パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[172: 重]

エントランスにしろ駐輪にしろ最低限の対策、というかポーズは取っているんですね。ここはさすが財閥系です。

でも、計画道路の遂行による環境劇的な悪化はどう争ってもリスクとして免れそうにありませんね。
玄関の前が大きな道路になるので、健康にはまずよろしくない。

肝心の価格なんだけど、土地削減、撤収費用、住民運動による風評被害やストレス、公園の便所臭さ等のマイナス査定を入れて、坪195万前後が妥当というのが正直な感想です。

計画道路付物件は、無知な人が買った直後に価値が暴落して、プロの中古市場で二束三文でリセール、すぐさま得体の知れない人の溜まり場になっちゃうケースは良く聞きます。つまり物件としての流動性は皆無という無難な想定です。

[173: 匿名さん]

気になるのはエレベーターホールが全然ないこと。
東側から４軒目の脇、廊下で乗り降りすることになりますね。
狭いし落ち着かないし通りにくそう。
こんなのＨ社施工の物件でも見たことありません。
部屋を削ってエレベーターホールを作ってくれたらいいのに。

[174: サラリーマンさん]

キツキツ過ぎる設計ですよね。７１世帯ということは、２５０人以上入居する計算だけど、５０００万前後くらいのマンションでエレベーター１台ってあり得るの？とてもファミリー向けとは言えないと思うんだけど。
部屋とか内装を自慢するよりマンションの構造を少し改善してほしい。とりあえず明日工事現場の見学行きます。

[175: 匿名さん]

この計画道路の主たる目的は延焼遮断です。
交通量ではないんです。

[179: 物件比較中さん]

サブエントランスを用意していることは、そのうち計画道路できちゃいますよ！ と最初から三井不が客に伝えている

[182: 匿名さん]

どうやら悪材料出尽くしましたな。
後は販売開始を待つのみ。

[184: 購入検討中さん]

計画道路に関してですが、再来年までの実施計画には入っていないようです。
とりあえず入居後3,4年は大丈夫ですって販売するのかな(笑)
管理組合からのクレームが目に浮かぶな。

[185: 匿名さん]

万が一、坪２００を切ってくるなら、３戸くらい買おうかな？
自分じゃ住まないけど。

[189: 匿名さん]

ずっと玄関にいるわけではないので問題ないでしょう。
交通量もそんなに増えないと思います。

[190: 不動産業者さん]

計画道路推進は都議会や豊島区議会議員や地元住民の支持派が水面下で慌ただしく動いている
震災に備えた街作りで、公約する議員もいるので、政府のマスタープランを前倒ししてここ数年で行政通達があるのでは
大の三井さんならそんな情報知っていると思うけど、完売するまでは口が裂けても言わないだろうね
お茶を濁して売り切るのであろうか。

[192: 匿名さん]

敷地が削られるマイナスと大通りに面する容積率のプラスとではどちらが大きいですかね？

[193: 匿名]

会社に入りたての時に第一京浜沿いのマンションに住んだ事がある
廊下側が道路で、２、３階廊下は通路が煤で真っ黒になるくらい汚かった。
うちの１１階の廊下は黒くなかったから、見た時にはゾッとしてすぐ引越した。
そこまで交通量多くないだろうけど影響がないとは俺はとても言えない

[195: 匿名さん]

今日現地行ってきた。
多分本当だと思うけど反対のちっちゃなポスター見る限り、新しい道路出来ると境界が外廊下ぎりぎり。
南側、公衆便所も4メートルくらいの狭い道路はさんで目の前。
これは本当かどうか・・ポスターによると道路除外すると85パーセントで建築される。
てことは駅前商店街ビルのように敷地一杯に建つということになる。
このこと三井はどう説明してるんでしょうか？

だったら自分で聞いて来いってってのは無しにしてね。
モデルルーム行って色々と書かされるのはいやです。

[198: 匿名さん]

だから・・・
本来ならマンション建てるべき土地じゃないんよ
道路になる部分は三井のリパークにでもして、
残る部分は戸建てを並べればそれなりキレイな街並みになったのに

無理矢理マンションにするから、にっちもさっちも・・・

[201: 匿名さん]

道路拡張に関して、昨年の「豊島新聞」のバックナンバーを見つけました。

目白通りまでの工事を求める声がだいぶ強そうです、

http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201205/20120509_01.html

[202: 匿名さん]

