パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[491: 購入検討中さん]

…イヤなら買わなきゃいいし
地元で手頃な価格だと思うから買いたいだけ。
目白、西池袋云々いう前にこのあたりはガツガツしない人が住むところ。

[492: 匿名]

そうですね
住所が…

池袋のタワーが…

都市計画道路が通ったら、ショボい…


の方は合わないかも。

[493: 匿名さん]

買おうかと思うんだけど、西武池袋線のプラットホームまで、どのくらい時間かかりますか?

[494: 購入検討中さん]

斜めに抜ける道を使ってビックリガードの所の乗り場までなら10分かかるかどうか。ってとこですね。

[495: 匿名さん]

西武池袋線で西の方面に通勤されるなら、選択肢として池袋でなくそちら方面で購入される方が、もっと駅に近くて立派なマンションになると思います。

[496: ビギナーさん]

補償金って管理組合が受け取るものですよねえ。修繕積立金に充当するとか間接的なメリットはあると思いますが、自分のローン残債に充てるとか直接的に受け取れるような記述をされている方いますが、それは違いますね。

[497: 匿名さん]

修繕積立金に充当するわけないでしょう。
この規模のマンションで１０億円単位の補償金をプールしても使いきれないでしょう。

[498: 匿名さん]

>496
補償金は管理組合ではなく区分所有者個人が受け取ります。

[499: 匿名さん]

なので、旅行、教育費、ローン返済、マンション購入の頭金…

自由です。

[500: 匿名さん]

補償金という餌で釣り上げられる人もいるのでしょうね。

[501: 匿名さん]

つり上げられるも何も、払ったお金が返ってくるだけですからね。

[502: 匿名さん]

道路？
できるわけないですよ
というか優先順位がすごく低いはずです

まず交通量
東武ストア前の通りが完成して山手通りへ抜けられるようになりました
今後明治通りバイパス（都電のほう）が完成すれば池袋駅周辺の混雑は解消します
芸術劇場から小滝橋方面への流れは元々少ないし

次に予算
西池袋は別として目白下落合という都内屈指の住宅街
地価はべらぼうに高いです
そのうえ西武池袋線の下をくぐる立体交差工事も必要
距離に対する費用は膨大になります

そして防火対策
目白と下落合は邸宅が多く、緑が多い一帯です
他に優先すべきエリアはごまんとあります

[503: 購入検討中さん]

交通量は関係ないとして(あくまでも防災道路)、実際問題になるのはやはり西武線の高架事業ですね。
高架のコストだけではなく高架自体の幅員が足りないので高架のための立退きも必要になりそうな気がします。
ここからは私見ですが、農林中金も売却にあたり今後の行政対策に対応しやすいという点で財閥系へ売却したのではないでしょうか？つまり細かく売却すると後でまとめにくくなる。そこは最低限回避。三井はそこをリスク込みで買える上にブランド分を乗っけて売る力があるから高く買える。
だから、結果として道路完成はかなり低確率。
こんなところでしょうか。

[504: 匿名さん]

誰が見ても当たりに見える物件なんて瞬間蒸発するわけよ。
お前らがそれをツモれると思ってるのか？
住宅探しは100点どころか80点すら難しいんだよ。75点で決めに走るのが懸命さ

[505: 匿名さん]

↑　
懸命　→　賢明　では。

[506: 匿名さん]

懸命さんは必死なんじゃない(笑)

[507: 購入検討中さん]

計画道路の議論がメインのようですが、みなさん、スペックはどうお感じになりましたか？
MRは、二面採光のリビングは好ましかったものの、他の部屋は不自然な梁が目立ち、家具の配置がとりづらそうだと感じました。
標準の壁紙や床材のままでは安っぽいからとオプションを入れるとなると、結構な金額になりそうで、二の足を踏んでます。

[508: 匿名さん]

507さん、モデルルームみてないでしょ？
角なのに、梁少なかったですよ。

[509: 匿名さん]

たしか、外梁なので室内の梁は気にならないはず。
ウチの嫁さんは整理収納アドバイザーだけど、収納条件も家具スペースも合格点だって言ってましたよ。
あとは以前盛り上がっていた販売価格が高いというのは三井というブランドだけではなく、やはり三井の内装はしっかりしている気がします。(営業さんではないですよ)
ま、確かにオプションの床材とかはやはり良く見えますよね…

[510: 匿名さん]

