パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[209: 不動産業者さん]

販売した時と、数年先の落差がすごく激しそう。

サブエントランスなんて、めちゃくちゃ小さくなるし、駐車場は確実になくなる。
イメージとしては、昭和の団地だね。

[212: 匿名さん]

この辺りのマンションでは、ブランズ、シティ立教南、ウエストゲートは反対運動やってましたが、入居前にはどこも静かになってました。
何が目的でそこまで悪く書くのか不思議です。

[216: 匿名さん]

反対運動は、もともと計画道路ができることによって、85％という非常識な割合になることを言っているわけだから、問題の根っこは同じことじゃないの。
つまり、入居したあとに、反対も道路も自分たちにどう影響するかってことですよ。

[220: 匿名さん]

１８０万なら４戸買いたいです。

[222: 匿名さん]

幅広い道路ができると基本資産価値が上がると聞いたことがあるのですが、ここの場合は違うんでしょうか？

[223: 匿名さん]

敷地が削られるときは別。

[224: 223]

とは言え、180とか200とか、ありえない数字を書かれてもなぁ。

[225: 周辺住民さん]

シティハウス池袋立教南の1LDK40平米が13万で賃貸に出てる。
ここが坪290だと38平米で3380万でしょ。
少し上乗せして14万で貸して諸経費抜いて手取り11万くらいだとして、利回り3.9％だよ。
道路の要素もあるし出口戦略と資金調達コスト考えたら坪290では難しい。
坪250の2950万で4.5％だから、それくらいなら買っても良いかなぁ。
道路の件があるから売却考えるとハイリスクハイリターンで面白い物件だとは思う。

[230: 匿名さん]

この辺で一般的に目白と言うのですか？
目白と呼ぶ地域は広いのですか？

[232: 匿名さん]

学校も目白の学区でないみたい。
なんちゃって目白。

[233: 匿名さん]

東池袋周辺のマンションが文京の森と謳うのと同じです。

[235: サラリーマンさん]

仮に道路が出来たら削られた土地の分はお金で幾分戻ってくると言ってたね。
坪300で見ときますか。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[236: 購入経験者さん]

高田馬場住所なのにマンション名に「～目白」って付いてるものもあるよねｗ

[237: 匿名さん]

以前は前の公園まで「目白」でした。
豊島区の住居表示が行われた時、目白は西武線の南側で仕切られて、
北側は西池袋に編入されました。
住民の猛反対があったそうです。
ちなみにこのマンションの場所は「雑司が谷」という地名でした。
昔の雑司が谷は範囲が広かったんですね。

[238: 匿名さん]

＞２３５ 計画道路の金なんて当てにさせるなよ。保証できのか？？
まとまった土地なので、たぶん没収はかなり早いよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[239: 匿名]

無知ですいません
没収となった場合の既存建物の撤去費用は誰が持つ事になるのでしょうか？
国？デベロッパ？管理組合（住民）

[249: 周辺住民さん]

以前に三井が近くで分譲したマンションは、真南が計画道路になる。
売れればそれでいいの？三井さん？
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/006/...

[251: 周辺住民さん]

ベランダから工事現場が目の前に見える位置に住んでます。
上り屋敷公園で浮浪者は見たことがありません。
昼間は子供の遊ぶ声がうるさいでしょうけど。
公衆トイレの匂いが気になることもありません。
ただ土埃が酷いので、トイレの件も含め1階2階は避けた方が無難とは思いますが。

環境はとてもいいですよ。
すぐそばに住んでる自分も、ここにこの大きさのマンションが出来るなら
無理してでも買いたいと思ったくらいですから。
目白云々はどうでもよく、池袋駅からリアル徒歩10分でこの閑静さはすごいです。
便利なスーパーもすぐ近くに出来ましたし、小学校・中学校も近くにあります。
モデルルームもほぼ出来て、自分も見学する気満々でしたがここ見て大分テンションが下がりました。
確かに劇場通りがここまで延びてしまうと環境は激変しますからね・・・

あと、周辺住民の反対運動と言っても、コピー用紙を壁に貼ったくらいのささやかなものです。
近隣住宅にのぼりが立つような派手な物ではありません。

[252: 匿名さん]

うちも近所ですが、この辺は閑静な住宅地で住みやすいところです。
251さんの言われるとおり、浮浪者や反対運動のノボリなど見たこともありません。
ノボリといえば、近所のリアルスイートというリート物件の入居者募集ノボリには頭にきました。
狭い道路の両脇に１００メートルくらいノボリを立てまくってたので車が通れなくて。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[260: 匿名さん]

コピー用紙を壁に貼ったくらいのささやかな反対運動と言っても、
そういった問題提起を周辺住民から起こされている以上、
無視するわけにはいかないと思います。
たかが紙一枚と楽観せず、現実の状況を見極めることが必要だと思います。

