ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[302: 匿名さん]

最初に駐車場の件、問題提起していただいた方、ありがとうございます。マンション購入検討したての初心者の私には考えもしなかったことです(まあウチの車はセーフですけどね)。

ウェリスの営業マンがこのサイトをチェックしてないはずがないと思うんです。なので、こういう書き込みがあるので、こう対処しろと申し送りされてると思います。
勝手な想像ですが、「お客様に駐車場の件はしっかり説明するように」、と言われてるはずです。「他に流れるといけないので、聞かれない限りは黙っておけ」 なんて言われてると怖いですね。

少なくとも駐車場絡みの話題出た時に、「お客様の車は2t以下ですか？」って向こうから話題振って欲しいですよね。

[303: 匿名さん]

駐車場の耐震強度を気にしている方へ

2階以上を2.5ｔで造ったとしても、基礎工事がその基準に適合していて(基礎工事も含めて建築許可を取る)、なおかつ工事がその基準どおりに施工されて、はじめて2.5ｔ対応が満足ということになる。
基礎工事自体が大切であると同時に、最終的には現場監督の良心性がどの程度高いかが重要。

管理組合の責任は、住居棟、駐車場を含む全ての建築物、所有している土地の管理、樹木の管理、屋上のアンテナ等を含む全ての付帯物や設備の管理、責任を負う所有者が特定できない傘や物品等の飛散 落下時の被害者への保証など全てに及ぶ。
施工者責任は瑕疵(かし)があった場合に敵用され、またアフターサービス契約に基づき修理等が行われる。

いかに管理組合がしっかりしなければいけないかを理解しておくこと。
管理組合すなわち所有者全員は、責任から逃れられない。

これがマンションというものである。
この点を充分に理解 納得して購入すること。

原則、駐車場の建物には地震保険は掛けられない。
個々の車は掛けられている地震保険の保証範囲のみ。
全損でも50万円限度。

話しは少しそれるが、
住居棟が地震で全損となった場合は、専有部分については各所有者が掛けている地震保険の額までは出る。
但し、地震の場合は火災全焼時よりもずっと小さな額となる。

発生の可能性を含め、「有効なマンション保険は火災時の家財保険のみだな」といわれるのは本当である。
この点は、各個人が保険の詳細を理解し、自己責任で対応する内容である。

共有部は管理組合が保険を掛ける。

マンションは、基本的に自己責任で管理するものである。
管理組合がしっかりするということは、個々の所有者がしっかりとするということになる。
総会に参加し、将来を見据えキチンと管理していかなければならない。

この参画意識のない人は、分譲マンションを購入する資格がないといえる。

[304: 匿名さん]

駐車場の１階は重量制限ないはず。
だから販売時にあえて駐車場の話はする必要ないから、率先して話をすることしないと思うね。
入居決定で駐車場抽選の段階で初めて車の重さを聞かれて、あなたの車はこの範囲でお願いしますなんて、
言われるのがおちかな。
１階は便利だから人気が集中しそうだけど、２ｔ以下の車の人はもしかしたら１階の抽選権ないかも。

[305: 匿名さん]

>302
住友の営業は歩合色が強いと聞くので、結局は各営業マンは取り敢えず自分の成績を優先するでしょう。駐車場の件は、何も言ってこないと思うよ。

[306: 匿名さん]

>304
1階も2.5ｔの制限を受けます。資料に書いてあります。

[307: 匿名]

高かろう悪かろうじゃ売れないから、安かろう良かろうのプラウド船橋を見習って、2300万円位からの価格設定が妥当ではないかと思う。

[308: 匿名さん]

302さんへ

不動産の世界に「千三つ屋」という言葉があります。
これは不動産屋が喋ることは、千の内三つが本当で残りの997は嘘である。
という意味です。

実際に、ここまで嘘をつくことは無いにしても、顧客の実知識に応じた対応をします。

つまり聞かれない限りは、全く問題のないことであっても自分からは言わない。
ましてや、デメリットには絶対に触れない。

顧客が、メリットに酔うように誘導し話しを進めていく。
そして顧客にメリットに対する質問をさせる。
「こんなところに住みたい」という気持ちを「買いたい」「今買わないと」と高揚させ誘導していく。

重要事項は別の人が説明する。

不動産を買う時は「真剣に深く勉強する」これが絶対に必要です。
そして、こちらから担当セールスの性格や癖、営業成績を見抜き、「相手につい本音を口にさせてしまう」ことです。

