パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[84: 匿名さん]

８０様

反対運動はこのマンションに対するものです

検討とは直接関係ないのでアップしませんでしたが、
この図と一緒に張り出されている文書の写メもアップします

　

[85: 匿名さん]

建ぺい率は大丈夫でも容積率がオーバーなんじゃ？

緑地も何もないマンションになるのか…

[86: 匿名さん]

補助73号の計画ですが、劇場通りの北側から池袋本町を抜けて下板橋に至る区間は東京都の特定整備路線候補になっており、おそらくこのまま指定されるでしょう。指定された区間は概ね10年以内の完成を目指すとされているので、着工も近いと思います。北側延伸が優先されたのは、①「木造密集地域で災害リスクが高いこと」と②「下板橋から中山道に至る道が既にできていること」の２点が評価されたのだと考えらています。
このマンションが建つ予定の区間はおそらくその後の整備になると思いますが、交通量を捌くというよりは防災目的で、延焼遮断帯の性格が強い道路ですので、交通需要の減少による計画中止という可能性はあまり期待できない気もします。中山道まで通ってしまうと、南も目白通りまで、となる可能性は十分あると思います。反対が強いという話もありますが、当地よりやや北側の補助172号線も昨年開通しましたし、そこまで住民の力があるかは微妙なところではないでしょうか。

[88: 匿名さん]

>>80-81

＞各住戸ワイドスパンをとりやすそうです

物件サイトの間取図見ると間口は６ｍあるかないか
なんでワイドスパンなんて言うの？
微妙に話のポイントずれてるし、８３さんじゃないけど「ん？」て感じ



>>86

＞延焼遮断帯の性格が強い道路

なるほどそういう目的なら交通量は二の次になりますね
人口減少で車も減ってるから計画中止にならないかと密かに期待してましたが
アベノミクスで公共事業に予算が回り始めたら状況急展開ということもありますね
　

[89: 匿名]

81です。
形状云々は読んでの通り、
外廊下だと、平べったい形状の方が開口部を広く取りやすそうという意味で書きました。
構造の安定性について、専門的な知見を述べた物では、一切ありません。

が、ＨＰにもう間取りが出ているのですね。平凡なナロースパンの田の字プランでがっかりです。

[90: 匿名]

反対運動やってる人のネガが強く出てきてますね。感情的な方では無さそうなんでリスク評価には参考になりますが。あまり意見が片寄らないようになるといいですな。

[91: 匿名さん]

詳しい写真の資料ありがとうございます。

久しぶりに見て、いろんな意見があり参考になりました。
やっぱり、皆さん気になっている物件については、ちゃんと調べているのですね。

道路については、住人の方が、20年位は出来ないんじゃないかなぁ..と言っていらっしゃいましたが
もしかしたらそれより短い期間となってしまうかもしれないですね。

この物件を住宅サイトで見つけ、ゆったりとしたシンプルで品の良さげなエントランスが気に入って
この物件をより知りたい！間取りはどんなだろう？もしかしたらついに私たちにピッタリな物件が現れた？
（価格が合うかは別として）と、思っていたのですが..現地も見て歩いたのですが..フゥ..

やっぱり、いろいろ問題（しかも半分減るって...）が出てきて、本当にため息です。
他いくつか、違う地域でも気になるマンション頭の中で競合させていますが、
第一印象のお気に入り度が高かっただけに、どうしようという感じです。

間違いなく、見た目と資産価値は減りそうな気がするので、困っています。

[92: 匿名さん]

計画道路はかなり時間がかかることが問題だと思います。実際に着工となると、順次用地を確保して次第に空き地ができという感じに進むので、完成後は容積率が増えたり道が整備されて良いこともありますが、事業期間中は良いことは何も無いですからね。172号も約２０年かかってますし、ただ単に敷地が削られただけ状態が長く続くリスクも考える必要があると思います。

[93: 匿名さん]

＞９２
たしかに立ち退きが進むまでの、街並みが歯抜けになっていく光景はキツいですね。
立教前の新しい道路も１０年以上そんな状態が続いてました。



ところでエレベータが１基しかありませんが、
低層５階建てとはいえ少ない気がします。
横幅８６メートルもあって、長い廊下に１５戸が並ぶことを考えると、
２か所に欲しかったなと思います。

[94: 匿名さん]

気持ちはわかるが、70戸にEV2基だと管理費が高いよ。

[95: 匿名さん]

