パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[716: 匿名さん]

池袋も賑わってきましたな。
クヤクション、ミレーニア、パークフォレスト
他にもあるけどこの3択かな。ただ値段的に･･･3択とはいかないのよね

[717: 匿名さん]

武蔵小杉や豊洲で坪300なのだから、
池袋で300台後半も仕方ないのでしょうか。

なんだかマンションの相場がわからなくなりました。

[718: 匿名さん]

風呂屋潰れたの？改装中？

[719: 匿名さん]

値段的というのはどういうことですか？

[720: 匿名さん]

クヤクションとミレーニアは山手線内側だからクソ高いんでフォレストしかないって事だろ

[721: 匿名さん]

眺望の良いタワー型マンション、
魅力ではありますが実際に生活をするとなると
やはり低層の方がなにかと便利だと思います。
とくにお子さんのいるご家族では外で遊ぶことも多くなるはず。
すぐに外に出れてすぐ前は公園、
ちょっとしたことですが大きなメリットと思えますね。

[722: 匿名さん]

５階建てなら震度７でも倒れたり潰れたりしませんからね。

この立地で低層というのが人気の理由でしょう。
永住志向の方が多くなりそうですね。

[723: ご近所さん]

HPに計画道路の事書いてないね・・・

実際に車が横行するようになったら明治通りのように
かなりの騒音になると思うが、防音についても書かれていないのも気になりますね

大通りになったら複層ガラスや防音レベル高くないと厳しいと思う

[724: 匿名さん]

とりあえず防音ガラスではないらしいです。
今の環境で静音になるところまでは考えられてるみたいです。ただ道路は玄関側なのでリビング側ほど気にしなくていいのではと思います。

[725: 匿名さん]

公衆トイレが目の前ってどうよ

[726: 匿名さん]

うーん、近所の他所の公園よりは匂わないけど真ん前はさけたいよね…

[727: 匿名さん]

トイレは深夜も使えるのでホームレスや酔っ払いが利用する。
臭いは避けられない。せめて公園の反対側にあればよかったのに・・・真ん前だからね。公園自体がキレイではないので夏は虫が多そう。

[728: 匿名さん]

ここの近所にホームレスはいませんよ。
シティハウス立教南の手前で
毎週火曜日に空き缶のトラックに積み込んでます。

[729: ご近所さん]

公園のことに関しては多分近くの西池袋公園と混同してる人が多い気がしますよ。あっちはホームレスも酔っ払いもいるので…
上屋敷は年に数回植栽の手入れを大規模にやってくれるので他の公園よりはましですが虫は正直結構いますね…

[730: 匿名さん]

池袋の駅周辺の繁華街ならいざ知らず、この物件周辺に酔っ払いとは少し考えすぎでは。
この辺に住んでいる人がたまたまお酒を飲んで帰りに
ちょっと公園のトイレによるということぐらいはあるかもしれません。
以前は駅周辺の公園にはホームレスがいたようですが、最近はあまり見かけませんね。
ましてやここの公園のように住宅街の中にホームレスというのもやはり考えづらいと思います。
マンションの前に公園という都内ではなかなか考えられない条件ですが、
それゆえ逆に不安になることもあるとは思います。
実際に周辺を何度か回って自分で確かめるのが一番だと思いますね。

[731: 匿名さん]

上屋敷公園について夜騒いでる人がいるって言う人がいるけど実際は静かだけどな…

[732: 匿名さん]

あまり広い間取りではないのかぁ、同じ3LDKでも例えばAとHは面積の違いが大きいですね。しかも広めのAのほうがマルチストレージも用意されていて収納力も上のように見えます。こうなると狭いHにはAにはないメリットを見出さないと検討は難しいのでは、というのが私見です。何かメリットを見つけた方のお話を頂きたいところです。

[733: 匿名さん]

＞７３２

資料請求してからね、そういう話は。

　

[734: 匿名さん]

目白というより、池袋だなー。
残念。。

[735: 匿名さん]