最終的には、載せられた振りをして載せるぐらいのテクニックを身につけるべきです。

良心的なセールスもいますが、何故かこの世界では大成しないのです。

[309: 匿名さん]

駐車場の車両重量制限の話題で盛り上がっていますね。

この際ですから「軽自動車」に買い換えたらいいと思いますよ。

道も狭いことですしね。エコだし( ´艸｀)

[310: 物件比較中さん]

>308
千三つ、聞いたことがあります。確かにそうですね、こちらが尋ねない限り、マイナス要因はしゃべらない。マンコミュのスレを活用して賢くならなければ。

[312: 匿名さん]

文教都市なんて言っても、このマンションは駐車場のコストダウンのせいで、ミニバンも停められないし、子どものいる家族は厳しいですね。誰かの言うように、道も狭いし、軽自動車でないと特に女性は運転しにくいかもですね。

[313: 匿名さん]

千三つ屋はさておき、口頭での説明は言った言わないになるのがオチだから、検討に重要な情報は書面で確認が鉄則。

[315: 匿名さん]

マンションの営業マンの説明をうける時は、1万円以下で購入できるSONYとかOLYMPUS等の録音機は、必ず持っていき録音しておくのが今の常識です。

[316: 匿名さん]

西側斜面が崩れても、マンションの建物自体は何ら影響をうけません。

懸念すべきは、崩れた土砂の埋め合わせと、被害を与えた建物や人への保障をどうするかです。

莫大な費用が必要です。

[317: 匿名さん]

西側方面の眺望は保障されていません。
西側で地上げが行われ、25階でも立てば一発で眺望は失われます。
ウェリス稲毛の線路の反対側マンションは、悲惨な目に合ったのが現実です。

[318: 匿名さん]

>314

二重壁にALCと建物もしっかりコストダウン仕様。モ内装や設備をコストダウンすると、デルルームですぐにばれるから、そこそこのものを使ってる。目立たないところでしっかりコストダウン。

普通の人は車両重量制限が２ｔって言われてもピンと来ない。ここでねたにした人って鋭いかも。

[319: 匿名さん]

ここの駐車場は建物内部にスロープがあるため、坪効率が良くスペースを有効に使っています。

コストコの多摩で起きたような、外部スロープの崩壊は心配しなくとも大丈夫です。

[320: 匿名さん]

駐車場の２階以上が２トンであることに不満のある人は買わない。これが正解。

[321: 匿名さん]

>316

斜面の擁壁って長期修繕計画に補修が盛り込まれてなかったりするから要注意。修繕については積立金の金額だけでなく、計画に盛り込まれている項目、各項目の見積もり金額が妥当かも要チェック。と言っても素人がいきなり見ても判断がつかない。いくつかの物件の長期修繕計画と比較すれば分かりやすいかな。

[322: 匿名さん]

管理組合はキチンと長期修繕計画に組込み、時々パトロールし崖の保守管理に努める。こうして管理していくのだ。

[323: 匿名さん]

ALC二重壁なら隣の部屋の声がまる聞こえになるかも？

[324: 匿名さん]

電話屋のマンションなので、家電も携帯も繋がります。
災害時もきっちりと繋げてくれますか？

[325: 匿名さん]

隣の部屋の声がまる聞こえはないにしても、何か心配になってくる。

[326: 匿名さん]

NTT本体とは直接関係ないよ。光の高速ネット通信が普及し始めた頃、ADSLのマンション平気で作ってた。

[327: 匿名さん]

>322

長期修繕計画は管理組合が定期的に見直すものだけど、販売時にデベが作成した長期修繕計画に含まれてない修繕項目を追加すると、積立金を増額しないとまかなえない。そういう意味でも、長期修繕計画のチェックは重要。

[328: 匿名さん]

二重壁は太鼓現象で音が響くこともありうる。あと、ALCは３・１１で壊れちゃったケースもある。

[329: 匿名さん]

まさか、ここADSL？

[330: 匿名さん]

ドコモの電波入らなかったりして。マンション内にアンテナ設置するかと、周辺のアンテナも要チェックだね。

AU、ソフバンがバリ３だったら笑える。

[331: 匿名さん]

アンテナと建物の位置関係によっては、他の棟の影になって電波が届かなくなることもありうる。NTTの関連会社が売主って事で、電波が届かなかったら少なくともドコモについてはアンテナを無料で設置するよう確約させるとかってのはどうかな。

