固定金利期限到来

[あき]

２年前にマンション購入、２年固定１．２％優遇により０．８％金利で３０００万３５年ローンくみました。月々４８０００円、ボーナス時２０万で年収５００、嫁は専業主婦で私３２歳です。この２年間は苦しくもなく平和な日々でしたが、遂に来月固定金利の期限となります。引き続き１％の優遇はうけれるのですが、2年1.6％3年1.75％5年2.4％7年2.6％10年2.65％・・・・やはりアップしてるんですね。２年前に楽観的であった自分がいけないのですが、今回は3年固定にしようと思っています。できれば繰り上げ返済もしたいと思いますが、手数料２万円もったいない気がしますので、
繰上げ返済するつもりの貯金を月々の返済にあてたほうがいいのかなと思っております。いずれにしても３年後が怖い。まだ決めかねていますのでご意見いただけませんでしょうか？

[42: 匿名さん]

世間てどこの世間?
無謀ローンのトビの世間ではないでしょうね?

[43: 匿名さん]

考え方は自分が一番正しいからね

[44: 匿名さん]

＞短期固定は、期限がくるたんびに変動以外に変更する場合は、
＞手数料かかる金融機関が多いですね。

そうでもないよ。
三井住友と三菱東京UFJは、窓口なら有料だがインターネットなら無料。
みずほは、マイレージ何たらというポイント制で付き合いが深ければ無料になる。

[45: 匿名さん]

はじめまして。
住宅ローンをフラット３５で組む予定です。
いろいろ本を読むと、今の低金利が異常。
私のような低所得者は、金利上昇で逃げ道が無くなるリスクは絶対避けたい。

35年で低金利（３％台）で借りて、余裕資金は海外で運用します。
ベトナム株式なんて、1年で市場平均が3倍以上になりました。

変動金利借金と資産が日本円だけの組み合わせは、とても危険だと思います。

[46: 匿名さん]

新興国に投資するなんて住宅ローンを変動で借りる以上にハイリスクだと思いますが？ベトナムってあんな市場規模の小さい所、何かのきっかけで一気に資産無くなりますよ。

本当にリスク分散且つ日本円が不安ならばより安定的な海外債券ものや外貨で持つほうがいいと思います。もちろん一部を新興国に投資してハイリターンを狙うのはかまいませんが。

[47: 匿名さん]

10年前の中国株も、日本人には誰も見向きもされませんでしたね。
今じゃ雲泥の差。知らなければなんでもハイリスクって言うんでしょ。

[48: 匿名さん]

とりあえず短期組が勝ち組になりそうな経済状況だね、銀行も低利で得た客の流出を防ぐ！？

[49: 匿名さん]

>47

マジで言ってんのか？
中国なんて自国に有利なような閉鎖的な相場、為替も介入。株式相場はすでにバブル気味。
日本の経済成長期以上に公害垂れ流し
http://konn.seesaa.net/article/5499899.html
確かに株価は急上昇したけど（自分も２年前に買って約2.5倍になった）これからは
ちょっと危険だと思います。本当は北京オリンピックまで持ってるつもりだったけど
この前の上海株暴落で危険を感じたのでもうちょっと値を戻したら売るつもり。

新興国は正直ハイリスクですよ。特に今騒がれているBRICsやVISTAなどはすでにかなりの外国人が買いまくってますから小さなきっかけで暴落する可能性は大きいです。この前の世界同時株安の時もほんの数日で数百万消えた人が沢山いるんじゃないですかね？中国株なんて約10%下がりましたからね。

世の中ハイリターンでリスクが無い物なんて存在しません。高い収益を得るにはそれなりのリスクが生じます。住宅ローンも同じ。株式投資も同じ。

[50: 購入経験者]