このへんは西池袋でも良い住宅街なんだから、
ふつーにマンション名も西池袋にしたら良かったのに。
目白じゃないし・・・
しかし本当に場所は良いので、
都市計画道路のことが気にならない人にはいいんじゃ？
お値段はいかほどでしょう？

[736: 匿名さん]

aの部屋で7500万くらい、二階ね。

[737: 匿名さん]

＞７３６

またいい加減なことを。

そんなに安くないですよ。

　

[738: 匿名さん]

あれ、高くなったんですか？？
初めに行った時はそれ位だったと思いますが・・・
すみません、正確な値段をお願いします。

[739: 匿名さん]

736の方が正しいです。
但し、2階ね。
そう書いてあるのにね…

[740: 匿名さん]

２階のＡタイプってサブエントランス（将来のメインエントランス）の真上ですね

安くて正解だと思います

自動ドアや郵便受けの音が時間関係なしに響きますから

[741: 匿名さん]

安いのですか？？
場所を考えると、高いと思いますよ。

[742: 匿名さん]

私は新宿から帰ることが多いので目白駅を利用しますよー
成城石井が出来るの楽しみ♪

[743: 匿名さん]

成城石井？

できる予定などありませんけど？

[744: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹のことかしら♪

[745: 匿名さん]

HPに池袋駅東京メトロ丸の内線まで徒歩7分とありますが、
一番近い入り口教えてください。
山手線より近いということでしょうか・・？

[746: 周辺住民さん]

>745
一番近い、駅の入り口は、丸井の横のメトロの入り口
だとお思いますよ。ここまで、表記上で7分

但し、駅入り口から、結局、エチカを通って、副都心、有楽町、丸の内線の
ホームまで歩きますので、実際には、駅の入り口からホームまで、
副都心なら＋5分、有楽町、丸の内なら＋10分弱は、みておいたほうがいいですよ。

[747: 匿名さん]

今日、建設予定地みてきたんだけど、
このマンションの北側の土地も三井が押さえているみたいで、
今まであった建物の解体工事が始まっていました。
完成時期は、2年後みたいなんだけど、規模は100戸程度みたいですね。

最悪、道路が出来る事も想定して、
2年待って、敷地が削られないマンションを買うか、
敷地は削られるけど、キャッシュバックのあるマンションを買うか、
悩ましいなー。

[748: 匿名さん]

どうだろ・・・
駐輪場脇の２階から入れるJR改札の
方が近いんじゃない。

自分で確かめてみて。

[749: 周辺住民さん]

丸井の地下からだと、副都心線はすぐですね
JRなら、目白寄りの駐輪場上のメトロポリタン口が近いと思います
有楽町線は、ルミネと東武デパートの間の吹き抜けから、エレベーターで地下に行けば直ぐだし、丸ノ内線はそこから東武デパートの方に歩いて2分位です

[750: 匿名さん]

745です。
皆さまありがとうございます。
メトロポリタン口は人ごみがなく静かでいいですね。
皆さまの意見を参考に、お気に入りのルートを探してみます！

[751: 匿名さん]

メトロポリタン口は早朝と夜間はクローズになるので、念のため。

[752: 匿名さん]

メトロポリタン口って遠回りにならない？

[753: 周辺住民さん]

実際に使っている立場から言うと、地下一階に降りて、人混みをかき分けて改札迄行くよりもメトロポリタン口なら殆ど混む事は無いので、時間短縮になると思うな…

いずれにしても、地下鉄もJRも私鉄も乗り入れている駅まで徒歩10分以内という立地はなかなか無いのでは!?

