パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

いい場所ですね。だけど、敷地の一部都市計画道路っていうのが
気になります。静かな住宅街なんですけどね。
敷地のどこらへん通るのかな

[2: 匿名さん]

上がり屋敷のとこにできるのか
あの辺は夜道暗そう

[3: 匿名さん]

隣がパークホームズ目白だから、ここはフォレストを入れたんだね。
うち近所だけど、この辺は道が狭いし専門学校生が多く、スクールゾーン、一通など車持ちには不便ですよ。
隣の公園には夜中まで若いのがたむろしてます。

小学校近くの広い青空駐車場が閉鎖されたけどマンションが建つのかな？

[4: 匿名さん]

営業さんの話によると敷地だいぶけずられるみたいだけど、既存不適格物件になるんじゃないの。大丈夫？

確かに人気の少ない場所ですが自分は池袋駅に近いのに静かで好きな場所なだけに気になります

[5: 匿名さん]

>>4
敷地面積と延べ床面積を見比べると、
容積率一杯には使ってないようです
断定できませんが既存不適格にならないのではないでしょうか

[6: 匿名さん]

西池袋というアドレスが気にならなければ、ここは買いだと思います。
（もちろんお値段次第ですけれど）
環境がいいし池袋と目白が使えるのが便利。
池袋警察署がすぐ近所なので治安もいいです。

目白駅前の再開発ビル、来春にはクイーンズ伊勢丹がオープンするそうです。

[7: 匿名さん]

１ヶ月くらい前に撮影した現地です
敷地南西から

背後のタワマンは右が芸術劇場横の賃貸
左がタワーグランディア

[8: 匿名さん]

続けて失礼します
現地を東側から撮影

左手に見える南側の公園、
このマンションの目の前にトイレがあるので念のため。

[9: 匿名さん]

この辺って容積率どのくらいまでＯＫなんですか？２００％ぐらいなんじゃないですかね
都市計画道路で半分近く敷地削られてしまうらしいですけど
環境もかなり変わるし資産価値にかなり関わってくると思うんですが…
立地が好きな場所で低層の豪華なマンションっぽいので気になる。まあこんなとこで聞くより営業さんに聞いたほうがいいですけど

[10: 匿名さん]

豊島区の都市計画図で見ると容積率３００％ですね
計画道路（補助７３号線）で約半分取られても既存不適格にはならないと思います

すぐ裏が道路になってしまうわけですが
上の画像で見る限り冬でも１階まで陽が当たりそうで
やはり南側が公園というのは魅力的です

[11: 匿名さん]

あれ、補助７３号線って上がり屋敷公園の大半を潰して目白のほうへ通す計画じゃなかったの？

[12: 匿名さん]

南側に道路が通りそうだね。

「補助73号線」
ttp://chinchiko.blog.so-net.ne.jp/2005-09-22

公園、ほとんどなくなりそう。

[13: 匿名さん]

計画があること自体嫌だけど、実際どうなんだろうね笑

住民の猛反対あるらしいけど

[14: 匿名さん]

>>11
上り屋敷公園をつぶすというのは誤報
豊島区の都市計画図がネットで見られるから確認したほうがいいよ
公園はそのままで、このマンションの敷地の北半分をスライスするように通ってる

でもこの計画、実現するか微妙
高齢化で都内の車が減ってるし、
公共投資も今後は「既存施設の更新」に振り向けられるだろうし
ある意味で賭けかも知れないね

[15: 匿名さん]

>>14本当だ。区のやつ見ると上がり屋敷は避けてるね。このマンションの北側

だけど図で見る限り相当削られてないか？笑

自分詳しくないんですけど道路通ると容積率の制限とか変わるんだっけ

これもし道路通されたら、立て直しするにしてもかなり横長の長方形の敷地になるな

[16: ビギナーさん]

重要な事だから貼っとこうか
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/006/...