[332: 匿名さん]

ソフトバンクとKDDIの電波はどうなんだろう？

[333: 匿名さん]

ライバル会社だから、電波が届かないようにわざと設計してたりするかも（笑）

[334: 主婦さん]

念願かなってやっとマンションを購入できそうです。
うれしー！ここは一回で気に入りました！！！
地元の稲毛では久々の大規模物件です。
施設も、立地も、グレードも、価格も、正直すべて満点です。
消費税アップ前に購入できる点も好都合です。
子供が生まれたら、ダーリンの両親を呼んでお披露目のパーティーをやります。
勿論、おじい・おばあのためにゲストルームを予約しておきま～す。
南向きの３ＬＤＫで、収納がすごくたくさんあるんですよ！！リビングモ広いしね。
カラーは清潔感のある一番白い色に決定！！！

モデルルームで偶然会った同級生のカオリも同じマンションなら心強いわ～。
引っ越しまでまだ時間があるので家具のカタログ取り寄せてあれこれ迷うのも楽しいですね。
わくわくドキドキです。

[336: 匿名さん]

これは明らかなうそだね。
だいたい名前出しちゃアカンでしょ。

[337: 匿名さん]

多分、南向きは南東も南西も関係なく南の方向って意味じゃないですかね。
リビングが広いってのも今住んでいる所より広いってことじゃない？
かなりアバウトな言い方だけど、満足しているんだからいいんじゃない。

[338: 匿名さん]

ハーレーに乗った同級生もいそうだな。

[339: 物件比較中さん]

334さん面白いですね、ははは。でも夜中の2時に書き込みなんかしてると、おじい・おばあに怒られますよ。身体を冷やして子ども産めなくなったらそれこそ大変、ご自愛ください。

[340: 匿名さん]

こんなとこに書き込みされてしまったカオリさんが気の毒。

[342: 匿名さん]

３３４さん
価格はいいとしても、施設とか立地とかグレードって何処が満点なのかな？

[343: 匿名さん]

３３４は、通りすがりの冷やかしでしょ。
まさかとは思いますが、デベがこんな馬鹿なことをしているなら、ウェリスは終わりです。

[344: 匿名さん]

334は、夜間警備のおっさんだな。眠気覚ましに女房の名前をカキコ。

[345: 匿名さん]

何はともあれ、出来てから部屋を実際に見てから買いたいと思っているのは甘いですか？
携帯の電波や騒音、採光、景色等。
初心者なのでなかなか想像が及びません。
やっぱり皆さん三月に購入するんでしょうか？
もう決めている人は車は小さめなんでしょうか？

[346: 匿名さん]

３３４番さんは主婦ですよ！

デベなら、「ここは一回で気に入りました！！！」
デベは頭がまともだから、こんな変な表現はしないよ。

他のマンションは、二回目、三回目で気に入ったんだけど、ここは一回目で気に入ったということ？

デベなら、「このウェリス稲毛は、一目見た瞬間あまりの素晴らしさに、夫婦共々とっても気に入りました！！」ぐらいの表現をするのが普通だから。

デベは、間違っても「同級生のカオリ」とか「地元」といった個人が特定されそうな表現はしない。

もし、頭の悪いデベがこれを投稿してたのならば「個人情報」の流出が懸念されますね。

南向きの3ＬＤＫということは、モデルルームの一番広い部屋を3ＬＤＫに仕様変更して申し込んだからなんです。
この部屋なら南向きといっても、まあOKですね。
他に南向きはないから。

だから、「すべてが満点」なのです。
そうです、「皆さんとはチョット収入が違うのよ、だから生活水準も別世界なのよ！」
と、いったところかな。

反感を買いそう！
イジメないでね！
ちゃんとピザ窯作りにも参加するから！

[347: 匿名さん]

＞３４５
「出来てから部屋を実際に見てから」甘くないです、それ良いですね。
２トンまでしか駐められない駐車場といい、ここは人気が無さそうだから、
モデルルームだけ見て申し込むのはやめて、現地に実物が建つのを待ちます。

[348: 匿名さん]

３４５さんへ

甘いですよ！
マンションは、モデルルームや図面、管理規約などをしっかりと見て買うものです。

車のことは、車検証のコピーを見せ営業マンの言質を引き出しておいて判断しましょう。

完成物件を見てからとなると永久に買えないかも！

勉強して、初心者を脱して下さい

[349: 物件比較中さん]

