パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[632: 匿名さん]

永住は、当初はそのつもりでいても、結局は永住できない場合がありますね。

転勤・通学・親との同居・子供誕生・通院・介護など意図せざる理由により転居が必要になる可能性もあります。
年老いてからも、配偶者が亡くなった後に孤独で老人ホームに入居する為にマンションを売却する人もいます。
近くに良い物件が出てきたので買い替えする場合もあります。

そうした場合に備え、当初永住目的でも処分に困らない物件を選ぶのが無難と思います。
それを考えると敷地に計画道路があるのはマイナスかもしれませんね。

分譲マンションの入居者は20年で2～3割くらい入れ替わるらしいですよ。

[633: 匿名さん]

チラシでは資料請求数が2000超なんだって。
デベさんが超々強気なのはわかります。
計画道路の大問題があったとしても。
ここは部屋数が少ないので、池袋で人気の区役所のを上回る人気ですね。
通常資料請求数の数％、ＭＲに来る人の５～１０％ぐらいは購入すると言われているので、早期完売が見えている状況。
目白という名前が人気なんですかね。

[634: 匿名さん]

あとはデベさんがきちんと計画道路がくるとして
メリット、デメリットを説明するかですね。
このスレのデベさんように、
こない前提でメリット、デメリット話されても
ミスリードがおきますから。

[635: 一級建築士]

>624

HPに
※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
と書いてありますよ。

都計法、建基法で計画道路内にRC造や鉄骨でも３階建て以上の建物は立てられませんので、ここも建物本体は計画道路にかかっていません。
そうでないと建築許可が降りませんし、デベが確認申請なしにHPで広告を打つとは思えません。笑

この辺りに以前住んでいましたが、あの閑静な住環境のなかに道路をぶっ通すなんて行政のやることは節操ないですね。

[636: 匿名さん]

計画道路いやなら小平市のように住民投票で決着を付ければ良い。
住民投票に持っていくまでがすごく大変だし、投票となれば圧倒的に賛成が多いと思う。
投票するのは新宿、豊島、板橋、北区。

[637: 匿名さん]

近隣住民です。今回は価格が高いのでパスしますが、このエリアはマンション自体が
あまり供給されないエリアで多くの方が中古物件を探しているので、
新設道路にとらわれて躊躇していると、良い部屋から売れてしまうと思いますよ。

道路できたら、マンションの形が団地形なので音に敏感な方は止めた方が良いかもしれないですね。

[638: 匿名さん]

うちは自分と家族用に2戸は欲しいと思ってます。

[639: 物件比較中さん]

ここは高すぎ。販売員の話によれば、３００（万／坪）以上に設定されているとのこと。

一方、物件によってばらつきが１００万／坪以上とあまりに大きすぎる。ここまで開くと、
この物件の価値がはっきりしない。

一番安い物件（Lタイプ１階）で、２９００万円台（３８．４９平米）
２９９９万／３８．４９＝７７．９１（万／平米）
２９９９万／３８．４９×（４００／１２１）＝２５７．５７（万／坪）

一番高い物件（Mタイプ５階）で、９７００万円台（８９．１１平米）
９７９９万／８９．１１＝１０９．９７（万／平米）
９７９９万／８９．１１×（４００／１２１）＝３６３．５２（万／坪）

なお、販売員の話では、すぐ近隣にあるパークホームズ目白（築年月2006年4月）は、２４４．４（万／坪）で
新築売り出ししていたとのこと。そして、２７４万／坪で中古物件の売買が成約したとのこと。

[640: 匿名さん]

１階と最上階ではそのくらいの差は仕方ないのでは？
最上階だと眺望抜けますから。

パークホームズ目白の中古成約が２７４万ならば、新築で３００万以上の設定は妥当だと思います。

[641: 匿名さん]

普通に売れそうな物件ですね～

[642: 匿名さん]

274でしたっけ？現在売り出し中のは250程度ですね。
以前のは、確か・・・、小さめの部屋で4300程度で売れたと記憶しております。
周辺見渡す限り、中古は230〜270くらいが相場みたいです。
つまり購入価格を300とすると、最低で自動的に30くらいは価格が下がるということです。
エリアの供給数が少ないことを考えると、購入価格で売れるかもしれませんが、
計画道路を考えると、若干売却に影響を与えるかもしれないですね。

[643: 物件比較中さん]

ついこの間までどん底だった不動産価格が、そぐそばで同じデベの物件（２００６年）の坪単価の
３００／２４４＝１．２２倍とは・・・・
やはりデベの三井さんは少し強気すぎかと思います。

