パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[491: 購入検討中さん]

…イヤなら買わなきゃいいし
地元で手頃な価格だと思うから買いたいだけ。
目白、西池袋云々いう前にこのあたりはガツガツしない人が住むところ。

[492: 匿名]

そうですね
住所が…

池袋のタワーが…

都市計画道路が通ったら、ショボい…


の方は合わないかも。

[493: 匿名さん]

買おうかと思うんだけど、西武池袋線のプラットホームまで、どのくらい時間かかりますか?

[494: 購入検討中さん]

斜めに抜ける道を使ってビックリガードの所の乗り場までなら10分かかるかどうか。ってとこですね。

[495: 匿名さん]

西武池袋線で西の方面に通勤されるなら、選択肢として池袋でなくそちら方面で購入される方が、もっと駅に近くて立派なマンションになると思います。

[496: ビギナーさん]

補償金って管理組合が受け取るものですよねえ。修繕積立金に充当するとか間接的なメリットはあると思いますが、自分のローン残債に充てるとか直接的に受け取れるような記述をされている方いますが、それは違いますね。

[497: 匿名さん]

修繕積立金に充当するわけないでしょう。
この規模のマンションで１０億円単位の補償金をプールしても使いきれないでしょう。

[498: 匿名さん]

>496
補償金は管理組合ではなく区分所有者個人が受け取ります。

[499: 匿名さん]

なので、旅行、教育費、ローン返済、マンション購入の頭金…

自由です。

[500: 匿名さん]

補償金という餌で釣り上げられる人もいるのでしょうね。

[501: 匿名さん]

つり上げられるも何も、払ったお金が返ってくるだけですからね。

[502: 匿名さん]

道路？
できるわけないですよ
というか優先順位がすごく低いはずです

まず交通量
東武ストア前の通りが完成して山手通りへ抜けられるようになりました
今後明治通りバイパス（都電のほう）が完成すれば池袋駅周辺の混雑は解消します
芸術劇場から小滝橋方面への流れは元々少ないし

次に予算
西池袋は別として目白下落合という都内屈指の住宅街
地価はべらぼうに高いです
そのうえ西武池袋線の下をくぐる立体交差工事も必要
距離に対する費用は膨大になります

そして防火対策
目白と下落合は邸宅が多く、緑が多い一帯です
他に優先すべきエリアはごまんとあります

[503: 購入検討中さん]

交通量は関係ないとして(あくまでも防災道路)、実際問題になるのはやはり西武線の高架事業ですね。
高架のコストだけではなく高架自体の幅員が足りないので高架のための立退きも必要になりそうな気がします。
ここからは私見ですが、農林中金も売却にあたり今後の行政対策に対応しやすいという点で財閥系へ売却したのではないでしょうか？つまり細かく売却すると後でまとめにくくなる。そこは最低限回避。三井はそこをリスク込みで買える上にブランド分を乗っけて売る力があるから高く買える。
だから、結果として道路完成はかなり低確率。
こんなところでしょうか。

[504: 匿名さん]

誰が見ても当たりに見える物件なんて瞬間蒸発するわけよ。
お前らがそれをツモれると思ってるのか？
住宅探しは100点どころか80点すら難しいんだよ。75点で決めに走るのが懸命さ

[505: 匿名さん]

↑　
懸命　→　賢明　では。

[506: 匿名さん]

懸命さんは必死なんじゃない(笑)

[507: 購入検討中さん]

計画道路の議論がメインのようですが、みなさん、スペックはどうお感じになりましたか？
MRは、二面採光のリビングは好ましかったものの、他の部屋は不自然な梁が目立ち、家具の配置がとりづらそうだと感じました。
標準の壁紙や床材のままでは安っぽいからとオプションを入れるとなると、結構な金額になりそうで、二の足を踏んでます。

[508: 匿名さん]

507さん、モデルルームみてないでしょ？
角なのに、梁少なかったですよ。

[509: 匿名さん]

