ウェリス稲毛 ＜その２＞

[匿名さん]

早くもその２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/

＜全体概要＞
所在地：千葉市稲毛区稲毛東4－1291－1の一部他
交通：総武線稲毛駅から徒歩6分、京成千葉線京成稲毛駅より徒歩4分
総戸数：929戸（他にゲストルームなど）
間取り：3LDK～4LDK、70.45～101.87m2
入居：2014年3月下旬、9月下旬、2015年3月下旬予定

売主：NTT都市開発、大和ハウス工業、大成建設、新日本建設、三信住建
設計：日建ハウジングシステム
施工：スレッド立ち上げ時点で未定
管理：NTT都市開発ビルサービス


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[836: 匿名さん]

>835
ここは、売れているというアピールをするために1期では、売れ残り前提で300戸とか販売しそうですね。実際はその半分位しか契約出来なくても、完売とか言いそう。

[837: 匿名さん]

>836

それやると１期で売れ残り続出、不人気物件ってレッテルが貼られて、二期以降はもっと悲惨なことになる。デベも馬鹿じゃないからそんなことしないでしょ。それに一度販売して売れ残った住戸を、あとになって新規として販売するのは違法行為。だから、売れてないものを売れてると嘘をつくことはできない。

要望書を集めてるでしょ。あれで売れる分を見極めて販売戸数を決めるわけだから、即日完売って演出にすぎない。中身をちゃんと確認しないと騙されちゃう。

[838: 匿名さん]

仮に、竣工と入居開始時はイコールとして、完売時期はどうなるか。

1.最低でも、第1次販売のルーセントブロックの入居開始時に、このルーセントブロックの全戸完売が必要。

2.もし、第2次販売のオアシスブロックが、販売開始された時点［2013年夏〜秋］において、ルーセントブロックが売れ残っていれば、ルーセント、オアシス、グロウ各々の竣工時の完売は不可。

3.販売側からみても、買う側からみても「難しい物件」だ。

[839: 830です]

ようやく中身のあるスレになってきました、皆さんありがとうございます。特に831さんの

「妥当性の確認」とは、簡単にいうと「当該市場の顧客が求める供給物」に対し、企画段階から設計にかけての一連の作業が、予め定めてある「品質管理マニュアル」の手順に従い満足できているかどうかを全検証するという作業です。No,の場合は「品質管理マニュアル」自体がやり直しを求めています。

の部分ですが、顧客満足度を上げるような物件なのか、採算重視なのか、結局売主はどちらを優先させたのか、冷静に見極めないと、買ってから後悔しますね。

[840: 匿名さん]

NTT都市開発は、新検見川のNTT寮跡地の物件では長谷工と組んだ。このウェリス稲毛も、当初は長谷工と進めたようであるが何故か長谷工と縁が切れた。長谷工の方が完売には長けているのは事実。駐車場の台数も大幅に減った。さて、NTT都市開発はどうするか？

[841: 匿名さん]

長谷工はコストダウンに長けているけど安普請で施工トラブルが多くて有名。安かろう悪かろうじゃね。長谷工にならなかったのはメリットのほうが多いかな。

[843: 匿名さん]

>835
この立地、この駐車場スペック、この総戸数で竣工後1年以内の完売なら健闘したと言ってもいいんじゃ？
自分の予想は3年…もうちょっとかなと予想してるけど。

[844: 匿名さん]

長谷工となぜ切れたのか、大成となぜ組んだのか、ちょっと知りたいところです。値切ったのでしょうか。

[848: 匿名さん]

ウェリス稲毛は、なぜ平米当たりの分譲価格が高すぎるとの批判を受けるのか。

「プラウド船橋」との比較はともかく、ベンチマークとしてのよりどころがないと、その要因も絞り込めない。よって、比較をしながら分析をしてみた。

1.用地の取得価格
「プラウド船橋」は地盤が弱い。「ウェリス稲毛」の地盤は強いとはいえないものの弱くはない。
「ウェリス稲毛」は敷地の20%以上を崖地が占める。
更に三角形で一方通行路で閉じ込められている。
東京駅からの距離は新船橋の約1.5倍である。
これらの事実からみて、マンション売主の用地取得平米単価は、「ウェリス稲毛」の方が多少なりとも安価であるものと推測できる。

2.駐車場コスト
駐車場のカバー率は「プラウド船橋」が約84%、「ウェリス稲毛」は約71%である。
駐車場の2階以上の荷重基準は、車両総重量において「プラウド船橋」が2.5トン、「ウェリス稲毛」は2トンのものである。
自走式駐車場のメーカーは約38社で組織されているが、荷重の基準は全て車両総重量のみとなっている。カバー率及び車両総重量基準の両面からみて、明らかに「ウェリス稲毛」の方がコストは低いものといえる。

3.マンションのセキュリティ基準面でのコスト
「プラウド船橋」は駐車場の出入り口が高速自動シャッター方式であり、自転車置場を含め外部とは完全に遮断されている。「ウェリス稲毛」は、高速自動シャッター方式ではなく、駐車場や自転車置場についても外部からは完全に遮断されていない。
よって「ウェリス稲毛」の方が低コストであるといえる。