[265: 周辺住民さん]

反対運動なんてないも同然ですよ。
写真の通りコピー用紙がひっそりと貼り付けているだけです。
実際販売されてしまえば70世帯vs数軒なので多勢に無勢です。
上り屋敷公園に浮浪者はいませんしトイレも匂いません。

ただ、クリティカルにネガ情報なのは劇場通りの延伸です。
片側2車線なので、交通量は半端ないと思います。
豊かな森を携えたはずのマンションが、敷地を60％もえぐられ、幹線通り沿いの窮屈なマンションに早変わります。
それを便利ととらえるかネガティブととらえるかは人によると思いますが、自分はちょっとないなという感じです。
すぐ近くの賃貸マンションに住んでいるので、期待していたんですけどね。

このマンションから1ブロック離れた西池袋3丁目にも巨大マンションが建築中です。
そちらはそちらで祝日も工事をし、早朝にも重機を搬入すると言うことで近隣と揉めていて胡散臭いのですが、
ちょっとそちらも注視してみようと思ってます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[266: 匿名]

それはなんという名前のマンションですか

[268: 匿名さん]

不適当なレスが整理されたね
やっと買いたい人同士の情報交換ができる

[269: 匿名さん]

74号線無理でしょう。
目白以上に下落合地区が猛反対しますよ。

もう待ち構えてます。
昔から下落合、中落合地区は西武の高級分譲地でしたので、目白=高級の牽引役の街でした。
豊島区目白は、下落合のあやかり組ですが、徳川さんがいるため、昔から下落合地区と共同戦線です。
しかし、地名からか地価、環境は、下落合のほうが高いのにお金持ちの流入は、ここ10年以上
目白のほうがたくさん流入しています。

安い不動産賃貸探すなら、目白より下落合へなんて不動産屋の記事にあるくらいです。
実際は、目白台と下落合、中落合、西落合が目白ブランド牽引してきたんですけどね。

[270: 匿名さん]

前の方に出てる豊島新聞の記事だと、
とりあえず目白通りまでの延伸を要望してるらしいよ

[271: 匿名さん]

道路できても２０年後とかでしょ？
立教裏の道路もかなりかかったよ。

[272: 匿名さん]

そのへんの見極めは非常に難しいと思います。
たとえば２０年後、道路計画が進んでいるかもしれないし、
今のままかもしれない。

仮に今後道路計画が進められたとして反対運動を他の住民と共にするのかどうか。
計画以前からこの周辺に住んでいる人は反対運動をするかもしれませんが、
計画があることを知った上でこの物件を購入した場合、
反対する権利はあるのかどうか。

池袋から徒歩圏内は魅力的です。
さらに検討を続けたいと思います。

[273: 購入検討中さん]

坪270~280が妥当だろう。

[274: サラリーマンさん]

価格発表まだかね。
坪300弱だとは思うけど。
計画があろうがなかろうが、弱気価格は出さないデベでしょう。

[275: 匿名さん]

なんで道路が20年後って話が出てくるの？
20年後かもしれないし、来年かも知れないよ

こればかりは行政の方針次第だから

[276: 匿名さん]

来年できる訳がない。
行政が決めたからって早急に事が運ぶものじゃないよ。

[277: 周辺住民さん]

実際に道路が出来るのはもっと先でも、
「道路作るから収用します。いついつまでに立ち退いてね」は来年でもあり得るでしょう。
そうすると、エントランスや駐車場がいつなくなるのかと心配しながら
周りの土地がどんどん歯抜けになっていき、空き地が資材置き場になり、車止めが増え、
殺風景になっていくご近所さんを眺めるしかありません。
現地を見ればわかりますが、近くのマンションはすでに収用を見越して変な位置に出入り口があったりするし、
道路予定地上はボロ家や軽量鉄骨っぽい家しかありません。
「道路が出来ない」は楽観的すぎます。

このマンションの道路予定地も以前はテニス場で、それは今後の収用を見越してだと思っていました。
そんな場所にまさか、わざわざマンションのエントランスを作るとは思いませんでしたが・・・

[278: 匿名さん]

このページの上のほうにあるYahoo!不動産のリンク先、
物件詳細トップの完成予想ＣＧ画像が変わってる。

サブエントランスを手前にして、
奥のメインエントランスが見えない絵になってる。
いろんな反響を見て変えたのかな。

個人的には将来取り壊すメインエントランスなんか作らないで、
その分、道路開通に備えた二重窓とか高機能の換気設備とか、
そういう部分にコストをかけてもらいたい。

[279: 匿名さん]

