パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[601: 匿名さん]

十条は83号線は賛成ばかりだが、
73号線は反対多数ですよ。

[602: 周辺住民さん]

震災後だけに防災を名目にすれば、反対しづらいという姑息な手法だよね。
延焼遮断帯設けたって効果ないって実験結果も出てるのにねぇ・・

[603: 匿名さん]

土木利権は地方の考え方ですね。
東京都ではあまり考えません。
あくまで防災だと人、金がつきやすいというのがポイントです。
オリンピックも関係ないです。
道路事業は延伸が当たり前ですから。

[604: 匿名さん]

73号線は十条でも賛成派多かったですよ。
地元商店街の要望でね、寂れてますから。
あとは震災が追い打ち。

この辺りとは状況が違います。

[605: 匿名さん]

そうですか。
事業者側の認識とは違いますね。
これ以上はいいません。
延焼遮断帯だけでなく周りも不燃化で完璧。
よって建設局も都市整備局は安泰。
区も不燃化特区なんかやってみて都から金をもらい、
住民に防災やってますアピール。
みんなハッピー。
こんな感じでドンドン計画されてるんですよ。

[606: 匿名さん]

ここはともかく計画道路は五輪でのインフラ整備も名目の一つです。
だから期限が平成32年なんですよ。
まあ防災目的といえど、誘致の結果如何で多少なりとも影響はあるでしょうけどね。

[607: 匿名さん]

豊島新聞じゃ比較的十条エリアは整備に積極的な方って書いてありましたね。
計画決定もそのへんが考慮されたのでしょうが、目白方面は一筋縄ではいかないでしょうね。

[608: 匿名さん]

この辺のエリアを先行実施地区に応募しなかったのは区の判断だし
緊急性を要するってことじゃないんでしょうね。あとは地元の反対度などもあるでしょうけど。

[609: 匿名さん]

平成32年は国土交通省が決める事業認可期間からの逆算なだけですがね。しかも絶対延伸しますし。
オリンピックがこようがこまいが、地理的に補助73号線は関係ありませんよ。

[610: 匿名さん]

活気のないエリアでしたら道路整備で地価の上昇もあるかもしれないので
ありかもしれませんが、目白でそれやったら良好な住宅街は完全に破壊ですからね
反対も当然かと思いますよ

[611: 匿名さん]

オリンピックが来なかったら公共工事への税金の投入は確実に減りますしね。
計画道路に限らず、優先順位が低いものや難航しそうな計画は見直しや代替案もあるでしょう。

[612: 匿名さん]

世界に向けて大震災からの復興、防災機能の向上をアピール
五輪に向けての都市整備一環って意味合いもあるから
期限が2020なんだよ、関係なくはないよ。

[613: 匿名さん]

2020アクションプログラムだっけ？道路の整備も含め
あれに書かれてる内容なんて基本的に五輪に向けてのアピールでしょ。

[614: 周辺住民さん]

>>しかも絶対延伸しますし。

へ？そうなの？根拠あるの？
地元の人間ですらそんな話聞いてませんけど..

[615: 匿名さん]

2020年ねぇ・・
あと７年で事業完成なんてまず無理だと思うけどね。
本町の方は推進派の人が色々と活動してたのは知ってますが
この辺ではそういう方や一派は見かけないですね。

[616: 匿名さん]

国土交通省の事業認可は七年です。
しかし、それで道路ができることはほとんどありません。
そこで国土交通省に延伸の手続きをします。
五年の延伸が認められます。
12年目になるとおよそ9割程度用地取得ができてますから、
残りを土地収用にかけてかかる年数を勘案して、
国土交通省に延伸の手続きをします。
これがほとんどです。
ゆえに、2020年まで、オリンピックに合わせてなんて事業者は考えていないのですよ。

[617: 匿名さん]