土地の仕入れ値や建設費がどれくらいだったかわかりませんが、
一般的に、販売価格の１０％がの営業利益、１０％が販売管理費や近隣対策費と考えられるところ
（参照：http://allabout.co.jp/gm/gc/29692/）、
この物件では、アベノミクス効果に便乗して、これ以上に利益を得ているんじゃないかと思わざるを得ない。

[644: 匿名さん]

パークフロントですから高くて当然でしょう。

[645: 匿名さん]

公園あまりきれいじゃないからな・・・、なんというか汚い。
あの公園見ながら生活するのはやだな。
子供をよく遊ばせているけど（笑）

[647: 周辺住民さん]

30年近くも経てば、そのくらいの下落は普通でしょう？
築年：1985年、60m²だと、分譲価格は3500万円くらいじゃなかったですかね？

[648: 匿名さん]

すいません。一件抜けました。

不動産取引情報提供サイト（REINS）によると、
豊島区西池袋の中古物件は３件で、平米単価で、４９万と５９万と６６万です。
すなわち、４００／１２１ 倍すると、坪単価で１６１．９８万／坪、１９５．０５万／坪、２１８．１８万／坪

建物の価値は、年４万／坪くらい減ると言われているので、１０年落ちで３００万／坪ー４０万／坪＝２６０万／坪以上
で売れれば、元をとれたと言えるところ、このような値段が本物件でつくか疑問です。

どうみても、車と同じように、買った瞬間に、価値が大幅に下落するんじゃないかと・・・
つまり高値掴みすることが最初からわかる物件ではないかと思うんです。

15 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：49万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2012年11月～2013年1月 一種中高層
16 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：59万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
17 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 66万円 60～80m² 2LDK
築年：2005年から2006年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
参照：
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=23895851613563...

[649: 匿名さん]

営業費用が入るので、購入時点で資産価格は2割減が通常ですよね。
さらにこの物件は、高いので全体で3～4割程度は下落すると考えられます。

[650: 匿名さん]

デベが強気にくるのはこの辺の供給が少ないからでしょうね
立地は申し分ないもの。地元民じゃなくても欲しいよ。

[651: 匿名さん]

道路出来たら間違いなく沿線の地価は上昇するだろうけどな。
まぁ固定資産税も上がるけど。

[652: 匿名さん]

東京都北区西ヶ原の補助８１号線の道路建設計画が一部修正された。中山道から本郷通りまでの区間が木密地域不燃化１０年プロジェクトの特定整備路線に選定された。約１２百メートルくらいである。しかし、谷田川通りから本郷通りまでの区間(約３百メートル)は対象から外れた。住民反対運動の大きな成果である。
道路ができれば無量寺の本堂と付近の緑地が焼失する。多くの住民の立ち退きが必要で、コミュニティーを分断する。
候補期間の選定前から運動が盛り上がった。区の説明を待つというスタンスでは変えられなくなってしまう。区長に陳情し、面談した。残された候補区間の豊島区側でも署名運動など反対運動が起きている。商店街が分断されるなどの問題がある。

こんな感じで修正もあるし、ここも反対派が根強く活動してけば道路も通らなくなるかもね。
防災目的ならわざわざ目白の住宅街を破壊する必要もないわけだし。
選定されたからといって絶対なわけじゃないみたいで良かったですね。

[653: 匿名さん]

地価は上がるけど、半分敷地取られたら、
マンションの資産価値は下がる。

[654: 匿名さん]

MRを見たけど、フローリングやドアなどの質感は、他のデベロッパの物件と比較して、高級感があって良かった。

[655: 購入検討中さん]

計画道路がなければよかったんですけどね。
駐輪場なんて一戸一台でももめるのに、
シェアなんて現実的に無理ではないでしょうか？

[656: 匿名さん]

>>６５２

この道路に関しても目白方面に行くに従って反対派が根強くおり
今まで実現しなかった経緯があるからそのような可能性も十分ありますね。
通る可能性と通らない可能性、両方を鑑みて検討すべきですね。

[657: 匿名さん]

震災が無ければ、計画も無くなる可能性あったけど、
防災用として道路を作る可能性が高いと思いますけど。
防災目的だから、目白の土地も破壊できるということですね。

[658: 匿名さん]

買うのに通らない可能性をかんがえるなんてありえないでしょ。
不誠実なデベですね。

[659: 周辺住民さん]