たしか、外梁なので室内の梁は気にならないはず。
ウチの嫁さんは整理収納アドバイザーだけど、収納条件も家具スペースも合格点だって言ってましたよ。
あとは以前盛り上がっていた販売価格が高いというのは三井というブランドだけではなく、やはり三井の内装はしっかりしている気がします。(営業さんではないですよ)
ま、確かにオプションの床材とかはやはり良く見えますよね…

[510: 匿名さん]

梁は目立ちませんよね。５０７さんはあたかも見てきたようにウソを書いてます。

担当の方の説明では三井住友建設のスキット工法というのを使っているそうです。
検索したら詳しく出てました。
http://www.smcon.co.jp/sukkit/sukkit1/
サッシの高さがあるのでとても明るかったです。
石張り廊下はオプションですけど、とても素敵でした。いくらくらいかかるのか次回相談してきます。

[511: 匿名さん]

それにしても感じたのはココの営業のレベルが高い！

過去に三井のモデルルームは何か所か行きましたが、ここは精鋭のベテラン揃いだと思います。
ウチの担当は他の方と比べて若手（それでも30くらい）でしたが、
勉強をして知識が豊富な印象を受けました。

道路のことについてもポジティブ・ネガティブ両方の情報を細かく説明してくれて、
判断はこちらに任せるという姿勢に好感を持ちました。

[512: 匿名さん]

>509さん
整理収納アドバイザーというと東池袋の魚真のところにお住まいの方ですか？
著名なアドバイザーさんはたまに西友で見かけるので。

[513: 匿名さん]

>512
すみません違います。

[514: 匿名さん]

整理収納アドバイザーって資格のひとつに過ぎないのに、
どうして見かけた有名人と重ねて考えるかなー
しかも個人情報晒してるし
自分で削除依頼しておけよ

[515: 購入検討中さん]

道路は交渉は出来るけど反対はできなっていう項目が盛り込まれるらしいね。
それにしてもMRの広さで3F以上は8000万円超ってのは流石に高いと思ったが、どうなんだろうか。

[516: 周辺住民さん]

道路予定がなければ、駅近、環境を考えれば割高ではあるけども仕方ない。
けど、ちょっと周りを歩いた土地の歯抜け具合やボロ住宅具合を見ればもう道路が出来るのは間違いないから、
それ考えるとちょっとあり得ない値段だね。
心置きなくスルー出来る。

それにしても、西池袋3丁目の藤和池袋ホームズの裏に作ってるマンションの情報どこにもないの？
もう工事進んでるのに。埼玉のショボいデベロッパーだけど。

[517: 匿名さん]

大山のデベじゃなかったっけ？

[518: 匿名さん]

土地の補償金は個人へ。
土地以外の補償金は原則個人ですが、契約する前に管理組合に渡すという配分協議書に印をすることになります。
土地以外の補償金は駐車場の撤去等のお金で、管理組合がやることになるからです。

[519: 匿名さん]

この時に役員になった人はすごく苦労することになるね。
そうでなくてもいろいろ問題ありだから。

[520: 匿名さん]

ほとんどの手続きはデベからの要請の司法書士がやるから平気だよ。
別に役員だから仕事が増えることなんてないよ

[521: 匿名さん]

デベじやなくて管理会社でしょ
その時まで三井本体が関わるはずがない
本気でデベをあてにしてるなら見当違い
分譲マンションについての理解不足ですわ。

[522: 匿名さん]

ようは司法書士が手続きしてくれるから簡単ってことでしょ。
それが分かればデベだろうが管理会社だろうがどっちもいいんじゃない。
どうせ関連会社なんだし。
理解不足なのは519みたいな人でしょう。

[523: 匿名さん]

うちは東急だけど土地の持分変更のときは東急不動産本体から連絡ありましたけどね。
三井さんは知りませんけど.....

