ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[270: 匿名さん]

良心的な売主なら、このスレを見ていない可能性のあるお客様に対して、自らすすんで駐車場の問題について説明をするはず。その説明がないままに、後で総重量オーバーで契約出来なかったり、たとえ契約出来たとしても、駐車場に数年後に不具合が生じた時にメーカー保証が受けられなかった場合は、売主の責任で対処すべきです。

[271: 匿名さん]

14〜15階建てのマンションは、下のほうの階よりも上層階のほうが、「電車や車の騒音が大きく聞こえてくる」というのは本当らしい。

これはママさん達の相互訪問で、「アレ、下の階のほうがうるさく無いのね」いうことで実感したようです。

実際に入居してからしか、わからないことではあるのですが！

[272: 匿名さん]

図面で見ると、西側の斜面が占めている面積ってスッゴク大きくありません。
この斜面の面積を除くと、緑のスペースってあんまりないのね！
いかにも、広大な緑地があるように見えるけど、その殆どが西側斜面だってことに気づきました。
我が家では、子育てを大切に思い考え直してみます。

[273: 検討中の奥さま]

みなさん、あれこれ重箱の隅をつつくような粗探しをするのが大好きなんですね。
前向きに検討している我が家には、あんまり関係ないですけど、正直あんまり気持ちの良いものではないですね。
でもでも、どの新築マンションの板もこんな感じなので、
最近は「買えない人の寂しい遠吠え」としか思えず、どうぞご自由にという感じです。
（匿名ってこわい～）
音、道、距離、駐車場、地震、価格、いろいろありますが、
我が家は全部自分達で確認して、納得して要望書を出しました。
希望達成率は８０％くらいかな？
でも、私だけでなく家族みんな来年の入居を今から楽しみにしています！！！
営業の方も、一生懸命説明してくれましたし、十分信用できる人だと思いました。
（字もとってもきれいでびっくりでした！）
戸建も含め、我が家は全部で５物件見ましたが、総合点でここに決めました。
頭がこんがらがってしますので、これ以上見て回るつもりはありません。
みなさんも、悪い所ばかりに目を向けるのではなく、良い点にも注目してあげてくださいね。

[275: 匿名さん]

こういう二流売り主は売ることに必死で良心的な訳がありません。
売り切った者勝ちで、売ったら所有権は住民になりますので、後は住民で対処しろと言うのが関の山ですね。
駐車場が自走式と言うことを早合点して制限有るなど考えもしないでくるお客が多いでしょうけど、
営業マンはそのことにはあえて触れないでしょう。
販売不利になるためまず聞かれなければ言わないでしょう。
それにしても大規模マンションで２ｔ制限はあまりにもひどすぎです。
これから子供を増やそうという千葉市の方針を考えれば、ミニバンの需要は大きいです。
さらにハイブリッドは更に重量が重くなりますから、益々不適格になりますね。
こんな設計、デベのエゴ以外何者でもありません。周辺住民とのトラブルもひどかったですからね。
周辺住民どころか当マンションの住民の将来のことも考えてないとしかおもえませんね。

[276: 購入検討中さん]

本当に「総」重量が２ｔまでなんですか？？？

定員が乗車し最大積載量の荷物を積んだ状態を総重量と呼びますが
そうすると３ナンバーの大型ミニバン系はほぼ無理なんですね・・・

ノア・ヴォクシーでぎりぎりで
グレードによってはオーバーしますね・・・

[278: 匿名さん]

駅近だから車もって無い人もいるだろうし、自走式とはいえ維持コストはかかる訳だから駐車場あまると管理費の収支に影響があるよ。７割くらいって妥当じゃないとおもうけど。駐車場１００％ってバス便物件とかが多い。

ちなみに駐車場１００％で無料ってのは要注意。

[279: 匿名さん]

おまけだけど駐車場って余っても足りなくても問題を起す。モデルルームのアンケートで、駐車場利用希望の有無があるから、契約前にその結果と想定稼働率を確認して判断。契約しちゃってから失敗したと思っても後戻りできない。

[281: 匿名さん]

