パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[105: 匿名さん]

壊すものなのに、なぜあれだけ優美に（豪華に）作り、
それを売りのような広告作りをしたんだろう。

そこに惚れて、この物件を検討しているとガッカリ感が、
地面に叩きつけられたような感じです。

間取りも、今あるものは全部田の字ですね。これも残念と言うか..
クランクしたタイプは一つもないのでしょうか？

[106: 購入検討中さん]

100です。
裏付けと言うのは、計画道路が見直されることです。
都市計画の見直しがなされれば、当分事業化されることはなくなります。
その情報が三井にはあると想定されます。
でなせればあえて分譲できないと考えます。
計画道路の確度が高ければ、それなりの企画すると思います。
今の計画図面をみる限り、そのような気がします。
いち不動産屋の直感ですが

[107: 匿名さん]

>>106
もしそんな情報が三井にあるなら、
容積率を余らせて建物を隅に寄せたマンションを建てるでしょうか
半端な開発をするよりも見直し発表まで土地を塩漬けにするのでは？
そうすれば本当に立派なマンションになるのですから

夢物語で割高な買い物をすれば後悔すると思います

[108: 匿名さん]

>106
道路計画の確度がそれなりに高いから北側に駐車場や駐輪場、中庭など容易に
壊せるものを配置していると思うんだけど。

[109: 匿名さん]

＞108

私もそのように思って、いろいろ情報が出てくるまでは、資料請求（個人情報の垂れ流し）とか
モデルルームはまだ控えようと思っています。

ご意見の中に地元では買収（土地収用）が着々と進んでいるという情報もあり、
やはり動き出す予定のある計画道路のような気がしています。

[110: 匿名さん]

>106
都市計画道路の見直しというのは、都区部においては極めて希です。この路線の状況を考えたら、それこそ天下の三井不動産なら、その可能性がないことが分かった上で土地を仕入れて計画立ててるでしょうよ。

容易に壊せる配置なのは確度どうこうよりも、そもそも法的にそういうものしか建てられないからです。

[112: 匿名さん]

あの..全部田の字なのでしょうか？
HPで間取り沢山見れたらいいのですが..

[113: 匿名]

値段が強気で来るのは容易に想像できる。
だって人が集まらないなら値下げすればいいんだもん。
坪290～300で決まりでしょう。

[114: 匿名さん]

>113
それくらいはするでしょうね

道路のことは調べないとわからないし、
環境と立地に惚れ込んで将来のことを二の次にする方たちもいるでしょうし。

この場所ならそういう客を71人集めることは可能でしょう

[115: 匿名さん]

流石にこの条件で300は最上階でも無いと思うが、どうなんだろ。道路の件はかなりの重要事項だから、財閥系なので説明はかなり固くやるでしょうし。新宿とか見ると割高なマンションはホントに売れ残るからね。

[116: 匿名さん]

流石にこの条件で300は最上階でも無いと思うが、どうなんだろ。道路の件はかなりの重要事項だから、財閥系なので説明はかなり固くやるでしょうし。新宿とか見ると割高なマンションはホントに売れ残るからね。

[117: 匿名さん]

坪300の場合、70㎡の３ＬＤＫで6500万円
じゅうぶんあり得る値段でしょう



道路計画がなければ。

[118: 物件比較中さん]

まあ明らかに東と西じゃ東のほうがいいしね。もちろん静かな環境求めてる人は本来ここらへんはよかったんだが
大通り通されるととそれもなくなるだろうし

それだったら明らかに東のほうが住みやすい

池袋の駅近なのにゆったりとした落ち着いた環境で広い敷地の低層住宅という好環境が失われたら資産価値なんてガタ落ちだわ。もちろん行政からどんだけ金入るのかは知らないけど

そのへんは三井から詳しく説明あるだろう

[119: 物件比較中さん]

都市計画道路なかったら坪３００以上でも余裕で売れると思うよ。

そんぐらい今の敷地の広さは魅力。だけど半分ぐらい削られて残った後の敷地はすごい横長のへんな地形

容積率が緩和されて建て替えできたとしてもかなり横長のマンションだろう

[120: 匿名さん]

そう、我が家はそこが心配。
と言うか、知って残念！ため息です。

[121: 匿名さん]

＞７９の画像に出てる数字を基に自分なりに計算してみましたが、
道路予定部分は敷地面積の58～60％前後になりそうです。
つまり約４割しか残らない、と。

この道路計画さえなければ本当にいい環境なんですけどね
いっそ地下に通してくればいいのに。

[122: 匿名さん]

敷地が４割だと、容積率400％まで拡大されても今の延べ床面積がギリギリですよね。建蔽率はエントランス部分などを除いても、果たして80％に納まるんですかねぇ。まぁそもそもそこまで拡大されるかも分からない話ですが。都市計画道路ってのは厄介なもんですね…。

