三井不動産レジデンシャル株式会社の東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークホームズ目白ザ・フォレスト」についてご紹介しています。
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マンコミュファンさん [更新日時] 2013-07-07 23:12:25
 

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式=http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地=豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通=山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数=71戸
間取り=1LDK~3LDK(38.49~89.11平米)
入居=2014年3月下旬予定

売主=三井不動産レジデンシャル
施工=三井住友建設
管理=三井不動産住宅サービス

[スレ作成日時]2013-01-17 20:04:32

現在の物件
パークホームズ目白ザ フォレスト
パークホームズ目白ザ
 
所在地:東京都豊島区西池袋二丁目1402番2他(地番)
交通:山手線 目白駅 徒歩9分
総戸数: 71戸

パークホームズ目白ザ・フォレスト

21: 不動産購入勉強中さん 
[2013-01-22 11:00:09]
パークホームズ目白は時期が違うけど安かったよね。
22: 匿名さん 
[2013-01-22 13:41:26]
「なんちゃって目白」なら安いかも知れませんね


心配なのはHPのCGにある間口の広いエントランス、
道路作る時はあれが全部取られちゃうんでしょ?
ただ東西に長いだけの賃貸っぽくなりそうですね
23: 匿名 
[2013-01-22 19:20:23]
道路が通っても共用部の破却とかは発生しないように計画するんじゃないですか?
その辺は財閥系ですから、しっかりやると思いますけどね。
24: 匿名 
[2013-01-22 19:23:56]
考えてみたらすでに都市計画があるわけですから、その部分にはそもそも堅固な建物は建てられないですね。
敷地3500、のべ床5700という数字を見ても、推定ですが敷地が削られることを想定して不的確にならないよう
計画されていると思われます。
25: 匿名さん 
[2013-01-23 01:09:36]
>>23
HPと、都市計画図、両方ちゃんと見比べなさいな

あれを壊さなかったら道路できませんって
26: 匿名さん 
[2013-01-23 20:41:55]
少し寂しい立地だけど、良いなと思う。
でも、このスレ読んでると、三井はどういうつもりなんだろう?
腹が立ってきた!
27: 購入検討中さん 
[2013-01-23 20:44:49]
都市計画道路の予定なければ敷地が広くて豪華な低層マンションですごいよさげなマンションだったのにな。

住民とかがすごい反対してるとはいえ行政だからこの先わからん

三井は売れると思ってるんだろうか

28: 匿名さん 
[2013-01-24 11:47:18]
都市計画道路って、ある意味賭けですね
ここの道路計画も50年以上前からあるみたいですし
でもマッカーサー道路みたく突然動きだす計画もありますし・・・
今の環境のままなら静かでいいですけど、裏に幹線道路が通ると落ち着かないでしょうね
29: 匿名さん 
[2013-01-24 11:57:53]
三井だから大丈夫とか財閥だから大丈夫とか過信は禁物ですよ…
30: 匿名さん 
[2013-01-27 11:52:20]
>16
貼ってくれた図を見ると、上のほうの(北)池袋公園西の、未着工の哺73道路予定だけど動き出してる。
昨年散歩に行った時町内会の掲示に、いよいよ道路出来ることになったって張り紙があった。
3.11震災を受けて急遽動き出したとあったような・・。

既存不適格になるんで無ければしっかりした道路できるのは悪くない。
近くの立教南側の新しい道路は、出来る前は細い道に車が入り込んで歩きにくかった。
ただしここの道路予定地が駐車場だったりすると、道路広くなって車楽になったと同時に駐車場なくなりましたなんてことに。
その点確認ですね。