>348
永久に買えないなんて、脅さないでくださいよ。
ここが売り切れたら他をあたればいいだけです。
実際「残り物には福」でマンション購入した友人もいます。キャンセルが出たとかで。

[350: 匿名さん]

345さんへ

完成してから買うとなると、床やドアの色、お風呂のタイプなど自分の好みで選択できません。

低層階はもうじき材料を発注します。
下から作り上げていくので、そろそろ低層階は色の選択は不可かも。
但し、低層階は完成後に安く買える可能性はあります。

[351: 匿名さん]

できあがったものを見てからでは遅いですよ。
それは売れ残り物件でしょう。
出来てからではオプション工事とか内装品とかは申し込めないですよ。

[352: 匿名さん]

３３４は主婦なのかな？
使う言葉がなんか主婦っぽくないですよね。
施設とかグレードって言葉使うかなぁ。
主婦目線だともっと細かい視点で感想を言いそうだけど考えすぎかな？

[353: 匿名さん]

建具の色やオプション工事なんかは、大したことじゃないよね？
なんならリフォームしちゃえばいいことだから。
営業さんが焦ってるようにしか。。

[354: 物件比較中さん]

334さんが営業だとしたら、主婦を馬鹿にしてますね。
今どき女子高生だって、あんな馬鹿っぽいしゃべり方しません。

[356: 匿名さん]

毎月のローン以外の管理費が35000超って高くないですか？ (駐車場含む)

[357: 匿名さん]

管理費や駐車場料金はほぼ妥当です。

安くする方法はあります。

1.通路やエレベーターの清掃を居住者が交代でおこなう。

2.フロントコンシェルジュを止める。

3.草抜きや植栽のカットを居住者がおこなう。

4.定期点検を管理会社に丸投げしないで、管理組合が直接業者に発注する。

これをおこなえば管理費は半額以下になります。
駐車場料金も65%ぐらいになります。
管理会社のピンハネも大きく減らせます。
実際に皆で行い管理費は少ないのに、修繕積立金はたっぷりというマンションもあります。

[358: 匿名さん]

352さんへ
お感じになっている通り主婦ではないですね！
皮肉っぽく書き込んでる人も含め、書き込んだ人はみんな見抜いているのでしょう。

[359: 匿名]

356さん
私も高いなぁと思っていました。
929世帯で割り算するのに高い！って思ったんですけどあんまり関係ないんですね。
駅前のプラウドタワーともそんなに変わらない気がしました。

[360: 匿名さん]

オプションと言っても、3種類から色を選ぶだけで特にオーダーメイドと言うわけでも無くあまり惹かれなかった。
どうでもいいかもしれないけど、トイレがオフホワイト？で、真っ白じゃないのが古臭くてなんか嫌だった。

[361: 購入検討中さん]

＞292さん

エスティマは大丈夫って本当ですか？
掲示板見て心配になったので、トヨタのHP見てみたら、
総重量は2.2tとなっていたのですが…。
どこから得た情報ですか？営業さんとかから聞いた確実なものですか？
買ってまだ一年程の愛車が～(>_<)

[362: 匿名さん]

354さん

主婦を馬鹿にしてるというよりは、顧客全部を馬鹿にしている。営業マンのレベルの低さが販売に大きく影響し苦戦中の物件。納得できましたか？

[363: 匿名さん]

私も管理費は高いと思いました。929戸もあるのに。
管理会社が同じ系列会社だからでしょうか。

[364: 匿名さん]

>363

ある程度の規模のデベなら、系列に管理会社もっていて、自社販売の物件には系列の管理会社だよ。独立系の管理会社を使う物件って、デベが系列に管理会社もって無いケースくらい。

管理費が高いか安いかって、単に金額だけでなく管理計画確認して、提供されるサービスの内容とそれぞれの費目の見積もり金額をチェックしないといえないと思うけど。

[365: 匿名さん]

NO.361さんへ

営業マンに「重要事項説明書」を見せてもらって下さい。
そこに、「同乗者は1階で降りること、運転者のみが駐車場内に乗り入れること」というような文言があればエスティマは大丈夫です。