>280

ちゃんと近隣物件調べてるの。思い込みで発言されても・・・。

[282: 物件比較中さん]

>273
デフォルトが匿名だったのでそのまま使っていました。変えます。
売主の責任で保証が受けられるように、駐車場などのトラブルに備えておかれたほうが良いと思います。管理組合に押し付ける恐れがあります。

>277
少し前のレスをお読みください。70パーセントはこの辺りでは平均だという結論だったと思います。

[283: 匿名さん]

検討中の奥様？
売主以外のなにものでもありませんね。

[284: 物件比較中さん]

>280
過去レスをお読みください。

[285: 検討中の奥さま]

「マンション選びの基準が高い」と自分に言い聞かせて、ずっと賃貸・・・。
本当は「買いたくてもお金がないから買えない」って言った方が・・・。
少し悲しいですが、応援してます。ガンバレ！

[286: 匿名さん]

若者をはじめとして車離れだし、アベノミクスで円高が進むとガソリン価格は高騰。消費税１０％になったら車手放す人はもっと増えるでしょ。余った駐車場って、無駄でしかないよ。

アベノミクスの最悪ストーリは、物価上昇して企業は収益を上げても内部留保して、賃金は上昇しない。車を手放すだけどころか、ローン破綻って事も。

[287: 匿名さん]

>282

瑕疵がない限り売主に責任は問えないよ。重要事項でこういう設計なのでこういう使い方してくださいって説明されて、それに同意しちゃったら、引渡し後の責任はすべて所有者に移る。駐車場の重量制限に限らずね。

検討者にできることはリスクを感じたら検討対象からはずすだけ。

[288: 匿名さん]

282だけど、重要事項説明の内容を理解するってのも重要。普通、契約前にざっと説明するだけで、すべてを説明してくれない。早い時期に重要事項説明書を提示してもらって、じっくり読んでおくってのがポイント。

[289: 匿名さん]

この掲示板でも駐車場の重量制限で議論しているスレが
ありますので参考までに・・・

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46125/all/

結構違反して駐車している事がが多いようですが
契約解除を迫られたりするケースもあるようですね。

[290: 物件比較中さん]

>288
282は私です。番号間違ってないですか?なりすまし？

[291: 匿名さん]

違反駐車を見つけて排除するのも住民（管理組合）の仕事。チープな設計のしわ寄せは購入者に。

[292: 匿名さん]

276さんへ

「車両総重量」ウンヌンや２ｔとか2.5ｔとかで騒いでいるバーコードヘッドの融通が効かずもてない「嵐」が沢山いるけど、そんなのの書込みに振り回されず、担当者にキチンと聞いて自分達で判断されたし。

要は、駐車場のことで重量基準が知りたいので「重要事項説明書」の(案)を見せて下さい、と言えばキチンと対応してくれます。
アルファードは一階しか無理だけど、オデッセイ、ヴォクシー、エスティマなんかは上のほうにもちゃんと停められるようになってるから。
運用実態も説明してくれるはず。

配布している書面にも「車両総重量」なんて書いてない。

質問して、もしもキチンと納得できるように説明できなかったら、担当替えか、このマンションを諦めるかしかない。

まさか、そこまで酷い担当の集まりとは思えないけど。

[293: 匿名]

292
エスティマは上にもとめられるって？
営業さんですね。本当ですか？

[294: 匿名さん]

＞２９２
遅くまでお仕事、お疲れ様です。
アルファードは一階しか無理、という書き込みをありがとうございます。
これで、ウェリスの駐車場は2トン対応だ、ということがはっきりしました。

エスティマを一緒にしちゃダメですよ。
オデッセイ、ヴォクシィ、ノアの間違いですね。

10年前ならまだしも、今は、2.5トン対応の立体駐車場が造れるはず。
でも、ウェリスの売り主は
「コストがかかるから、2.5トン対応にしなかった」
私がウェリスをダメだな、と思った理由がここにあります。

[295: 匿名]

292を要約すると、車両総重量2キロの駐車場で、アルファードは2キロを大きく超えるから1階以外無理だけど、その他は2トンちょい超えだから運用上OKにしてる。ただし、責任は全て管理組合が負う。
ですね。