場所、環境的にはいいですよ。
西池袋って住所がちょっと・・ですけど。

31: 匿名さん 
[2013-01-28 07:31:37]
>30
駐車場が平置22台というのは道路計画部分だから。

ずっと敷地内であるなら機械式にして台数増やしますよ
このエリアでこの価格帯ですからね

機械を設置しても償却期間到来前に道路になっちゃう可能性があるってことです
そうしたら敷地内駐車場ナシのマンションです

個人的には運転しないからいいのですが、
このあたりは流しのタクシーを捕まえにくいのでそれが気掛かりです
いっそ道路ができてくれたほうが老後は安心かも
32: 匿名さん 
[2013-01-29 07:40:22]
>>31さん
近辺に住んでいますが、確かにタクシーはつかまえにくい場所かと思います。そして私が借りている
駐車場はここの近くに借りていますが2万6千円です。大体相場的には3万円位みたいですね。
もし物件を購入するとしたら、機械式だと結構出すのに時間はかかるしこのままの駐車場のままで
もいいかなとか考えています。
33: 物件比較中さん 
[2013-01-30 10:50:25]
いい場所にあるマンションですね。

買い物は専ら池袋のほうがいいと思います(7分)。

上野秋葉原方面は池袋から、
新宿渋谷方面は目白からと使い分けのできる場所というのが自分的には魅力です。

西部池袋線って1駅隣は何駅でしたっけ??
乗る人はそっちに行ったほうが近いような。
34: 匿名さん 
[2013-01-31 11:34:10]
ああ、確かに※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
と書いてありますね。
という事は、耐震性のある地震に強いマンションは建てられないという事になりますか?
敷地内に施設を建てても、簡単に撤去できるものと言う意味ですかね?
35: ご近所さん 
[2013-02-01 00:31:10]
それって法律用語ですよ。恐らく都計道内に限り
・2階建て以下
・地下×
・鉄骨造等
の建物となるはずです。(ここって住居系ですよね?)
ただ、収用に伴って道路が拡幅されると容積率も緩和されて(幅員m×40%)
既存不適格を回避できる可能性ってないんですかね?
一般的には容積率超過になってしまうとは思うのですが
ここって300%に対し200%弱と、制限受けてるみたいじゃないですか。

ちなみに知ってる方教えていただきたいのですが
収用金って、原則、管理組合にプールされるんですか?
区分所有者に還元されるのであれば、引っ越しなどもしやすくなるので
建て替え時の面積が減ってしまっても、問題解決のハードルは
下がると思うのですが、その辺いかがなのでしょうか。
36: 匿名 
[2013-02-01 16:40:39]
グランスイート六義園のスレに詳しくのってるよ。
37: 匿名 
[2013-02-02 20:32:08]
目の前は緑が広がり、池袋の景色もありと。駅まではちょっとあるけれど遠いという距離ではなさそう。駅からのアクセスはいろいろ便利だし、車なしでも行けるかもと考えています。
38: 匿名さん 
[2013-02-03 00:43:21]
車ある方が不便な立地ですよ。
近所の月極駐車場に置いてますが車上荒らしに遭いました。
マンション敷地内だと大丈夫なんでしょうけど。
39: 匿名さん 
[2013-02-03 13:26:24]
>38
そう言えば何年か前ですが、
このすぐ近く(30m以内)の細い路地で口の開いたアタッシュケースを見つけたことがあります
届けたら西口の繁華街で置き引きだかひったくりだかされた被害品だったそうです

その時は近くの池袋警察署に行ったのですが、
この付近は池袋署と目白署の管轄が入り組んでて手続きが面倒でした

池袋署で説明された時の記憶では、
このマンションの土地と向かいの公園は管轄が違うらしいです
こっちが目白署で公園が池袋署・・・逆だったかも知れません

昔は向かいの公園までが目白だったとか、そんな関係で管轄が違うそうです
40: 匿名さん 
[2013-02-03 15:53:53]
お値段が気になる。
HPにハイグレードってあるから、坪330くらい??
41: 匿名さん 
[2013-02-03 19:29:05]
三丁目の駐車場だったところ(パークホームズ目白から第三小よりに80メートルくらい)に
リプランってデベの5階建てマンションが建つようです。
このあたりもマンション建設が増えてきましたね。
42: 匿名さん 
[2013-02-03 20:05:37]
>40
どこにハイグレードって書いてあります?
「パークフロント」なら数カ所にありますが。
しょせんはパークホームズですよ。
この場所で@330なんてあり得ません。
280がせいぜいでしょ。
43: 匿名さん 
[2013-02-03 21:38:56]
42さん

