パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[150: 匿名さん]

騙されないように言うけど, 目白じゃないじゃん, あそこ.
あと, 補償金ってのも, 計画道路だと大体は強制執行なので僅かなレベルでしょうな. 金額保証はありえないです。
一番の問題は、色々な人が気付いているけど、駐車場も駐輪場もなくなっちゃって、限られた空間に住むということですよ。デベロッパーは売ったモノ勝ちなので、最後の最後まで話を曖昧にしてなにも保証しません。
素人は高層マンションが安心。

[151: 物件比較中さん]

なんで高層マンションが安心とう結論になるんだよバカ

高層とか低層が問題じゃなく都市計画道路がある物件がいろいろ問題なんだろ
そしてここはちょっと削られるわけではなくかなり削られる

都市計画道路がないならいい物件だよ。ただこの計画道路は執行される可能性が低くはないと思うからよく考える必要がある

[152: 買い換え検討中]

結論はどうでも良いよ。 計画道路の執行はかなり可能性が高いと考えた方が良い。既に劇場通りからの道が接続される計画になっている。池袋消防署付近は執行準備中の道幅になっているので明らかだ。

6割りの土地が削られたら、滑稽な建築物でしかない。安くても失うモノが大きすぎて、一生モノのマンションにするには無理がありそうだ。

[153: 匿名]

＞152さんの仰る通りで、3.11の震災を受けた震災対応の必要性で、計画道路の整備は水面下で急速に進んでいる。要望は各所から出されている。

土地没収は計画がはじまったら すぐに手続きが開始される。
そのとき、住民の車や自転車おくスペースあるのか？
着工は少し先だろうが、工事の音と振動が激しくなる。まとまった土地だけに、すぐに収納されそうだ。
まことに、やっかい。

[154: 匿名さん]

補償金は金銭です。
土地の補償金は個人。
上物の補償金は管理組合にはいり、その補償金で管理組合が解体します。
土地の補償金総額は、整形地であれば、相続路線価の130から140パーセントくらい。

[155: 匿名さん]

別の視点で。

もし道路が完成したら、
池袋と新宿西口を繋ぐ幹線になる。

便利になるし、空間ができることで防災のメリットはある。

反面、騒音と排気ガスは確実に酷い。
アプローチが良くなるから住居以外の利用（事務所やサロン）の部屋が増える。

安ければ買ってもいいけど、
目一杯頑張って買うには躊躇する。

[156: 匿名]

たしかに便利になるけど、車や自転車どこ置くの？？
計画道路以外は建物なのでスペースないじゃん。

道路ができるのに、全く余裕ないんですけど・・・

買った後は、自分で勝手に確保しろってこと？

この物件、とても違和感あるのは私だけでしょうか？
マンションを研究している私としては、稀に見る怪しさ。

[157: 匿名さん]

本当に道路ができた後の自転車置場が問題ですよね。
建物周囲に敷地の余裕が全くないので。
おそらく三井は何も考えてないでしょう。

エレベーターに乗せて各階の自室前に置くことになるのでは？
でなければ完成した道路の歩道に置いて近所から顰蹙を買ったりとか。

[158: 匿名さん]

心配しなくても東長崎など郊外に住んでる連中が通勤のためにマンション周囲に自転車置いていきますよ。
池袋駅周辺だと撤去されるけど、ここは駐輪禁止区域外ですからね。

[159: 購入経験者さん]

違法駐輪を前提に建てるってことか！？
ひどすぎる
三流デベロッパーの物件の方がまだましだな

[161: 匿名さん]

＞１６０

マンション購入検討者でこのサイトを見る人はごく一部。
詳しい将来像を知らぬまま、三井の説明と現地の環境に惚れ込む人も多いでしょう。
道路で敷地が削られることより、道路で便利になるとプラス判断する人も。

三井とすればそういう客が７１人いればいいのですから、
ここは高く売り出すと思いますし、また売れると思います。

[163: 匿名さん]

ここに書き込んでる皆さんはもう入手していると思いますが、
この敷地図と
＞７９
の道路予定図を合わせて見ると、
何が削られて何が残るのか一目瞭然です。
　

[164: 重]

匿名さん、わざわざアップ有難うございます。
道路で無くなるのは、半分以上（６０％以上？）の北部分の土地。
駐車場、駐輪場、中庭、エントランスホール、メインエントランスが全部壊されちゃうという設計ですね。
目の前の大きな公衆便所が描かれていないのは、なぜ？
臭いものには蓋をしたいってことかな（笑）
ちなみに、気持ち悪い反対運動予告文があるのは、南西と北東だと記憶しています。

[165: 匿名さん]

７１邸くらいなら地元の人間の需要だけで完売するんじゃないでしょうか？

[166: 匿名さん]

駐輪場がなくなるのはいたすぎるよ。
不便だし、リセールもきつい。

[167: 匿名さん]

将来サブエントランスがエントランスになって、西側トランクルーム部分を駐輪場にしろってことみたい。
南の敷地の余裕がまったく無いから、公衆便所前って部屋は売れるんだろうか？

[168: 匿名さん]