ベトナム株はこの間ニュースの特集でやっていましたね。
日本人観光客がツアーで現地の会社を訪問し話を聞いて回り、現地で株口座を開設している内容でした。
日本人がきたら相場はお仕舞いという言葉もあり、実際その通りなので、その特集をみて今からベトナム株に投資するのはリスクが高いなと思いました。
中国株も然り。
もちろん、リスクに見合ったリターンが期待できると判断したならGO!GO!なのですが・・・。
すでにベトナム株には日本人が集まりだしている分、今から投資を始めるのは相当知識がいると思います。
数年前に始められていて、すでに利益が出ているなら余計なお世話ですが・・・。
私は、自信がないので海外投資は比較的リスクの少なめの物にしています。どちらかというと日本が駄目になった時の為の分散投資です。
投資の世界はハイリスクはハイリターン、ローリスクはあくまでローリターンなので、個人で投資する場合はどんなに知識があっても知っているから大丈夫ということはないです。
・・・と思います。

[51: ビギナーさん]

リスクというのは振れ幅（ボラティリティ）のことですから、急激に上がったものは急激に下がる可能性を秘めているということ。
中国株もしかり。
今まで急激に上がってきた＝ハイリスクということ。


ところで住宅ローンの話に戻ると、
変動や短期固定を選択しても問題ないのは、リスクテークが出来る人
すなわち、収入に余裕があったり資産を持っている人。
こんな属性の人であれば、仮に金利が上昇しても支払い続けるだけの余裕があり、「今後金利が低く続く方に賭け」て万一予想が外れても破綻することはない。

他方、上記とは逆の人（ローンの支払いがぎりぎり）の場合には固定金利を選択すべき。
変動や短期固定を選択してぎりぎりの支払いなら、将来金利が上がった場合に資金ショートでローン破綻に。

長期の金利変動なんてプロでも予想が外れるのですから、素人の思い込みで低金利に賭けるのは危険というか無謀です。

まあ、マンションを売る方は売った後のことなんてどうでもいいので、直近の支払いが楽な短期固定を勧めてくることが多いようですが。

[52: 購入経験者]

もう一つ追加で一言。
本当に知識のある人で、数年後のハイリターンを予測してリスクのある投資をしている(今、種をまいている)人は、その投資先や内容を掲示板に書いたり人に教えたりしません。
素人で個人投資なら特にね。
人に教えるならある程度相場が上がってからでしょう。
(プロ投資家の)著名人なら、公表することによって、自分の投資いている方向に人を導いて、相場を上げ利益を上げて、(たぶん)一抜けして逃げるってこともできるでしょうが・・・。

[53: 匿名さん]

長期、短期の議論は尽きませんが、私が思うに
長期でも短期でもローン支払いがぎりぎりでローンを組むこと自体が信じられません。
短期ローンで将来金利上昇したり、長期固定ローンで収入が少し減ったりしても、
節約すればたぶん大丈夫でしょ？
それでも破綻しそうだと思う人は賃貸が無難なのでは？

もちろんリストラとかのケースは別ですよ。そんな時は長期も短期も一緒ですから。

[54: 匿名さん]

短期か長期かが問題じゃなくて返済比率が高いか低いかが問題なのかと思います。
もちろん同じ年収ならば長期のほうがリスクは回避出来ますが、高年収の人が3000万を短期で回すのはさほどハイリスクとは思いませんが、低年収の人が3000万を無理して長期で組んで安心だと勝手に思いこむのは危険です。さらに家族構成や、自身の勤めている会社の規模や将来性、購入する物件の資産価値（駅近など）などによってもリスクは変わって来ます。その辺をトータルで考えなければ単純に短期長期を語れないのではないでしょうか？

[55: 匿名さん]

＞53
モデルルームを見て舞い上がっちゃうんでしょうね。
気に入った物件は当然、人気があるのでどんどん売れていくし。
マスコミや世間は今がチャンス！と煽っているし。
無謀なローンを組んだ人の書き込みは言葉の端々に甘い考えが見え隠れしています。
この掲示板を見ていると(失礼ですが)おもしろいです。

[56: 匿名さん]