これ以上、無駄な道路作らなくていいですよ。

[204: 匿名さん]

延焼遮断だからあったほうがいい道路計画ですよ。

[205: 匿名]

販売開始の前に、近隣との住民反対運動はちゃんと解決して貰わないと困りますよ！

販売開始して契約した後に、周辺で「反対」と登りが立ったり、ビラまきがあるのはやめてくださいよ。

巻き込まれれて、住み辛くなるのは、安くても、絶対にゴメンですからね、三井不動産さん。

[206: 匿名さん]

ここはネガばかりでポジ情報はないんでしょうか？

[207: 匿名さん]

確かに、東日本大震災があって、もしこの都心に来たなら..
と身近に考え出した人は多いと思います。

無駄な道路だったら、他に使い道もある税金ですが、有事の時に確保すべき
道路やその他設備施設というのは、急務なのも分かります。
出来るところからやっていくということになれば、この道路も、すぐそこまで
立派な広さを持って出来上がっている道路だけに、決まれば急ピッチで進むのでしょうね。

その意味も込めて、この土地をデベロッパーに買って貰ったのかもしれない..

そう思うと、いずれ壊されるであろうこの優美なエントランス（駐車場駐輪場の数も含めて）の
一番価値を感じえる部分が無くなるのはきっと速く..それを加味できるか？
まだまだ心の葛藤があります。

それにしても、間取りhpでもっと公開してもらえませんかね？
せめてクランクの部屋があればまだ救いにもなるのですが。

[209: 不動産業者さん]

販売した時と、数年先の落差がすごく激しそう。

サブエントランスなんて、めちゃくちゃ小さくなるし、駐車場は確実になくなる。
イメージとしては、昭和の団地だね。

[212: 匿名さん]

この辺りのマンションでは、ブランズ、シティ立教南、ウエストゲートは反対運動やってましたが、入居前にはどこも静かになってました。
何が目的でそこまで悪く書くのか不思議です。

[216: 匿名さん]

反対運動は、もともと計画道路ができることによって、85％という非常識な割合になることを言っているわけだから、問題の根っこは同じことじゃないの。
つまり、入居したあとに、反対も道路も自分たちにどう影響するかってことですよ。

[220: 匿名さん]

１８０万なら４戸買いたいです。

[222: 匿名さん]

幅広い道路ができると基本資産価値が上がると聞いたことがあるのですが、ここの場合は違うんでしょうか？

[223: 匿名さん]

敷地が削られるときは別。

[224: 223]

とは言え、180とか200とか、ありえない数字を書かれてもなぁ。

[225: 周辺住民さん]

シティハウス池袋立教南の1LDK40平米が13万で賃貸に出てる。
ここが坪290だと38平米で3380万でしょ。
少し上乗せして14万で貸して諸経費抜いて手取り11万くらいだとして、利回り3.9％だよ。
道路の要素もあるし出口戦略と資金調達コスト考えたら坪290では難しい。
坪250の2950万で4.5％だから、それくらいなら買っても良いかなぁ。
道路の件があるから売却考えるとハイリスクハイリターンで面白い物件だとは思う。

[230: 匿名さん]

この辺で一般的に目白と言うのですか？
目白と呼ぶ地域は広いのですか？

[232: 匿名さん]

学校も目白の学区でないみたい。
なんちゃって目白。

[233: 匿名さん]

東池袋周辺のマンションが文京の森と謳うのと同じです。

[235: サラリーマンさん]

仮に道路が出来たら削られた土地の分はお金で幾分戻ってくると言ってたね。
坪300で見ときますか。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[236: 購入経験者さん]

高田馬場住所なのにマンション名に「～目白」って付いてるものもあるよねｗ

[237: 匿名さん]

以前は前の公園まで「目白」でした。
豊島区の住居表示が行われた時、目白は西武線の南側で仕切られて、
北側は西池袋に編入されました。
住民の猛反対があったそうです。
ちなみにこのマンションの場所は「雑司が谷」という地名でした。
昔の雑司が谷は範囲が広かったんですね。

[238: 匿名さん]

＞２３５ 計画道路の金なんて当てにさせるなよ。保証できのか？？
まとまった土地なので、たぶん没収はかなり早いよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[239: 匿名]

無知ですいません
没収となった場合の既存建物の撤去費用は誰が持つ事になるのでしょうか？
国？デベロッパ？管理組合（住民）

[249: 周辺住民さん]

以前に三井が近くで分譲したマンションは、真南が計画道路になる。
売れればそれでいいの？三井さん？
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/006/...

