パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[126: 匿名さん]

資料請求なんてあまり意味無いの知っているから..
HPと大きく変わる情報は無いの。（イメージ先行の）

個人情報だけ流すことになるのがうちは苦手。
個人的には、ザックリ価格出るまでは動かないのです。
無駄足は避けたし。品定めされに行くのも苦手。
その間に、他のマンションも調べたり検討できるでしょ。
時間は効率的に使いたいし。
そのうち、この物件の詳しい情報が固まってきたら、
それから動きます。

[127: 匿名さん]

サラリーマンなので6000万なんて無理です。
5000万前後が人生の中から見る、我が家の安心ギリギリ価格だと思う。

[128: 匿名さん]

残念ながら5000で出ることはありません。

[129: 匿名]

くだらない

[131: 匿名さん]

裏の道路ができたら中古が5000以下で買えると思いますよ
もっと安くなるかな
南東隅に小さいエントランスと、
駐輪場駐車場のないマンション・・・

[132: 匿名さん]

駐車場はまだしも、駐輪場がなくなるのは痛すぎる。それくらいは設計の時点で考えてあると思いたいが…。

[133: 匿名さん]

池袋駅近のマンションで自転車使う人多いですか？
うちのマンションの駐輪場はがら空きですが。

[134: 匿名さん]

ファミリータイプのマンションなら使う人多いのでは？
商業施設が隣接してるとかならともかく…

[136: 購入検討中さん]

確かに計画道路が実行されたら、
住環境が大きく変化する上、
駐輪駐車場が無いダメ住宅になる。
こんなの買うのはリスクが大きい。

[137: 匿名さん]

駐輪場がどの位置に計画されているかは、
資料請求した人ならわかりますよね？
まさに計画道路の場所
道路ができたら代わりに置くようなスペースは皆無。



近隣の反対もわからなくもない。
とにかく南側が超ギリギリで、上り屋敷公園の空間を借りてる感じ。
ボールが飛んできたり、伸びた枝がこっちにぶつかったり、大変なことになりそう。

[138: goro]

南側と東側に近隣の反対運動の標識が地味だけど薄気味悪くでてます。

東側は、ちょうどショールーム建設地の横のゴミ置場の壁に詳しい抗議文がでています。
行政が動くのかも。

計画道路の面積を確認申請で建築法で合法としているので、道路ができたら既存不適格で、マンションは半分以下に縮小、駐車場や駐輪場は無くなり、マンションとしての体はなさなくなる。

計画道路なんて、明日始まってもおかしくないので、土地はすべて没収されて、わずかな補償金が入る仕組み。
あの建築を行政が許可しているところが不思議。

あと、マンション南側は道路に面してギリギリの作りなんだけど、前の前は公衆便所があったり。

もうすこし、色々と調べてみます。場所だけは良いので。。

[139: ユミ]

ここは現場を旦那と見に行ったけど、即パスでした。
その理由は・・・飽く迄も個人の意見として感想書いておきます。

工事現場近くまでいくと、強烈なアンモニア臭が！！！！
ぷーん、ぷーん、こりゃビックリ。
季節にも違うと思うけど、鼻のいい私は一気に萎えて、現場を立ち去りました。
そうです、南のベランダ側方向に巨大な公衆便所があったのです！！
うわーー、あの臭いだ！旦那は無言になっちゃった。

パンフ見れば一目瞭然だけど、南の道路との間に殆どスペースが無い。
なので、住んだら、トイレの強烈な臭気で窓は絶対に開けられそうにない。
外に洗濯モノ干してもアンモニア臭に変わった尿が付くかと思うと吐き気がして逃げ出しちゃいました。あの場所のベランダで寛ぐ自分の姿が滑稽になりました。
あんなに接近してれば、毎日トイレのお客さんとこんにちは状態。

フォレスト目白ってイメージから程遠いような。。。。。（失礼）
やはり、南側の公園にモロ寄りすぎてるんですね、このマンション。
折角なら、もっと北に寄せてグレード上げたのを建てればいいのに。

というわけで、公衆便所とアンモニアにはショックがおさまらない（笑）。

それと、このご時世、給料も上がらないし、一生の買い物なんだから、住民運動予告があるマンションは避けたいと思って。子供に肩身狭い思いさせたくないし。
結局、住居環境って、近隣との相性が一番大事なのですよね。

マンションって買うまでは夢が広がるけど、ババを掴んで一生後悔しなくないので。。

以上、経験談として。。
来週は中野の方を物色しに行きます。

[140: 匿名さん]

同じ人が張り付いてネガってるようですね。

[141: 匿名]

うん、この手のネガは全く付加価値がなくて要らないね。どうせならもう少し頷けるネガにしてほしい。

[144: いつか買いたいさん]

住民との紛争, 計画道路, 余裕の無い作り等, 話の内容が半分それ以下であっても手を出したくないイメージ.
大手の設計とは思えない.
自分の個人的な経験では, 買った後一番面倒で大後悔するのが近隣住民との問題, それに計画道路で行政が絡むとどうしょうもなくなる.買う前は好い事しか言わないけど, 買った後は自己責任で大手は知らぬ存ぜぬ.