三井さんはいちいちこんなところ見ないでしょう。
下の物件のコンセプトのところにメインエントランスはしっかりとのってるじゃないですか。

[280: 匿名さん]

取り壊すのはマンション住人なんだから、壊しやすいのにしてほしい。

[281: 匿名さん]

計画道路ができることになっても私たち個々の居住場所には、
直接影響がでるような設計にはなっていないし、
そこだけにこだわりすぎて他の良いところが注目されなくなるのも
もったいないと思います。

池袋交通の便は本当に良いですよ。
都心へのアクセスは申し分なし。
休日に遊びに行く時は最近横浜みなとみらい方面へ直通できるようになりましたし、
湘南新宿ラインで鎌倉へ直通、お台場へも直通電車があります。
ちょっと旅行気分を味わいたければ西武線レッドアローに乗って秩父方面へ、
また日光への直通電車もあります。
このような駅へ徒歩でいけるところも魅力であると思います。

[284: 匿名さん]

駐車場廃止と駐輪場の移設さらに解体を自分たちでやらなきゃいけないのは萎える。

[287: 匿名さん]

>>281

＞個々の居住場所には、直接影響がでるような設計にはなっていないし

壁の外側は庭だろうが幹線道路だろうが関心がないのですね
とてもドライな割り切り方で素敵です
生粋の都市住人とでも言うのでしょうか　憧れます
でもここは環境が良く価格もたぶん高いので、そういう方は少数だと思いますよ


おっしゃっている交通の便だけ評価するなら、
池袋駅徒歩圏に山ほどマンション売ってますよ
ええ、有り余るくらいに

[288: 匿名さん]

計画道路ができても最近の道路計画は舗道は広めにとってあるし、
街路樹を植えたりするから空間が広く感じるようになるのではないでしょうか。

なまじ隣もマンションなんてことになると、
敷地面積一杯に建物をつくって圧迫感が生じるかもしれません。
計画道路ができるメリットもあると思います。

[289: 匿名さん]

たしかに、シティハウス立教南も圧迫感はないですね。

[290: 匿名さん]

＞２８８　

このマンションの広い敷地が削られることが問題であって、
隣にマンション云々というのは論点がズレてます



＞２８９

住友の立教南でさえ１ｍくらい道路から引いてるんですよ
建物と歩道の間に狭いながらも緑地があって木が植えてあります

こちらは（近所住民の方の図によれば）建物の壁＝道路境界線
草１本生えるスキマもございません

[291: 匿名さん]

昨日は子供を連れてお花見がてら工事中の現地を見てきました。
大きなクレーンが２つも立ってフル回転してました。
一年中で一番きれいな時だと思います。

[292: 匿名さん]

さくらが綺麗ですね！
目の前が公園のマンションは眺望がふさがれないのがいいですね。

[293: 匿名さん]

昨日現地周辺を回ってみました。
桜が満開、ただ天気が悪かったのでお花見している方はいませんでした。

大型クレーン２台が動いていましたがかなりの騒音でした。
ミキサー車もエンジンかけっぱなしでかなりの騒音。
土曜日なので自宅でゆっくりしたい近隣さんには、大変な迷惑だと思いました。

入居すれば近所づきあい町会の集まりで一緒になるので、
自分達のマンション建設で迷惑をかけてしまったということを、
頭の片隅においておくことも必要かなと思いました。

[294: 匿名さん]

まあ、それはどこのマンションも一緒で、ここだけの話じゃないしな。
ここは駐車場、駐輪場がなくなることと、土地補償金のバランスをどう考えるかだな。

[295: 物件比較中さん]

関東はマンション自体過剰供給気味なのよ。
ここが完成する時は今まで通りの値段で売れるだろうが
ここに限らず20年後は何処も過剰供給の後として価格下落は間違いない。
さあ買え社築共よ

[296: 匿名さん]

すっかり静かになりましたね、この掲示板。
現地ではモデルルームの建物も完成して販売も秒読みって感じです。
価格が正式発表になるまでは書き込みもないでしょうか。


そういえば反対の掲示を出していたお宅の１軒が取り壊し中ですね。
敷地が広いから庭にするのか、それとも賃貸マンションでも建てるのか。
西よりの部屋に影響があるかも知れません。

[297: 賃貸住まいさん]

土地勘がないので伺いたいのですけど道路というのは公園の反対側にできるのですか？
マンションの北側を通るということでしょうか？
あと資料請求したらHPに出ている3つ以外の間取りも出ていますか？

[298: 匿名さん]

北側を通ります。皆さんご存知の通り実行に移されたら敷地の5割程持っていかれます。

ここは場所的に文京地区であり殆どが3LDKタイプです。この物件は完全にファミリー向けなので1LDKは4戸しかない
道路計画なんて大したデメリットでは無いですけどね。ちなみに道路の計画は少なくとも3年間は実行に移されないがそこから先の未来は誰にも分からない。
価格は･･･周辺物件とまったく同じだと思いますね。むしろデベが三井だから周辺より高め設定かも。

