

[414: 匿名さん]

稲毛ソープってまだあるのかしら?
デカイ看板だから目立つわ。

[415: 匿名さん]

投稿はどのように読み解けばよいか

ここに投稿するのは、概ね以下に記した様々な人達です。

1.モデルルームを見るとともに、このマンションの購入を真剣に考えている人。

2.上記1.の人達に適切なアドバイスをしようとしている人。

3.興味はあるけど近々には購入予定のない人。

4.「茶化し」、「冷やかし」で投稿する人。

5.業者など、なりすまし投稿。

6.このマンションの建設に反対している人。

7.船橋プラウドを検討中か購入予定の人。

8.詳しい人のスクープ的な投稿。

3.の人達の投稿は僅かです。
4.5.6.は褒めるか、ケナスかのどちらかに偏りがちです。
7.は「船橋プラウド」に触れた内容が含まれています。

8.は貴重な情報が含まれています。

4.5.は、情けないというか暇なのか、退場してもらいたいのですが、一部本音を漏らすこともあるので、その部分のみ相手にするなり参考にしましょう。
適当に読んでおき、無視したほうがよい場合は無視しましょう。
特に4.は、無視しないで相手にすると炎上する場合があります。

1.2.8の人達の投稿を大切に読み解いていきましょう。
2.や8になりすました投稿も、無いとはいえませんがよく読めば分かります。

真面目すぎる人の投稿は、相応のそぎ落としが必要な場合もあります。

折角の投稿です。
上手く活用しましょう。

[416: 匿名さん]

>411

区分所有法で管理費･修繕積立金は所有者に負担義務がある。それと管理規約には強制力がある。未納を続けたら督促をして、それでも埒が明かなければ最終的には部屋を競売するとか法的な手段で回収できるよ。

そうなったら管理組合の役員は大変だろうけど。

[417: 匿名]

単なるアンケートなのに後から変えちゃダメと嘘を言うなんて信用できない営業ですね。
ダメと言ってみてそれでも要望書を出すなら結構本気、それで出さないなら本気じゃないとこちらの本気度を試しているんでしょうか？
要望書はアンケート程度だって知っている人も多いだろうから、いやらしいな、この人からは買いたくないなと思っちゃいそうですけどね。
一人の営業がそうってことは会社全体の方針なんでしょうね。
前に出ていた、不動産の営業が言うことはほとんどが嘘というのも事実なんだな～と妙に納得しました。
でも営業に知識で勝てるわけないから、信用できる営業から買いたいなぁ。

[418: 物件比較中さん]

客と直接話が出来る場所であるモデルルームでは、営業は企業の顔です。もし不誠実な言動があるなら、担当から外すべきです。売主のコンプライアンスを疑います。

[419: 匿名さん]

>417

大筋は同意だけど最後の一言はちょっと違うかなと思う。千三つ屋と割り切って、判断に必要な情報は書面で確認。彼らとの付き合いは契約までのわずかの間だけど、マンションは住んでからずっとのこと。仮に騙す意図はなくても間違って説明されたことを信じて契約しちゃって、後でだまされたと思っても取り返しがつかない。そうなったとき言葉だけだと、いった言わないになるのがオチ。

[420: 匿名さん]

419
確かにそうですね。冷静な判断力が必要ですね。
図とかはもらえたけど、重要書類っていつ頃からもらえるんでしょうか？

[421: 匿名さん]

>420

通常、新築分譲マンションの販売って、登録→抽選→申込→重要事項説明→契約って順で進む。重要事項説明書を渡すタイミングは、売主によって違って、登録の前もあれば重要事項説明の直前ってケースもある。後者が多いみたいだから、渡されるのを待つんじゃなくて、早いタイミングで、見せてってお願いするのも一つの手。あと、契約書、管理規約（案）も同じく。

余談になるけど、住宅性能評価書、構造計算書、日影図、地盤調査結果、土壌調査結果、設計図書とかも求めないと見せてくれないことが多い。住宅性能評価ってオール１でも評価を受ければ評価物件なので、評価値を確認するのがポイント。

[422: 匿名さん]

410です。うちは、マンションの要望書を出すのはウェリスで二度目(一度目のマンションは抽選でハズレた…)。
一度目のところは要望書はアンケート程度で変更も可能だったので(もちろんその代わり抽選になることもある)、そのつもりでウェリスも出そうと思ったのですが、変更不可と言われたのでまだ迷っていたから出すのをやめた次第です。販売会社によって要望書の位置付けが違うのかと思っておりました。会社の方針なのではないでしょうか

[423: 匿名さん]

まだ迷ってるのなら要望書ださずに、じっくりと考えて登録期間になったら登録すればいいだけのことだと思うけど。

物件概要に以下の記載があるでしょ。これって不動産公正取引規約の決まり。なので要望書の提出の有無で、売る側が対応を変えたら、要望書が事実上の予約になるから違反だよ。

予告広告 本広告を行い、取引を開始するまでは、契約又は予約の申し込みに一切応じられません。
また、申込み順位の確保に関する措置は講じられません。

[425: 匿名さん]

>424

奏にかぎらず、地所の近隣物件板ではどこでもそう。組織的にやってるんでしょ。あと、すみふもだけど。大手といえどもコンプライアンス意識が無いんだよね。

[426: 匿名さん]

住友不動産販売が販売代理だから掟破りも平気でやってのけるかも。そういうのも含めて判断でしょ。

[427: 匿名さん]

要望書の縛りって野村が新船橋でやって、要望書のでが悪いんで、次々となし崩しになって行った。何でダメなことまねするんだろうね。

[428: 匿名さん]

４２２さんは、要望書をアンケート程度で変更可だと思ったのに、変更不可と言われた。
こうして縛るのは、不動産公正取引規約違反、なのですね。
ウェリスの要望書も、そのうち変更可能になるかもしれません。

[429: 匿名さん]

410です。
違反なんですね(*_*)じゃあそういう意味で言ったわけではないのかな。うちのとらえ間違いかな…。誠実なとてもいい営業さんでしたので。皆さんを混乱させてすみませんm(__)m