燃えないエリアを作るっていう効果疑問の防災目的でしょう。
事実計画見直しもあるんだし、通らない可能性も充分ありますよ。

[660: 匿名さん]

>買うのに通らない可能性をかんがえるなんてありえないでしょ。

なんで？両方の可能性は考慮すべきじゃないの？

[661: 匿名さん]

通らなければ絶対購入すべき。
私は、道路できる可能性あるから、やめました。

[662: 匿名さん]

燃えてみれば分かりますが、道路が無ければ、焼野原ですね。
このエリアは。

[663: 匿名さん]

660さん。
疑問に思うことじたいが、あなたが購入検討者ではなく、テベといっているようなものです。
事業認可されたら分譲マンションとして悲惨な結果になるからといって不誠実な発言はやめましょう。

[664: 匿名さん]

660さんじゃない別の購入予定者ですけど、両方の可能性は考慮すべきだと思いますよ。

[665: 匿名さん]

計画道路がきたらこれだけ影響があるのにねえ(苦笑)
植栽だけとかならわかりますが。
いいわけがましいですよ、デベさん。

[666: 匿名さん]

すぐデベという発想がもう貧困ですね～
そんな考えならこの掲示板に来ること自体無駄だと思いますよ。
情報の取捨選択すらできないのですから。

[667: 匿名さん]

デベさん的には購入検討者にこの掲示板にきてほしくないでしょうね。
計画道路や土地収用法の件が詳しく書いてありますから(苦笑)

[668: 匿名さん]

マンションコミュニティ見て購入を検討している人はごくわずかでしょうから
三井さんに限らずデベさんは気にもかけてないと思いますよ。

[669: 匿名さん]

チラシを見ると南側のビューの予想図には公園のトイレが入ってない。
このあまりきれいと言えないトイレのことは触れて欲しくないのだなと思います。

[670: 匿名さん]

仮にデベが擁護してるのなら平日の深夜まで頑張るいい営業さんじゃないですか。
まぁすぐデベだなんだという阿呆ってどこにでもいるんだよね。

[671: 匿名さん]

計画道路ができた後のイメージがわかりにくいので、その時のパースをデベに作成してもらうのが良い。
作成してくれたらお客様のことを考えた親切丁寧なデベさんと見直すのに。

[672: 匿名さん]

先週末に行きましたげMRかなり混んでましたね。
やはり希少な立地ゆえ注目度も高いみたいですね。
あとは価格と道路の兼ね合いだけど、結構早期に売れてしまいそうなので悩みますね。

[673: 匿名さん]

池袋タワー戦争が本格化するほどココの人気が上がる、と。

[674: 匿名さん]

先日、MRを見学したときに絶説明を受けたんだけど、計画道路建設が実行された場合、確か間取り広さに応じて約1000万、約800万、約600万の土地代が戻ってくるらしい。

[675: 匿名さん]

購入予定者はこの土地代目当てですかね。
購入予定者は道路に賛成か反対か聞いてみたいものです。
意外とほどんとが賛成だったりして。
餌にパクッと食いつく魚みたい。

[676: 購入検討中さん]

>675
正直な所、地元で購入検討者の立場で言えば道路云々は別にどうでもいいです。
そのくらいこの場所は貴重だから。
もちろん道路ができないに越したことはないけれど、地元の人達で購入検討者はおそらく価格も含め、購入に前向きだと思うのでリスクを感じる人はあえて無理しなくてもいいと思います。逆に言えば将来価値は道路云々よりこのエリアで判断するとそんなに気にしてません。
営業ではありません…

[677: 買い換え検討中]

場所はいいけど残った後のマンションがしょぼすぎるのがどうかってだけ。しょぼいエントランスで駐輪場も駐車場も
中庭などの共用施設などもなくなってほとんど賃貸マンションみたいになる

[678: 匿名さん]

そんなにキャッシュバック戻ってくるのかぁ。
そりゃ人気になりそうなわけだ。

[679: 匿名さん]

道路できたら、団地マンションだね（笑）

[680: 匿名さん]

相変わらず粘着ネガが湧いてるなぁ

[681: 匿名さん]

敷地ギリギリ目一杯に建つマンションになるね。
格安賃貸マンション風の作りに変わります。
名前の目白には似合わないね。

[682: 購入検討中さん]

しょせんマンションなんて団地みたいなもんでしょ。
いやなら買わなきゃいいんだからさ…
ネガっても値段さがんないよ。

[683: 購入検討中さん]

道路できたほうがマシと思うよ

[684: 匿名さん]

