パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[899: 匿名さん]

低層階に住むかどうかは個人個人が決めること。ただリセール考えるなら、私の見解では、低層階は避けた方が良いのでは。

[900: 匿名さん]

まあまあ、>897さんはあくまでこの物件の一階二階は？って聞いてるんだから。
ちなみに私はこの物件の一階二階はA、B、C、DあたりよりEから先の方がいいと思いますよ。
なぜなら公園の出入り口、そしてトイレ。これを考えると個人的には厳しいです。
むしろ道路自体はほとんど車も通らない道路に面しているのでそんなに気にならないかも。
ただしここの一階、二階はそれを加味した価格設定になっているのと一応防犯はしっかりしているので上記のようなことが気にならない人には良い物件だと思いますよ。

[901: 申込予定さん]

１階２階は、ベランダにいれば多少は人目が気になるとは思います。
でもそれは都会の一軒家でも同じ事。
余程敷地が広い、塀の高い家で無い限り、諦めざるを得ないですね…

このマンションはエレベーターが一基しかないので、２階までなら階段を使えば、エレベーターを待つストレスから解放される、と考えると低層階のメリットもあると思いますね。

[902: 購入検討中さん]

一階まだ空いてる部屋ありますね！
コンクリートのベランダの他に、
植栽などの目隠しはあるのでしょうか？

[903: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

どのくらい埋まってるの？
○○/71

[904: 匿名さん]

先週行ったけどほとんどの部屋に花付いてた
今から検討するならかなりの確率で抽選だね。
空室一桁だと思うけど、詳しい数は自分で行って聞いてくれ。

[905: 匿名さん]

もう全部埋まってるみたいだよ。

[906: 購入検討中さん]

選週、モデルルームに行った時点で、
ざっくりで、7〜8割程度は、埋まっている感じでしたよー。

[907: 匿名さん]

あれ？低層階で一部屋あいてなかった？？
トイレ無くなる可能性ないのかな
そしたら目の前の部屋広いし買いたいんだけど

[908: 物件比較中さん]

トイレ前の部屋は、確か空いていたような。トイレ前を通りましたが、やっぱり物件と近いですね。安くても私はちょっと・・・。でも、住み始めて、臭いがひどいからと、区に訴えかけてみるのも手でしょうか。何かしてくれるかもしれません。

[909: 匿名さん]

実際歩いたけど臭いは気にならなかったなー
でも撤去されたら広い部屋で超ラッキーかも！
もうちょい値下げしてくれないかな、三井さん！

[910: 匿名さん]

凄いね。道路計画もろともしない人気ぶり。
あらためて、皆さん道路についてはどう考えてるのかな？

特に申込み予定の人は、パーキング、エントランス諸々が
万が一削られたらどういう風に前向きに考えるのだろう。
補償金貰って引っ越せばいいとか？？

逆に、検討から外した人は、計画道路がそんなに嫌ですか？
北側とは言え車が走るのそんなに気になる？エントランス立派じゃないと住めない？


計画実行されないと思う、とか言う予想ベースの意見はいりません。

[911: 賃貸住まいさん]

近くのタワマン低層階を借りることにした者です。。

どうせ買うなら良い環境で計画道路の心配したくない、それによる将来的な価値、というところが主人の意見でした。

でも私は、どのマンションも閑静な環境が保証されることはないし、
都心部だと首都高に近い物件のほうがよっぽど空気もワルイのでは？と思ってますが。。

色々な物件を比較して言えることは、
道路だけを理由にすぐ検討から外したのは勿体なかったかなと思ってます。
結局主人の意見を尊重しましたけど。

あ、予算的にも高すぎるっていうのもありました (笑)

[912: 申込予定さん]

この土地を見て第一印象が良かったのと
道路云々を鑑みてもここに住みたいというメリットの方が勝ったまで。

即決というよりは、うちは他もかなり吟味してやっぱりここかなと思って決めたよ。

[913: 物件比較中さん]