[754: 匿名さん]

ご近所さんに伺ってみたら、前の公園、夏の夜は毎晩若者が花火をして警察呼ばないとダメなくらい騒がしいみたいね

[755: ご近所さん]

それ多分西池袋公園

[756: 匿名さん]

違います。上り屋敷公園のことです。
西池袋公園はかなり離れていますよ。

[757: ご近所さん]

じゃ、かなり大げさに言われたのかも。
ま、毎晩花火はどうかな？
離れてますよって、近所だから知ってるし…

しかし心配なのはわかります。

[758: 匿名さん]

上り屋敷公園、目白庭園みたいに夜間クローズになればいいのに。

目の前に公園って魅力的だけど、24時間不特定多数が出入りすると考えると問題もありそう。

[759: 匿名さん]

まぁまぁ、あまり構え過ぎず～
騒がしかったら警察に連絡する…でいいのでは？
そうしてくれる御近所さんがいらっしゃるなら尚更心強い。

[760: いつか買いたいさん]

うちも目の前が公園のマンションだから分かる。
でも、いくら池袋でも毎晩は言い過ぎでしょ～
土地柄どうしても心配ではありますが、
花火で騒ぐのは大体同じようなお年頃…笑

この辺り一帯が三井のマンション街になれば
なんとか団結して良い公園環境に出来ないかなぁ

[761: 匿名さん]

目白庭園のような公園ビューを求めてるなら理想高すぎ。
そんな物件いつまでたっても予算内で見つからないでしょ
100%の物件はなかなか無いからなあ
難しいけど、夏の花火より毎日の眺望が開けてるという利点を取りたい、、

[762: 匿名さん]

マンションの中庭の芝生の上で、
お弁当とか広げられたらいいなあ～

[763: 匿名さん]

ネガばかりじゃなく、そういうのなごむね…

[764: 周辺住民さん]

色々言われても、欲しい人は一杯いるよね…
倍率はAタイプば相等高いらしいよ
どうしても欲しいなら、他のタイプで倍率の低い部屋を申し込む方がいいと薦められました。

[765: 匿名さん]

ま、そうなりますね…。
結果ネガな人は、値段下げたかったか高くて腹立たしかったか、反対派か…
15年くらい先に道路が通って補償金がもらえるならいい物件だし
道路通らなかったらなおいい物件ですからね。

[766: 匿名さん]

Aタイプか、みんなお金持ってるなぁ…

[767: 匿名さん]

補償金がもらえるようになったら、
駐車場、駐輪場なしですが、
それでいいとはおもえないなあ。

[768: 周辺住民さん]

交通の便がいいから、車無くても生活出来るんだよね～
それと、いざとなれば近くにオリックスレンタカーとタイムズのカーシェアリングがあるから、特に不便を感じないよ

[769: 購入検討中さん]

賛成
道路の話ってどってちいいからさ
結局反対の人は年寄りが多いらしい、補助金貰えても使い道ないから

[770: 物件比較中さん]

リセールが不利になるとか、
駐輪場は問題ないのでしょうか？

[771: 匿名さん]

駐輪場は共有スペースに移管想定らしいです。
もちろん管理組合がokする前提でしょうけど。
あと、クルマはこのあたりの地主さんが駐車場をたくさん持ってるので停められなくなることはないでしょう。
ちなみに最近この近所はカーシェアがかなりできてるし、ジャガーを貸してくれるとこもありますよ(笑)

[772: 物件比較中さん]

駐輪場移管ですよね？
しかも全部は収容できないとのことだったのですが・・・。
三井はもし賃貸にするとしたらこのような設計にしましたかね？
うっちゃえば問題後はしらんという立場だから、
駐車場とか駐輪場とかわざわざ計画線内にしたとしか思えません。
計画線外にしてくれれば即決なんですがね。

[773: 匿名さん]

クヤクションとどちらにしようかな。
検討中

[774: 購入検討中さん]

私は本物件興味あります。ですが、道路が通って嬉しいとはちっとも思いません。緑はなくなるし、駐輪場が無くなりシェア自転車になります。まあ駐車場は近場で借りられるという点は同意しますが。一方で、補償金なんて数百万もらえるだけでしょう。そんな小金に惹かれる人はそもそも本物件の価格帯で手が出るのでしょうか？？ 言いたいのは「補償金入るから道路できても良い物件」というのはさすがにミスリードではないかと。数百万程度では失うもののほうが遥かに大きいと思います。もし失うのが確実であればこの物件には絶対手出ししませんこの価格では。なので、道路できても良い物件というのはどう考えても普通の発想ではないと思います。良い物件ですが、リスクを取るかどうか、腹決めが必要な物件です。