351さんは、エスティマがマンションの駐車場の2階以上に停めてあるのを何度も見ていると思います。
多くが上のような形で運用されています。

3.11震災時の津波にも自走式駐車場自体は耐えました。駐車していた車はダメージを受けてしまいましたが。
そして駐車場の屋上に避難し助かった人もいます。

駐車場を一番痛めるのは、スピードを出して急ブレーキをかけることです。
実重量が3ｔぐらいになるとこの影響がかなり出てきます。

駐車場は事故防止のためにも徐行厳守となっています。
徐行とは直ちに止まれるスピードです。

21世紀になって造られた自走式駐車場は丈夫です。
そして徐行を守れば事故もまず起きなないといえます。
実重量が2.5ｔぐらいの車の走行 ならば、非常に強いのが自走式駐車場です。

プレハブ駐車場の基準は乗用車の場合、「定員乗車時の重量」すなわち「車両総重量」で決まっています。
但し積載物は一切無関係です。
よって矛盾が生じます。

「車両総重量」が２ｔの車に体重90kgの人が定員乗車し0.6ｔの荷物を積んでいても、あくまでこの車は2ｔと見なされます。
8人乗りの「車両総重量」が2.51ｔの車に、運転者のみ乗車し荷物が全く無しであっても、この車は2.5ｔ以下ではないことになります。

これが法規制の実態です。
乗用車の「車両総重量」は【定員×55kg+「車両重量」】であり、車検証に記入してあります。
トラック等はこれに基準積載量を足したものが「車両総重量」です。

釈然としませんね！
実際には重いもののほうが軽い扱いになる。
定員乗車していなくとも定員員乗車と見なされる。

乗用車は荷物の重量は無関係であり、子どもも体重100kgの人も一人55kgとして計算されるのです。
勿論、メーカーにもよりますが、かなりの余裕を見て駐車場は造られています。
でも これが現時点の法規なのです。

[367: 匿名さん]

＞３３４
主婦では無くて営業ではないか、というあなたへの疑惑が高まっています。
疑いを晴らすために、再度の書き込みをお待ちしています。

[368: 物件比較中さん]

>362 さん
納得です。この物件を良いと思ってお仕事しているんでしょうから、あまり品の無い書き込みはやめて欲しいですね。

[369: 購入検討中さん]

法的に不備があるとしても
仕様を守らないで駐車していたとすれば
不具合や事故があった時に補償を一切受けられないよ。


ちなみに奏の杜購入者の知人に聞いたら
あそこの駐車場は全ての２階以上でも車両総重量2.5tまでと
管理規約に書いてあるってさ。

[370: 匿名さん]

マンコミュ
「自走式立体駐車場の重量制限、どうしてます？」 より
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46125/

・ルールを守る
以上です。他に対処方法はないでしょ。
何か問題が起こったときに不利になる行動はしないほうが賢明です。

・最近郊外に多い自走式駐車場マンションの場合は、
デベが建築費ケチって２階以上は２ｔ以下の仕様で発注するケースが多いんだよね。
良心的なデベは２階以上に２．５ｔ対応にしているところもあるけど。

運転手だけが駐車場に入れば大丈夫、などという文言があれば、それは大問題です。
運用上Ｏｋ、というのは、法律上問題ない、ということではありません。

[371: 匿名さん]

マンションの重要事項説明書の実態を記します。
某大型マンションの重要事項説明書を見ながら投稿しています。
自走式と機械式の両方があるマンションです。
自走式は、運転者のみが駐車場内に入り同乗者は1階で降りること。
機械式は運転者以外は駐車場の外で降りること。
ともに、「車両重量」で2ｔまでOKとハッキリと記入してあります。
事実をそのまま投稿します。
エスティマクラスのミニバンは、全駐車スペースに所どころ停められています。
自走式メーカーも、機械式メーカーもこれを了解したので【これが守られていれば、荷物と運転者を除けば２ｔを超える車は駐車場内には一切乗り入れない】このような重要事項説明書になっているそうです。
これでメーカーは保証すると、デベに約束したのでしょうね。
デベの力が極めて強い物件だからなんでしょうか？
事実であり実態であります。

[372: 匿名さん]

荷物を積んで２ｔを超える状態で乗り込んでもルールに従ってることになるよね。それで早く痛んで補修が必要になっても、費用を負担するのは管理組合＝住民であって、デベの知ったことではない。売り逃げの典型。

[373: 匿名さん]

痛んだ場合に誰が費用負担をするかは別として、乗用車は荷物を沢山積んでいても(車両総重量)には一切無関係。
商用車は(車両総重量)に積載重量が加算される。
(車両総重量)基準が、乗用車と商用車で異なるのがおかしいのだけは確かだね！