立地条件の良さ、交通の便の良さなら他にもいくらでもあります。
しかし立地が良くて閑静な住宅街という条件は、都内ではなかなかないと思います。
そういった条件を考えると残念ながら値段が下がるというよりも、
むしろ人気になってもおかしくないと思えます。
どうせ買うなら、いい条件の部屋が欲しいというのは誰もが思うことです。
公園前側の上層階などかなり良いと思えます。
本当に検討している人は、実際に自分で回りの環境を確認して、
ある程度の答えを出していると思えます。
いろいろな情報が出ていますが、最終的には自分で確認判断することが
大切だと思います。

[685: 住まいに詳しい人]

道路通ったらその閑静な環境がなくなる恐れありますよね

[686: 匿名さん]

ライバルとなる新築が無いから注目はされるだろうね
売り渋りも重なって平均倍率3.5倍！

[687: 匿名さん]

2倍くらいじゃないですか？

[688: 匿名さん]

資料請求数しか知らないけど、来場者の数もかなり数
統計的にみれば１期で全戸完売してもおかしくないんじゃない。

[689: 匿名さん]

鹿島のマンションみたいな外観で格好いいですね。

[690: 匿名さん]

どうしても、あの小汚い公園が好きになれない・・・
今回は無しで。残念。

[691: 住まいに詳しい人]

真剣に考えてるが、道路通って仮に補償うけたとしても、
メインエントランス、駐輪場、駐輪場、主な共用施設全部なくなって
残りは五階だての賃貸アパートみたいになって、リセールはどうなんだろうか。
絶対永住決めてるひとには関係ないかもしれんが。

素人だから予測できんなー。

[692: 匿名さん]

好き嫌いが別れるのでしょうね。

[693: 匿名さん]

池袋は西側より東側が発展していて人通りも多くタワーマンションの予定も続々ですが、住宅地としては閑静な所で低層の方が良いという人も多数います。
皆が憧れるタワーマンションが嫌いな方も確実にいます。
ここはこのような人達が狙っているのでしょうね。

[694: 周辺住民さん]

池袋には地元にいないとなかなか見えない土地の価値というか特徴があります。
まず北口、西口は繁華街なので住宅としての価値がどうしても低めになります。
つぎに東口、なぜこのエリアにタワーが多いか？
それは再開発地域だからであり、土地としては旧巣鴨プリズン一帯なのでタワーや街の開発で価値をあげる必要があります。
住宅としては西池袋の劇場通り(補助73号)の行き止まりから先を古くは雑司が谷目白といい閑静な住宅街。
南池袋の東京音大や鬼子母神あたりも古くからの住宅街です。
西口に関しては要町の先の高松が住宅街としては比較的アッパークラスがいらっしゃいます。
従って今回のこの物件のあたりに関しては地元の人達にとっては皆さんが仰るほど目白、西池袋の違いを気にしていません。

[695: 匿名さん]

だから何？？

[696: 匿名さん]

西池袋もすっかり目白に浸蝕されちゃってるね

[697: 周辺住民さん]

>695
スレの流れと文脈から理解して

[698: 匿名さん]

南前面が公園、でも目の前が公衆トイレ。
微妙すぎる。

[699: 買い換え検討中]

これ道路通ったら完全にアパートっぽくなるねセキュリティもくそもない

道路とおったら既存不適格になるし、売るときに困りそう。

容積率ってどのくらい緩和されるの？

[701: 匿名さん]

>699
既存不適格にはなりません。
適当なことを言うのはやめませんか？

[702: 買い換え検討中]

は？営業の人になるって言われたんだけど。それに当たり前だろあんだけ削られて延床面積だってけっこうあるのに
既存不適格になるにきまってるだろ。何いってんの？

俺はネガしたいわけじゃありませんので詳しいﾋﾄ説明お願いします

[703: 買い換え検討中]

だから道路通ったら許容容積率がどのくらいになるのか

[704: 匿名さん]

補１７２号線沿いは６０－３００が８０－４００になってますね。
ここもそんなもんでしょう。

[705: 匿名さん]

建築基準法第52条10項みてみたら？
しかし営業マンがそんなこというのは妙だね…
営業マンが勘違いしてるか、なにかの間違いじゃないの？

[706: 匿名さん]

７０２はどこの営業マンに話を聞いたのやら・・・


失笑

[707: 匿名さん]

競合物件営業に聞いたのでは？

[709: 匿名さん]

役所に聞いた方が良いですよ。
営業の方だって人間ですので、間違えることもあります。

[710: 匿名さん]