[251: 周辺住民さん]

ベランダから工事現場が目の前に見える位置に住んでます。
上り屋敷公園で浮浪者は見たことがありません。
昼間は子供の遊ぶ声がうるさいでしょうけど。
公衆トイレの匂いが気になることもありません。
ただ土埃が酷いので、トイレの件も含め1階2階は避けた方が無難とは思いますが。

環境はとてもいいですよ。
すぐそばに住んでる自分も、ここにこの大きさのマンションが出来るなら
無理してでも買いたいと思ったくらいですから。
目白云々はどうでもよく、池袋駅からリアル徒歩10分でこの閑静さはすごいです。
便利なスーパーもすぐ近くに出来ましたし、小学校・中学校も近くにあります。
モデルルームもほぼ出来て、自分も見学する気満々でしたがここ見て大分テンションが下がりました。
確かに劇場通りがここまで延びてしまうと環境は激変しますからね・・・

あと、周辺住民の反対運動と言っても、コピー用紙を壁に貼ったくらいのささやかなものです。
近隣住宅にのぼりが立つような派手な物ではありません。

[252: 匿名さん]

うちも近所ですが、この辺は閑静な住宅地で住みやすいところです。
251さんの言われるとおり、浮浪者や反対運動のノボリなど見たこともありません。
ノボリといえば、近所のリアルスイートというリート物件の入居者募集ノボリには頭にきました。
狭い道路の両脇に１００メートルくらいノボリを立てまくってたので車が通れなくて。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[260: 匿名さん]

コピー用紙を壁に貼ったくらいのささやかな反対運動と言っても、
そういった問題提起を周辺住民から起こされている以上、
無視するわけにはいかないと思います。
たかが紙一枚と楽観せず、現実の状況を見極めることが必要だと思います。

[265: 周辺住民さん]

反対運動なんてないも同然ですよ。
写真の通りコピー用紙がひっそりと貼り付けているだけです。
実際販売されてしまえば70世帯vs数軒なので多勢に無勢です。
上り屋敷公園に浮浪者はいませんしトイレも匂いません。

ただ、クリティカルにネガ情報なのは劇場通りの延伸です。
片側2車線なので、交通量は半端ないと思います。
豊かな森を携えたはずのマンションが、敷地を60％もえぐられ、幹線通り沿いの窮屈なマンションに早変わります。
それを便利ととらえるかネガティブととらえるかは人によると思いますが、自分はちょっとないなという感じです。
すぐ近くの賃貸マンションに住んでいるので、期待していたんですけどね。

このマンションから1ブロック離れた西池袋3丁目にも巨大マンションが建築中です。
そちらはそちらで祝日も工事をし、早朝にも重機を搬入すると言うことで近隣と揉めていて胡散臭いのですが、
ちょっとそちらも注視してみようと思ってます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[266: 匿名]

それはなんという名前のマンションですか

[268: 匿名さん]

不適当なレスが整理されたね
やっと買いたい人同士の情報交換ができる

[269: 匿名さん]

74号線無理でしょう。
目白以上に下落合地区が猛反対しますよ。

もう待ち構えてます。
昔から下落合、中落合地区は西武の高級分譲地でしたので、目白=高級の牽引役の街でした。
豊島区目白は、下落合のあやかり組ですが、徳川さんがいるため、昔から下落合地区と共同戦線です。
しかし、地名からか地価、環境は、下落合のほうが高いのにお金持ちの流入は、ここ10年以上
目白のほうがたくさん流入しています。

安い不動産賃貸探すなら、目白より下落合へなんて不動産屋の記事にあるくらいです。
実際は、目白台と下落合、中落合、西落合が目白ブランド牽引してきたんですけどね。

[270: 匿名さん]

前の方に出てる豊島新聞の記事だと、
とりあえず目白通りまでの延伸を要望してるらしいよ

[271: 匿名さん]

道路できても２０年後とかでしょ？
立教裏の道路もかなりかかったよ。