[775: 匿名さん]

何を今更そんなこと言っているの？
板を読んでくださいね。

[776: 匿名さん]

たしかに今頃…MR行ってもいなければ今までの板も読んでないでしょ(笑)
駐輪場できるし、補償金はもっと高いよ。
シェアはクルマの話。

[777: 匿名さん]

そもそもこの価格帯に余裕をもって手が出る人は数百万だろうがあまり関係ない。
腹を決めて飛び込まなきゃいけない人はやめたほうがいいよ。
そういう人に限ってあとで揉めるし。
ウダウダ言わない人でさっさときまっちゃうかもしれないよ。

[778: 匿名さん]

＞７７７

いや、もうすでに販売側は申込の整理で大変みたいだし。
高い部屋ほど倍率が高いらしいよ。
キャッシュ組が大部分。
１階２階のほうに空きが多少あるだけとか。

[779: 匿名さん]

でも、用地買収の際にマンションって任意契約できないで、
土地収用法適用がほとんどということは、
住人同士でいざこざ起こるのはめにみえてるんだよね。

[780: 匿名さん]

だからある程度購入者も選ばれるんじゃないかな？
想像だけど。

[781: 匿名さん]

で、選ばれた人どうしでいざこざ起こって、
土地収用法適用か。
事業認可されないといいですね。

[782: 匿名さん]

なんだかんだで人気物件になりそうだね。

[784: 匿名さん]

目先のことしか考えないからだと思います。
この辺で三井ですし

[786: 申込予定さん]

あれ、駐輪場できるんですか？トランクルームエリアの共有自転車で代替という話はありましたが、それのことでしょうか？駐輪場無くなる前提でも申込むつもりだったので、もし駐輪場がどこかにできるなら予想外に嬉しい。

[787: 申込予定さん]

３階以上が人気みたいだけど、倍率とかご存知の方、教えてください！

[788: 物件比較中さん]

倍率までは教えてもらえなかったな。
記憶力だけは自信があるから予定価格ならほとんど覚えてきたけど（笑）

[789: 匿名さん]

予定価格教えて下さい。

[790: 物件比較中さん]

>789

3F 3LDK 65平米6000万で下に1つ下がるごとに500万くらい下がる。
上に行くと200万、300万と上がる。つまり3F基準で1Fだと1000万安くて5Fだと500万高い感じ。
3Fの73平米で7050万くらいで上下階は上の式適用で。

[791: 匿名さん]

現在マンションの売れ行きは好調といわれています。
ようやく景気が上向きになってきた実感が少しづつではありますが、
感じられるようになってきたこと、
また消費税アップの前に駆け込みで購入を検討している人、
そういった要因があると思えます。

人気の物件は販売開始即完売も珍しくないようです。
そうなると販売開始を待って様子を見て検討などと、ゆっくりしてはいられません。
いまのうちに疑問点問題点は解決しておき、
販売開始にそなえるのが賢いのではないでしょうか。

周辺の環境などは実際に回ってみれば良く解ります。
公園の環境なども実際に見ることにより不安な部分も解消されると思います。
いろいろな情報に惑わされず自分で判断することが大切でしょう。

[792: 購入検討中さん]

近くにまた敷地広い場所に三井が同じようなマンションつくるけど、
そっちは計画道路通る?

