パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[51: 匿名さん]

>>50
研究不足の人が完成予想図だけ見て買うのでは？

どうせなら道路完成時のイメージ画像を見せて欲しいですよね
北側の部屋すれすれに幹線道路が通って
雰囲気も環境もガラリと変わると思います

[52: 匿名さん]

私も50さんの意見と同じです。
買うときはいいけど、その先どうなるのか、年を取ってその次を考えるとき
ちゃんと売れて、貸せて、価値も下がらないか..等とても心配。
と言ってもお値段もまだわからずなのでどう判断するかですが..。
（地元の人が、20年ぐらいは道路は完成しないいじゃないの？とか言ってましたが絶対はないのでワカリマセン）

先日現地を見に行きましたが、現地付近は今は静けさもある場所で良いと思いました。
公園は、予想していたよりショボイ印象。
行ったときは、怪しげな感じの人もいまして、日ごろはどんな雰囲気の公園なのだろうと
思いました。

大人の夫婦には活用度が少なそうな公園（児童公園っぽい）でした。

値段も分らないけど..これだったら都心の小さなタイプのほうが将来動かしやすいかな..迷います。

[53: 匿名さん]

＞51さん

同感です！

道路ができて、いま売りにしているHPのイラスト（優雅なエントランスのデザイン）のこの門が
無くなるイメージ図も欲しい、、、（だってこれも結局は壊されるんでしょ？勿体ない..）
でないと、判断のしようがありません。

[55: 匿名さん]

ＨＰの情報がほとんどないので、価格や間取りが分らない中検討のしようもないけれど..

公園がある分、日昇確保は良いのですが、公園である以上54さんが言われている側面は
あるんでしょうね。
もっと庭園風な公園なら、鳥や猫もひょこりしながら大人も寛げるのでしょうが、
つくりが児童公園で、手入れもあまりよろしくなかった（印象）ところを見ると、
54さんのような使い方がなされているというのも分ります。

時間があれば、もう一度時間を変えて現地見学してみたいと思います。

[56: 匿名さん]

＞５５

そうなんですよ

ＨＰの「コンセプト」のページにあるような公園ならいいのですが、
これは西武線を越えた目白側にある目白庭園
上り屋敷公園は設備も使われ方も大きめな児童公園って感じです
まあ、これだけ子供が多いということは子育てしやすい環境とも言えるのでしょうけど

同じくＨＰの「パークフロント」のページ、
空撮写真の下に上り屋敷公園の写真があります

これは公園の南側から北側、つまりこのマンションの建設地方向を撮影しています
この向こう側に５階建てができるとイメージしてください

写真の右手、大欅の下に長屋門のような構造物がありますが、これは公衆トイレです
毎日巡回清掃が来ていて清潔ですが、
公園利用者のほかに外回りの配達員や運転手の方たちの利用も多いです
ちょっとバイクやトラックを停めてということが多いので、念のため
　

[57: 匿名さん]

公園の雰囲気が何となく見えてきました。
情報ありがとうございました。
後は、詳しい物件の情報が出るのをひたすら待つしかありませんね。

広告が早いと、何も決まっていません..と（常套句）しか言われない時期が長く、
検討しているものからすると、イライラ（笑）させられますね。

せめて検討していたことを忘れさせるような期間どりはしないでほしいです。

[58: 匿名さん]

検討しているのですが、
この地域ですといくらくらいが
相場なのでしょうか？

[59: 匿名さん]

>>58
目白徒歩圏で住宅地側なら坪400以上当たり前の世界だけど、ここは池袋側だから
池袋（坪300ぐらい）の相場に引きずられるのかな。

[60: 匿名さん]

池袋の相場といっても様々

南側公園はプラス要素だけど
幹線道路開通で敷地の半分が取られるのはモロにマイナス要素

坪300で買う人がいるのだろうか・・・

[61: 匿名さん]

折角買うんだったら、羊頭狗肉にはなってほしくない！
半分減ることって、どう考えたらいいのだろうか？

[62: 匿名さん]

計画道路は甘く見ないほうがいい

池袋の西口と大久保百人町・北新宿を経て新宿西口を直結する

それぞれどんなエリアかはご存じの通り

このマンション付近では工事が始まる気配はないが、

目白通りとの交差点付近では一部立ち退きが完了し、教会などもセットバックして改築、交番も廃止で空き地になった

さらに予定経路上にある新宿区中央図書館も来年には移転取り壊し決定済み

着々と進んでいることを忘れずに

[63: 匿名さん]

どうも、最上階で坪300くらい、一階で230くらいみたい。
適性価格でしょうか？？

[65: 匿名さん]

5階は300くらいで1階は250くらいなら売れそうだね。

[66: 匿名]

道路開通後には容積率が緩和されて不的確にはならない見込み、
だという見通しが立てば売れる価格かな？
ま、既存不適格がどれだけ実影響あるかっていうのもかなり微妙なとこだけど・・・
立て替え時までは特に問題ないのかな？