>702
詳しくないっていいながら、当たり前とか決まってるっていうあたりがイタい…

[711: 匿名さん]

物件購入の際、将来周辺の環境がどう変わるかというのも気になるところです。
とくにベランダ側、南向きの場合日当たりも含めて慎重に
検討しないと思わぬ落とし穴にはまってしまうとも限りません。
購入時は日当たりもよく眺望が開けていても、
新しくマンションができて日当たりや眺望が台無しになってしまう可能性も否定できません。
その点ここの物件は南側が公園になっています。
そのような場所にマンションや大きな建物が出来る可能性は低いと思えないでしょうか。
公園の木々があることにより涼しげにもなりますし、
目の前にマンションなどできるよりはよほど良いとも思えますね。

[712: 匿名さん]

だから何か？

[713: 匿名さん]

買わない人、買えない人による道路予想はもう止めようってことじゃない？

[715: 匿名さん]

>713
じゃ、その意見に乗っかって…
あそこはとても陽当たりがいいですよ。
あとは眺望検討会があるから、参加してみるといいかも。

[716: 匿名さん]

池袋も賑わってきましたな。
クヤクション、ミレーニア、パークフォレスト
他にもあるけどこの3択かな。ただ値段的に･･･3択とはいかないのよね

[717: 匿名さん]

武蔵小杉や豊洲で坪300なのだから、
池袋で300台後半も仕方ないのでしょうか。

なんだかマンションの相場がわからなくなりました。

[718: 匿名さん]

風呂屋潰れたの？改装中？

[719: 匿名さん]

値段的というのはどういうことですか？

[720: 匿名さん]

クヤクションとミレーニアは山手線内側だからクソ高いんでフォレストしかないって事だろ

[721: 匿名さん]

眺望の良いタワー型マンション、
魅力ではありますが実際に生活をするとなると
やはり低層の方がなにかと便利だと思います。
とくにお子さんのいるご家族では外で遊ぶことも多くなるはず。
すぐに外に出れてすぐ前は公園、
ちょっとしたことですが大きなメリットと思えますね。

[722: 匿名さん]

５階建てなら震度７でも倒れたり潰れたりしませんからね。

この立地で低層というのが人気の理由でしょう。
永住志向の方が多くなりそうですね。

[723: ご近所さん]

HPに計画道路の事書いてないね・・・

実際に車が横行するようになったら明治通りのように
かなりの騒音になると思うが、防音についても書かれていないのも気になりますね

大通りになったら複層ガラスや防音レベル高くないと厳しいと思う

[724: 匿名さん]

とりあえず防音ガラスではないらしいです。
今の環境で静音になるところまでは考えられてるみたいです。ただ道路は玄関側なのでリビング側ほど気にしなくていいのではと思います。

[725: 匿名さん]

公衆トイレが目の前ってどうよ

[726: 匿名さん]

うーん、近所の他所の公園よりは匂わないけど真ん前はさけたいよね…

[727: 匿名さん]

トイレは深夜も使えるのでホームレスや酔っ払いが利用する。
臭いは避けられない。せめて公園の反対側にあればよかったのに・・・真ん前だからね。公園自体がキレイではないので夏は虫が多そう。

[728: 匿名さん]

ここの近所にホームレスはいませんよ。
シティハウス立教南の手前で
毎週火曜日に空き缶のトラックに積み込んでます。

[729: ご近所さん]

公園のことに関しては多分近くの西池袋公園と混同してる人が多い気がしますよ。あっちはホームレスも酔っ払いもいるので…
上屋敷は年に数回植栽の手入れを大規模にやってくれるので他の公園よりはましですが虫は正直結構いますね…

[730: 匿名さん]

池袋の駅周辺の繁華街ならいざ知らず、この物件周辺に酔っ払いとは少し考えすぎでは。
この辺に住んでいる人がたまたまお酒を飲んで帰りに
ちょっと公園のトイレによるということぐらいはあるかもしれません。
以前は駅周辺の公園にはホームレスがいたようですが、最近はあまり見かけませんね。
ましてやここの公園のように住宅街の中にホームレスというのもやはり考えづらいと思います。
マンションの前に公園という都内ではなかなか考えられない条件ですが、
それゆえ逆に不安になることもあるとは思います。
実際に周辺を何度か回って自分で確かめるのが一番だと思いますね。

[731: 匿名さん]

上屋敷公園について夜騒いでる人がいるって言う人がいるけど実際は静かだけどな…