73号線は池袋本町は賛成の人が多いようです。商店街、町内会はこぞって賛成のようです。
ここができると劇場通りが川越街道を超えて下板橋駅の所につながり、この先は中山道までは完成済なので便利になります。
新宿区も新目白通りの所などで動きがあり、またルート上の下落合の新宿中央図書館も移設となります。
この西池袋も道路は狭く一方通行ばかりで住宅が密集しているので、計画道路の必要性はあると思います。

[618: 匿名さん]

都の計画道路の書類を見ると道路予定地には２階建（３階に緩和？）までは良いが、それを超えるのは建築不可となつている。
ここは５階なので予定地にマンション本体は建てられないのだと思う。

[619: 匿名]

買うつもりで現地に何度か通いました。
目の前の公園の手入れがなく汚いこと、24時間様々な人が使用する公衆トイレの状況を実際見て申し込みしないことに決めました。

[620: 匿名さん]

ここのところの都市計画道路、本当に最近急に進みだしましたね。
もともと昭和20年代の戦災復興で計画され、その後あまり進展がなく休眠状態だったのが、2年前の震災をきっかけに突然ピッチを上げているように見えます。
でも目白と落合のところは反対が多いようなので最後まで残るような気がします。

[621: 匿名さん]

気がするだけでは仕方がないので、
事業認可がいつかおりると想定し、
メリット、デメリットを勘案するのが必須です。

[622: 匿名さん]

本町の方は土地の取得が割と進んでた地域だからね。
この辺のように全く進んでいない地域は手こずるでしょうね
反対意見が強く散々放置されてたエリアゆえに道路が通るかどうかも怪しいものです。

[623: 匿名さん]

どうせいつも通りの東京都の計画倒れになる気もしますが。
2020年完成の計画なんてまず無理でしょうしね。
元々は戦後からの計画ですしね。

周辺に混雑する交差点などはなく、交通としての緊急性は低いうえに
防災の効果としても疑問が付きまとう道路建設
防災目的なら必ずしも道路作る必要はないわけですしね。

目白の景観、環境を破壊する道路建設より
他の方法で提案して頂きたいものですね。

[624: 匿名さん]

このマンションを買うのに計画道路はできないと思い込ませるのは不誠実ですよ、デベさん。
通常なら計画線外にたてるか、植栽程度にするはずです。
このマンションは駐車場、駐輪場というまれに見る計画だから、計画道路はできないとしたいのはわかりますがね。

[625: 匿名さん]

道路が出来たら出来たで沿線の地価は確実に上昇するだろうけどね。
変わりに静かな環境は失われるわけだけど。
でも場所的には本当にいい所ですね。

[626: 匿名さん]

先行地域の対象から外されたのは緊急性に乏しいからという点と
反対が根強いからです。区の担当者さんに伺いました。
ここだけではないですが、そんな地域ですから結構難航するとは思いますよ。

[627: 匿名さん]

もういいよそういう願望の類は

>>621の言う通りでしょう

[628: 匿名さん]

どうせいつかはできるのだから目白通りまで早く作ってしまう方が早く便利になって良いのに。

[629: 匿名さん]

販売開始しないと反応が分からんけど、開始前ではあるが検討書の類を受け付けてる？

[630: 匿名さん]

沿線の地価は上がるけど、土地削られたマンションの価値は下がるので、
リセールを考えている方は避けた方が良いですね。

[632: 匿名さん]

永住は、当初はそのつもりでいても、結局は永住できない場合がありますね。

転勤・通学・親との同居・子供誕生・通院・介護など意図せざる理由により転居が必要になる可能性もあります。
年老いてからも、配偶者が亡くなった後に孤独で老人ホームに入居する為にマンションを売却する人もいます。
近くに良い物件が出てきたので買い替えする場合もあります。

そうした場合に備え、当初永住目的でも処分に困らない物件を選ぶのが無難と思います。
それを考えると敷地に計画道路があるのはマイナスかもしれませんね。

分譲マンションの入居者は20年で2～3割くらい入れ替わるらしいですよ。

[633: 匿名さん]