坪200なんてドリーム見たい人は来世でお願いします。

[299: 購入検討中さん]

ってか半分以上削られてかなり横長の敷地に
なるわけだけど、建物は残るとして何がなくなるの？
駐車場？駐車場？誰かランドプラン教えてもらえませんか

デメリットないはずがないと思うわ笑
もちろん行政からたんまり金もらえるならべつだが。
それはない

坪200はありえないが坪300近くで買う物件でも
ないだろ。近くの三井のパークホームズだって
坪260ぐらいだったような

[300: 匿名さん]

＞２９９

ランドプランは　＞１６３

道路計画図は　＞７９

[301: 物件比較中さん]

>>300 すみません見てなかった。教えていただいてありがとうございます

それにしても鬼畜すぎるｗｗｗｗｗ見て吹いてしまった。都市計画道路なかったらお洒落そうな低層邸宅なのに
通ったら建物だけしっかりした横長アパート

しかもエントランスが消えてサブエントランスしかのこらないで駐車場まで消えるなんて…

あと問題は既存不適格にはならないのかな…大きい道路沿いだから容積率が緩和されるから大丈夫なん？

これ仮に自分が住んでる間は（１０年とか）大丈夫だったとしても絶対リセールの時も響くでしょう。
中古で買う人だって絶対嫌でしょ

デメリットはないとか言ってる人いるけど営業としか思えん。行政からたんまりお金はいるの？どうなんですかね

[302: 匿名さん]

大きな買い物なので不安になりますよね。
あとは実際に営業活動がはじまったら、営業マンに直接きいてみるのも一つの方法ですね。
無名のわけのわからない不動産会社ならいざしらず、
ここは大手のゼネコンが手掛けているわけですから、
おかしな計画をしているはずはないでしょう。
そんなことにしたら名前に傷がつくことにもなりかねないのですから。
当然計画道路の件、近隣からの反対の件、さまざまな問題も
納得のいく回答、解決策を用意しているのではないでしょうか。

現段階で計画道路のことをこれ以上詮索して、
その他のここの物件の良い部分が薄れてしまうのももったいないでしょう。

[303: 購入検討中さん]

いや都市計画道路がなくなるならいい物件だよ南向きで、南側は公園で、池袋近いのに
静かな環境。まだ仕様や設備など情報がないからわからんがグレード高そうだし、あえて欠点あげれば、
道が狭いことや夜道はすこし不安だろう。

ただ都市計画道路通ったら一気にしょぼいマンションになるね。

あまりにもリスクが大きいから都市計画道路の話題にならざるえない

[304: 匿名さん]

リセール考えたらハイリスクなのは間違いないですよ。あとはそのリスク分をキチンと価格に反映してくるかが全てかと。立地的に自分で50年住む前提で買う人はあまりいないでしょうし。

[305: 匿名さん]

敷地が5割持っていかれたら保証金は少し出る、その分リセールで割引して売れば良いだけの話。
駐車場は徒歩圏のマンションは余らせてるのが現状であり無くて困るのは全体の2割程度よ。
駐輪場も消えるからこれが痛いと思う人はだいぶ多いと思うけどね。
ただリセール考えないなら管理費安くなりそうだし、でかい道路出来たら買い物施設など出来て生活便は上がるはずよ。
そもそも冷静に考えると分かるが、ルート上にある全ての土地所有者に許可取りながら買い上げていく流れだよ。
その数100件以上であり、ごねる奴がいたら進まない。最速で3年後からスタートしたとしてその後何年掛かるのかと。

と考えると見えてきただろ？ひょっとして当たり物件じゃねと
お前ら少しのリスク取らねーくせに当たりに出会いたいお花畑か？

[306: 匿名さん]

20年はかかりますよ。
東武ストア前の道も20年以上前から虫食いみたいに徐々に買収していきましたから。

[307: 匿名さん]

敷地の半分がもっていかれるということは、当初敷地1090坪の半分の545坪を都が買い上げてくれるということでしょ。
土地坪300万として16億3500万だけど、保証として若干高めで買ってくれるでしょ。71戸で分配したら平均2300万。
半分壊した後のマンションを2300万下げれば売れるかどうかというと、微妙な気もする。

[308: 匿名さん]

保証ではなく補償な。
道路はできなくても売れたとこから解体更地だから、
補償金もらったら早いとこ道路つくってもらわないと
歯抜けとフェンスがやたらある最悪な景観になるわけよ。
大塚から東池袋の都電沿い歩けばわかるよ。