軽トラ大好き人間の素朴な疑問です。
マア軽トラは２ｔには程遠いけどね。
安心！安心！

[374: 物件比較中さん]

そうですね、仕様以上の負荷には変わりない。早く補修が必要になった場合、結局は管理組合が修繕積立金を取り崩す事になりますね。

[376: 匿名さん]

営業さんが先々苦労する物件でしょうね。

売れ残りを駐車場なしで売るとなったら、セールストークが思いつかない。

「くにく」の策で売るのが９２９戸の宿命か！

ところで大切なことなんだけど、売れ残りの物件の管理費や修繕積立金は、デベが売り切るまではちゃんと負担してくれるのかな？

詳しい人教えて下さい。

積立金不足で、将来修繕もママならないという事態だけは避けなければならない。

[377: 匿名さん]

ルールを守ること、なんて性善説で物事が進めば世の中問題は何も起こらない。
自分だけならいいだろうなんていう人間が多いから問題が起こるのだ。
当初の管理費なんて性善説で計算されているから、今後は管理組合が定期的にチェックするだろうから、そのたびに修繕が発生すれば管理費負担が増大し、管理費を上げざるを得ないこと間違いなし。

[378: 匿名]

なんか不安要素が盛り沢山ですね。
前も出ていたけどここエレベーター二機だと、一棟約130世帯に対して少なめですよね。
昔住んでいた所は約半分の世帯で二機付いていました。
妥当なのかは住んでみて朝渋滞するかを経験してみないと分からないなぁと心配しています。
あとはエレベーターの速さも。（エレベーターの質まで駐車場のように節約しないでほしいです。）
今ウェリス位の大型マンションに住んでいる方の経験談聞きたいです。
第三ハイツ28号棟は4機位あったような。
エレベーター渋滞しちゃったら駅徒歩５分は魅力だけど、中層・高層階からは結局「行ってきます」からルーセント1、2でも10分て感じかな？
そういえばゴミ捨て場はどこにあるんでしょう？
もしグランドエントランスから離れていると、出勤前にゴミ出しする人はまた時間がかかりそうですね。

[379: 匿名]

ここってバリアフリーですか？

[380: 匿名さん]

>375

すみふが販売に加わってるからね。さくらやりまくりの会社。成りすましは投稿規定違反。モラルの無い会社って事を宣伝してるって事に気がつかない。

[381: 匿名さん]

>376

区分所有法で管理費･修繕積立金は区分所有者が負担することが原則になっている。未販売住戸の所有者は売主だから、売主が負担すべきもの。ただ、契約書の隅に売主の負担義務は無いなんて条項をこっそり忍ばせる悪質な例もあるから、契約書はちゃんと読んでから判子を押さなくてはいけない。

ただ、未入居が多いと入居者にデメリットがあるのも事実。駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大幅に下回ると、管理組合の収入が少なくて赤字ってことも。売れ残りの最大のデメリットは不人気物件ってレッテルかな。資産価値に響く。あと、でかでかと棟内モデルルーム公開中なんて垂れ幕張り出されたりするし、不特定の人が出入りすることになるからオートロックが意味を成さなくなる。

[382: 匿名]

エレベーター少なすぎですね。
プラウド船橋1街区は334戸でエレベーター5機でしたよ。
一般的には、60～80世帯で1機が不満のない機数といわれています。

[383: 匿名さん]

ウェリス稲毛は、つくづく残念な団地ですね。
何がいけないんでしょう、デベでしょうか、千葉市でしょうか？

野村と三菱は、用地取得から旭硝子や船橋市と協議を進め、環境配慮型の街を目指し、
ハードだけでなくソフト面も充実させて持続可能な街を目指した、とありました。

売り主の理念の違いでしょうか？

[384: 匿名さん]

そもそも地価の高い時期に仕込んだ物件だからね。エレベーターしかり、駐車場しかり、全てにおいてコストダウンですね。その分をピザ釜とか、ソフトで誤魔化そうとしているのがわかります。あと、気になったのが、元々アルコール工場があった場所で、地下水なんて飲めるのでしょうか？防災のとこで、やたらとアピールしてますが、かなり危険だと思うのですが。

[385: 匿名さん]

>382
一棟130世帯で二機？
ならプラウド一街区と同じくらいじゃない？
334÷5=66.8世帯に一機でしょ？

[386: 匿名さん]