[123: 匿名さん]

それにしても、HP情報が何も更新されませんね。
価格帯早く決めてほしいなぁ。

それで、ある程度分別は付くのに。
間取りも全部知りたいですね。

[124: 匿名さん]

＞１２３
細かい情報や間取りは資料請求すれば送ってきますよ
ＨＰは現状以上に更新しようがないのでは？

それにしても目白ばかりを強調して、池袋にあることを忘れさせるＨＰですね
目白価格にしたいんだろうなー

[125: 物件比較中さん]

都市計画道路通った後の敷地考えたら坪２６０程度でも躊躇するレベル

[126: 匿名さん]

資料請求なんてあまり意味無いの知っているから..
HPと大きく変わる情報は無いの。（イメージ先行の）

個人情報だけ流すことになるのがうちは苦手。
個人的には、ザックリ価格出るまでは動かないのです。
無駄足は避けたし。品定めされに行くのも苦手。
その間に、他のマンションも調べたり検討できるでしょ。
時間は効率的に使いたいし。
そのうち、この物件の詳しい情報が固まってきたら、
それから動きます。

[127: 匿名さん]

サラリーマンなので6000万なんて無理です。
5000万前後が人生の中から見る、我が家の安心ギリギリ価格だと思う。

[128: 匿名さん]

残念ながら5000で出ることはありません。

[129: 匿名]

くだらない

[131: 匿名さん]

裏の道路ができたら中古が5000以下で買えると思いますよ
もっと安くなるかな
南東隅に小さいエントランスと、
駐輪場駐車場のないマンション・・・

[132: 匿名さん]

駐車場はまだしも、駐輪場がなくなるのは痛すぎる。それくらいは設計の時点で考えてあると思いたいが…。

[133: 匿名さん]

池袋駅近のマンションで自転車使う人多いですか？
うちのマンションの駐輪場はがら空きですが。

[134: 匿名さん]

ファミリータイプのマンションなら使う人多いのでは？
商業施設が隣接してるとかならともかく…

[136: 購入検討中さん]

確かに計画道路が実行されたら、
住環境が大きく変化する上、
駐輪駐車場が無いダメ住宅になる。
こんなの買うのはリスクが大きい。

[137: 匿名さん]

駐輪場がどの位置に計画されているかは、
資料請求した人ならわかりますよね？
まさに計画道路の場所
道路ができたら代わりに置くようなスペースは皆無。



近隣の反対もわからなくもない。
とにかく南側が超ギリギリで、上り屋敷公園の空間を借りてる感じ。
ボールが飛んできたり、伸びた枝がこっちにぶつかったり、大変なことになりそう。

[138: goro]

南側と東側に近隣の反対運動の標識が地味だけど薄気味悪くでてます。

東側は、ちょうどショールーム建設地の横のゴミ置場の壁に詳しい抗議文がでています。
行政が動くのかも。

計画道路の面積を確認申請で建築法で合法としているので、道路ができたら既存不適格で、マンションは半分以下に縮小、駐車場や駐輪場は無くなり、マンションとしての体はなさなくなる。

計画道路なんて、明日始まってもおかしくないので、土地はすべて没収されて、わずかな補償金が入る仕組み。
あの建築を行政が許可しているところが不思議。

あと、マンション南側は道路に面してギリギリの作りなんだけど、前の前は公衆便所があったり。

もうすこし、色々と調べてみます。場所だけは良いので。。

[139: ユミ]

ここは現場を旦那と見に行ったけど、即パスでした。
その理由は・・・飽く迄も個人の意見として感想書いておきます。

工事現場近くまでいくと、強烈なアンモニア臭が！！！！
ぷーん、ぷーん、こりゃビックリ。
季節にも違うと思うけど、鼻のいい私は一気に萎えて、現場を立ち去りました。
そうです、南のベランダ側方向に巨大な公衆便所があったのです！！
うわーー、あの臭いだ！旦那は無言になっちゃった。

パンフ見れば一目瞭然だけど、南の道路との間に殆どスペースが無い。
なので、住んだら、トイレの強烈な臭気で窓は絶対に開けられそうにない。
外に洗濯モノ干してもアンモニア臭に変わった尿が付くかと思うと吐き気がして逃げ出しちゃいました。あの場所のベランダで寛ぐ自分の姿が滑稽になりました。
あんなに接近してれば、毎日トイレのお客さんとこんにちは状態。

フォレスト目白ってイメージから程遠いような。。。。。（失礼）
やはり、南側の公園にモロ寄りすぎてるんですね、このマンション。
折角なら、もっと北に寄せてグレード上げたのを建てればいいのに。

というわけで、公衆便所とアンモニアにはショックがおさまらない（笑）。

それと、このご時世、給料も上がらないし、一生の買い物なんだから、住民運動予告があるマンションは避けたいと思って。子供に肩身狭い思いさせたくないし。
結局、住居環境って、近隣との相性が一番大事なのですよね。

