パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[290: 匿名さん]

＞２８８　

このマンションの広い敷地が削られることが問題であって、
隣にマンション云々というのは論点がズレてます



＞２８９

住友の立教南でさえ１ｍくらい道路から引いてるんですよ
建物と歩道の間に狭いながらも緑地があって木が植えてあります

こちらは（近所住民の方の図によれば）建物の壁＝道路境界線
草１本生えるスキマもございません

[291: 匿名さん]

昨日は子供を連れてお花見がてら工事中の現地を見てきました。
大きなクレーンが２つも立ってフル回転してました。
一年中で一番きれいな時だと思います。

[292: 匿名さん]

さくらが綺麗ですね！
目の前が公園のマンションは眺望がふさがれないのがいいですね。

[293: 匿名さん]

昨日現地周辺を回ってみました。
桜が満開、ただ天気が悪かったのでお花見している方はいませんでした。

大型クレーン２台が動いていましたがかなりの騒音でした。
ミキサー車もエンジンかけっぱなしでかなりの騒音。
土曜日なので自宅でゆっくりしたい近隣さんには、大変な迷惑だと思いました。

入居すれば近所づきあい町会の集まりで一緒になるので、
自分達のマンション建設で迷惑をかけてしまったということを、
頭の片隅においておくことも必要かなと思いました。

[294: 匿名さん]

まあ、それはどこのマンションも一緒で、ここだけの話じゃないしな。
ここは駐車場、駐輪場がなくなることと、土地補償金のバランスをどう考えるかだな。

[295: 物件比較中さん]

関東はマンション自体過剰供給気味なのよ。
ここが完成する時は今まで通りの値段で売れるだろうが
ここに限らず20年後は何処も過剰供給の後として価格下落は間違いない。
さあ買え社築共よ

[296: 匿名さん]

すっかり静かになりましたね、この掲示板。
現地ではモデルルームの建物も完成して販売も秒読みって感じです。
価格が正式発表になるまでは書き込みもないでしょうか。


そういえば反対の掲示を出していたお宅の１軒が取り壊し中ですね。
敷地が広いから庭にするのか、それとも賃貸マンションでも建てるのか。
西よりの部屋に影響があるかも知れません。

[297: 賃貸住まいさん]

土地勘がないので伺いたいのですけど道路というのは公園の反対側にできるのですか？
マンションの北側を通るということでしょうか？
あと資料請求したらHPに出ている3つ以外の間取りも出ていますか？

[298: 匿名さん]

北側を通ります。皆さんご存知の通り実行に移されたら敷地の5割程持っていかれます。

ここは場所的に文京地区であり殆どが3LDKタイプです。この物件は完全にファミリー向けなので1LDKは4戸しかない
道路計画なんて大したデメリットでは無いですけどね。ちなみに道路の計画は少なくとも3年間は実行に移されないがそこから先の未来は誰にも分からない。
価格は･･･周辺物件とまったく同じだと思いますね。むしろデベが三井だから周辺より高め設定かも。

坪200なんてドリーム見たい人は来世でお願いします。

[299: 購入検討中さん]

ってか半分以上削られてかなり横長の敷地に
なるわけだけど、建物は残るとして何がなくなるの？
駐車場？駐車場？誰かランドプラン教えてもらえませんか

デメリットないはずがないと思うわ笑
もちろん行政からたんまり金もらえるならべつだが。
それはない

坪200はありえないが坪300近くで買う物件でも
ないだろ。近くの三井のパークホームズだって
坪260ぐらいだったような

[300: 匿名さん]

＞２９９

ランドプランは　＞１６３

道路計画図は　＞７９

[301: 物件比較中さん]

>>300 すみません見てなかった。教えていただいてありがとうございます

それにしても鬼畜すぎるｗｗｗｗｗ見て吹いてしまった。都市計画道路なかったらお洒落そうな低層邸宅なのに
通ったら建物だけしっかりした横長アパート

しかもエントランスが消えてサブエントランスしかのこらないで駐車場まで消えるなんて…

あと問題は既存不適格にはならないのかな…大きい道路沿いだから容積率が緩和されるから大丈夫なん？

これ仮に自分が住んでる間は（１０年とか）大丈夫だったとしても絶対リセールの時も響くでしょう。
中古で買う人だって絶対嫌でしょ

デメリットはないとか言ってる人いるけど営業としか思えん。行政からたんまりお金はいるの？どうなんですかね

[302: 匿名さん]

大きな買い物なので不安になりますよね。
あとは実際に営業活動がはじまったら、営業マンに直接きいてみるのも一つの方法ですね。
無名のわけのわからない不動産会社ならいざしらず、
ここは大手のゼネコンが手掛けているわけですから、
おかしな計画をしているはずはないでしょう。
そんなことにしたら名前に傷がつくことにもなりかねないのですから。
当然計画道路の件、近隣からの反対の件、さまざまな問題も
納得のいく回答、解決策を用意しているのではないでしょうか。