西池の友人は駐車場の借りてがつかなくて困っていると言っていたのと
目白の友人は、シェアの車が増えてきたのでそれで週末のお出かけ十分と
行っていました。
歩いてみたら駐車場たくさんあるので、なんとかなるのかなーと。それに
通勤に車を使っていないので、駐車場のメリット、デメリットは最初から除外してました。
駐輪場は気になっていますがトランクルームをつぶすという代案の準備もされていたので
いいかなと。

エントランスは素敵なものがなくなったらなくなったで別によいです。

土地ぎりぎりいっぱいの利用も都心のマンションなら当たり前なのでいいかな、と。

老朽化したときの逃げ（再建築）にあたって、大通りができていたら、高層化できるよう
建築基準違ってくるのでは？そうはいっても厚みのないマンションだから
下がるよう言われたら厳しいかな、組合がまとまれば、メゾネットの高層とか
立てられたら面白いかなと想像してます。詳しくないので絵空事かもしれませんが。

結局抽選なんですけどね…。

[914: 申込予定さん]

補償金がもらえるのは大きいです。半分前後の土地が都市計画道路ですので、その額は大きいものだと思います。環境を考えると、ちょっと道路があるのは嫌ですが・・・、道路が通るなら、それはあきらめます。エントランスは何年も住んだら、私は飽きると思いますので、気にしません。ただ気になるのは、リセールすることになってしまった場合、どのような評価がされるのかです。

[915: 匿名さん]

子育て世代には価格がバカ高くてやめました。

[916: ご近所さん]

トイレ前の部屋は、考えていたが。。。やっぱり近いから、臭ってくるね！
だったらもうちょっと予算を増やして３階かな。。。

[917: 匿名さん]

は？そんなに臭うなら普段も臭くて通らないっしょ！
全く大げさなんだから・・
しかもトイレ前３階は既に埋まってるし。

[918: マンコミュファンさん]

ここのネガばかり言う連中は、
どんな素晴らしい環境に住んでるんだと思うよ(笑)

ネコも鳥もいない、子供もうるさくない、トイレもゴミもない綺麗で明るい公園に囲まれて
陽当たり良好、駅近で治安良し、地盤も完璧、大手デベのデザイナーズマンションで
手頃な値段の物件あったら是非教えてほしい。

[919: 匿名さん]

＞918
マンションの北側に大きな幹線道路が通る可能性があり、
通った場合には既存不適格になるマンションに住んでる人は
少なくとも、私の周りにはいません。

[920: 匿名さん]

そらそだろ
まだ出来てないんだから(笑)

[921: 匿名さん]

ちなみに幹線じゃなくて補助線な。

[922: 匿名さん]

>919
で、なんのためにそんなこと書き込んでるの？

[923: 匿名さん]

920は文脈がわからない人？

[924: 匿名さん]

そういうあなたはユーモアがわからない人

[925: 申込予定さん]

それを言うならそもそも>919の文章がおかしい。

[926: 匿名さん]

なんだかんだネガってもここは人気マンションなのが現実。

[927: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

既存不適合w
それになると、どうなるの？

[928: 匿名さん]

＞927
http://allabout.co.jp/gm/gc/25761/2/

簡単に言うと、建替えの際、同じ規模の建物は、
建てられない、という事。

[929: 物件比較中さん]

既存不適格になるのかな、なるんだろうな、というところでしょうか？
確実になるんでしょうか。
大通りができたら、下がれば高くできるものだと思っていましたが
それも不可能なのでしょうか。

[930: 匿名さん]

〉913さんが分かりやすく書いてますね。
ま、建て替えまで住み続けるって相当先の話ですが。

[931: マンコミュファンさん]