チラシでは資料請求数が2000超なんだって。
デベさんが超々強気なのはわかります。
計画道路の大問題があったとしても。
ここは部屋数が少ないので、池袋で人気の区役所のを上回る人気ですね。
通常資料請求数の数％、ＭＲに来る人の５～１０％ぐらいは購入すると言われているので、早期完売が見えている状況。
目白という名前が人気なんですかね。

[634: 匿名さん]

あとはデベさんがきちんと計画道路がくるとして
メリット、デメリットを説明するかですね。
このスレのデベさんように、
こない前提でメリット、デメリット話されても
ミスリードがおきますから。

[635: 一級建築士]

>624

HPに
※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
と書いてありますよ。

都計法、建基法で計画道路内にRC造や鉄骨でも３階建て以上の建物は立てられませんので、ここも建物本体は計画道路にかかっていません。
そうでないと建築許可が降りませんし、デベが確認申請なしにHPで広告を打つとは思えません。笑

この辺りに以前住んでいましたが、あの閑静な住環境のなかに道路をぶっ通すなんて行政のやることは節操ないですね。

[636: 匿名さん]

計画道路いやなら小平市のように住民投票で決着を付ければ良い。
住民投票に持っていくまでがすごく大変だし、投票となれば圧倒的に賛成が多いと思う。
投票するのは新宿、豊島、板橋、北区。

[637: 匿名さん]

近隣住民です。今回は価格が高いのでパスしますが、このエリアはマンション自体が
あまり供給されないエリアで多くの方が中古物件を探しているので、
新設道路にとらわれて躊躇していると、良い部屋から売れてしまうと思いますよ。

道路できたら、マンションの形が団地形なので音に敏感な方は止めた方が良いかもしれないですね。

[638: 匿名さん]

うちは自分と家族用に2戸は欲しいと思ってます。

[639: 物件比較中さん]

ここは高すぎ。販売員の話によれば、３００（万／坪）以上に設定されているとのこと。

一方、物件によってばらつきが１００万／坪以上とあまりに大きすぎる。ここまで開くと、
この物件の価値がはっきりしない。

一番安い物件（Lタイプ１階）で、２９００万円台（３８．４９平米）
２９９９万／３８．４９＝７７．９１（万／平米）
２９９９万／３８．４９×（４００／１２１）＝２５７．５７（万／坪）

一番高い物件（Mタイプ５階）で、９７００万円台（８９．１１平米）
９７９９万／８９．１１＝１０９．９７（万／平米）
９７９９万／８９．１１×（４００／１２１）＝３６３．５２（万／坪）

なお、販売員の話では、すぐ近隣にあるパークホームズ目白（築年月2006年4月）は、２４４．４（万／坪）で
新築売り出ししていたとのこと。そして、２７４万／坪で中古物件の売買が成約したとのこと。

[640: 匿名さん]

１階と最上階ではそのくらいの差は仕方ないのでは？
最上階だと眺望抜けますから。

パークホームズ目白の中古成約が２７４万ならば、新築で３００万以上の設定は妥当だと思います。

[641: 匿名さん]

普通に売れそうな物件ですね～

[642: 匿名さん]

274でしたっけ？現在売り出し中のは250程度ですね。
以前のは、確か・・・、小さめの部屋で4300程度で売れたと記憶しております。
周辺見渡す限り、中古は230〜270くらいが相場みたいです。
つまり購入価格を300とすると、最低で自動的に30くらいは価格が下がるということです。
エリアの供給数が少ないことを考えると、購入価格で売れるかもしれませんが、
計画道路を考えると、若干売却に影響を与えるかもしれないですね。

[643: 物件比較中さん]

ついこの間までどん底だった不動産価格が、そぐそばで同じデベの物件（２００６年）の坪単価の
３００／２４４＝１．２２倍とは・・・・
やはりデベの三井さんは少し強気すぎかと思います。

土地の仕入れ値や建設費がどれくらいだったかわかりませんが、
一般的に、販売価格の１０％がの営業利益、１０％が販売管理費や近隣対策費と考えられるところ
（参照：http://allabout.co.jp/gm/gc/29692/）、
この物件では、アベノミクス効果に便乗して、これ以上に利益を得ているんじゃないかと思わざるを得ない。