借金大国の日本円だけしか持ってないこと自体、大変なリスクです。

[57: 匿名さん]

＞56
外国への分散投資は当たり前の時代ですが・・・？
当たり前のことを書いて何が言いたいのですか？
でも、日本に住んでいて住宅ローンがある以上、もしもの時の為に生活費1年分(欲を言えば3年分)確保した上でされた方が良いと思います。
さらに言うと、住宅ローンが無いならばリスクの高いベトナム株などにかけてもいいと思いますが、
住宅ローンがある方は安定した国の債権や外貨貯金にされた方がいいと思います。
株をされている方はご存じでしょうけど、投資内容が国内国外に関わらず株式投資のみというのは分散投資になっていません。

[58: 匿名さん]

>57
そこまで考えて住宅ローンや貯蓄、資産運用している人がどれほどいますかね？
おそらくほとんどの人はモデルルームで舞い上がってローン選択時に短期じゃちょっと不安になってネットなどで調べて長期なら安心と勘違いして貯蓄も大して無く、リスクを考えて分散投資する資産運用なんて考えもしてないでしょう。

[59: 匿名さん]

私、資産運用で外貨やってますが、とても参考になるブログがありまして、そちらで住宅ローンのネタが出てました。下手なプランナーの意見よりよほど理論に基づいた説得力のある意見だと思いましたのでリンクを貼っておきます。

http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/50885961.html

古い記事のリンクも読んで見るとこの方の見通しがいかに的確かが解ります。
最終的にはご自身の返済能力でどのタイプのローンを選択するかが大事と締めていますが、長期固定が必ずしも良い訳では無いとも言っています。

[60: 3月入居]

大変参考になりますね。

私も10年国債利回りをチェックし続けてきました。
イールドカーブはフラットニング傾向にあるといわれ続けており、
今日も長短金利差縮小、という記事が出ていましたね。

ただ、私の場合は、
金利上昇リスクに耐えられるほど裕福ではないので、
長期固定で金利上昇リスクを回避しました。

逆に「金利が上昇しないリスク」を抱えたことになりますが、
金利が上昇するリスク＝破綻 vs 金利が上昇しないリスク＝あ〜あ、損したな、
の比較衡量の結果、家計のリスクマネジメントとしては長期固定を選択して正解と思っています。

逆に言えば、金利上昇リスクを抱えても耐えられる人にとっては、
金利が上昇しないリスクも考えて、変動や短期固定で組むのもよいのだと思います。

そもそも、長期金利も短期固定・変動金利も等価なので、
どちらが損、得、という議論は愚か。
リスクマネジメントの視点で考えるべき。

[61: 3月入居]

金利上昇＝破綻、は言い過ぎで、実は結構余裕はあるのですが、
将来の支払額が確定しないリスクが嫌、固定費用化したかった、
というのが正直なところです。

短期金利は上昇しているので、変動はイマイチと思ってますが、
10年固定vs35年固定となると、微妙ですね。
ただ、優遇のマジックで、固定期間明けは優遇幅が縮まったりするので、
10年と35年の金利差くらいなら、長期固定にしちまおうかと。

さらに私はとってもチキンなので、
転売や借換したくなるリスクというのも考えて、
元金均等返済にしました。

[62: 3月入居]

もう1つ。
私の知り合いで、1年固定にしてしまい、
最初の固定期間だけ大きな優遇があるタイプだったので、
固定期間明けに優遇が0.4%になってしまい金利が上昇し、
苦しいから本当は10年固定にしたいけど優遇が0.4%なので余裕が無く、
止むを得ず3年固定で我慢をしている、という人がいます。
そういう人は、いいように銀行に食われているだけだし、
そんなたくさんローン組んではいけないと思います。

[63: 匿名さん]

>>59
為替王は、FX取引に関してはプロフェッショナルだけど、
住宅ローンはここの住人の知識レベルと同じくらいだよ。

この人の見解も少し参考にする程度にしたほうがいい。
鵜呑みにしたら大火傷するよ。

[64: 匿名さん]