[67: 購入検討中さん]

まあ時期が違うから比較はできないかもしれんが、
近くのパークホームズ目白って坪270ぐらいじゃなかったっけ平均。

ここ都市計画道路とかリスクあるのにそんなすんの？

[68: 匿名さん]

見に行ったのはずいぶん前だから良く覚えてないけどパークホームズ目白は230くらいじゃなかったかな？

[69: 匿名さん]

なんだかんだで相場は上がってるよね。今三井で230なんていう物件は環八の外側も苦しいか。

[70: 匿名さん]

パークホームズ、フェリアルやブリリアも安かったよね。
それでも当時は高く感じたけど。
目白のライオンズやガーデンヒルズも今考えれば安かった。

[72: 匿名さん]

子供が遊ぶ場所はあまり無さそうですけど、
場所が便利なので、早期完売しそうですよね。

[73: 匿名]

財閥系は駅から10分以内なら強いだろうな
それを見越して吹っかけてくるのは間違いない。
大体庶民の予想を1割上回る坪290ってところでしょう。チョイタカ

[74: 匿名]

財閥系は駅から10分以内なら強いだろうな
それを見越して吹っかけてくるのは間違いない。
大体庶民の予想を1割上回る坪290ってところでしょう。
38.49平米が3382万円なので3380で来るね。ほぼ決まりですよええ

[75: 匿名さん]

ここ良いですね。
ただ…計画道路気になります。

[76: 匿名さん]

都市計画道路の地図見て削られた後の敷地みてみなよ、すごい買う気失せるよ。

住民反対強そうだけど、行政も強行しそうな雰囲気だし、どうなるかわからん

都市計画道路なかったら坪３００でも買ってたな。池袋近いわりに落ち着いた住宅街だし

[77: 匿名さん]

＞７４
大きい間取りはさておき、
１ＬＤＫをその値段で買う人間はいまい
賃貸に出しても全然収支が合わない

[78: 匿名さん]

「計画道路の予定地なので、堅固な建築物は建築できません」というやつですね。
都市計画道路開通後の敷地内の図面は、どこかで見る事ができますか？
そもそもここは、公式ホームページでも敷地計画が載っていないんですよね。
発売は6月なので、全容が見えるのはもう少し先なのでしょうか。

[79: 匿名さん]

近くで地味に反対運動が起きてるようで、
その掲示板に建物配置図がありました（たぶん三井が出したものでしょう）

計画道路、北側は建物の壁がそのまま敷地境界線といった感じです
そのぶん南側もギリギリ一杯で余裕がないですね

もちろん道路工事が始まらないうちはマンション敷地なのでしょうけど、
長く住むつもりなのでかなり気持ちが萎えました


写メしてきたので見づらいですがアップします
ご参考になれば幸いです

[80: 匿名]

非常に参考になりますね。ありがとうございます。
反対運動というのは、道路計画に対するものですよね？それともこのマンションに対して？

時期が違うと正面比較はムリですね。
東池袋のエアライズたわー、これから販売の区役所タワー、どちらも東京建物のタワーで近接ですが、
価格は３割以上ちがってくるんじゃないですか。設備の差とかはこの際枝葉の問題で、やはり
各種経済環境の変化は大きいですよね。

[81: 匿名]

連投すみません。
前向きにとらえれば、建物の形状はよさそうですよね。
簡素な造りとしても、北側に一本外廊下を通せば、各住戸ワイドスパンをとりやすそうです。
全住戸南向きで、公園ですから通風や採光は将来的にも高い確率で保証されるでしょ。
眺めや雰囲気のよいたぐいの公園じゃないけど、池袋からの距離との兼ね合いを考えると
希少感はあるかと。

[82: 匿名さん]

>79さん

ありがとうございます。この計画図によると、マンションの建物以外の
メインエントランス、エントランスホール、中庭はおろか駐車場も駐輪場も
削り取られてしまうという感じなんでしょうかね。
そうなってしまったらこの物件の魅力度は大幅に下がりますね・・・

[83: 購入検討中さん]

建物の形状のどこがいいんだよ。営業か？
長細い長方形なんて地震に対して不安定に、決まってる。

[84: 匿名さん]

８０様

反対運動はこのマンションに対するものです

検討とは直接関係ないのでアップしませんでしたが、
この図と一緒に張り出されている文書の写メもアップします

　

[85: 匿名さん]

建ぺい率は大丈夫でも容積率がオーバーなんじゃ？

緑地も何もないマンションになるのか…

[86: 匿名さん]