サブエントランスをしっかり作ってる三井さんは偉い。
しかしせっかくの敷地がもったいないよなあ。
こんなところに道路作らなくてもいいだろうに。
立教裏の道路も通行量すくないぞ。

[169: 匿名]

＞１６５

ここは、地元事情に詳しい人間はまず手をださないだろうね。。。。ご安心を＜笑＞
池袋であの計画道路は大昔からかなり有名。池袋警察と消防署の通りに繋がる計画。
新宿の大久保方面の工事始まったのも良く知られているので、震災対応に備えて池袋もいよいよ始まるという様子。
計画道路は、いきなり始まるので立教の通りでは撤収騒ぎで一時大騒ぎになった。
歩けば気づくけど、道に連なる家は全て取り壊しが直ぐできる軽装な建築になっている。
まったく現地の諸事情を知らない人達だらけになると思う。
三井も変な土地を掴まされたと後悔してるはず。

[170: 匿名]

＞１６７
トランクルームが駐輪場に変身する？ それ三井の考えなんですか？？
でも70世帯のトランクルームはなくなるか、大幅縮小でしょ。その計画無謀なんじゃない。
結局、すし詰め状態化が目に見える。

[171: 匿名さん]

メールボックスも元々サブエントランスに作ってあるんだね。

[172: 重]

エントランスにしろ駐輪にしろ最低限の対策、というかポーズは取っているんですね。ここはさすが財閥系です。

でも、計画道路の遂行による環境劇的な悪化はどう争ってもリスクとして免れそうにありませんね。
玄関の前が大きな道路になるので、健康にはまずよろしくない。

肝心の価格なんだけど、土地削減、撤収費用、住民運動による風評被害やストレス、公園の便所臭さ等のマイナス査定を入れて、坪195万前後が妥当というのが正直な感想です。

計画道路付物件は、無知な人が買った直後に価値が暴落して、プロの中古市場で二束三文でリセール、すぐさま得体の知れない人の溜まり場になっちゃうケースは良く聞きます。つまり物件としての流動性は皆無という無難な想定です。

[173: 匿名さん]

気になるのはエレベーターホールが全然ないこと。
東側から４軒目の脇、廊下で乗り降りすることになりますね。
狭いし落ち着かないし通りにくそう。
こんなのＨ社施工の物件でも見たことありません。
部屋を削ってエレベーターホールを作ってくれたらいいのに。

[174: サラリーマンさん]

キツキツ過ぎる設計ですよね。７１世帯ということは、２５０人以上入居する計算だけど、５０００万前後くらいのマンションでエレベーター１台ってあり得るの？とてもファミリー向けとは言えないと思うんだけど。
部屋とか内装を自慢するよりマンションの構造を少し改善してほしい。とりあえず明日工事現場の見学行きます。

[175: 匿名さん]

この計画道路の主たる目的は延焼遮断です。
交通量ではないんです。

[179: 物件比較中さん]

サブエントランスを用意していることは、そのうち計画道路できちゃいますよ！ と最初から三井不が客に伝えている

[182: 匿名さん]

どうやら悪材料出尽くしましたな。
後は販売開始を待つのみ。

[184: 購入検討中さん]

計画道路に関してですが、再来年までの実施計画には入っていないようです。
とりあえず入居後3,4年は大丈夫ですって販売するのかな(笑)
管理組合からのクレームが目に浮かぶな。

[185: 匿名さん]

万が一、坪２００を切ってくるなら、３戸くらい買おうかな？
自分じゃ住まないけど。

[189: 匿名さん]

ずっと玄関にいるわけではないので問題ないでしょう。
交通量もそんなに増えないと思います。

[190: 不動産業者さん]

計画道路推進は都議会や豊島区議会議員や地元住民の支持派が水面下で慌ただしく動いている
震災に備えた街作りで、公約する議員もいるので、政府のマスタープランを前倒ししてここ数年で行政通達があるのでは
大の三井さんならそんな情報知っていると思うけど、完売するまでは口が裂けても言わないだろうね
お茶を濁して売り切るのであろうか。

[192: 匿名さん]

敷地が削られるマイナスと大通りに面する容積率のプラスとではどちらが大きいですかね？

[193: 匿名]

会社に入りたての時に第一京浜沿いのマンションに住んだ事がある
廊下側が道路で、２、３階廊下は通路が煤で真っ黒になるくらい汚かった。
うちの１１階の廊下は黒くなかったから、見た時にはゾッとしてすぐ引越した。
そこまで交通量多くないだろうけど影響がないとは俺はとても言えない

[195: 匿名さん]

今日現地行ってきた。
多分本当だと思うけど反対のちっちゃなポスター見る限り、新しい道路出来ると境界が外廊下ぎりぎり。
南側、公衆便所も4メートルくらいの狭い道路はさんで目の前。
これは本当かどうか・・ポスターによると道路除外すると85パーセントで建築される。
てことは駅前商店街ビルのように敷地一杯に建つということになる。
このこと三井はどう説明してるんでしょうか？

だったら自分で聞いて来いってってのは無しにしてね。
モデルルーム行って色々と書かされるのはいやです。

[198: 匿名さん]