[17: 匿名]

目の前の公園は夜浮浪者溜まってますか？池袋とは思えない閑静な環境が気になってるんですが、池袋だけにそこが気になります。

[18: 元周辺住民さん]

10年前〜5年前まですぐ近くに住んでました。道は細いですが治安は良いですよ。桜の時期には若者がいることもありますが気にならない程度です。
立教側にスーパーもできたみたいだし(かつてはスーパー砂漠だった)また池袋住むならこの辺りが第一希望ですね。

[19: 匿名さん]

西池袋なのに目白の名前？
これで値段も目白価格だったら無理だなぁ
既存不適格の可能性アリだし…

[20: 匿名さん]

西池袋二丁目のマンションはマンション名に「目白」がつくのが多いです。
ここの隣の三井の兄弟マンションも「パークホームズ目白」です。

[21: 不動産購入勉強中さん]

パークホームズ目白は時期が違うけど安かったよね。

[22: 匿名さん]

「なんちゃって目白」なら安いかも知れませんね


心配なのはＨＰのＣＧにある間口の広いエントランス、
道路作る時はあれが全部取られちゃうんでしょ？
ただ東西に長いだけの賃貸っぽくなりそうですね

[23: 匿名]

道路が通っても共用部の破却とかは発生しないように計画するんじゃないですか？
その辺は財閥系ですから、しっかりやると思いますけどね。

[24: 匿名]

考えてみたらすでに都市計画があるわけですから、その部分にはそもそも堅固な建物は建てられないですね。
敷地3500、のべ床5700という数字を見ても、推定ですが敷地が削られることを想定して不的確にならないよう
計画されていると思われます。

[25: 匿名さん]

>>23
HPと、都市計画図、両方ちゃんと見比べなさいな

あれを壊さなかったら道路できませんって

[26: 匿名さん]

少し寂しい立地だけど、良いなと思う。
でも、このスレ読んでると、三井はどういうつもりなんだろう？
腹が立ってきた！

[27: 購入検討中さん]

都市計画道路の予定なければ敷地が広くて豪華な低層マンションですごいよさげなマンションだったのにな。

住民とかがすごい反対してるとはいえ行政だからこの先わからん

三井は売れると思ってるんだろうか

[28: 匿名さん]

都市計画道路って、ある意味賭けですね
ここの道路計画も５０年以上前からあるみたいですし
でもマッカーサー道路みたく突然動きだす計画もありますし・・・
今の環境のままなら静かでいいですけど、裏に幹線道路が通ると落ち着かないでしょうね

[29: 匿名さん]

三井だから大丈夫とか財閥だから大丈夫とか過信は禁物ですよ…

[30: 匿名さん]

＞16
貼ってくれた図を見ると、上のほうの（北）池袋公園西の、未着工の哺73道路予定だけど動き出してる。
昨年散歩に行った時町内会の掲示に、いよいよ道路出来ることになったって張り紙があった。
3.11震災を受けて急遽動き出したとあったような・・。

既存不適格になるんで無ければしっかりした道路できるのは悪くない。
近くの立教南側の新しい道路は、出来る前は細い道に車が入り込んで歩きにくかった。
ただしここの道路予定地が駐車場だったりすると、道路広くなって車楽になったと同時に駐車場なくなりましたなんてことに。
その点確認ですね。

場所、環境的にはいいですよ。
西池袋って住所がちょっと・・ですけど。

[31: 匿名さん]

>30
駐車場が平置22台というのは道路計画部分だから。

ずっと敷地内であるなら機械式にして台数増やしますよ
このエリアでこの価格帯ですからね

機械を設置しても償却期間到来前に道路になっちゃう可能性があるってことです
そうしたら敷地内駐車場ナシのマンションです

個人的には運転しないからいいのですが、
このあたりは流しのタクシーを捕まえにくいのでそれが気掛かりです
いっそ道路ができてくれたほうが老後は安心かも

[32: 匿名さん]

>>31さん
近辺に住んでいますが、確かにタクシーはつかまえにくい場所かと思います。そして私が借りている
駐車場はここの近くに借りていますが２万６千円です。大体相場的には３万円位みたいですね。
もし物件を購入するとしたら、機械式だと結構出すのに時間はかかるしこのままの駐車場のままで
もいいかなとか考えています。

[33: 物件比較中さん]

いい場所にあるマンションですね。

買い物は専ら池袋のほうがいいと思います（７分）。

上野秋葉原方面は池袋から、
新宿渋谷方面は目白からと使い分けのできる場所というのが自分的には魅力です。

西部池袋線って1駅隣は何駅でしたっけ??
乗る人はそっちに行ったほうが近いような。

[34: 匿名さん]