自分の今までの人生と同じ年月の借金を背負うこと自体、私には信じられない。
ついでに言うと、その内の18年〜22年は親に養ってもらっていた年月でしょ?
組むなとは言わないがそれなら、もっと勉強して、リスク管理しようよ。

[65: 匿名さん]

>>63
FX取引で儲ける為には即ち各国の金利情勢を如何に読み当てるかなので
為替王がFX取引に関してプロフェッショナルならばイコール金利情勢にもプロフェッショナル。よって住宅ローンに関してもプロフェッショナルという事になる。

少なくともここの住人や、口先だけで無責任な発言しかしないFPよりは実際為替相場（金融相場）で儲けている人の意見のほうが遙かに信用出来るな。

[66: 匿名さん]

>65
甘い考えですね。視野も狭い。
あなたも住宅ローンギリギリで組んだくち？

[67: 匿名さん]

>66
負け惜しみですか？
どの辺が甘いか言ってみ

[68: 匿名さん]

59さんへ
資産運用で外貨をされているとのことですが、どのくらいの投資をして年間の利益がどのくらい出ていますか？
参考までに教えてください。

[69: 匿名さん]

>>65
今回の円高局面は無事乗り越えられましたか？
レバを上げている人は痛い目を見たようです。
まだ、114MID〜115MIDに落ちるリスクはたぶんにありますが．．．

[70: 匿名さん]

>>65
為替王の言うことを鵜呑みにすることほど怖いものはないよ。

為替王は、金利差だけに着目して、為替のトレンドを見極めている。
しかし、本当は実体経済を反映するものだ。

バーナンキ率いるFRB理事たちや、グリーンスパン、福井ら主だった面々は、
円キャリーの巻き戻しリスクの警鐘を鳴らしている。特に最近は声高だ。
もうそれが近いと、肌で感じているんだろう。

でも、為替王はそんなことはおかまいなしに、ドル高円安予想を宣言している。
当たればすごいと言われるだろうけど、外れる可能性もかなり大きい。

もし、為替王の予想が外れたとき、あなたはストップレートを見極める自信がありますか？
それとも為替王に死ぬまでついてくつもり？

[71: 匿名さん]

いろんなお話しが飛び交っていますが、私は中長期固定にした方が良いと思います。
将来の金利なんて誰にも分かりませんから、素人考えでは少しでもリスクを減らすべきかと。

将来金利が下がっても「悔しい！」だけですませられますが、金利が上がった時「返済できません」は通じないのですから、10年以上で固定しておきましょうよ。
その上で仕事を頑張り、収入Upさせて、繰り上げ返済していけばいいのでは？

[72: 匿名さん]

バーナンキもグリンスパンも（ついでにポールソンも）円キャリーについて語った事はほとんどありませんよ。ベージュブックにもただの一度も出た事なんてありません。アメリカはどちらかと言うと円安は容認。むしろドルが強い方がいいとすら思ってる感じです。唯一警戒っていうか文句言ってるのはビッグ3ぐらい。（ブッシュに掛け合って相手にされなかった）ちなみにグリンスパンはそんな事一言も言ったことありません。住宅バブル崩壊で今年末には米経済は後退するとは言いましたが。（その後株価暴落で責任感じたのか撤回発言）

どちらかと言うとECBのトルシェのほうがそーいった発言は多いかな？でもそれはキャリー巻き返しによる警戒よりもむしろユーロ高での貿易不利を警戒しての発言。G7で正式に円安が議題に上らなかったのも日本が為替介入しておらず、経済のファンダメンタルズを反映した結果が今の円安との意見が多かったからです。