マンションって買うまでは夢が広がるけど、ババを掴んで一生後悔しなくないので。。

以上、経験談として。。
来週は中野の方を物色しに行きます。

[140: 匿名さん]

同じ人が張り付いてネガってるようですね。

[141: 匿名]

うん、この手のネガは全く付加価値がなくて要らないね。どうせならもう少し頷けるネガにしてほしい。

[144: いつか買いたいさん]

住民との紛争, 計画道路, 余裕の無い作り等, 話の内容が半分それ以下であっても手を出したくないイメージ.
大手の設計とは思えない.
自分の個人的な経験では, 買った後一番面倒で大後悔するのが近隣住民との問題, それに計画道路で行政が絡むとどうしょうもなくなる.買う前は好い事しか言わないけど, 買った後は自己責任で大手は知らぬ存ぜぬ.

[145: 匿名さん]

いくらで売り出すかわからないけど、
買った瞬間に坪230万くらいの価値になりそう

[146: 匿名さん]

１階中住戸でも坪230はないだろうねぇ

[147: 匿名]

230万ですか？？こっちは、収益マンションとして見ているだけだけど。
土地の計画道路が通った場合は、子供の世代には倒壊している不動産資産と割り切った大金持ちの別宅用なの？

現実的に想定されるのは、この土地の全体面積の約6割を占める計画道路が決まった場合だよ。その場合、駐輪場も駐車場もエントランスも庭も無くなって、南も北も道路超スレスレの軍艦マンションに生まれ変わるってこと。
おまけに、撤去費用やら予想できない積立金やコストがモロ跳ね上がって、価値暴落になるリスクは無限大。貸すにも貸せなくなる。
あと、数十年かけてやっと計画道路が始まった場合でも、マンション壊したら建蔽率の関係で大きな建物は作れないんで、しょぼい小さなマンションで70世帯が住めってこと？
年とって現実と理想のギャップに絶望しないか不安。

目白方面に繋ぐ道は切望されているので、計画道路は本町のケースのように住民と政党の推進派が動けば一発で推進されそうだし、長年検討はされているんで、いつ通告されるか分からない。立教通りも即撤収だったそうだ。
道路作る土地の没収は、強権で何とでもなるから。
ここはデベが何を考えているのか、サッパリ分からない。

[148: 購入検討中さん]

場所は最高だと思うのですが、何でこんなに前評判悪いのですか？見た目のイメージは最高なんですけど。
住んだ場合のリスクは何ですか？ 詳しい方、教えてください。
電話で計画道路予定と住民問題を聞いたら、答えがとても曖昧だったので心配なです。

[149: 匿名さん]

収用されたら個人にかなりの補償金がはいるから、
安く目白辺りに住みたいならおとく。

[150: 匿名さん]

騙されないように言うけど, 目白じゃないじゃん, あそこ.
あと, 補償金ってのも, 計画道路だと大体は強制執行なので僅かなレベルでしょうな. 金額保証はありえないです。
一番の問題は、色々な人が気付いているけど、駐車場も駐輪場もなくなっちゃって、限られた空間に住むということですよ。デベロッパーは売ったモノ勝ちなので、最後の最後まで話を曖昧にしてなにも保証しません。
素人は高層マンションが安心。

[151: 物件比較中さん]

なんで高層マンションが安心とう結論になるんだよバカ

高層とか低層が問題じゃなく都市計画道路がある物件がいろいろ問題なんだろ
そしてここはちょっと削られるわけではなくかなり削られる

都市計画道路がないならいい物件だよ。ただこの計画道路は執行される可能性が低くはないと思うからよく考える必要がある

[152: 買い換え検討中]

結論はどうでも良いよ。 計画道路の執行はかなり可能性が高いと考えた方が良い。既に劇場通りからの道が接続される計画になっている。池袋消防署付近は執行準備中の道幅になっているので明らかだ。

6割りの土地が削られたら、滑稽な建築物でしかない。安くても失うモノが大きすぎて、一生モノのマンションにするには無理がありそうだ。

[153: 匿名]

＞152さんの仰る通りで、3.11の震災を受けた震災対応の必要性で、計画道路の整備は水面下で急速に進んでいる。要望は各所から出されている。

土地没収は計画がはじまったら すぐに手続きが開始される。
そのとき、住民の車や自転車おくスペースあるのか？
着工は少し先だろうが、工事の音と振動が激しくなる。まとまった土地だけに、すぐに収納されそうだ。
まことに、やっかい。

[154: 匿名さん]

補償金は金銭です。
土地の補償金は個人。
上物の補償金は管理組合にはいり、その補償金で管理組合が解体します。
土地の補償金総額は、整形地であれば、相続路線価の130から140パーセントくらい。