[296: 匿名さん]

いやー参ったね。
マンション買うのに車の重さと天秤掛けないといけないなんてひどすぎ。
駐車場の建設費ケチったというより、ここのデベ車の重さ知らなかったのと違う？

[297: 匿名さん]

駐車場問題、貧乏なうちは軽だけど、プラウドタワーは値段の高い部屋の人から優先で使えたみたいですね。
ここは抽選なら安い部屋しか買えないうちにもチャンスがありますね。
でも6000万円の角部屋などを買う富裕層の方々からしたら抽選で落ちたらたまったもんじゃないですね。
抽選とは言いつつ優先順位が本当はあるんでしょうか？

[298: 匿名さん]

あるよ。

[299: 匿名さん]

普通は２．５ｔまでが一般的だけど
コストダウンで２ｔまでにしちゃったんだろう。

重量超えて停めようと思えば停めれるけど
後々問題になることは間違いなし！

[300: 匿名さん]

>292
情報は正確に。ヴォクシーも8人乗りだと2トン超えますね。どこにも停められません。いずれにしても、2トンだと、色んな制約を受ける事になるということです。ここの営業マンが誠意を持って、総来重量が2トンを超える車を持つ客に、その情報を伝え、しっかりと排除してくれるのか。そうでなければ、入居後、管理組合は大変ですね。

[302: 匿名さん]

最初に駐車場の件、問題提起していただいた方、ありがとうございます。マンション購入検討したての初心者の私には考えもしなかったことです(まあウチの車はセーフですけどね)。

ウェリスの営業マンがこのサイトをチェックしてないはずがないと思うんです。なので、こういう書き込みがあるので、こう対処しろと申し送りされてると思います。
勝手な想像ですが、「お客様に駐車場の件はしっかり説明するように」、と言われてるはずです。「他に流れるといけないので、聞かれない限りは黙っておけ」 なんて言われてると怖いですね。

少なくとも駐車場絡みの話題出た時に、「お客様の車は2t以下ですか？」って向こうから話題振って欲しいですよね。

[303: 匿名さん]

駐車場の耐震強度を気にしている方へ

2階以上を2.5ｔで造ったとしても、基礎工事がその基準に適合していて(基礎工事も含めて建築許可を取る)、なおかつ工事がその基準どおりに施工されて、はじめて2.5ｔ対応が満足ということになる。
基礎工事自体が大切であると同時に、最終的には現場監督の良心性がどの程度高いかが重要。

管理組合の責任は、住居棟、駐車場を含む全ての建築物、所有している土地の管理、樹木の管理、屋上のアンテナ等を含む全ての付帯物や設備の管理、責任を負う所有者が特定できない傘や物品等の飛散 落下時の被害者への保証など全てに及ぶ。
施工者責任は瑕疵(かし)があった場合に敵用され、またアフターサービス契約に基づき修理等が行われる。

いかに管理組合がしっかりしなければいけないかを理解しておくこと。
管理組合すなわち所有者全員は、責任から逃れられない。

これがマンションというものである。
この点を充分に理解 納得して購入すること。

原則、駐車場の建物には地震保険は掛けられない。
個々の車は掛けられている地震保険の保証範囲のみ。
全損でも50万円限度。

話しは少しそれるが、
住居棟が地震で全損となった場合は、専有部分については各所有者が掛けている地震保険の額までは出る。
但し、地震の場合は火災全焼時よりもずっと小さな額となる。

発生の可能性を含め、「有効なマンション保険は火災時の家財保険のみだな」といわれるのは本当である。
この点は、各個人が保険の詳細を理解し、自己責任で対応する内容である。

共有部は管理組合が保険を掛ける。

マンションは、基本的に自己責任で管理するものである。
管理組合がしっかりするということは、個々の所有者がしっかりとするということになる。
総会に参加し、将来を見据えキチンと管理していかなければならない。

この参画意識のない人は、分譲マンションを購入する資格がないといえる。

[304: 匿名さん]

