パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[632: 匿名さん]

永住は、当初はそのつもりでいても、結局は永住できない場合がありますね。

転勤・通学・親との同居・子供誕生・通院・介護など意図せざる理由により転居が必要になる可能性もあります。
年老いてからも、配偶者が亡くなった後に孤独で老人ホームに入居する為にマンションを売却する人もいます。
近くに良い物件が出てきたので買い替えする場合もあります。

そうした場合に備え、当初永住目的でも処分に困らない物件を選ぶのが無難と思います。
それを考えると敷地に計画道路があるのはマイナスかもしれませんね。

分譲マンションの入居者は20年で2～3割くらい入れ替わるらしいですよ。

[633: 匿名さん]

チラシでは資料請求数が2000超なんだって。
デベさんが超々強気なのはわかります。
計画道路の大問題があったとしても。
ここは部屋数が少ないので、池袋で人気の区役所のを上回る人気ですね。
通常資料請求数の数％、ＭＲに来る人の５～１０％ぐらいは購入すると言われているので、早期完売が見えている状況。
目白という名前が人気なんですかね。

[634: 匿名さん]

あとはデベさんがきちんと計画道路がくるとして
メリット、デメリットを説明するかですね。
このスレのデベさんように、
こない前提でメリット、デメリット話されても
ミスリードがおきますから。

[635: 一級建築士]

>624

HPに
※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
と書いてありますよ。

都計法、建基法で計画道路内にRC造や鉄骨でも３階建て以上の建物は立てられませんので、ここも建物本体は計画道路にかかっていません。
そうでないと建築許可が降りませんし、デベが確認申請なしにHPで広告を打つとは思えません。笑

この辺りに以前住んでいましたが、あの閑静な住環境のなかに道路をぶっ通すなんて行政のやることは節操ないですね。

[636: 匿名さん]

計画道路いやなら小平市のように住民投票で決着を付ければ良い。
住民投票に持っていくまでがすごく大変だし、投票となれば圧倒的に賛成が多いと思う。
投票するのは新宿、豊島、板橋、北区。

[637: 匿名さん]

近隣住民です。今回は価格が高いのでパスしますが、このエリアはマンション自体が
あまり供給されないエリアで多くの方が中古物件を探しているので、
新設道路にとらわれて躊躇していると、良い部屋から売れてしまうと思いますよ。

道路できたら、マンションの形が団地形なので音に敏感な方は止めた方が良いかもしれないですね。

[638: 匿名さん]

うちは自分と家族用に2戸は欲しいと思ってます。

[639: 物件比較中さん]

ここは高すぎ。販売員の話によれば、３００（万／坪）以上に設定されているとのこと。

一方、物件によってばらつきが１００万／坪以上とあまりに大きすぎる。ここまで開くと、
この物件の価値がはっきりしない。

一番安い物件（Lタイプ１階）で、２９００万円台（３８．４９平米）
２９９９万／３８．４９＝７７．９１（万／平米）
２９９９万／３８．４９×（４００／１２１）＝２５７．５７（万／坪）

一番高い物件（Mタイプ５階）で、９７００万円台（８９．１１平米）
９７９９万／８９．１１＝１０９．９７（万／平米）
９７９９万／８９．１１×（４００／１２１）＝３６３．５２（万／坪）

なお、販売員の話では、すぐ近隣にあるパークホームズ目白（築年月2006年4月）は、２４４．４（万／坪）で
新築売り出ししていたとのこと。そして、２７４万／坪で中古物件の売買が成約したとのこと。

[640: 匿名さん]

１階と最上階ではそのくらいの差は仕方ないのでは？
最上階だと眺望抜けますから。

パークホームズ目白の中古成約が２７４万ならば、新築で３００万以上の設定は妥当だと思います。

[641: 匿名さん]

普通に売れそうな物件ですね～

[642: 匿名さん]