梁は目立ちませんよね。５０７さんはあたかも見てきたようにウソを書いてます。

担当の方の説明では三井住友建設のスキット工法というのを使っているそうです。
検索したら詳しく出てました。
http://www.smcon.co.jp/sukkit/sukkit1/
サッシの高さがあるのでとても明るかったです。
石張り廊下はオプションですけど、とても素敵でした。いくらくらいかかるのか次回相談してきます。

[511: 匿名さん]

それにしても感じたのはココの営業のレベルが高い！

過去に三井のモデルルームは何か所か行きましたが、ここは精鋭のベテラン揃いだと思います。
ウチの担当は他の方と比べて若手（それでも30くらい）でしたが、
勉強をして知識が豊富な印象を受けました。

道路のことについてもポジティブ・ネガティブ両方の情報を細かく説明してくれて、
判断はこちらに任せるという姿勢に好感を持ちました。

[512: 匿名さん]

>509さん
整理収納アドバイザーというと東池袋の魚真のところにお住まいの方ですか？
著名なアドバイザーさんはたまに西友で見かけるので。

[513: 匿名さん]

>512
すみません違います。

[514: 匿名さん]

整理収納アドバイザーって資格のひとつに過ぎないのに、
どうして見かけた有名人と重ねて考えるかなー
しかも個人情報晒してるし
自分で削除依頼しておけよ

[515: 購入検討中さん]

道路は交渉は出来るけど反対はできなっていう項目が盛り込まれるらしいね。
それにしてもMRの広さで3F以上は8000万円超ってのは流石に高いと思ったが、どうなんだろうか。

[516: 周辺住民さん]

道路予定がなければ、駅近、環境を考えれば割高ではあるけども仕方ない。
けど、ちょっと周りを歩いた土地の歯抜け具合やボロ住宅具合を見ればもう道路が出来るのは間違いないから、
それ考えるとちょっとあり得ない値段だね。
心置きなくスルー出来る。

それにしても、西池袋3丁目の藤和池袋ホームズの裏に作ってるマンションの情報どこにもないの？
もう工事進んでるのに。埼玉のショボいデベロッパーだけど。

[517: 匿名さん]

大山のデベじゃなかったっけ？

[518: 匿名さん]

土地の補償金は個人へ。
土地以外の補償金は原則個人ですが、契約する前に管理組合に渡すという配分協議書に印をすることになります。
土地以外の補償金は駐車場の撤去等のお金で、管理組合がやることになるからです。

[519: 匿名さん]

この時に役員になった人はすごく苦労することになるね。
そうでなくてもいろいろ問題ありだから。

[520: 匿名さん]

ほとんどの手続きはデベからの要請の司法書士がやるから平気だよ。
別に役員だから仕事が増えることなんてないよ

[521: 匿名さん]

デベじやなくて管理会社でしょ
その時まで三井本体が関わるはずがない
本気でデベをあてにしてるなら見当違い
分譲マンションについての理解不足ですわ。

[522: 匿名さん]

ようは司法書士が手続きしてくれるから簡単ってことでしょ。
それが分かればデベだろうが管理会社だろうがどっちもいいんじゃない。
どうせ関連会社なんだし。
理解不足なのは519みたいな人でしょう。

[523: 匿名さん]

うちは東急だけど土地の持分変更のときは東急不動産本体から連絡ありましたけどね。
三井さんは知りませんけど.....

[524: 匿名さん]

建築前にデベが役所に行って計画道路の蓋然性等をヒアリングしたりするので、
計画道路が実行される際には当時の名刺を頼ってデベ担当者に連絡が行ったりするだけだろうね。

[525: 匿名さん]

所有者は各区分所有者だから、
主体的に動くのは区分所有者と管理組合
管理会社や司法書士はあくまでサポート役
手数料や相談料が発生する場合も

たしかにその時管理組合の役員だったら大変ですね
お金絡みだからシビアな話になるし

[526: 匿名さん]

大変ですよ。
大規模修繕と同じようなもんですから。
補償金でまかなえなかったら、総会は紛糾しますし。

[527: 匿名さん]

主体で動くのは土地を接収する側ですから余計な手間が増えたり手数料なんて取られることはないですよ。
デベと管理会社が動いてくれます。あとは司法書士から書類が送られてくるくらいでしょう。
住民説明はあるでしょうけどね。

[528: 周辺住民さん]

専門家でもない役員が、出来ることなんて何もないよ。
専門家に任せておけばいい。
大抵は所有者の中に、その手の問題に詳しい人がいたりするものですが。

それよりもここは本当に道路が通るかすら怪しいですけどね

[529: 匿名さん]