だってＨＰのここに→ http://www.31sumai.com/mfr/X1126/outline.html
「ハイグレード」って・・・

都内でも分譲中は４物件しかないよ、三井のハイグレード物件。

[96: 匿名]

金持ちはケチが多いからね。エレベーター１基は正解でしょう。

[97: 匿名さん]

まあ２、３階でエレベーター使うのは
子連れや荷物持ち、体が不自由な人

住人の半分が使わないと考えたら１基で足りるかも知れない

グレード感はないけど

[98: 匿名]

まあ、グレード感上げるならエレベータ増設の前にやるべきことがあると思われるから、
１基は妥当じゃない？そこだけがんばられてもアンバランスになるし。

[99: 匿名さん]

でも・・・エレベーターホールがないんだよね

１階も、長い廊下にほかの部屋の玄関と並んで乗り口があるだけ
北側へはみ出せないのが理由だろうけど
引越の荷物搬入とか大変そう

[100: 購入検討中さん]

計画道路について、三井は何かしらの裏付けがあると思います。
行政との繋がりの深い会社だし、賃貸でなく分譲にしている。
何の根拠もないなら三井も並以下の不動産屋だ。

[101: 周辺住民さん]

裏付けなんてありようがないと思うのですが。地域の道路なんてのは行政の意向以上に、地域住民の意向に左右されます。池袋本町のように町会がまとまったりすると、急にあっさりと進んでいったりするもんです。

[102: 購入検討中さん]

補足
計画道路は公共事業で、民間の立ち退きと違い、土地収用でる権利があります。
法的には、住民が反対しようと実行できる事業です。

[103: 匿名さん]

＞１００さんの書いてる意味がわからない
裏付けって何ですか？
都市計画図もあるわけだし図面で道路の位置も決まってるのに。

優雅なエントランス、中庭、駐車場、駐輪場も無くなる。
それを前提にして買うか買わないかでしょう。
個人的には駐輪場が無くなるのが一番困る。

[104: ビギナーさん]

さすがに駐輪場は建物内に作るんじゃないの？

[105: 匿名さん]

壊すものなのに、なぜあれだけ優美に（豪華に）作り、
それを売りのような広告作りをしたんだろう。

そこに惚れて、この物件を検討しているとガッカリ感が、
地面に叩きつけられたような感じです。

間取りも、今あるものは全部田の字ですね。これも残念と言うか..
クランクしたタイプは一つもないのでしょうか？

[106: 購入検討中さん]

100です。
裏付けと言うのは、計画道路が見直されることです。
都市計画の見直しがなされれば、当分事業化されることはなくなります。
その情報が三井にはあると想定されます。
でなせればあえて分譲できないと考えます。
計画道路の確度が高ければ、それなりの企画すると思います。
今の計画図面をみる限り、そのような気がします。
いち不動産屋の直感ですが

[107: 匿名さん]

>>106
もしそんな情報が三井にあるなら、
容積率を余らせて建物を隅に寄せたマンションを建てるでしょうか
半端な開発をするよりも見直し発表まで土地を塩漬けにするのでは？
そうすれば本当に立派なマンションになるのですから

夢物語で割高な買い物をすれば後悔すると思います

[108: 匿名さん]

>106
道路計画の確度がそれなりに高いから北側に駐車場や駐輪場、中庭など容易に
壊せるものを配置していると思うんだけど。

[109: 匿名さん]

＞108

私もそのように思って、いろいろ情報が出てくるまでは、資料請求（個人情報の垂れ流し）とか
モデルルームはまだ控えようと思っています。

ご意見の中に地元では買収（土地収用）が着々と進んでいるという情報もあり、
やはり動き出す予定のある計画道路のような気がしています。

[110: 匿名さん]

>106
都市計画道路の見直しというのは、都区部においては極めて希です。この路線の状況を考えたら、それこそ天下の三井不動産なら、その可能性がないことが分かった上で土地を仕入れて計画立ててるでしょうよ。

容易に壊せる配置なのは確度どうこうよりも、そもそも法的にそういうものしか建てられないからです。

[112: 匿名さん]

あの..全部田の字なのでしょうか？
HPで間取り沢山見れたらいいのですが..