[145: 匿名さん]

いくらで売り出すかわからないけど、
買った瞬間に坪230万くらいの価値になりそう

[146: 匿名さん]

１階中住戸でも坪230はないだろうねぇ

[147: 匿名]

230万ですか？？こっちは、収益マンションとして見ているだけだけど。
土地の計画道路が通った場合は、子供の世代には倒壊している不動産資産と割り切った大金持ちの別宅用なの？

現実的に想定されるのは、この土地の全体面積の約6割を占める計画道路が決まった場合だよ。その場合、駐輪場も駐車場もエントランスも庭も無くなって、南も北も道路超スレスレの軍艦マンションに生まれ変わるってこと。
おまけに、撤去費用やら予想できない積立金やコストがモロ跳ね上がって、価値暴落になるリスクは無限大。貸すにも貸せなくなる。
あと、数十年かけてやっと計画道路が始まった場合でも、マンション壊したら建蔽率の関係で大きな建物は作れないんで、しょぼい小さなマンションで70世帯が住めってこと？
年とって現実と理想のギャップに絶望しないか不安。

目白方面に繋ぐ道は切望されているので、計画道路は本町のケースのように住民と政党の推進派が動けば一発で推進されそうだし、長年検討はされているんで、いつ通告されるか分からない。立教通りも即撤収だったそうだ。
道路作る土地の没収は、強権で何とでもなるから。
ここはデベが何を考えているのか、サッパリ分からない。

[148: 購入検討中さん]

場所は最高だと思うのですが、何でこんなに前評判悪いのですか？見た目のイメージは最高なんですけど。
住んだ場合のリスクは何ですか？ 詳しい方、教えてください。
電話で計画道路予定と住民問題を聞いたら、答えがとても曖昧だったので心配なです。

[149: 匿名さん]

収用されたら個人にかなりの補償金がはいるから、
安く目白辺りに住みたいならおとく。

[150: 匿名さん]

騙されないように言うけど, 目白じゃないじゃん, あそこ.
あと, 補償金ってのも, 計画道路だと大体は強制執行なので僅かなレベルでしょうな. 金額保証はありえないです。
一番の問題は、色々な人が気付いているけど、駐車場も駐輪場もなくなっちゃって、限られた空間に住むということですよ。デベロッパーは売ったモノ勝ちなので、最後の最後まで話を曖昧にしてなにも保証しません。
素人は高層マンションが安心。

[151: 物件比較中さん]

なんで高層マンションが安心とう結論になるんだよバカ

高層とか低層が問題じゃなく都市計画道路がある物件がいろいろ問題なんだろ
そしてここはちょっと削られるわけではなくかなり削られる

都市計画道路がないならいい物件だよ。ただこの計画道路は執行される可能性が低くはないと思うからよく考える必要がある

[152: 買い換え検討中]

結論はどうでも良いよ。 計画道路の執行はかなり可能性が高いと考えた方が良い。既に劇場通りからの道が接続される計画になっている。池袋消防署付近は執行準備中の道幅になっているので明らかだ。

6割りの土地が削られたら、滑稽な建築物でしかない。安くても失うモノが大きすぎて、一生モノのマンションにするには無理がありそうだ。

[153: 匿名]

＞152さんの仰る通りで、3.11の震災を受けた震災対応の必要性で、計画道路の整備は水面下で急速に進んでいる。要望は各所から出されている。

土地没収は計画がはじまったら すぐに手続きが開始される。
そのとき、住民の車や自転車おくスペースあるのか？
着工は少し先だろうが、工事の音と振動が激しくなる。まとまった土地だけに、すぐに収納されそうだ。
まことに、やっかい。

[154: 匿名さん]

補償金は金銭です。
土地の補償金は個人。
上物の補償金は管理組合にはいり、その補償金で管理組合が解体します。
土地の補償金総額は、整形地であれば、相続路線価の130から140パーセントくらい。

[155: 匿名さん]

別の視点で。

もし道路が完成したら、
池袋と新宿西口を繋ぐ幹線になる。

便利になるし、空間ができることで防災のメリットはある。

反面、騒音と排気ガスは確実に酷い。
アプローチが良くなるから住居以外の利用（事務所やサロン）の部屋が増える。

安ければ買ってもいいけど、
目一杯頑張って買うには躊躇する。

[156: 匿名]

たしかに便利になるけど、車や自転車どこ置くの？？
計画道路以外は建物なのでスペースないじゃん。

道路ができるのに、全く余裕ないんですけど・・・

買った後は、自分で勝手に確保しろってこと？

この物件、とても違和感あるのは私だけでしょうか？
マンションを研究している私としては、稀に見る怪しさ。

[157: 匿名さん]