[644: 匿名さん]

パークフロントですから高くて当然でしょう。

[645: 匿名さん]

公園あまりきれいじゃないからな・・・、なんというか汚い。
あの公園見ながら生活するのはやだな。
子供をよく遊ばせているけど（笑）

[647: 周辺住民さん]

30年近くも経てば、そのくらいの下落は普通でしょう？
築年：1985年、60m²だと、分譲価格は3500万円くらいじゃなかったですかね？

[648: 匿名さん]

すいません。一件抜けました。

不動産取引情報提供サイト（REINS）によると、
豊島区西池袋の中古物件は３件で、平米単価で、４９万と５９万と６６万です。
すなわち、４００／１２１ 倍すると、坪単価で１６１．９８万／坪、１９５．０５万／坪、２１８．１８万／坪

建物の価値は、年４万／坪くらい減ると言われているので、１０年落ちで３００万／坪ー４０万／坪＝２６０万／坪以上
で売れれば、元をとれたと言えるところ、このような値段が本物件でつくか疑問です。

どうみても、車と同じように、買った瞬間に、価値が大幅に下落するんじゃないかと・・・
つまり高値掴みすることが最初からわかる物件ではないかと思うんです。

15 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：49万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2012年11月～2013年1月 一種中高層
16 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：59万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
17 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 66万円 60～80m² 2LDK
築年：2005年から2006年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
参照：
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=23895851613563...

[649: 匿名さん]

営業費用が入るので、購入時点で資産価格は2割減が通常ですよね。
さらにこの物件は、高いので全体で3～4割程度は下落すると考えられます。

[650: 匿名さん]

デベが強気にくるのはこの辺の供給が少ないからでしょうね
立地は申し分ないもの。地元民じゃなくても欲しいよ。

[651: 匿名さん]

道路出来たら間違いなく沿線の地価は上昇するだろうけどな。
まぁ固定資産税も上がるけど。

[652: 匿名さん]

東京都北区西ヶ原の補助８１号線の道路建設計画が一部修正された。中山道から本郷通りまでの区間が木密地域不燃化１０年プロジェクトの特定整備路線に選定された。約１２百メートルくらいである。しかし、谷田川通りから本郷通りまでの区間(約３百メートル)は対象から外れた。住民反対運動の大きな成果である。
道路ができれば無量寺の本堂と付近の緑地が焼失する。多くの住民の立ち退きが必要で、コミュニティーを分断する。
候補期間の選定前から運動が盛り上がった。区の説明を待つというスタンスでは変えられなくなってしまう。区長に陳情し、面談した。残された候補区間の豊島区側でも署名運動など反対運動が起きている。商店街が分断されるなどの問題がある。

こんな感じで修正もあるし、ここも反対派が根強く活動してけば道路も通らなくなるかもね。
防災目的ならわざわざ目白の住宅街を破壊する必要もないわけだし。
選定されたからといって絶対なわけじゃないみたいで良かったですね。

[653: 匿名さん]

地価は上がるけど、半分敷地取られたら、
マンションの資産価値は下がる。

[654: 匿名さん]

MRを見たけど、フローリングやドアなどの質感は、他のデベロッパの物件と比較して、高級感があって良かった。

[655: 購入検討中さん]

計画道路がなければよかったんですけどね。
駐輪場なんて一戸一台でももめるのに、
シェアなんて現実的に無理ではないでしょうか？

[656: 匿名さん]

>>６５２

この道路に関しても目白方面に行くに従って反対派が根強くおり
今まで実現しなかった経緯があるからそのような可能性も十分ありますね。
通る可能性と通らない可能性、両方を鑑みて検討すべきですね。

[657: 匿名さん]

震災が無ければ、計画も無くなる可能性あったけど、
防災用として道路を作る可能性が高いと思いますけど。
防災目的だから、目白の土地も破壊できるということですね。

[658: 匿名さん]