現段階で計画道路のことをこれ以上詮索して、
その他のここの物件の良い部分が薄れてしまうのももったいないでしょう。

[303: 購入検討中さん]

いや都市計画道路がなくなるならいい物件だよ南向きで、南側は公園で、池袋近いのに
静かな環境。まだ仕様や設備など情報がないからわからんがグレード高そうだし、あえて欠点あげれば、
道が狭いことや夜道はすこし不安だろう。

ただ都市計画道路通ったら一気にしょぼいマンションになるね。

あまりにもリスクが大きいから都市計画道路の話題にならざるえない

[304: 匿名さん]

リセール考えたらハイリスクなのは間違いないですよ。あとはそのリスク分をキチンと価格に反映してくるかが全てかと。立地的に自分で50年住む前提で買う人はあまりいないでしょうし。

[305: 匿名さん]

敷地が5割持っていかれたら保証金は少し出る、その分リセールで割引して売れば良いだけの話。
駐車場は徒歩圏のマンションは余らせてるのが現状であり無くて困るのは全体の2割程度よ。
駐輪場も消えるからこれが痛いと思う人はだいぶ多いと思うけどね。
ただリセール考えないなら管理費安くなりそうだし、でかい道路出来たら買い物施設など出来て生活便は上がるはずよ。
そもそも冷静に考えると分かるが、ルート上にある全ての土地所有者に許可取りながら買い上げていく流れだよ。
その数100件以上であり、ごねる奴がいたら進まない。最速で3年後からスタートしたとしてその後何年掛かるのかと。

と考えると見えてきただろ？ひょっとして当たり物件じゃねと
お前ら少しのリスク取らねーくせに当たりに出会いたいお花畑か？

[306: 匿名さん]

20年はかかりますよ。
東武ストア前の道も20年以上前から虫食いみたいに徐々に買収していきましたから。

[307: 匿名さん]

敷地の半分がもっていかれるということは、当初敷地1090坪の半分の545坪を都が買い上げてくれるということでしょ。
土地坪300万として16億3500万だけど、保証として若干高めで買ってくれるでしょ。71戸で分配したら平均2300万。
半分壊した後のマンションを2300万下げれば売れるかどうかというと、微妙な気もする。

[308: 匿名さん]

保証ではなく補償な。
道路はできなくても売れたとこから解体更地だから、
補償金もらったら早いとこ道路つくってもらわないと
歯抜けとフェンスがやたらある最悪な景観になるわけよ。
大塚から東池袋の都電沿い歩けばわかるよ。

[309: 物件比較中さん]

マンションは土地＋建物＋宣伝費などいろいろ上乗せされて坪３００とかで売り出してんだぞ

土地自体が坪３００なわけないだろ、土地だけだったらもっと全然安いわ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[310: 匿名さん]

土地の評価なら、良くて坪１６０万位では？

[311: 匿名さん]

私の経験では相続路線価の1.3から1.5倍位の平米単価です。

[312: 匿名さん]

土地自体は坪300万くらいだ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[313: 匿名さん]

＞３１１

１．５倍とすると３１０さんがおっしゃる値段にほぼ近くなりますね

同じ豊島区でも住所が目白だったら坪あたり１００万は高いのに・・・

[314: 匿名さん]

大雑把にいいますと、拡幅道路を基準路線として、
そこに幅8メートル、奥行12.5メートル、100平米の整形地があると仮定します。
不動産鑑定事務所複数に依頼して、この仮定の平米単価を算出してもらいます。
それを参考にしながら基準の平米単価を決定しますが、相続路線価の1.3から1.5倍が多いです。
実際に買うさいには、買い上げる土地の形状に応じて、基準の平米単価に修正を加えます。

[315: 購入検討中さん]

じゃあ、デベが、この、土地買い取った時、
いくらで、かいとったの？
坪300なんかで買い取るわけないよね

[316: 匿名さん]

>>307
1世帯2300万も出ないから
雑な計算してんじゃないよ。
概算で言えばその半分出ればﾎｸﾎｸ状態な。

[317: 匿名さん]

そうですね。
土地の値段が坪３００万なんてどこの話？
最近やや上昇傾向とはいえ、その半分ちょっとくらいでしょう。

多少の補償金が入ることと、エントランスや駐車場駐輪場が無くなって道路騒音と排気ガスまみれになること
とてもつり合うとは思えないのですが。

[318: 匿名さん]

桜は散ってしまいましたが、
新緑がさわやかに感じられる季節になってきました。
公園の緑が楽しめる東側の部屋が人気になるのでしょうか。

[319: 賃貸住まいさん]