40です。サイトの物件内容の項目にあります。
相場は280くらいなんですね、ありがとうございます。
三井は高いイメージが強くて。

(物件内容)
http://www.31sumai.com/mfr/X1126/outline.html
44: 匿名さん 
[2013-02-05 19:42:28]
>41
エコビレッジ
45: ご近所さん 
[2013-02-09 11:12:51]
エコビレッジ、進んでます?
最近見たけど工事始まってない。
いずれにせよ、こことの競合は苦しそう。
三井不に売らないかな。
46: 匿名さん 
[2013-02-10 14:29:36]
車上荒らしや引ったくりなど、意外と物騒な場所なのですね。
池袋は治安がよろしくないのは周知の事実ですが、
池袋警察署がある西池袋は比較的治安がよいと言う話もありますね。
販売は6月ですが、価格はいつ頃公表されるんでしょうね?
47: 匿名さん 
[2013-02-10 14:50:52]
西池袋は住宅地ならではの軽犯罪はありますね。でも池袋では治安は良い場所です。
東池袋ほど物騒な犯罪はなかったですね。
48: 匿名さん 
[2013-02-10 15:01:41]
西池袋ですからねー
イメージは良くないですよ
本当の目白じゃないのに目白を名乗るマンションは多いですが
なかなか売れ行きは芳しくないですよね

ここも相当安くしないと厳しいんじゃないかな
49: 匿名さん 
[2013-02-10 19:22:05]
>45
エコビレッジ、平成24年7月1日着工予定になってますが工事が始まる気配ないですね。
板橋物件が落ち着いてから始めるんでしょうか?
50: 匿名さん 
[2013-02-10 20:13:48]
場所がどうのこうのより都市計画道路で敷地が半分ぐらい削られるのが痛すぎる

高値で買う人なんているの?
51: 匿名さん 
[2013-02-11 13:39:11]
>>50
研究不足の人が完成予想図だけ見て買うのでは?

どうせなら道路完成時のイメージ画像を見せて欲しいですよね
北側の部屋すれすれに幹線道路が通って
雰囲気も環境もガラリと変わると思います
52: 匿名さん 
[2013-02-13 15:58:54]
私も50さんの意見と同じです。
買うときはいいけど、その先どうなるのか、年を取ってその次を考えるとき
ちゃんと売れて、貸せて、価値も下がらないか..等とても心配。
と言ってもお値段もまだわからずなのでどう判断するかですが..。
(地元の人が、20年ぐらいは道路は完成しないいじゃないの?とか言ってましたが絶対はないのでワカリマセン)

先日現地を見に行きましたが、現地付近は今は静けさもある場所で良いと思いました。
公園は、予想していたよりショボイ印象。
行ったときは、怪しげな感じの人もいまして、日ごろはどんな雰囲気の公園なのだろうと
思いました。

大人の夫婦には活用度が少なそうな公園(児童公園っぽい)でした。

値段も分らないけど..これだったら都心の小さなタイプのほうが将来動かしやすいかな..迷います。
53: 匿名さん 
[2013-02-13 16:03:06]
>51さん

同感です!

道路ができて、いま売りにしているHPのイラスト(優雅なエントランスのデザイン)のこの門が
無くなるイメージ図も欲しい、、、(だってこれも結局は壊されるんでしょ?勿体ない..)
でないと、判断のしようがありません。
55: 匿名さん 
[2013-02-15 15:25:36]
HPの情報がほとんどないので、価格や間取りが分らない中検討のしようもないけれど..

