パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[351: 物件比較中さん]

実際道路どうなんだろうね。通らないならつぼ300~でもおかしくない
マンションだと思うが。通って残ったあとの敷地や施設を考えると
とてもじゃないが冒険できない。

仮にリセールだす時も購入希望者に都市計画道路の
告知義務あるんだよね？売れると思うか？笑

[352: 匿名さん]

周辺で売れ残ってるマンションはないですから売れると思いますよ。

[353: 匿名さん]

ここの物件は都心のターミナル駅に徒歩圏内、にもかかわらず周辺は比較的静かな環境、
大手のデベロッパーか手掛けて信頼度は申し分なし、
このような好条件がそろっているわけですがその反面計画道路というネガな部分も
あるわけでそれをどう判断するかということになります。
そもそもすべての条件を満たしている物件など無いと思います。
ここの物件は計画道路が出来た場合も見据えてしっかりした設計がなされていると思います。
周辺の相場に比べて若干高めかもしれませんが、中小のデベの物件も比較対象になっているようです。
そう考えると大手の信頼できるデベロッパーの物件は多少高くても十分元は取れると思います。
なんだかんだいっても良い部屋から売れていくのではないでしょうか。

[354: 匿名さん]

上記で述べられた好条件が揃っている物件なんて山程ある。一方で、計画道路が出来て敷地半分奪われるなんてネガティブ物件なんてそうあるもんじゃない。全くもって、反面と言える程度には思えないのだが。

[355: 匿名]

5階だと340くらいでしたね。さすがに想定の範囲外でした。結局、リスクは不可抗力的な要素があるので承知せざるを得ないとして、そのリスクをどれだけ価格に織り込んでくれるかというのが一番重要なことだと思っていますが、この値付けを妥当と思うお客さんがどれだけいるのかなと、素人ながらに思ってしまいました。初球にしてもずいぶんなハイボールという感じ。

[356: 購入検討中さん]

申し訳ないけどここで３４０出すならまだクヤクションに出したほうが資産価値維持できそう。あっちも割高だと思うが
ここは普通に耐震だしね。まあタワマンはいやだっていう人もいるだろうが

坪３００買えないこともないけど、自分は２５０～２７０でようやく検討するレベル。
道路通った時のあの削られ方はすごいよ、絶対リセールのときも影響あるレベル

まあ都市計画道路の計画自体なくなる可能性もあるんだっけ・

[357: 匿名さん]

だいたい個人の自転車も置けなくなるなんて、公営の団地でもあり得ません。
自転車はサイズや仕様が多様ですからシェアサイクルなんて嫌。

エレベーターて各戸内に入れるとしてもサイズと位置の関係で無理っぽい。

道路計画が取消になるとか、三井はそういう裏情報でも持ってるのかな？


前の方が書いたとおり、クヤクションのほうか数倍マシ。
公園フロントとは言うものの大きい児童公園。御苑や芦花公園のような有り難みはない。

難ありだから手頃な値段を期待してました。
買えない者の僻みです。

[358: 匿名さん]

いやいや、僻みじゃないですよ。
そういうリスクを織り込んでいない価格に、当方も驚きました。
中途半端な価格過ぎる…

[359: 匿名さん]

タワマンが嫌で低層希望、地元需要だけでそれなりに売れそうだからこその価格設定でしょ。
戸数もそこそこな上に、エリアの供給少ないし地縁がある人が買うから行けると踏んでるのでしょう。
ここであーだこーだ言っても価格は変わらないし
高いと思う人は素直に撤退したほうが時間の無駄にならないのでは...

[360: 匿名さん]

マンションは一物多価の世界。小規模物件では市場参加者の大多数が高すぎると思う値段でも、その値段でOKな人が供給戸数分居ればいい。

[361: 匿名さん]

プレミストもあの値段で完売しましたしね。

[362: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが高いですね
しかも低層階は床など色のセレクト不可との事、、、
突貫工事で既に発注してしまったんですかね。
何もかも残念です。
っていうか、道路が通ったら半分の敷地がなくなるってことは古くなった時
建ぺい率の問題で同じ規模では建て替えられないってことになりません？

[363: 匿名さん]

三井はかるーく値下げしてくる。戸数が少ないが、売れ残れば買い得価格になるでしょう。

[364: 匿名さん]