[524: 匿名さん]

建築前にデベが役所に行って計画道路の蓋然性等をヒアリングしたりするので、
計画道路が実行される際には当時の名刺を頼ってデベ担当者に連絡が行ったりするだけだろうね。

[525: 匿名さん]

所有者は各区分所有者だから、
主体的に動くのは区分所有者と管理組合
管理会社や司法書士はあくまでサポート役
手数料や相談料が発生する場合も

たしかにその時管理組合の役員だったら大変ですね
お金絡みだからシビアな話になるし

[526: 匿名さん]

大変ですよ。
大規模修繕と同じようなもんですから。
補償金でまかなえなかったら、総会は紛糾しますし。

[527: 匿名さん]

主体で動くのは土地を接収する側ですから余計な手間が増えたり手数料なんて取られることはないですよ。
デベと管理会社が動いてくれます。あとは司法書士から書類が送られてくるくらいでしょう。
住民説明はあるでしょうけどね。

[528: 周辺住民さん]

専門家でもない役員が、出来ることなんて何もないよ。
専門家に任せておけばいい。
大抵は所有者の中に、その手の問題に詳しい人がいたりするものですが。

それよりもここは本当に道路が通るかすら怪しいですけどね

[529: 匿名さん]

総会でもめるでしょ。
大規模修繕などの大変さはわかるでしょうにねえ、テベさん。
あ、デベさんは売ったら終わりだから知らんか。

[530: 匿名]

法的にいえば敷地は区分所有者の共有物であって、管理組合には基本的に処分権限も無い。
従って管理組合の役員も本来は敷地の処分について権限は無いし、管理組合で区分所有者の意見調整をする義務も無い。
ただそうは言っても現実的には取り纏め役が必要で、管理組合がその役割を果たさざるを得ないのだろうな。
管理会社の担当者に計画道路にノウハウがある者は殆どいないだろうから、役員が尽力しないと進まないよね。

いずれにせよデベは法的にも道義的にも何ら義務は無いでしょう。

[531: 匿名さん]

528さんみたいなスタンスは感心できません。
当事者はあくまで所有者です。

専門家に任せるにも委任するのは我々です。
行政やデベに過剰な依存はおかしいです。

[532: 匿名さん]

現実的にノウハウがない役員に取りまとめなんてできないよ。
総会でも専門家立会の元に管理会社が主導で全部やってくれますよ。
まあここみたいに実現の可能性も薄い道路について今から心配しても無駄だとは思いますが
果たして何十年後の話でしょうかね

[533: 匿名さん]

グランスイート六義園も掲示板が荒れた割にあっさり完売したし
ここも結構簡単に売れてしまうかもね。場所はいいわけだし。

[534: 匿名さん]

532みたいな住人ばかりだと理事会苦労するな。
デベさんは売ったら終わりだからいいですね。

[535: 匿名さん]

難癖付ける人がいない方が理事会は楽に回ります。

[536: 匿名さん]

＞532
貴方のような無関心で他人任せな方が多いマンションは管理会社のいいカモ。
割高な管理費や大規模修繕費用を支払わされます。
そのくせ、何か起きたときには管理組合の役員を糾弾するんでしょ？

管理組合の役員は輪番制だと思いますが、
まともに役目を果たせない（時間がない、関心がない、面倒くさい）方は最初から賃貸マンションに住んでください。
正直者が馬鹿を見る羽目になりますから。

[537: 匿名さん]

>>536
色んな人がいるのがマンションですよ。
現実的にほとんど委任で回るような理事会であなたのような方こそ
マンションに向いていないのでは?

[538: 匿名さん]

割高な管理費や修繕費が嫌ならそうじゃない物件選べばいいだけだろ。
頭悪いんじゃない？

[539: 匿名さん]

現実問題計画が決まったら説明はあるだろうけど
揉めようが揉めまいが素人にできることはそんなにないでしょうね。
まぁそれを考慮して購入するんですね。

[540: 匿名さん]

素人にできるとかではないんだけどな。
管理費とか修繕費も年をおってかわるのに。
デベさんも理事会の件はふれてほしくないんでしょうね。