だから・・・
本来ならマンション建てるべき土地じゃないんよ
道路になる部分は三井のリパークにでもして、
残る部分は戸建てを並べればそれなりキレイな街並みになったのに

無理矢理マンションにするから、にっちもさっちも・・・

[201: 匿名さん]

道路拡張に関して、昨年の「豊島新聞」のバックナンバーを見つけました。

目白通りまでの工事を求める声がだいぶ強そうです、

http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201205/20120509_01.html

[202: 匿名さん]

これ以上、無駄な道路作らなくていいですよ。

[204: 匿名さん]

延焼遮断だからあったほうがいい道路計画ですよ。

[205: 匿名]

販売開始の前に、近隣との住民反対運動はちゃんと解決して貰わないと困りますよ！

販売開始して契約した後に、周辺で「反対」と登りが立ったり、ビラまきがあるのはやめてくださいよ。

巻き込まれれて、住み辛くなるのは、安くても、絶対にゴメンですからね、三井不動産さん。

[206: 匿名さん]

ここはネガばかりでポジ情報はないんでしょうか？

[207: 匿名さん]

確かに、東日本大震災があって、もしこの都心に来たなら..
と身近に考え出した人は多いと思います。

無駄な道路だったら、他に使い道もある税金ですが、有事の時に確保すべき
道路やその他設備施設というのは、急務なのも分かります。
出来るところからやっていくということになれば、この道路も、すぐそこまで
立派な広さを持って出来上がっている道路だけに、決まれば急ピッチで進むのでしょうね。

その意味も込めて、この土地をデベロッパーに買って貰ったのかもしれない..

そう思うと、いずれ壊されるであろうこの優美なエントランス（駐車場駐輪場の数も含めて）の
一番価値を感じえる部分が無くなるのはきっと速く..それを加味できるか？
まだまだ心の葛藤があります。

それにしても、間取りhpでもっと公開してもらえませんかね？
せめてクランクの部屋があればまだ救いにもなるのですが。

[209: 不動産業者さん]

販売した時と、数年先の落差がすごく激しそう。

サブエントランスなんて、めちゃくちゃ小さくなるし、駐車場は確実になくなる。
イメージとしては、昭和の団地だね。

[212: 匿名さん]

この辺りのマンションでは、ブランズ、シティ立教南、ウエストゲートは反対運動やってましたが、入居前にはどこも静かになってました。
何が目的でそこまで悪く書くのか不思議です。

[216: 匿名さん]

反対運動は、もともと計画道路ができることによって、85％という非常識な割合になることを言っているわけだから、問題の根っこは同じことじゃないの。
つまり、入居したあとに、反対も道路も自分たちにどう影響するかってことですよ。

[220: 匿名さん]

１８０万なら４戸買いたいです。

[222: 匿名さん]

幅広い道路ができると基本資産価値が上がると聞いたことがあるのですが、ここの場合は違うんでしょうか？

[223: 匿名さん]

敷地が削られるときは別。

[224: 223]

とは言え、180とか200とか、ありえない数字を書かれてもなぁ。

[225: 周辺住民さん]

シティハウス池袋立教南の1LDK40平米が13万で賃貸に出てる。
ここが坪290だと38平米で3380万でしょ。
少し上乗せして14万で貸して諸経費抜いて手取り11万くらいだとして、利回り3.9％だよ。
道路の要素もあるし出口戦略と資金調達コスト考えたら坪290では難しい。
坪250の2950万で4.5％だから、それくらいなら買っても良いかなぁ。
道路の件があるから売却考えるとハイリスクハイリターンで面白い物件だとは思う。

[230: 匿名さん]

この辺で一般的に目白と言うのですか？
目白と呼ぶ地域は広いのですか？

[232: 匿名さん]

学校も目白の学区でないみたい。
なんちゃって目白。

[233: 匿名さん]

東池袋周辺のマンションが文京の森と謳うのと同じです。

[235: サラリーマンさん]

仮に道路が出来たら削られた土地の分はお金で幾分戻ってくると言ってたね。
坪300で見ときますか。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[236: 購入経験者さん]

高田馬場住所なのにマンション名に「～目白」って付いてるものもあるよねｗ

[237: 匿名さん]

以前は前の公園まで「目白」でした。
豊島区の住居表示が行われた時、目白は西武線の南側で仕切られて、
北側は西池袋に編入されました。
住民の猛反対があったそうです。
ちなみにこのマンションの場所は「雑司が谷」という地名でした。
昔の雑司が谷は範囲が広かったんですね。

[238: 匿名さん]

＞２３５ 計画道路の金なんて当てにさせるなよ。保証できのか？？
まとまった土地なので、たぶん没収はかなり早いよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[239: 匿名]

無知ですいません
没収となった場合の既存建物の撤去費用は誰が持つ事になるのでしょうか？
国？デベロッパ？管理組合（住民）

[249: 周辺住民さん]

以前に三井が近くで分譲したマンションは、真南が計画道路になる。
売れればそれでいいの？三井さん？
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/006/...