[793: 匿名さん]

南側に通るのでは。

[794: 匿名さん]

近くの三井の同じようなマンション作るってどの場所ですか？

[795: 匿名さん]

過去レス読めばわかるだろ？
このマンションの北側、計画道路は通らない。
そのかわり、道路が通ったらベランダ側が道路になる可能性あり。
計画道路がない分、この物件より高くなる可能性が高い。
営業さん曰く三棟建てらしい。
年内は取り壊し工事で、出来上がるのは更に先。

[796: 匿名さん]

既存のパークホームズとあわせてちょっとした三井村になりますね

計画道路北側は一部億ションの部屋もある高級物件だと聞きました。

最初のパークホームズや近くのブリリアガーデン買った人は含み益が出てるそうで、うらやましいです。

[797: 匿名さん]

北側の工事は来年以降も続くのでしょうか。
そうであれば入居後に工事の騒音、振動、埃に悩まされることになりそう。
閑静な住宅街なのに入居直後から騒音に悩まされることになるのでしょうかね。

[798: 匿名さん]

＞７９７

よくもまあネガる小ネタを見つけてきますね。
ほとほと感心致します。

　

[799: 匿名さん]

本物件のネット記事（第三企画（東京・新宿）が発行する住宅・不動産業界情報紙RBAタイムズ 編集長 牧田司）
価格は未定だが坪単価は304～305万円程度になる模様。竣工予定は平成26年3月下旬。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000016052013...

[800: 購入検討中さん]

保育園などはどうでしょうか？？

[801: 匿名さん]

保育園、託児所、あります。
場所柄夜遅くまで、あるいは２４時間営業しているところもあるので、
仕事が遅くなったりしても安心だと思います。

[802: 匿名さん]

タワマン戦争の陰ですっかり静かになってしまいましたが、
ここはもう実質的に完売したのでしょうか

[803: 匿名さん]

かなり売れてる感じですよ…
まだ希望が入ってない部屋も散見されたので一期完売まではいかないかもしれないですが。

[804: 匿名さん]

結局、道路だなんだって言ってもやっぱり人気物件ってことですか。

[805: 申込予定さん]

池袋駅徒歩圏で、タワーマンションを避けたい人にとっては、逃したくない物件だからね～

[806: 匿名さん]

道路は来ないと思い込んでいる人が買ってますよ。

[807: 匿名さん]

マンションの北側に道路計画があるなんて、正直どうでもいいのでは？
南側の眺望が開けてる方がいいよ。
それより今後建設予定の三井の方が、南側のベランダが道路の可能性があるから
致命的。
何十年も先の話だろうからうちには関係ないけどさ。

[808: 申込予定さん]

駐車場潰れるのが困る人には一大事だと思うよ。
でも、地元民に言わせれば、道路は通らないと思うな…

[809: 匿名さん]

うちは新車買い替えようと思ってたけど、しばらく中古で様子みることにしました。
池袋目白駅徒歩圏で、車所有ってかなり贅沢なことなんですがね。。

[810: ご近所さん]

この辺りは駐車場がたくさんありますから
ここの駐車場が仮になくなったとしても問題ないですよ。
私は道路はできないと思いますけどね。

[811: 匿名さん]

周辺に駐車場はそんなに沢山あったでしょうか。
あったとしてもかなり一杯になっていたようですが。
仮に駐車場であってもすぐにマンションになりそうなところもちらほら。
現にここの物件から一区画離れたところで
工事中のマンションももとは駐車場だったところ、
ここのモデルルームも駐車場だったところのようです。
相場も結構高いようです。
マンションが増えるとともに駐車場が減っていくのでしょうか。
もっともここの物件の立地を考えると車が無くても生活には困りませんけども。

[813: 匿名さん]

てか、駐輪場も大問題だが。
事業認可おりたら紛糾するぞ。
事業認可おりないと信じきっている人たちばかりが、
購入しようとしてるし。

[814: 匿名さん]

駅から近いので自転車は必要ないと思いますが。

[815: 匿名さん]

分譲マンションで駐輪場が一戸に一台ないのはちょっと。
徒歩五分以上のマンションというか、
普通にマンション買うときに駐輪場なかったら、
躊躇するんじゃないんですかね。
今はあるから目眩ましになってるんだと思いますよ。