マンションはしっかり手入れをやれば、60年くらいもつ
その時ここにいる人全員生きてないし、子供達は各自で勝手に拠点となる都市に住むんだから心配する必要はない。
建て替えの心配してる人は単なる極論厨にしか見えんね。この物件あの世まで持っていくつもりかｗ

[932: 匿名さん]

冷静に考えれば、
こーいう、ややこしい物件のリセールは厳しいと思うけどなー。

[933: 匿名さん]

>931

いえいえ、まだ30代なのでギリギリ生きてるかもvvvv

[934: 匿名さん]

↑では是非このマンションの主になってください
しかし爺さんになってから建替の問題出てきたら最悪だね

[935: 申込予定さん]

>929
断定的なことは言えませんが
豊島区と東京都の考え方では今回の対象道路も含む木密化計画においては道路開通時に容積緩和を含めた住民対策をやる意思はありそうです。
実際に立教裏の補助172が開通した際には容積緩和がおこなわれました。
本物件でも前面道路4mでの容積ですから20m道路開通の場合、前面20mでの再計算が行なわれる可能性が高いと私は思います。
本物件の用途地域が既に第一種中高層でもあるので私は容積緩和を見越してリスクヘッジと考えます。
もちろん確証ではありません。

[936: 匿名さん]

駐輪場、駐車場問題でオープンレジデンス以下の設備ですから、リセールは厳しいですよ。

[937: 購入検討中さん]

いやそもそもリセールバリューというのは土地、建物、設備、印象、相場で構成されるもの。
だから厳しいは事実だかあまり悲観しすぎるのもよくない。
問題は価値毀損分が補償金と相殺できるかどうか。
仮に路線価が底を打ったとすれば地価上昇分も考慮するべき。
よく、駐車場がとか設備がというが(もちろんそれは否定しないが)不動産価値というものが今回の人気の一因であることは否定できない。

[938: 物件比較中さん]

935さん。ありがとうございました。
確証は決定まで持てないものだと思われますので、
記載頂いた情報、大変参考になります。

[939: 匿名さん]

>９３6

物件それぞれ良し悪しあるけど、オープンにはない全戸南向きって
日々暮らす上で大きいんじゃないかな

[940: 購入検討中さん]

逆にネガな人に質問だけど、なぜあなた達が言うようなリスク満載の物件がほぼ完売な上に高倍率抽選だと思う？
真面目に聞いてみたい。

[941: 匿名さん]

すっぱい葡萄と言うイソップ寓話がありますよね。

[942: 匿名さん]

雄鶏と宝石というイソップ寓話がありますよね。

[943: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

どんな話？

[944: 匿名さん]

それを書いたらネガさん怒っちゃうからググって。

[945: 購入検討中さん]

なんでこここんな仕様低いの？三井のクオリティ笑
まあ普通買わないわなここは。色んな意味で。
あくまでも私はですが

[946: 匿名さん]

今までの流れから、ここを検討中な人を分類してみると

①地縁があり、キャッシュで買える財力があるのに加え、
　将来、道路ができる頃には、寿命が尽きる可能性の高い、ご高齢な方

②地縁があり、親からの援助が物件価格の半分以上あるか、キャッシュで買える方

③地縁もなく、４０代以下で、、現在の環境にだまされて、将来のリスクを軽視し
　なけなしの貯金をはたき、ローンを組んでしまう方

富裕層が多い地域だから、購入希望者で①、②のパターンな方は、多いと思う。


③に該当する人は、今からでも遅くない、やめといたほうがいい。、

[947: 物件比較中さん]

↑
④あなたは誰ですか～？
買わないはずなのに、どーも気になって必死にマンコミュcheck？

地縁とか寿命が尽きるとか親からの援助とか、、
どう分析したんだろか、みんな当てはまらないけどな、、

[948: マンコミュファンさん]

ライバル蹴落とし作戦ですかｗ
頭が腐ってるのかな？
ここに書くと減らないどころか、騒ぐほど目だって人が沢山くるよｗ