総会でもめるでしょ。
大規模修繕などの大変さはわかるでしょうにねえ、テベさん。
あ、デベさんは売ったら終わりだから知らんか。

[530: 匿名]

法的にいえば敷地は区分所有者の共有物であって、管理組合には基本的に処分権限も無い。
従って管理組合の役員も本来は敷地の処分について権限は無いし、管理組合で区分所有者の意見調整をする義務も無い。
ただそうは言っても現実的には取り纏め役が必要で、管理組合がその役割を果たさざるを得ないのだろうな。
管理会社の担当者に計画道路にノウハウがある者は殆どいないだろうから、役員が尽力しないと進まないよね。

いずれにせよデベは法的にも道義的にも何ら義務は無いでしょう。

[531: 匿名さん]

528さんみたいなスタンスは感心できません。
当事者はあくまで所有者です。

専門家に任せるにも委任するのは我々です。
行政やデベに過剰な依存はおかしいです。

[532: 匿名さん]

現実的にノウハウがない役員に取りまとめなんてできないよ。
総会でも専門家立会の元に管理会社が主導で全部やってくれますよ。
まあここみたいに実現の可能性も薄い道路について今から心配しても無駄だとは思いますが
果たして何十年後の話でしょうかね

[533: 匿名さん]

グランスイート六義園も掲示板が荒れた割にあっさり完売したし
ここも結構簡単に売れてしまうかもね。場所はいいわけだし。

[534: 匿名さん]

532みたいな住人ばかりだと理事会苦労するな。
デベさんは売ったら終わりだからいいですね。

[535: 匿名さん]

難癖付ける人がいない方が理事会は楽に回ります。

[536: 匿名さん]

＞532
貴方のような無関心で他人任せな方が多いマンションは管理会社のいいカモ。
割高な管理費や大規模修繕費用を支払わされます。
そのくせ、何か起きたときには管理組合の役員を糾弾するんでしょ？

管理組合の役員は輪番制だと思いますが、
まともに役目を果たせない（時間がない、関心がない、面倒くさい）方は最初から賃貸マンションに住んでください。
正直者が馬鹿を見る羽目になりますから。

[537: 匿名さん]

>>536
色んな人がいるのがマンションですよ。
現実的にほとんど委任で回るような理事会であなたのような方こそ
マンションに向いていないのでは?

[538: 匿名さん]

割高な管理費や修繕費が嫌ならそうじゃない物件選べばいいだけだろ。
頭悪いんじゃない？

[539: 匿名さん]

現実問題計画が決まったら説明はあるだろうけど
揉めようが揉めまいが素人にできることはそんなにないでしょうね。
まぁそれを考慮して購入するんですね。

[540: 匿名さん]

素人にできるとかではないんだけどな。
管理費とか修繕費も年をおってかわるのに。
デベさんも理事会の件はふれてほしくないんでしょうね。

[541: 匿名さん]

そんなもの初めの段階で提示されてるだろ
変動があるものとして余裕と予測して購入すればいいだけ

[542: 周辺住民さん]

突然降って湧いた話じゃないんだしそんなに揉めるのかね？
ローン払い終わったころに粛々と保証金受け取ればいいだけじゃないの。
この道路に関してはそれくらい計画性の薄いモノだとは思うけど

[543: 匿名さん]

ほぼできないであろう道路で議論しても無意味だと思いますよ。

[544: 匿名さん]

現地を歩いて見ると計画道路の予定地は空き地や立て直さない古い家、すぐ取り壊しができそうな作り家が多いように感じました。
行政によって建築制限はまだかけられてないと思いますが、計画道路は既に公表されているので予定地の人はそれなりの対応をしているようで、近いうちにすすめる方向ではないかと思いました。

[545: 匿名さん]

笑っちゃうのが、通常休みのはずの土日に書き込みが少なくって、火水に書き込みが多いんですね。
ほとんど、不動産の方々が書き込みしてる…ってわけじゃないですよね(笑)

[546: 周辺住民さん]

通り沿いに新しい家も建ってるし古い家や空き地なんてどこのことでしょうかね。
現地を知らないひとの戯言ですかね

[547: 匿名さん]

空き地や立て直さない古い家。
どこのことか見当がつきませんね。

[548: 匿名さん]

たしかに、ここはほとんど空き地なんかないけどね…
どこかよそと間違えてる？

[549: 匿名さん]