偶然でしょうけどすぐ近くの「パークホームズ目白」中古のチラシが入っていました。
築５年、７２．８８㎡　３ＬＤＫ　２階　５，４８０万円
坪単価だと２５０万をちょっと切る感じ。

これくらいが妥当なのでしょうね。
新築で公園前とはいえ、道路問題を抱えたこの物件は↑の中古程度の値段が妥当に思います。

[365: 匿名さん]

2006年築なので厳密には築7年だよね。
当時の分譲価格坪230万円くらいの筈だから、ちょっと上乗せしたくらいか。
当時の土地値やマンション価格は安かったからね。
今はデベも無理しないと土地が買えないから、販売価格に上乗せせざるを得ないのでしょう。

[366: 購入検討中さん]

こんな都市計画道路が通って西池袋の立地で坪３００～って出す奴いるの？笑
最初ちょっと削られるだけかなと思ったら半分ぐらい削られるし、残った後の敷地は
すっごい横長のいびつな敷地

都市計画道路の計画がなくなるなら３００～でも買っていいけどなあ

[367: 匿名さん]

話ループさせるなよｗ
3年は工事始まらないのが確定してて、仮に始まっても最低100世帯との交渉。
最悪工事が現実化しても補償金が得られる。

これで要らない奴は来なくてよろしい

[368: 物件比較中さん]

永住するならともかくリセールの時高く売れると思う？
例え１０年たって、売るときに都市計画道路のこと説明して高値で売れると思う？

まあ補償でいくらもらえるかだよね。それは三井は説明してくれるの？

[369: 匿名さん]

ここは低倍率で完売する。

祭りは終了です。

[370: 匿名さん]

問題はマンションの場合、土地収用法の特例が多いから、
マンション住人同士でいがみ合いが起こることだね。
詳しくはグランスイート六義園のスレッドへ。
事業認可がおりるはずがないから、実際に事業認可がおりて悲喜こもごも、土地収用の専門家みたいな人まででてきてなかなか勉強になります。

[371: 購入検討中さん]

370さん、有難うございます。グランスイート見に行き熟読しましたが、大変参考になりました。もちろん自分で裏付けを取って真偽は見極めたいと思います。それにしてもあちらは荒れてましたね（笑）

第三次事業化計画の優先整備路線に指定されている敷地が対象のようでしたので、その点はこちらとやや様相が異なりましたね。

あちらでもどなたかがご指摘されていましたが、計画道路のリスクを十分に承知した上で購入検討したいものです。分野が専門的過ぎてなかなか理解が進まないのが大変ですが。

[372: 購入検討中さん]

びっくりガードから山手通りを結ぶ補助172号線は20年近くかかったけど、問題はその間。
敷地が空いたところを逐一フェンスで囲っていくから虫食い状態で異様な雰囲気。初めて
見たときは、「ここは地上げか何かが解消されないまま放置されたやばいエリアなのか」
と思った。そんな状態が何年も続く。

[373: 匿名さん]

>>372

50年弱かかってるよ。

[374: 匿名さん]

ここの周辺のマンションを見るとどこも狭い敷地に
無理やりマンションを建てたのではないかと思われるものもあります。
敷地いっぱいに建物を作るので圧迫感があり窓をあけても
お隣さんの壁などという状態もめずらしくありません。
また近隣とのトラブルのもとになる可能性もありそうです。
その点ここの物件は計画道路も含めて四方を道路に囲まれて、
近隣との境界を気にすることもなく良いとは思えないでしょうか。
大手のデベが計画している分高級感があるため多少価格が高くなりますが、
その分パフォーマンスは十分とも思えます。
都心のターミナル近くでこれだけのものは
今後出るかどうかも含めて検討する価値はありそうですね。

[375: 物件比較中さん]

>374

営業さん、夜遅くまでご苦労様です。

[376: 匿名さん]

今後でるかどうかなんて、
この物件の北側も、
三井が農中から買った社員寮跡地で、
三棟建てのマンションを計画中ですよね。
年内は社員寮を立て壊し工事で、出来上がるのは、再来年でしょうか？

[377: 匿名さん]

北側のあの土地もマンションになるなら、南側が道路になるにしても明らかに土地としてはそっちの方が良いからなぁ。ここは値付けどうするかが興味深かったのに、本当に340とかなら道路計画なくても躊躇うレベルだわ。

[378: 匿名さん]

ここ、ディスポーザーありますか？
浄化槽の設置スペースがなさそうですが。

[379: 匿名さん]