[113: 匿名]

値段が強気で来るのは容易に想像できる。
だって人が集まらないなら値下げすればいいんだもん。
坪290～300で決まりでしょう。

[114: 匿名さん]

>113
それくらいはするでしょうね

道路のことは調べないとわからないし、
環境と立地に惚れ込んで将来のことを二の次にする方たちもいるでしょうし。

この場所ならそういう客を71人集めることは可能でしょう

[115: 匿名さん]

流石にこの条件で300は最上階でも無いと思うが、どうなんだろ。道路の件はかなりの重要事項だから、財閥系なので説明はかなり固くやるでしょうし。新宿とか見ると割高なマンションはホントに売れ残るからね。

[116: 匿名さん]

流石にこの条件で300は最上階でも無いと思うが、どうなんだろ。道路の件はかなりの重要事項だから、財閥系なので説明はかなり固くやるでしょうし。新宿とか見ると割高なマンションはホントに売れ残るからね。

[117: 匿名さん]

坪300の場合、70㎡の３ＬＤＫで6500万円
じゅうぶんあり得る値段でしょう



道路計画がなければ。

[118: 物件比較中さん]

まあ明らかに東と西じゃ東のほうがいいしね。もちろん静かな環境求めてる人は本来ここらへんはよかったんだが
大通り通されるととそれもなくなるだろうし

それだったら明らかに東のほうが住みやすい

池袋の駅近なのにゆったりとした落ち着いた環境で広い敷地の低層住宅という好環境が失われたら資産価値なんてガタ落ちだわ。もちろん行政からどんだけ金入るのかは知らないけど

そのへんは三井から詳しく説明あるだろう

[119: 物件比較中さん]

都市計画道路なかったら坪３００以上でも余裕で売れると思うよ。

そんぐらい今の敷地の広さは魅力。だけど半分ぐらい削られて残った後の敷地はすごい横長のへんな地形

容積率が緩和されて建て替えできたとしてもかなり横長のマンションだろう

[120: 匿名さん]

そう、我が家はそこが心配。
と言うか、知って残念！ため息です。

[121: 匿名さん]

＞７９の画像に出てる数字を基に自分なりに計算してみましたが、
道路予定部分は敷地面積の58～60％前後になりそうです。
つまり約４割しか残らない、と。

この道路計画さえなければ本当にいい環境なんですけどね
いっそ地下に通してくればいいのに。

[122: 匿名さん]

敷地が４割だと、容積率400％まで拡大されても今の延べ床面積がギリギリですよね。建蔽率はエントランス部分などを除いても、果たして80％に納まるんですかねぇ。まぁそもそもそこまで拡大されるかも分からない話ですが。都市計画道路ってのは厄介なもんですね…。

[123: 匿名さん]

それにしても、HP情報が何も更新されませんね。
価格帯早く決めてほしいなぁ。

それで、ある程度分別は付くのに。
間取りも全部知りたいですね。

[124: 匿名さん]

＞１２３
細かい情報や間取りは資料請求すれば送ってきますよ
ＨＰは現状以上に更新しようがないのでは？

それにしても目白ばかりを強調して、池袋にあることを忘れさせるＨＰですね
目白価格にしたいんだろうなー

[125: 物件比較中さん]

都市計画道路通った後の敷地考えたら坪２６０程度でも躊躇するレベル

[126: 匿名さん]

資料請求なんてあまり意味無いの知っているから..
HPと大きく変わる情報は無いの。（イメージ先行の）

個人情報だけ流すことになるのがうちは苦手。
個人的には、ザックリ価格出るまでは動かないのです。
無駄足は避けたし。品定めされに行くのも苦手。
その間に、他のマンションも調べたり検討できるでしょ。
時間は効率的に使いたいし。
そのうち、この物件の詳しい情報が固まってきたら、
それから動きます。

[127: 匿名さん]

サラリーマンなので6000万なんて無理です。
5000万前後が人生の中から見る、我が家の安心ギリギリ価格だと思う。

[128: 匿名さん]

残念ながら5000で出ることはありません。

[129: 匿名]

くだらない

[131: 匿名さん]

裏の道路ができたら中古が5000以下で買えると思いますよ
もっと安くなるかな
南東隅に小さいエントランスと、
駐輪場駐車場のないマンション・・・

[132: 匿名さん]

駐車場はまだしも、駐輪場がなくなるのは痛すぎる。それくらいは設計の時点で考えてあると思いたいが…。

[133: 匿名さん]

池袋駅近のマンションで自転車使う人多いですか？
うちのマンションの駐輪場はがら空きですが。