もめますね。
計画道路はみんな昭和20年代ですから、
実際に用地測量が始まると大変ですよ。
揉めないならもう道路はバンバンできてます。

[550: 匿名さん]

土木と建築系の仕事をしておりますが、
リスクがある物件は、何かしら面倒になる確立が高いため、
リスクを避けたい方は購入を避けるのが無難と感じます。
渦中にいると、相当面倒です。

[551: 匿名さん]

リスクがある物件はって、他の物件と間違って投稿してませんか？

[552: 匿名さん]

リスクは道路が開通するということです。
面倒なことに巻き込まれる可能性もあるということです。

[553: 匿名さん]

今の状態じゃ巻き込まれない可能性のほうが高そうだけどね
それにしてもネガさんはウソばっかだね～

[554: 匿名さん]

多少なりともあるということで、可能性の問題です。
ネガというよりも現実の話しです。何も無いのが一番です。

[555: 匿名さん]

地元の人なら、現状あそこの計画道路が実現される可能性は限りなく低いって分かりきってることだけどね
もちろんデベはそんな確定的なこと言わないだろうけど
現地も知らない部外者の戯言は中々面白いですね

[556: 匿名さん]

計画道路が出来るかどうかいくら論じても残念ながら今の段階では、
単なる憶測以上の情報は出てこないのではないでしょうか。
やはり考え方を替えて、計画道路についてのメリットを前向きに検討するのが
賢い方法と思えないでしょうか。
四方が道路に囲まれる解放感は、密集地のマンションでは決して得ることのできない
ものがあると思えます。
道が出来ることによる騒音に関しても最近のマンションは防音対策も万全ですし、
あまり心配しなくてよいと思います。

池袋でこれだけの閑静な物件はなかなかないと思えます。

[557: 匿名さん]

現地から徒歩圏に住んでおりますが・・・
555さんも地元の人なんですね。
ま、面倒には巻き込まれたくないということだけです。
購入する方は、メリットを考えるのが良いのかもしれません。

[558: 匿名さん]

リスク管理も大事だけど、結局ここの計画道路程度じゃさしたるリスクには思えない。
実現の可能性は低いうえに、いざとなってもお金は返ってくるわけだし。
それよりもこの住環境が気に入ってます。

[559: 匿名さん]

住んでいるととても便利ですよね。
道路の件はどうでも良いのかもしれませんね。

[560: 匿名さん]

リセールで多少手こずるのがデメリットかな

[561: 匿名さん]

もしあっても多額の補償金で万事解決じゃない

[562: 匿名さん]

解決はしないでしょうね。
マンションで土地収用法の適用を受けずに契約に至る例は
ほとんどありせん。
計画線内が植栽だけとかですらそのありさまですから。

[563: 匿名さん]

初めから計画内を想定して買うのと後から組み込めれるのでは全然違うでしょうけどね

というかまずここに道路通らないと思いますけどね

[564: 周辺住民さん]

行政に問い合わせしたら優先順位が低いから～って回答を昔に貰いましたよ。
まあ今も変わってないでしょうね。
買収がすんなり進みそうなも感じも全くないしね。この周辺。
限りなく実現可能性の低い道路ですよ。ここ..

[565: 匿名さん]

計画道路の事を考慮して建つ初めての住宅がこのマンションです。
このマンションより以前に計画道路に対応した建築物はありません。

[566: 匿名さん]

↑え？新しい建物ここ以外にも建ってますけどｗ
あなたはどこのエセ業者ですか？

[567: 匿名さん]

池袋本町側の延伸が事業決定したら、こちら側もそこそこ可能性は高まると思うけどなぁ。池袋西口側は道路計画の推進派が結構力あるよ。豊島新聞とかでたまに取り上げてるよ。

[568: 匿名さん]

計画道路予定地はすでに行政により建築制限がかかっているのでは。
そうなると計画道路はできる可能性が大。
ここもそれに従っているのではないですか。
デベが自主的に計画道路を避けて建てているのですか？
前のレスでは計画道路はできるはずがない、予定地には新しい物件が建っているとのことでしたが、どちらなの？

[569: 匿名さん]

道路になるところは、庭とか駐車場になります。
道路を避けてマンションが建設されます。
ポジティブな方達が道路はできないといっているだけです。
いつかはできるのかもしれないのでリスク物件ということです。

[570: 匿名]

目白でねーし！西池袋でしょ！

[571: 匿名さん]

まあまあ

[572: 匿名さん]