本当に道路ができた後の自転車置場が問題ですよね。
建物周囲に敷地の余裕が全くないので。
おそらく三井は何も考えてないでしょう。

エレベーターに乗せて各階の自室前に置くことになるのでは？
でなければ完成した道路の歩道に置いて近所から顰蹙を買ったりとか。

[158: 匿名さん]

心配しなくても東長崎など郊外に住んでる連中が通勤のためにマンション周囲に自転車置いていきますよ。
池袋駅周辺だと撤去されるけど、ここは駐輪禁止区域外ですからね。

[159: 購入経験者さん]

違法駐輪を前提に建てるってことか！？
ひどすぎる
三流デベロッパーの物件の方がまだましだな

[161: 匿名さん]

＞１６０

マンション購入検討者でこのサイトを見る人はごく一部。
詳しい将来像を知らぬまま、三井の説明と現地の環境に惚れ込む人も多いでしょう。
道路で敷地が削られることより、道路で便利になるとプラス判断する人も。

三井とすればそういう客が７１人いればいいのですから、
ここは高く売り出すと思いますし、また売れると思います。

[163: 匿名さん]

ここに書き込んでる皆さんはもう入手していると思いますが、
この敷地図と
＞７９
の道路予定図を合わせて見ると、
何が削られて何が残るのか一目瞭然です。
　

[164: 重]

匿名さん、わざわざアップ有難うございます。
道路で無くなるのは、半分以上（６０％以上？）の北部分の土地。
駐車場、駐輪場、中庭、エントランスホール、メインエントランスが全部壊されちゃうという設計ですね。
目の前の大きな公衆便所が描かれていないのは、なぜ？
臭いものには蓋をしたいってことかな（笑）
ちなみに、気持ち悪い反対運動予告文があるのは、南西と北東だと記憶しています。

[165: 匿名さん]

７１邸くらいなら地元の人間の需要だけで完売するんじゃないでしょうか？

[166: 匿名さん]

駐輪場がなくなるのはいたすぎるよ。
不便だし、リセールもきつい。

[167: 匿名さん]

将来サブエントランスがエントランスになって、西側トランクルーム部分を駐輪場にしろってことみたい。
南の敷地の余裕がまったく無いから、公衆便所前って部屋は売れるんだろうか？

[168: 匿名さん]

サブエントランスをしっかり作ってる三井さんは偉い。
しかしせっかくの敷地がもったいないよなあ。
こんなところに道路作らなくてもいいだろうに。
立教裏の道路も通行量すくないぞ。

[169: 匿名]

＞１６５

ここは、地元事情に詳しい人間はまず手をださないだろうね。。。。ご安心を＜笑＞
池袋であの計画道路は大昔からかなり有名。池袋警察と消防署の通りに繋がる計画。
新宿の大久保方面の工事始まったのも良く知られているので、震災対応に備えて池袋もいよいよ始まるという様子。
計画道路は、いきなり始まるので立教の通りでは撤収騒ぎで一時大騒ぎになった。
歩けば気づくけど、道に連なる家は全て取り壊しが直ぐできる軽装な建築になっている。
まったく現地の諸事情を知らない人達だらけになると思う。
三井も変な土地を掴まされたと後悔してるはず。

[170: 匿名]

＞１６７
トランクルームが駐輪場に変身する？ それ三井の考えなんですか？？
でも70世帯のトランクルームはなくなるか、大幅縮小でしょ。その計画無謀なんじゃない。
結局、すし詰め状態化が目に見える。

[171: 匿名さん]

メールボックスも元々サブエントランスに作ってあるんだね。

[172: 重]

エントランスにしろ駐輪にしろ最低限の対策、というかポーズは取っているんですね。ここはさすが財閥系です。

でも、計画道路の遂行による環境劇的な悪化はどう争ってもリスクとして免れそうにありませんね。
玄関の前が大きな道路になるので、健康にはまずよろしくない。

肝心の価格なんだけど、土地削減、撤収費用、住民運動による風評被害やストレス、公園の便所臭さ等のマイナス査定を入れて、坪195万前後が妥当というのが正直な感想です。

計画道路付物件は、無知な人が買った直後に価値が暴落して、プロの中古市場で二束三文でリセール、すぐさま得体の知れない人の溜まり場になっちゃうケースは良く聞きます。つまり物件としての流動性は皆無という無難な想定です。

[173: 匿名さん]

気になるのはエレベーターホールが全然ないこと。
東側から４軒目の脇、廊下で乗り降りすることになりますね。
狭いし落ち着かないし通りにくそう。
こんなのＨ社施工の物件でも見たことありません。
部屋を削ってエレベーターホールを作ってくれたらいいのに。

[174: サラリーマンさん]

キツキツ過ぎる設計ですよね。７１世帯ということは、２５０人以上入居する計算だけど、５０００万前後くらいのマンションでエレベーター１台ってあり得るの？とてもファミリー向けとは言えないと思うんだけど。
部屋とか内装を自慢するよりマンションの構造を少し改善してほしい。とりあえず明日工事現場の見学行きます。

[175: 匿名さん]

この計画道路の主たる目的は延焼遮断です。
交通量ではないんです。