駐車場の１階は重量制限ないはず。
だから販売時にあえて駐車場の話はする必要ないから、率先して話をすることしないと思うね。
入居決定で駐車場抽選の段階で初めて車の重さを聞かれて、あなたの車はこの範囲でお願いしますなんて、
言われるのがおちかな。
１階は便利だから人気が集中しそうだけど、２ｔ以下の車の人はもしかしたら１階の抽選権ないかも。

[305: 匿名さん]

>302
住友の営業は歩合色が強いと聞くので、結局は各営業マンは取り敢えず自分の成績を優先するでしょう。駐車場の件は、何も言ってこないと思うよ。

[306: 匿名さん]

>304
1階も2.5ｔの制限を受けます。資料に書いてあります。

[307: 匿名]

高かろう悪かろうじゃ売れないから、安かろう良かろうのプラウド船橋を見習って、2300万円位からの価格設定が妥当ではないかと思う。

[308: 匿名さん]

302さんへ

不動産の世界に「千三つ屋」という言葉があります。
これは不動産屋が喋ることは、千の内三つが本当で残りの997は嘘である。
という意味です。

実際に、ここまで嘘をつくことは無いにしても、顧客の実知識に応じた対応をします。

つまり聞かれない限りは、全く問題のないことであっても自分からは言わない。
ましてや、デメリットには絶対に触れない。

顧客が、メリットに酔うように誘導し話しを進めていく。
そして顧客にメリットに対する質問をさせる。
「こんなところに住みたい」という気持ちを「買いたい」「今買わないと」と高揚させ誘導していく。

重要事項は別の人が説明する。

不動産を買う時は「真剣に深く勉強する」これが絶対に必要です。
そして、こちらから担当セールスの性格や癖、営業成績を見抜き、「相手につい本音を口にさせてしまう」ことです。

最終的には、載せられた振りをして載せるぐらいのテクニックを身につけるべきです。

良心的なセールスもいますが、何故かこの世界では大成しないのです。

[309: 匿名さん]

駐車場の車両重量制限の話題で盛り上がっていますね。

この際ですから「軽自動車」に買い換えたらいいと思いますよ。

道も狭いことですしね。エコだし( ´艸｀)

[310: 物件比較中さん]

>308
千三つ、聞いたことがあります。確かにそうですね、こちらが尋ねない限り、マイナス要因はしゃべらない。マンコミュのスレを活用して賢くならなければ。

[312: 匿名さん]

文教都市なんて言っても、このマンションは駐車場のコストダウンのせいで、ミニバンも停められないし、子どものいる家族は厳しいですね。誰かの言うように、道も狭いし、軽自動車でないと特に女性は運転しにくいかもですね。

[313: 匿名さん]

千三つ屋はさておき、口頭での説明は言った言わないになるのがオチだから、検討に重要な情報は書面で確認が鉄則。

[315: 匿名さん]

マンションの営業マンの説明をうける時は、1万円以下で購入できるSONYとかOLYMPUS等の録音機は、必ず持っていき録音しておくのが今の常識です。

[316: 匿名さん]

西側斜面が崩れても、マンションの建物自体は何ら影響をうけません。

懸念すべきは、崩れた土砂の埋め合わせと、被害を与えた建物や人への保障をどうするかです。

莫大な費用が必要です。

[317: 匿名さん]

西側方面の眺望は保障されていません。
西側で地上げが行われ、25階でも立てば一発で眺望は失われます。
ウェリス稲毛の線路の反対側マンションは、悲惨な目に合ったのが現実です。

[318: 匿名さん]

>314

二重壁にALCと建物もしっかりコストダウン仕様。モ内装や設備をコストダウンすると、デルルームですぐにばれるから、そこそこのものを使ってる。目立たないところでしっかりコストダウン。

普通の人は車両重量制限が２ｔって言われてもピンと来ない。ここでねたにした人って鋭いかも。

[319: 匿名さん]

ここの駐車場は建物内部にスロープがあるため、坪効率が良くスペースを有効に使っています。

コストコの多摩で起きたような、外部スロープの崩壊は心配しなくとも大丈夫です。