パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[411: 匿名さん]

ここは71戸しかないから50戸ほど定価で売れれば十分に利益が出るのではないですか。
残り20戸は最終的には叩き売ったとしても。
計画道路の北側にもできるから、それを売り出す時の価格にもよるけどね。

[412: 匿名さん]

いま出てる値段からすると、
１ＬＤＫでも４千万近いってこと？


ないわ・・・

[413: 匿名さん]

高級住宅地「目白」を超々高級住宅地にした感じですね。
ここ西池袋なのに。
「目白」をつけただけで値段高くても買う人いるんだからウハウハ高笑いが聞こえてきそう。
そういえばこのあたり「目白」を名乗るマンション、アパートやたら多い。

[414: ビギナーさん]

却ってみっともないよね。
「西池袋」って付けるのがいやなら別に地名つけずに「パークホームズ公園前」とかでいいのにｗ
「ザ」とか付けるのも仰々しいし。

[415: 匿名さん]

シティーハウス池袋立教南と同じくらいの坪単価なので、
売れないということはなさそうですが、部屋が大きい分高いので、
長期間販売するということになりそうですよね。

[416: 匿名さん]

住宅地のイメージとしては、
目白＞＞＞池袋 なんでしょうね。
たしかにここの周辺は住所は西池袋だけど
「目白」がついた名前の集合住宅がやたら多いという指摘もなるほどとうなづけます。
もともと西池袋に古くから住んでいる人には少々失礼？
それとももともとこの周辺に一軒家を構えている人にしてみれば、
そんなことはどうでもよいのかもしれませんね。

[417: 匿名さん]

西池袋は駅西側北口の「西一番街通り」「ロマンス通り」の所もですからね。
俗に風俗街。
イメージ悪いのと目白が高級ですから「目白」を名乗りたがるのはわかるけど、西武池袋線が境界となる。
線路はどこでも自由に横断できず、西池袋と目白の行き来は制限されている。

[418: 匿名さん]

立教南は完成した道路に面してるから、先の心配がない。
企画は好きずきだろうけど。
それに比べてこっちは・・・

[419: 匿名]

いやいや住所はどうでもいいでしょう。問題は立地（目白池袋両駅10分以内）、陽当たり、地盤、駆体。

[420: 匿名]

すみません。躯体でした。

[421: 匿名さん]

目白に比べて池袋がイメージが良くないと言われていますが、
それは池袋の一部の風俗街だけではないでしょうか。
少なくともここの物件は風俗街とは無縁の立地。
駅からここまで歩いてくる途中も繁華街は通るものの
良くないイメージの場所を通ることはありません。
その点を考えると住所が西池袋でも安心できる立地と思えます。

[422: 匿名さん]

営業さんの言う通りですね。
ここは住みやすいですよ、道路ができるまでは。

[423: 匿名さん]

賃貸の相場を見れば一目瞭然。
同じ目白駅徒歩圏でも住所が目白か西池袋かで大きく違う。
ワンルームでさえ1万円くらいの差がある。

[424: 匿名さん]

目白といっても、目白１丁目～目白５丁目までピンキリですが…。３丁目ならともかく。４～５丁目なら、西池袋２丁目のほうが上でしょう。もしくは、下落合３丁目がほんとの目白ですよ。目白がつけばいいってもんじゃない。

[425: 匿名さん]

目白４丁目より西池袋２丁目が上？
貴方、地元の方じゃないでしょ。
言うに事欠いてそんなことを・・・

一度両方を歩いてみてください。

[426: 匿名さん]

新宿区下落合はまさに都心の高級住宅地然とした風格があるけど豊島区目白は別にねぇ。徳川さんの区画だけでしょ。

[427: 匿名さん]

そう。下落合３丁目は、別格。

目白とアドレスにつくことにこだわる方こそ地元の方じゃないでしょ？
丁目の数字が小さいほど、各が上ですよ、
目白４丁目は、駅どこも中途半端。４～５丁目は、別に目白アドレスじゃなくってよかったエリア。１～３丁目のおまけでしょ。１から順番につけていったんだから(笑)
その点、西池袋２丁目は、目白池袋までも、徒歩１０分以内。池袋まで近いのに、閑静だし。
目白４丁目より西池袋２丁目のほうが各上ですよ。圧倒的に利便性も高いし。
西池袋アドレスも丁目でガラッとかわるけど。

アドレス名だけでなく。〇丁目も大事。

[428: 匿名さん]