274でしたっけ？現在売り出し中のは250程度ですね。
以前のは、確か・・・、小さめの部屋で4300程度で売れたと記憶しております。
周辺見渡す限り、中古は230〜270くらいが相場みたいです。
つまり購入価格を300とすると、最低で自動的に30くらいは価格が下がるということです。
エリアの供給数が少ないことを考えると、購入価格で売れるかもしれませんが、
計画道路を考えると、若干売却に影響を与えるかもしれないですね。

[643: 物件比較中さん]

ついこの間までどん底だった不動産価格が、そぐそばで同じデベの物件（２００６年）の坪単価の
３００／２４４＝１．２２倍とは・・・・
やはりデベの三井さんは少し強気すぎかと思います。

土地の仕入れ値や建設費がどれくらいだったかわかりませんが、
一般的に、販売価格の１０％がの営業利益、１０％が販売管理費や近隣対策費と考えられるところ
（参照：http://allabout.co.jp/gm/gc/29692/）、
この物件では、アベノミクス効果に便乗して、これ以上に利益を得ているんじゃないかと思わざるを得ない。

[644: 匿名さん]

パークフロントですから高くて当然でしょう。

[645: 匿名さん]

公園あまりきれいじゃないからな・・・、なんというか汚い。
あの公園見ながら生活するのはやだな。
子供をよく遊ばせているけど（笑）

[647: 周辺住民さん]

30年近くも経てば、そのくらいの下落は普通でしょう？
築年：1985年、60m²だと、分譲価格は3500万円くらいじゃなかったですかね？

[648: 匿名さん]

すいません。一件抜けました。

不動産取引情報提供サイト（REINS）によると、
豊島区西池袋の中古物件は３件で、平米単価で、４９万と５９万と６６万です。
すなわち、４００／１２１ 倍すると、坪単価で１６１．９８万／坪、１９５．０５万／坪、２１８．１８万／坪

建物の価値は、年４万／坪くらい減ると言われているので、１０年落ちで３００万／坪ー４０万／坪＝２６０万／坪以上
で売れれば、元をとれたと言えるところ、このような値段が本物件でつくか疑問です。

どうみても、車と同じように、買った瞬間に、価値が大幅に下落するんじゃないかと・・・
つまり高値掴みすることが最初からわかる物件ではないかと思うんです。

15 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：49万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2012年11月～2013年1月 一種中高層
16 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：59万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
17 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 66万円 60～80m² 2LDK
築年：2005年から2006年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
参照：
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=23895851613563...

[649: 匿名さん]

営業費用が入るので、購入時点で資産価格は2割減が通常ですよね。
さらにこの物件は、高いので全体で3～4割程度は下落すると考えられます。

[650: 匿名さん]

デベが強気にくるのはこの辺の供給が少ないからでしょうね
立地は申し分ないもの。地元民じゃなくても欲しいよ。

[651: 匿名さん]

道路出来たら間違いなく沿線の地価は上昇するだろうけどな。
まぁ固定資産税も上がるけど。

[652: 匿名さん]

東京都北区西ヶ原の補助８１号線の道路建設計画が一部修正された。中山道から本郷通りまでの区間が木密地域不燃化１０年プロジェクトの特定整備路線に選定された。約１２百メートルくらいである。しかし、谷田川通りから本郷通りまでの区間(約３百メートル)は対象から外れた。住民反対運動の大きな成果である。
道路ができれば無量寺の本堂と付近の緑地が焼失する。多くの住民の立ち退きが必要で、コミュニティーを分断する。
候補期間の選定前から運動が盛り上がった。区の説明を待つというスタンスでは変えられなくなってしまう。区長に陳情し、面談した。残された候補区間の豊島区側でも署名運動など反対運動が起きている。商店街が分断されるなどの問題がある。

こんな感じで修正もあるし、ここも反対派が根強く活動してけば道路も通らなくなるかもね。
防災目的ならわざわざ目白の住宅街を破壊する必要もないわけだし。
選定されたからといって絶対なわけじゃないみたいで良かったですね。