>384

計算できないのかな。矛盾してるよ。

タワマンみたいにエレベーターホールがあって、そこにエレベーターが複数機ある場合は１００戸に一機、そうで無い場合は５０戸に一機が目安と一般的に言われている。建物のつくりによって違うので数字だけを当てにしてはいけない。

１３０戸に二機だと、まあ妥当。三機だと多くて、維持費とか修繕費の負担が大きくなる。

[387: 匿名さん]

新船橋は、土壌汚染、液状化リスク、高圧線と立地にデメリットがあるから、他で売り文句となることをせざるを得なかったってところ。EVは充電設備の問題があるから普及するかどうかはこれから次第。それに大手自動車メーカーはEVは燃料電池車までのつなぎなんて戦略を打ち出してる。太陽光発電は１０年もしないで故障で交換が必要なんて通産省の調査結果もある。交換費用を含めたらコスト的にペイするかやってみないと分からない代物。

[388: 匿名さん]

間違えました。
929戸÷6棟=154.8戸
155戸÷2機=77.5戸につきエレベーター1機
でした。

[389: 匿名]

維持費とか修繕費の負担はもう充分大きい気が…。

[390: 匿名]

賃貸のときも必ず現地に内覧に行くものだから、書面とモデルルームで何千万円ってなかなか決心つかない。
出来上がってからだと良い部屋は売れているかもしれないけどここは確実に値下がるだろうし、来年の出来上がりまで待つことにします。
プラウドタワーの高層階でも4000万円台で新築のときに出ていたし、ここはそれ以上に価値のある物件とも思えないし。
３月の価格発表でどのくらい下がるかにも注目しています！（最初はあまり下げないでしょうが。）

[391: 匿名さん]

>387
ここも他の物件の事言えない気が。土壌汚染、崖、線路、狭小道路、コストダウン駐車場等々。そもそもファミリーカーを受け入れないという時点で、子育て層はターゲットではないのは明らか。

[392: 匿名さん]

リタイア世代ばかりならエレベーター渋滞の心配も無いですね。

[393: 匿名さん]

子供が出来たから、ファミリーカーへの買い替えを考えていました。
厳しいですね。

[394: 匿名さん]

ここって土壌汚染あったっけ？

アルコール工場だったから、汚染物質は使ってないでしょ。

[395: 匿名さん]

>392

これくらいの階数だと若者やメタボが気になった中年は階段使う人もいるよ。リタイヤ世代は確実にエレベータ使う。病院通いとかで朝の時間にお出かけもするだろうし。

[396: 匿名さん]

>390

青田売りって日本では一般的だけど、売る側の都合だからね。完成物件見に行って、図面と実際の違いを確認してイメージできるようにするってのも一つの手かな。あと、小規模だと完成売り物件ってパターンも結構ある。別にモデルルーム作るとコストがペイしないって理由で。

[397: 匿名さん]

３９１さん
事情を知って買う人殆どいないよ。
大抵はモデルルームのイメージだけでいいイメージを持って買う人が多いんじゃない？
都合悪い事なんて解りっこないから。
駐車場だって気がつく人は気がつくだろうけど、大抵は後でわかる人多いのと違う？
だから子育て層をターゲットとしていないてことないね。

[398: 匿名さん]

都合の悪いことも重要事項説明に記載しなきゃいけないけど、重要事項説明って契約の直前で、しかも抽選に当って浮かれたときに行うし、すべてを説明せずにポイントだけの説明だから、こまかいところは気づかずに契約しちゃ打ってパターンが多いんだろうね。野村は登録の前に重要事項説明をするんで、評価していたんだけど、新船橋ではそれをしないで契約の直前。

[399: 近隣住民]

>394
土壌汚染が確認されて、土を入れ替えしましたよ。

[400: 物件比較中さん]

ここは道路事情が悪いから、デベは初めからミニバン対応なんて考えなかった。周辺は昔ながらの細い道路ばかりだから。オプションもたいしたこと無い。モデルルームはあくまでも参考程度、完成を待って値下がりを待って検討します。

[401: 匿名さん]

土壌汚染ってマイナスポイントかな。土壌汚染が確認されたら対策が必須。過去に汚染物質使ってないと土壌調査の義務が無いから、調査すらないほうが危険だよ。関東だと自然由来の汚染ってのが結構あって、調査すると結構引っかかる。ここもそのパターンかも。