ホムペにこうやって書かれてた↓

※【お詫びと訂正】平成２５年３月３日まで掲載していた内容に誤りがありました。お詫びさせていただくとともに訂正させていただきます。バイク置き場台数：１８台→８台。敷地面積：３５９７．１９平米→３５９２．１９平米。　※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。

[320: 匿名さん]

モデルルームの建物に不動産会社名、物件名のロゴが入りました。
ついにいよいよ営業開始なのでしょうか。
人気は公園の前の部屋になるのでしょうか。
当たり前のことですが良い部屋から売れていくのでしょうね。

[321: 匿名さん]

このスレには資料請求して具体的に検討してる方は少ないようですね

真剣な検討者はここ見ないか・・・

[322: 匿名さん]

初めは検討していましたが、今は...

やっぱりあまりに土地が削られることと、早くからクローズアップされている
エントランスのイラスト（これに惹かれて興味を持った方も多いと思います）が、
その売りの部分が無くなるという事で、初めほどの検討はいたしておりません。

何か、それを超えるような魅力が見いだせると別ですが、今のところは、
積極的検討ではなくなりました。
早くに目をつけていたのに、（土地が減る物件とは知らず）残念です。

[323: 購入検討中さん]

うちは、２Ｌ希望だけど、最上階、坪280前後なら、
真剣に検討します。

道路の件を、何処まで価格に反映させるかによるなー。

[324: 匿名さん]

いくらマイナス要素があるとはいえ、
坪300万以下ということはないでしょう。
最近は都内の物件、かなり強気ですから。

[325: 匿名]

>>321
資料請求しましたよ。そして今検討から外す方向です。
不安定な要素がでかすぎます。
たとえば隣の敷地にマンションが建つ、っていうのと同じようなものと割り切りできるか？
自分は無理です。
将来、結果的に安かったなと思える可能性もあるけど、どうしても逆の危険性を
重く見積もらざるを得ない。

[326: 匿名さん]

区役所タワーが平均＠３５０～３６０とか。
となるとこっちは敷地削られるマイナスを入れても＠３２０くらいでは？

ウチは永住前提なのでここの検討順位はだいぶ下がってますが、
環境がいい間だけ自己居住で道路ができたら賃貸に出す、という覚悟ならアリかと思います。

[327: 購入検討中さん]

あっちは免震で地下鉄直結で共用施設や
グレードがこことは違いすぎるわ。
俺はモデルルームいってきたけどね

あそこのタワーも割高だが西池袋で都市計画道路で半分削られるリスクあって
平均300越えは割高です。

まああっちが高いから三井はしめしめと思ってるかもね

ここも免震だったら坪330とれるけどね

[328: 購入検討中さん]

あの東池袋駅とこのへんの、相場は違うよ

あのへんは再開発で高くなりすぎた

[329: 周辺住民さん]

区役所タワー350はアウルタワーがあの状態なのにかなり強気だねぇ

[330: サラリーマンさん]

ホムペに小さい間取りが出ないですが資料請求したら出てましたか？

[331: 匿名さん]

小さい間取りは得意客の投資家に売っちゃうんじゃない？
エントランスから一番遠くて住みづらそうだけど

[332: 匿名さん]

ファミリータイプばかりかと思ってましたが３８㎡もあるんですね。
この辺りは賃貸需要もありますからね。

[333: 匿名さん]

賃貸ならいいかもしれませんね。
ファミリータイプの部屋を賃貸してくれる投資家さんいないですかね。

[334: 不動産業者さん]

竣工と入居が同時期って突貫も突貫であり得んよ・・・
手直しもナシと考えているお粗末さ・・・
ご愁傷様物件・・・
残念・・・

[335: 匿名さん]

334様
本当ですね。
記憶違いかも知れないですが以前は３月上旬竣工だったような。
工事が少し遅れ気味で、だけど消費税の関係で引渡しは年度内に、ということでしょうか。

突貫工事は気になります。
ただでさえ今は職人不足でクオリティが気がかりなのに。

[336: 匿名さん]

業界ナンバーワンデベで職人不足で突貫工事になることなどありませんよ。

[337: 匿名さん]

業界ナンバー１とか財閥系とか、
そういう信頼が全く通用しないのがマンションですよ
三井三菱クラスでも欠陥問題はあるし、
無名なデベでもいい物件がある

[338: 匿名さん]

話がループしてるな(笑)
買いたくないなら来ないで結構、どの道70余人しか買えないんだから(笑)

[339: 匿名さん]

今日の午後に現地前を通ったのですが、
上り屋敷公園でエレキを弾いてる方がいました。
昭和歌謡風の、亡くなった田端義男さんのギターっぽい音が鳴り響いていましたが、
あの方は毎日いるのでしょうか。
子どもの歓声は我慢できますが、あの音が毎日聞こえるとしたらイライラしそう・・・