買うのに通らない可能性をかんがえるなんてありえないでしょ。
不誠実なデベですね。

[659: 周辺住民さん]

燃えないエリアを作るっていう効果疑問の防災目的でしょう。
事実計画見直しもあるんだし、通らない可能性も充分ありますよ。

[660: 匿名さん]

>買うのに通らない可能性をかんがえるなんてありえないでしょ。

なんで？両方の可能性は考慮すべきじゃないの？

[661: 匿名さん]

通らなければ絶対購入すべき。
私は、道路できる可能性あるから、やめました。

[662: 匿名さん]

燃えてみれば分かりますが、道路が無ければ、焼野原ですね。
このエリアは。

[663: 匿名さん]

660さん。
疑問に思うことじたいが、あなたが購入検討者ではなく、テベといっているようなものです。
事業認可されたら分譲マンションとして悲惨な結果になるからといって不誠実な発言はやめましょう。

[664: 匿名さん]

660さんじゃない別の購入予定者ですけど、両方の可能性は考慮すべきだと思いますよ。

[665: 匿名さん]

計画道路がきたらこれだけ影響があるのにねえ(苦笑)
植栽だけとかならわかりますが。
いいわけがましいですよ、デベさん。

[666: 匿名さん]

すぐデベという発想がもう貧困ですね～
そんな考えならこの掲示板に来ること自体無駄だと思いますよ。
情報の取捨選択すらできないのですから。

[667: 匿名さん]

デベさん的には購入検討者にこの掲示板にきてほしくないでしょうね。
計画道路や土地収用法の件が詳しく書いてありますから(苦笑)

[668: 匿名さん]

マンションコミュニティ見て購入を検討している人はごくわずかでしょうから
三井さんに限らずデベさんは気にもかけてないと思いますよ。

[669: 匿名さん]

チラシを見ると南側のビューの予想図には公園のトイレが入ってない。
このあまりきれいと言えないトイレのことは触れて欲しくないのだなと思います。

[670: 匿名さん]

仮にデベが擁護してるのなら平日の深夜まで頑張るいい営業さんじゃないですか。
まぁすぐデベだなんだという阿呆ってどこにでもいるんだよね。

[671: 匿名さん]

計画道路ができた後のイメージがわかりにくいので、その時のパースをデベに作成してもらうのが良い。
作成してくれたらお客様のことを考えた親切丁寧なデベさんと見直すのに。

[672: 匿名さん]

先週末に行きましたげMRかなり混んでましたね。
やはり希少な立地ゆえ注目度も高いみたいですね。
あとは価格と道路の兼ね合いだけど、結構早期に売れてしまいそうなので悩みますね。

[673: 匿名さん]

池袋タワー戦争が本格化するほどココの人気が上がる、と。

[674: 匿名さん]

先日、MRを見学したときに絶説明を受けたんだけど、計画道路建設が実行された場合、確か間取り広さに応じて約1000万、約800万、約600万の土地代が戻ってくるらしい。

[675: 匿名さん]

購入予定者はこの土地代目当てですかね。
購入予定者は道路に賛成か反対か聞いてみたいものです。
意外とほどんとが賛成だったりして。
餌にパクッと食いつく魚みたい。

[676: 購入検討中さん]

>675
正直な所、地元で購入検討者の立場で言えば道路云々は別にどうでもいいです。
そのくらいこの場所は貴重だから。
もちろん道路ができないに越したことはないけれど、地元の人達で購入検討者はおそらく価格も含め、購入に前向きだと思うのでリスクを感じる人はあえて無理しなくてもいいと思います。逆に言えば将来価値は道路云々よりこのエリアで判断するとそんなに気にしてません。
営業ではありません…

[677: 買い換え検討中]

場所はいいけど残った後のマンションがしょぼすぎるのがどうかってだけ。しょぼいエントランスで駐輪場も駐車場も
中庭などの共用施設などもなくなってほとんど賃貸マンションみたいになる

[678: 匿名さん]

そんなにキャッシュバック戻ってくるのかぁ。
そりゃ人気になりそうなわけだ。

[679: 匿名さん]