ディスポーザーなし。残念。
食洗機は、パナ。
間取りによりカップボード(背面収納)あり。
ミストサウナなし。

[380: 匿名さん]

隣の兄弟マンション（パークホームズ目白）にはミストサウナあったよね。
いらない設備でも上位だし、流行が終わったってことかな。

[381: 物件比較中さん]

計画道路があるから、この値段は高いね

[382: 匿名さん]

この値段出してディスポーザーなしって、どんな罰ゲームよ？
多少管理費が上がってもいいから付けるべき。

まさか３７８さんが指摘したスペースの問題？
そんなに敷地の余裕ないの？

[383: 匿名さん]

北側の物件ですが今から取り壊しだと販売は来年以降？
消費税がアップしてからになってしまうのでしょうか。
南側が計画道路になるとするとベランダ側が
騒音や排気ガスの影響が出る可能性があるかもしれません。
値段にしても今回の物件に比べて大幅に安くなる可能性もあまりないでしょう。
そうすると消費税アップ前に購入できる今回の物件のメリットも
かなり出てくると思います。
立地条件などはほとんど変わりませんからね。

[384: 購入検討中さん]

ディスポーザーもミストサウナもないんですね・・・
値段を高くして、設備はケチったってことですか。。。

[385: 匿名さん]

383さん、営業お疲れ様です。

[386: 匿名さん]

え！ディスポーザーないんですか？
見てなかった…
値段はとりあえず確認にいこうかと思ってましたが検討外かな。
三井って東口のタワマンにもディスポーザーいれてなかったりしますよね。設備けちってもうけ重視なの？

[388: 匿名さん]

ゴミ置き場は建物１階の西端ですよね。
公園ビューの部屋からだと、生ゴミを持って歩く距離が長い。
7,000万円出すのはちょっと躊躇う。
これからの季節、少し油断すると匂うし。

[389: 匿名さん]

道路できるなら北側の物件の方が明らかに良いでしょ。敷地削られないから容積率の緩和とかのメリットをフルに享受できるし。

[390: 匿名さん]

パークホームズ目白トレサージュ。

[391: 匿名さん]

>>388
えっ、このマンション、ゴミは各住人が各々出すの？
今住んでるマンションは地下にゴミステーションがあって、
そこに置いとけば管理人さんが勝手に出してくれるので、
マンションって普通そういうものだと思ってた・・・

[392: 匿名さん]

違う違う。
そのゴミステーションがエントランスと反対側の西端にあるの。
朝の出勤ついでに出そうとすると大変。

[393: 匿名さん]

今日モデルルーム見に行きました。
価格が高いと思ったのですが、実際はどうなのでしょうか？
購入できる人は限られると思うのですが・・・。
販売員の方は、とても強気で、驚きました。

[394: 匿名さん]

＞393

過去レス50くらい読んでください。

[395: 申込予定さん]

http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201205/20120509_01.html
豊島新聞をみると推進派がいるようですね。
どこまで実現性があるのか心配です。

[396: 匿名さん]

＞３９３
強気なのですか？
私も近々予約の日なのですけど。

この値段で売れてしまうのなら見に行っても無駄でしょうか。
連休最後に不愉快になるのもイヤだし・・・

[397: 匿名さん]

396さん

393です。部屋によっても値段は異なりますが、
3LDKで7000万の部屋がほとんどです、
そして、モデルルームの部屋は、2階で7500万くらいでした。
周辺の中古相場が坪225万程度ですので、リセールの際は、
2000万くらい損を覚悟しないといけないかもしれません。

計画道路の件もあるので、かなりリスクが高い物件で
あるのは間違いないと思います。

強気というのは、買えないなら、いくらでも客いるから
時間の無駄という接客態度でした。

[398: ９３１]

ありえないな、この価格だったらクヤクション買ったほうがまだ地震に対しても資産価値の維持に関しても安心できる

ここは７０㎡で６０００万が適正だね。それでも都市計画道路の事考えると微妙だが

[399: 匿名さん]

板橋の価格で池袋に買えると思ってる人がいるなんて。

[400: ９３１]

板橋は７０㎡で５０００万ですよ笑

こんなリスクある物件であって池袋のほうでも西のほうなのにこんな割高つかまされる人かわいそう

近くのパークホームズ目白なんか全然安かったのに笑

もし計画道路通って１世帯１０００万円もらえるなら考えるけどありえないし笑