公園がある分、日昇確保は良いのですが、公園である以上54さんが言われている側面は
あるんでしょうね。
もっと庭園風な公園なら、鳥や猫もひょこりしながら大人も寛げるのでしょうが、
つくりが児童公園で、手入れもあまりよろしくなかった(印象)ところを見ると、
54さんのような使い方がなされているというのも分ります。

時間があれば、もう一度時間を変えて現地見学してみたいと思います。
56: 匿名さん 
[2013-02-16 15:23:50]
>55

そうなんですよ

HPの「コンセプト」のページにあるような公園ならいいのですが、
これは西武線を越えた目白側にある目白庭園
上り屋敷公園は設備も使われ方も大きめな児童公園って感じです
まあ、これだけ子供が多いということは子育てしやすい環境とも言えるのでしょうけど

同じくHPの「パークフロント」のページ、
空撮写真の下に上り屋敷公園の写真があります

これは公園の南側から北側、つまりこのマンションの建設地方向を撮影しています
この向こう側に5階建てができるとイメージしてください

写真の右手、大欅の下に長屋門のような構造物がありますが、これは公衆トイレです
毎日巡回清掃が来ていて清潔ですが、
公園利用者のほかに外回りの配達員や運転手の方たちの利用も多いです
ちょっとバイクやトラックを停めてということが多いので、念のため
 
57: 匿名さん 
[2013-02-20 22:43:35]
公園の雰囲気が何となく見えてきました。
情報ありがとうございました。
後は、詳しい物件の情報が出るのをひたすら待つしかありませんね。

広告が早いと、何も決まっていません..と(常套句)しか言われない時期が長く、
検討しているものからすると、イライラ(笑)させられますね。

せめて検討していたことを忘れさせるような期間どりはしないでほしいです。
58: 匿名さん 
[2013-02-21 00:41:53]
検討しているのですが、
この地域ですといくらくらいが
相場なのでしょうか?
59: 匿名さん 
[2013-02-21 00:46:26]
>>58
目白徒歩圏で住宅地側なら坪400以上当たり前の世界だけど、ここは池袋側だから
池袋(坪300ぐらい)の相場に引きずられるのかな。
60: 匿名さん 
[2013-02-21 14:32:35]
池袋の相場といっても様々

南側公園はプラス要素だけど
幹線道路開通で敷地の半分が取られるのはモロにマイナス要素

坪300で買う人がいるのだろうか・・・
61: 匿名さん 
[2013-02-23 09:28:25]
折角買うんだったら、羊頭狗肉にはなってほしくない!
半分減ることって、どう考えたらいいのだろうか?
62: 匿名さん 
[2013-02-23 15:07:38]
計画道路は甘く見ないほうがいい

池袋の西口と大久保百人町・北新宿を経て新宿西口を直結する

それぞれどんなエリアかはご存じの通り

このマンション付近では工事が始まる気配はないが、

目白通りとの交差点付近では一部立ち退きが完了し、教会などもセットバックして改築、交番も廃止で空き地になった

さらに予定経路上にある新宿区中央図書館も来年には移転取り壊し決定済み

着々と進んでいることを忘れずに
63: 匿名さん 
[2013-02-23 15:54:32]
どうも、最上階で坪300くらい、一階で230くらいみたい。
適性価格でしょうか??
65: 匿名さん 
[2013-02-23 16:41:30]
5階は300くらいで1階は250くらいなら売れそうだね。
66: 匿名 
[2013-02-24 01:13:16]
道路開通後には容積率が緩和されて不的確にはならない見込み、
だという見通しが立てば売れる価格かな?
ま、既存不適格がどれだけ実影響あるかっていうのもかなり微妙なとこだけど・・・
立て替え時までは特に問題ないのかな?
67: 購入検討中さん 
[2013-02-24 02:28:29]
まあ時期が違うから比較はできないかもしれんが、
近くのパークホームズ目白って坪270ぐらいじゃなかったっけ平均。

ここ都市計画道路とかリスクあるのにそんなすんの?

68: 匿名さん 
[2013-02-24 12:59:53]
見に行ったのはずいぶん前だから良く覚えてないけどパークホームズ目白は230くらいじゃなかったかな?
69: 匿名さん 
[2013-02-24 14:34:52]
なんだかんだで相場は上がってるよね。今三井で230なんていう物件は環八の外側も苦しいか。
70: 匿名さん 
[2013-02-24 14:59:19]
パークホームズ、フェリアルやブリリアも安かったよね。
それでも当時は高く感じたけど。
目白のライオンズやガーデンヒルズも今考えれば安かった。
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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