＞丁目の数字が小さいほど、各が上

目白２丁目が３、４丁目より上なんですか？
１丁目は学習院とガーデンヒルズ以外ほとんど人家がありませんけど？

そりゃ３丁目も４丁目も西武線に近いエリアはアレですけど、
それ以外は互角です。
黎明館前一帯や目白の森周辺は４丁目ですが豪邸だらけです。

下２（坂下以外）と下３が別格なのは認めますけどね。

西池袋はそういう議論の外にある場所だと思います。

[429: 匿名さん]

マンションなんだから目白何丁目が上とか言ってもしょうがないですよ。
豪邸を買う訳ではないですからね。

[430: 匿名さん]

丁目でそんなに熱くなるなんて(笑)
そうですね。２丁目は３丁目より上ではないですかね。豪邸があるかないか？(笑)
目白といっても４丁目は目白の森周辺もあれば、椎名町じゃん？ってところもあるって言いたかったのでは？
買いたい方が買えばいいんですよ。

ちなみに1丁目の学習院は売買しないだろうけど、地価は相当なものでしょ？学校たがら豪邸はないけど(笑)

[431: 匿名さん]

どうして西池袋の住所にこだわるかな…

上がり屋敷公園は、昔でいったら目白でしょ。中落合だって目白だったんだから。

[432: 匿名さん]

３４丁目も西武線にちかいエリアはアレですけど


でも住所は目白３丁目４丁目なんでしょ


結局、住所できめられないのでは？(笑)

[433: 匿名さん]

どうせ、ほとんど地元の人間で埋まるんでしょうから、目白なんてつけなくても売れるんですよ。
地元の検討者としてはマンション名は西池袋か池袋が良かったです。
目白・ザ・フォレストと書いて西池袋2丁目と住所を書くのはちょっと抵抗があります。
まあ、要町最寄りの板橋区でマンション名が池袋よりはマシではありますが。

[434: 匿名さん]

そうですね。地元民でうまるでしょうね。地元民は住所こだわらないですからね、よく知ってるから。

いろいろ書かれてるけど

けっきょく
注目されてる人気物件ってことでしょ。

[435: 物件比較中さん]

どう考えてもこの価格ならクヤクションのほうがマシ。
あっちも割高だけど
まあタワマン嫌いや静かなところが好きならこっちだけど、
都市計画道路のこと考えたら人気物件なんてなりえない。
割高だし。

[436: 匿名さん]

池袋周辺だけどクヤクションとは別物じゃない？全然ちがうでしょう。
駅近のタワーマンションは別に珍しくないし。
池袋１０分圏内の低層は珍しいけど。

クヤクションの
免震構造のメンテナンス、っていまだにやったマンションあるの？いくらかかるの？管理費怖いんだけど。修繕計画表確認しといたほうがいいかも。

都市計画道路のなにが嫌なの？

[437: 匿名さん]

人気物件なんてありえない…

っていいながら、このサイト開いてるんでしょ？開いたら負けなんです。いやなら開かないことです。
悪口でも書き込み数に数えられるんだから。
もう４００越えてるんですよ。人気物件でしょう(笑)

[438: 購入検討中さん]

あなた初心者？スレの伸び＝人気物件じゃないよ笑

それに仮にそうだとしてもこのペースで４００ちょいって別に伸びはやくないし

三井の営業なんかなあ笑　

全くタイプは違うマンションだけど同じ割高物件だったらまだクヤクションのほうがリセールのとき困らないと思うよ笑

計画道路通ったら、こんな敷地や共用施設もかなりけずられて、残ったあとは横長のしょぼいマンションだけみたいな物件を誰が高く中古で買いたいと思う？笑

かりに１０年たって道路計画が実行されなくても都市計画道路の計画自体がなくならないかぎりわからないわけだよ

しかも１０年以内なら可能性高いだろうし。

ここを買おうとしてる人って裏情報つかんでるのかね笑　道路通ったらお金たんまりはいるとか、計画自体なくなるとか笑

自分もこの計画道路なかったら欲しいんだけどね笑　あったら坪３００でなんか買わない。
まああくまでも個人の考えなのでみなさんが違うんでしょうがね

[439: 購入検討中さん]

まあ自分は不動産に関して詳しくないのでご教授願いたいです笑

都市計画道路が通る可能性と通った後の補償など。

[440: 匿名さん]

人気ないっていうのは誰も注目しない物件のことでしょう。
悪いこと書かれても注目されてるんだから、それも人気のうちでしょう。

売れないっていう意味の人気がない…ってこと？

６月７８まで予約とれないんだもん、普通に考えて売れるでしょう。
通ったところで、なんの緩和もされない道路だけど、補助１７２みたいに西武ストアができたり、全く都市計画道路はネックではないと思う。
リセールの心配？
都市計画道路できても池袋目白から１０分以内の立地は変わらないんだから、関係ないでしょう。
対価もかなり支払われるし、逆に道路通ってほしいくらい。
６月にまたモデルルームに行きますよ、うちは。