計画道路に関してはやはり皆さん関心高いですね。
ただここ数日の書き込みを見ると道路ができる可能性はかなり低いのではないか、
仮にできるとしても遠い未来の話ではないか、という意見が多いように思えます。
ただしあくまで可能性や憶測なので必ずそうなるとは言い切れません。
そんな中で周辺住人さんの意見は大変参考になりました。

さて、人気の部屋はどこになるのでしょうか。
やはり東側公園の前の角部屋が倍率高くなるのでしょうか。
計画道路のことばかりにとらわれて他の大事な部分を見落としてしまうと、本末転倒。
いろいろな情報でしっかり検討したいと思いますね。

[573: 匿名さん]

丸の内線のホームまでは15分くらいみた方がいいですか？
抜け道ルートなどあれば知りたいです…。
ラッシュ時はやはり数本待たないと座れないですかね？？

[574: 匿名さん]

この道路の延長線上で、すんなりと土地の取得が進みそうなとこが全くないからなぁ
大して需要が見込めない道路だし、行政の腰が重いのも分かる気がする。

[575: 匿名さん]

目白方面に向かうに従って強固な反対派がいるからね～
北側のようには上手くいかないでしょ

[576: 匿名さん]

地元民ですが、うちは検討やめました。
場所は良いのですが、少し高く感じます。
住むと分かるのですが、大変快適な生活が待っています。
道路云々というのは、572さんが言うように大事な部分を見落として
しまうかもしれませんね。

[577: 匿名さん]

角住戸高く無いですか？？
驚きました・・・、妥当な金額なのでしょうか？

[578: 匿名さん]

道路作ったら目白ブランド崩壊だしね。
わざわざ目白を売り出してる区が自ら馬鹿なことはせんでしょう
本末転倒

[579: 匿名さん]

大震災を期に防災関連の道路は認可が増大してます。
電車を無視して道路だけ認可をとるやり方が主流になりました。
ちなみに計画道路の事業主体は東京都です。
区は関係ないですね。

[580: 匿名さん]

え？池袋駅まで15分？
てことは目白の方が近いのかな

[581: 購入検討中さん]

計画道路も気になるところではありますが、近くに戸建用地とかないのでしょうか。金額も金額なので戸建も検討をしようかと考えてきました。周辺を見る限りはエリアが良いので、出来れば住みたいとは思っていますが。。。

[582: 匿名さん]

この地域は木造家屋多いけど防災関連の対策は道路の拡張などではなく
別の方法でこの地域は考え中って話が出てきてるよ。
地元の反対が根強いからね、まあ現実的にここに道路通すのは無理..

[583: ご近所さん]

計画道路も昨今は、環境の変化により見直され廃止にされる案件も増えてますからね。
現状ここの道路も推進案件ですらありませんから。そのうち廃止案入りもあるかもね。
とりあえず行政が積極的に動いてはいないのは間違いないと思います。

[584: 匿名さん]

都市計画道路で廃止なんてありましたっけ？
東京都では聞いたことないです。
都市計画道路は昭和20年代に線形がきまったものです。
あとはいつ事業認可がおりるかが焦点です。
東京都は震災後に特定整備路線をうちだしたり、
あと一、二年で第４次の計画もだしますし、
不燃化関連の動きは加速してますよ。

[585: 匿名さん]

震災以降東京都の都市計画道路の動きはそれ以前と比べかなり急ピッチですよ。要注意です。

[586: 匿名さん]

廃案も増えてますよ。
分類もいくつかあり推進、廃止見直しなどもありますがここは
その他に分類されてるはずです。
積極的に動く気配は今のところ全くないですね

[587: 匿名さん]

ここは計画はあるが優先整備道路ではないし、優先順位は限りなく低い
あとここは区の施工路線です。都ではありません。
そして豊島区はこの案件にはとっても消極的でございます。
この辺は面倒な地権者が多いからね。

[588: 周辺住民さん]

地方では廃止、東京でも見直し候補路線がすでにいくつか挙げられてますよ。
ここはまだ入ってはおりませんが、とりあえず推進されてる路線ではないです。
どちらかと言うと放置されてる路線という感じです。

[589: 匿名さん]

ここが区の管轄ならより道路開通は困難でしょうね。

[590: 匿名さん]

この計画道路は都です。
補助73号線です。
西新宿7丁目～北区赤羽台3丁目、全長10.74km 幅20m～28m ここのところは26m、
豊島区内2887m 区内は45％完成（劇場通りの所ができている)
他の区でも部分的に出来ている。
豊島区内計画道路で事業化が未定なのはこの線の残りだけとなりました。