道路できたら、団地マンションだね（笑）

[680: 匿名さん]

相変わらず粘着ネガが湧いてるなぁ

[681: 匿名さん]

敷地ギリギリ目一杯に建つマンションになるね。
格安賃貸マンション風の作りに変わります。
名前の目白には似合わないね。

[682: 購入検討中さん]

しょせんマンションなんて団地みたいなもんでしょ。
いやなら買わなきゃいいんだからさ…
ネガっても値段さがんないよ。

[683: 購入検討中さん]

道路できたほうがマシと思うよ

[684: 匿名さん]

立地条件の良さ、交通の便の良さなら他にもいくらでもあります。
しかし立地が良くて閑静な住宅街という条件は、都内ではなかなかないと思います。
そういった条件を考えると残念ながら値段が下がるというよりも、
むしろ人気になってもおかしくないと思えます。
どうせ買うなら、いい条件の部屋が欲しいというのは誰もが思うことです。
公園前側の上層階などかなり良いと思えます。
本当に検討している人は、実際に自分で回りの環境を確認して、
ある程度の答えを出していると思えます。
いろいろな情報が出ていますが、最終的には自分で確認判断することが
大切だと思います。

[685: 住まいに詳しい人]

道路通ったらその閑静な環境がなくなる恐れありますよね

[686: 匿名さん]

ライバルとなる新築が無いから注目はされるだろうね
売り渋りも重なって平均倍率3.5倍！

[687: 匿名さん]

2倍くらいじゃないですか？

[688: 匿名さん]

資料請求数しか知らないけど、来場者の数もかなり数
統計的にみれば１期で全戸完売してもおかしくないんじゃない。

[689: 匿名さん]

鹿島のマンションみたいな外観で格好いいですね。

[690: 匿名さん]

どうしても、あの小汚い公園が好きになれない・・・
今回は無しで。残念。

[691: 住まいに詳しい人]

真剣に考えてるが、道路通って仮に補償うけたとしても、
メインエントランス、駐輪場、駐輪場、主な共用施設全部なくなって
残りは五階だての賃貸アパートみたいになって、リセールはどうなんだろうか。
絶対永住決めてるひとには関係ないかもしれんが。

素人だから予測できんなー。

[692: 匿名さん]

好き嫌いが別れるのでしょうね。

[693: 匿名さん]

池袋は西側より東側が発展していて人通りも多くタワーマンションの予定も続々ですが、住宅地としては閑静な所で低層の方が良いという人も多数います。
皆が憧れるタワーマンションが嫌いな方も確実にいます。
ここはこのような人達が狙っているのでしょうね。

[694: 周辺住民さん]

池袋には地元にいないとなかなか見えない土地の価値というか特徴があります。
まず北口、西口は繁華街なので住宅としての価値がどうしても低めになります。
つぎに東口、なぜこのエリアにタワーが多いか？
それは再開発地域だからであり、土地としては旧巣鴨プリズン一帯なのでタワーや街の開発で価値をあげる必要があります。
住宅としては西池袋の劇場通り(補助73号)の行き止まりから先を古くは雑司が谷目白といい閑静な住宅街。
南池袋の東京音大や鬼子母神あたりも古くからの住宅街です。
西口に関しては要町の先の高松が住宅街としては比較的アッパークラスがいらっしゃいます。
従って今回のこの物件のあたりに関しては地元の人達にとっては皆さんが仰るほど目白、西池袋の違いを気にしていません。

[695: 匿名さん]

だから何？？

[696: 匿名さん]

西池袋もすっかり目白に浸蝕されちゃってるね

[697: 周辺住民さん]

>695
スレの流れと文脈から理解して

[698: 匿名さん]

南前面が公園、でも目の前が公衆トイレ。
微妙すぎる。

[699: 買い換え検討中]

これ道路通ったら完全にアパートっぽくなるねセキュリティもくそもない

道路とおったら既存不適格になるし、売るときに困りそう。

容積率ってどのくらい緩和されるの？