[441: 物件比較中さん]

近くのパークホームズ目白は敷地けずられないで坪単価も260ぐらい
で買えたんじゃなかったっけ笑

ここはどう、考えても300以上はないわ笑

まあ人の価値観は様々なので個人の自由ですがね

[442: 購入検討中さん]

２００６年竣工の近くのパークホームズ目白は８０㎡～台でも６０００～７０００の間だね

詳しい情報はわからないけど。もちろん時期が違うから一概に比べられないけど。
まだ別にデフレ解消したわけでもないのにこの価格の違い笑

アベノミクス笑（実際はまだほとんど何もしてない）とか増税前とかで煽って高値掴みさせたいのかね笑

[443: 購入検討中さん]

ちなみに情報間違ってたら訂正してください笑あるサイトで見ただけなので

[444: 匿名さん]

庭がなくなったら団地みたいですよね・・・
しっかりと売れるのか楽しみですね。
7500の部屋が6000くらいになったら検討しようかな。

[445: 匿名さん]

パークホームズ目白は南、ぬけてませんよ。

価格は目白ザフォレストのほうが高くて当たり前。
解放感がまったく違う。
都市計画道路が通っても！

[446: 匿名さん]

パークホームズ目白は南、ぬけてませんよ。南側ちょっと暗め。

価格は目白ザフォレストのほうが高くて当たり前。
解放感がまったく違う。
都市計画道路って北側、玄関側でしょ？

[447: 匿名さん]

２００６年と今では相場が違うでしょうに。

[448: 匿名さん]

道路が通ると、今まで静かだったのが一気にうるさくなるので、
音が気になる人は注意ですね。

[449: 匿名]

パークホームズ目白、２００６より、坪単価あがってるみたいですよ。

[450: 匿名さん]

ここでネガってる人は本気で買おうとしている人たち。
競争率が高くならないようにネガ情報を連発してるだけ。

ちょっと計算すればとんでもないお得物件だってわかるはずだよ。

[451: 匿名さん]

計画道路もできると周りにたくさんある低層鉄筋コンクリの賃貸アパートと同じレベルのマンションにしか見えなくなると思うよ。
なにが違うんでしょう。
使い勝手はアパートの方が便利だったりして。

[452: 購入検討中さん]

競争率あげようとしてるとか笑える。別にそんな競争率激しい抽選にならないと思うから安心しなって笑

資産価値維持としてはまだクヤクションのほうがいいから。マンションタイプとしては別としても

[453: 購入検討中さん]

よく考えてみ。都市計画道路が通った後のこの物件のしょぼさを笑

まあ俺には実際この計画が実行されるかわからないんだけどな。

この都市計画道路がなかったら坪３００前半なら買うわ

[454: 匿名さん]

この物件の鍵


敷地面積　3,592.19m2　半分収用されるとして約1,800㎡＝544坪

このあたりの土地の実勢坪単価　160万として　収用代金は約8億7千万円

単純に71戸で割ると1225万円

実際は６割近く取られるようだし狭い部屋も均した額だから、平均的な3LDKだと1,300～1,400万円



道路ができなければ優雅なエントランスと中庭が維持される。
道路が通れば上記の補償金が入る。

これを考えれば決して高いとはいえません。

　

[455: 購入検討中さん]

あなたプロですか。その計算は信じていいのかな笑

[456: 匿名さん]

収用価格は、いわば時価ですから、
道路建設の時に値上がりしていれば補償額も高くなるし、
逆に下がっていれば安くなりますよ。

ココを買うと自動的に不動産投資をすることになりますね（笑）

[457: 匿名さん]

さあ、明日からモデルルームは一段と混むでしょう。

予算が足りなかった私は静かに去ります・・・

[458: 匿名さん]

ここは1階であっても2LDKが4500万～ですからね。かなりの高値だけどお盆までに7割くらい売れてるのでは。
結構な高値ですが池袋にマンション欲しかった人はここを逃したら他どこがあるのと言いたい。
クヤクション？東池袋なんて使いづらいってーの！無駄に高いし値段分の価値がない地域NO1だよ。

[459: 匿名さん]

>>458
同感です。
分譲マンションの少ないこの地域は希少だと思います。

[460: 物件比較中さん]

タワマンが嫌いな人は論外ですが、南池袋の住友タワマンのほうがはるかにここより立地は
いいですよ。笑

ここは10分いない表記だけど実質遠すぎる。
そして夜は道が細いし暗いからぶっそう

まあその辺は人の価値観によりますが