ああ、確かに※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
と書いてありますね。
という事は、耐震性のある地震に強いマンションは建てられないという事になりますか？
敷地内に施設を建てても、簡単に撤去できるものと言う意味ですかね？

[35: ご近所さん]

それって法律用語ですよ。恐らく都計道内に限り
・2階建て以下
・地下×
・鉄骨造等
の建物となるはずです。（ここって住居系ですよね？）
ただ、収用に伴って道路が拡幅されると容積率も緩和されて（幅員m×40%）
既存不適格を回避できる可能性ってないんですかね？
一般的には容積率超過になってしまうとは思うのですが
ここって300%に対し200%弱と、制限受けてるみたいじゃないですか。

ちなみに知ってる方教えていただきたいのですが
収用金って、原則、管理組合にプールされるんですか？
区分所有者に還元されるのであれば、引っ越しなどもしやすくなるので
建て替え時の面積が減ってしまっても、問題解決のハードルは
下がると思うのですが、その辺いかがなのでしょうか。

[36: 匿名]

グランスイート六義園のスレに詳しくのってるよ。

[37: 匿名]

目の前は緑が広がり、池袋の景色もありと。駅まではちょっとあるけれど遠いという距離ではなさそう。駅からのアクセスはいろいろ便利だし、車なしでも行けるかもと考えています。

[38: 匿名さん]

車ある方が不便な立地ですよ。
近所の月極駐車場に置いてますが車上荒らしに遭いました。
マンション敷地内だと大丈夫なんでしょうけど。

[39: 匿名さん]

>38
そう言えば何年か前ですが、
このすぐ近く（30m以内）の細い路地で口の開いたアタッシュケースを見つけたことがあります
届けたら西口の繁華街で置き引きだかひったくりだかされた被害品だったそうです

その時は近くの池袋警察署に行ったのですが、
この付近は池袋署と目白署の管轄が入り組んでて手続きが面倒でした

池袋署で説明された時の記憶では、
このマンションの土地と向かいの公園は管轄が違うらしいです
こっちが目白署で公園が池袋署・・・逆だったかも知れません

昔は向かいの公園までが目白だったとか、そんな関係で管轄が違うそうです

[40: 匿名さん]

お値段が気になる。
HPにハイグレードってあるから、坪330くらい？？

[41: 匿名さん]

三丁目の駐車場だったところ（パークホームズ目白から第三小よりに８０メートルくらい）に
リプランってデベの５階建てマンションが建つようです。
このあたりもマンション建設が増えてきましたね。

[42: 匿名さん]

>40
どこにハイグレードって書いてあります？
「パークフロント」なら数カ所にありますが。
しょせんはパークホームズですよ。
この場所で@330なんてあり得ません。
280がせいぜいでしょ。

[43: 匿名さん]

42さん

40です。サイトの物件内容の項目にあります。
相場は280くらいなんですね、ありがとうございます。
三井は高いイメージが強くて。

(物件内容)
http://www.31sumai.com/mfr/X1126/outline.html

[44: 匿名さん]

>41
エコビレッジ

[45: ご近所さん]

エコビレッジ、進んでます？
最近見たけど工事始まってない。
いずれにせよ、こことの競合は苦しそう。
三井不に売らないかな。

[46: 匿名さん]

車上荒らしや引ったくりなど、意外と物騒な場所なのですね。
池袋は治安がよろしくないのは周知の事実ですが、
池袋警察署がある西池袋は比較的治安がよいと言う話もありますね。
販売は6月ですが、価格はいつ頃公表されるんでしょうね？

[47: 匿名さん]

西池袋は住宅地ならではの軽犯罪はありますね。でも池袋では治安は良い場所です。
東池袋ほど物騒な犯罪はなかったですね。

[48: 匿名さん]

西池袋ですからねー
イメージは良くないですよ
本当の目白じゃないのに目白を名乗るマンションは多いですが
なかなか売れ行きは芳しくないですよね

ここも相当安くしないと厳しいんじゃないかな

[49: 匿名さん]

>45
エコビレッジ、平成24年7月1日着工予定になってますが工事が始まる気配ないですね。
板橋物件が落ち着いてから始めるんでしょうか？

[50: 匿名さん]

場所がどうのこうのより都市計画道路で敷地が半分ぐらい削られるのが痛すぎる

高値で買う人なんているの？