後は基礎工事、建物自体、設備、内装面等の違いとなるが、物件説明書等で比較しても大きな違いはないものと思われる。

結論
以上の比較検証においては、「プラウド船橋」の方が平米単価は高くなるものといえる。
しかしながら、価格の正式な発表はないものの「ウェリス稲毛」は、巷間ウワサになっている平米単価が「プラウド船橋」よりも約10%高いとの批判を受けている。

上記 事実からみて、平米単価は「ウェリス稲毛」の方が安くなるものと思われる。よって、「ウェリス稲毛」の価格が高いとの顧客サイドの批判は当然のことといえる【但し「ウェリス稲毛」の価格は、まだ正式発表ではないため、現時点において高いと結論づけることはできない】

推測される要因
・用地取得が高すぎた。
・企業体質自体が高コストである。
・販売管理費がかかりすぎている。
・一つひとつの細かなコスト管理に弱さがあり、その積み重ねにおいて高コストに陥った。
・「ウェリス稲毛」の売主が「プラウド船橋」よりも、過度に利益を求めようとしている。
以上

[849: 購入検討中さん]

ひで〜推測だな。
こんなレポートだと学生でも赤点だと思うよ。

小難しく話しないで、
まだ価格わからないから高くない（笑）でいいじゃん。

[850: 匿名さん]

予定であっても普通は価格表って渡されるものだけど、住友の場合はくれない場合がほとんどだから、要注意。挙句、メモしろとか言われる。

[851: 匿名さん]

848さんの推測される要因の中でも、コスト管理の弱さ、その積み重ねは大きいと思います。緑の豊かさを売りにするはずだった擁壁がもろくて、補強工事に多額の費用を注ぎ込む事になったのも、売主の想定外だったのかもしれません。擁壁部分を千葉市に寄付してしまえば、ウェリスの管理組合の将来の心配の種が減ると思うのですが、そんなことは不可能でしょうか。

[852: 匿名さん]

モデルルームを見学する際に、マンションの全敷地に占める崖の割合を、数字で何平米で何%と具体的に聞く。

そして、崖について補強工事の方法等を聞く。
＊いつ行うのか？
＊元請でなく実際に作業をする業者名？
＊実際に作業をする業者の過去の工事履歴？
＊具体的な工法？
＊使用する具体的な資材名？
＊補強工事図面の閲覧はできますか？
＊補強工事の総費用？
＊補強工事に不備があった際の補償の範囲、期間？
＊崖崩れに対し、管理組合が保険をかけられるのか？
＊主たる売主のNTT都市開発は、いつまでどう保証してくれるのか？
＊重要事項説明書には、崖についてどう記載されているのか？

全部の即答は無理でしょうが、質問への対応如何で「NTT都市開発」と「住友不動産販売」両社の誠意を判断できます。

[853: 匿名さん]

「ウェリス稲毛」対「プラウド船橋」の価格。

ウェリス稲毛は「基本事項の発表」時において、坪単価は160〜170万円と発表している。
平米単価では約48〜約52万円になる。
48万円と52万円の中心は50万円である。

プラウド船橋は、坪単価の平均は約150万円とコメントしている。
平米単価では平均約45万円になる。

価格の比較は、この「ウェリス稲毛」の50万円と「プラウド船橋」の45万円が基軸となりサワガレテいる。
その差は「ウェリス稲毛」のほうが10%高いということになる。

[854: 匿名さん]

ユトリシアとの比較もお願いします。

[855: 匿名さん]

「ユトリシア」は、MIMOMI Airport経由でご案内いたします。
只今、チケットをご用意いたしますので、しばらくお待ち下さい。但し、現地到着後行われる入国審査で、お断りさせていただく可能性もございます。お客様ご自身で、品位品格をチェックされた後ご搭乗下さい。ユートピア「ユトリシア」は選ばれたお客様のみが、別世界の時をお過ごしいただく空間でございます。予めご理解の上お手続き下さいますようお願い申し上げます。

[856: 匿名さん]

船橋 VS 稲毛

地名聞いて浮かぶイメージは、船橋＝ギャンブル・ラブホ　

稲毛＝文教地区　　あくまで個人のイメージね。

[857: 匿名さん]

そういえば、ウェリスとユトリシアは売主がかぶってますね。

[858: 匿名さん]

ギャンブルといえば、新船橋よりは稲毛のほうがパチンコ屋は多いなぁ〜。韓国では2011年にパチンコが全面的に禁止になったけど、日本はいつまで出来るのかな〜？やれるうちに稲毛駅前で楽しんでおこ〜と。マンションの新船橋VS稲毛は、子供の教育を考えたら→稲毛［渋谷幕張中等部もしくは県立千葉高附属中等部から東大法学部→キャリア官僚］、物件の資産価値を考えたら→新船橋となりますでしょうね。

[859: 匿名さん]

850さんへ
価格表は、「前向きに検討している」、「来週にでも要望書を出したいので」といえば必ずもらえます。内々に配るのは、この配布中の価格表からいくら引き下げるかが決まるまでは、ヤタラと配る訳にはいかないからでしょう。