補助73号の計画ですが、劇場通りの北側から池袋本町を抜けて下板橋に至る区間は東京都の特定整備路線候補になっており、おそらくこのまま指定されるでしょう。指定された区間は概ね10年以内の完成を目指すとされているので、着工も近いと思います。北側延伸が優先されたのは、①「木造密集地域で災害リスクが高いこと」と②「下板橋から中山道に至る道が既にできていること」の２点が評価されたのだと考えらています。
このマンションが建つ予定の区間はおそらくその後の整備になると思いますが、交通量を捌くというよりは防災目的で、延焼遮断帯の性格が強い道路ですので、交通需要の減少による計画中止という可能性はあまり期待できない気もします。中山道まで通ってしまうと、南も目白通りまで、となる可能性は十分あると思います。反対が強いという話もありますが、当地よりやや北側の補助172号線も昨年開通しましたし、そこまで住民の力があるかは微妙なところではないでしょうか。

[88: 匿名さん]

>>80-81

＞各住戸ワイドスパンをとりやすそうです

物件サイトの間取図見ると間口は６ｍあるかないか
なんでワイドスパンなんて言うの？
微妙に話のポイントずれてるし、８３さんじゃないけど「ん？」て感じ



>>86

＞延焼遮断帯の性格が強い道路

なるほどそういう目的なら交通量は二の次になりますね
人口減少で車も減ってるから計画中止にならないかと密かに期待してましたが
アベノミクスで公共事業に予算が回り始めたら状況急展開ということもありますね
　

[89: 匿名]

81です。
形状云々は読んでの通り、
外廊下だと、平べったい形状の方が開口部を広く取りやすそうという意味で書きました。
構造の安定性について、専門的な知見を述べた物では、一切ありません。

が、ＨＰにもう間取りが出ているのですね。平凡なナロースパンの田の字プランでがっかりです。

[90: 匿名]

反対運動やってる人のネガが強く出てきてますね。感情的な方では無さそうなんでリスク評価には参考になりますが。あまり意見が片寄らないようになるといいですな。

[91: 匿名さん]

詳しい写真の資料ありがとうございます。

久しぶりに見て、いろんな意見があり参考になりました。
やっぱり、皆さん気になっている物件については、ちゃんと調べているのですね。

道路については、住人の方が、20年位は出来ないんじゃないかなぁ..と言っていらっしゃいましたが
もしかしたらそれより短い期間となってしまうかもしれないですね。

この物件を住宅サイトで見つけ、ゆったりとしたシンプルで品の良さげなエントランスが気に入って
この物件をより知りたい！間取りはどんなだろう？もしかしたらついに私たちにピッタリな物件が現れた？
（価格が合うかは別として）と、思っていたのですが..現地も見て歩いたのですが..フゥ..

やっぱり、いろいろ問題（しかも半分減るって...）が出てきて、本当にため息です。
他いくつか、違う地域でも気になるマンション頭の中で競合させていますが、
第一印象のお気に入り度が高かっただけに、どうしようという感じです。

間違いなく、見た目と資産価値は減りそうな気がするので、困っています。

[92: 匿名さん]

計画道路はかなり時間がかかることが問題だと思います。実際に着工となると、順次用地を確保して次第に空き地ができという感じに進むので、完成後は容積率が増えたり道が整備されて良いこともありますが、事業期間中は良いことは何も無いですからね。172号も約２０年かかってますし、ただ単に敷地が削られただけ状態が長く続くリスクも考える必要があると思います。

[93: 匿名さん]

＞９２
たしかに立ち退きが進むまでの、街並みが歯抜けになっていく光景はキツいですね。
立教前の新しい道路も１０年以上そんな状態が続いてました。



ところでエレベータが１基しかありませんが、
低層５階建てとはいえ少ない気がします。
横幅８６メートルもあって、長い廊下に１５戸が並ぶことを考えると、
２か所に欲しかったなと思います。

[94: 匿名さん]

気持ちはわかるが、70戸にEV2基だと管理費が高いよ。

[95: 匿名さん]

だってＨＰのここに→ http://www.31sumai.com/mfr/X1126/outline.html
「ハイグレード」って・・・

都内でも分譲中は４物件しかないよ、三井のハイグレード物件。

[96: 匿名]

金持ちはケチが多いからね。エレベーター１基は正解でしょう。

[97: 匿名さん]

まあ２、３階でエレベーター使うのは
子連れや荷物持ち、体が不自由な人

住人の半分が使わないと考えたら１基で足りるかも知れない

グレード感はないけど

[98: 匿名]

まあ、グレード感上げるならエレベータ増設の前にやるべきことがあると思われるから、
１基は妥当じゃない？そこだけがんばられてもアンバランスになるし。

[99: 匿名さん]

でも・・・エレベーターホールがないんだよね

１階も、長い廊下にほかの部屋の玄関と並んで乗り口があるだけ
北側へはみ出せないのが理由だろうけど
引越の荷物搬入とか大変そう

[100: 購入検討中さん]

計画道路について、三井は何かしらの裏付けがあると思います。
行政との繋がりの深い会社だし、賃貸でなく分譲にしている。
何の根拠もないなら三井も並以下の不動産屋だ。