唯一去年の11月頃、日銀が円キャリーの事について調査しているとの報道があり、その後福井総裁が円キャリーに対して警鐘を鳴らしました。その後一気に円高が進み、114円くらいまで行きました。12月利上げ説も急浮上しましたよね、確か。しかし、日銀が円キャリーで騒いだのはこのときだけで、その後の決定会合で議題に上った事は無かったと思います。一ヶ月後に公開される議事要項は必ず見ていますので間違いなとおもいます。（利上げ見送ると円安容認したと思われると審議員が言ったことはあります）

円キャリーに関しては確かに危険要因をはらんでいますが、言われるほどでは無いというのが最近の認識だと思いますが？今回の会合で議題に上ったように米住宅バブル崩壊に伴うサブプライムモーゲージの問題の方がむしろ重要視されているように見受けられます。（会見では問題無いと言ってますが）

確かに為替王の言葉を鵜呑みにするのはどうかと思いますが、少なくともあの人はテクニカル的な考えだけでは無く、実体経済を充分加味して当面日米の金利差は縮まらないと読んでいると思いますよ。

結局は為替も金利も経済のファンダメンタルズによって決まるのです。決して今が低すぎるからとか安すぎるからなどの理由で動く物ではありません。

[73: 匿名さん]

>59 >65 さん
で、結局今まで年間どのくらいの利益をあなたは上げ続けているのですか？
＞実際為替相場で儲けている人の意見のほうが遙かに信用できるな。
あなたが言ったことですよ？
だったら、それを示さなきゃ納得できないな〜。
人のふんどしで相撲を取るならぬ、人のふんどしで書き込みをするという印象を受けますよ？

[74: 匿名さん]

>>72
あなたは今の中国の株価指数の推移を見たことがありますか。
例えば、上海総合、上海B株、深セン成分、深センB株．．．
この1年間で急激な株価上昇。明らかなバブルです。
円キャリーの資金がここにも流れているのです。

もし、「ウォール街のランダムウォーカー」などを読んだことがおありなら、
すぐに、南海泡沫会社バブルや日本のバブルにそっくりなチャートであることがわかります。
比較的まともな投資対象といわれる、ハンセンやH株のチャートの形でさえ、
2000年頃のITバブルのナスダックに酷似しています。

このバブルが崩壊すれば、円キャリーの巻き戻しが起きます。

本格的に為替に投資するなら、もっと世界に目を向けて判断すべきかと思います。
国内のブログだけを頼りにしていては、いつまでたっても正しい判断はできないです。

上記のチャートは、日本語サイトでも見れますから、参考にしてみては。
http://www.translink.co.jp/stock/
または
http://yahoo.searchina.ne.jp/

ちょっと、おせっかいでしたかね。

[75: 匿名さん]

ついでに、
バーナンキもグリーンスパンも福井も、
みんな円キャリーのアンワインドの懸念を訴えていますよ。
ニュースや新聞を読み聞きしていますか?

[76: 匿名さん]

バーナンキさんが直接言ったのは記憶に無いですがグリーンスパンさんは
円キャリートレードの巻き返しはいずれ有ると言ってますね。

しかしグリーンスパンさんの言うシナリオは
米景気後退→FF利下げ→日米金利差縮小→キャリー取引手仕舞い
というシナリオなのでこのシナリオから行くと円高にはなりますが日本の金利も
上がらないという事になります。まぁ最悪のシナリオとして日本国債の大暴落、
金利急上昇なんて事もありますが、この確率はかなり低いと思います。

ちなみに為替王さんは何も永遠に円安が続くとは言ってませんね。
現状当面の間はと言ってますがいつまでとは明言してません。
当面と言うのは半年先なのか1年先なのか解りませんが非常にアバウトな言い方です。
文章が予想が外れた場合の複線を貼っているというか、どっちに動いてもいいわけ出来る
ような書き方してます。

そんなわたしも当面は円安トレンドは続くと思います。というか、続いてくれないと
日本経済的にプラスでは無いでしょう。何でもそうですが相場は行き過ぎると調整が
入りますので一辺倒に上がり続ける事は無いでしょうが、当面は調整が入りながら
円安を維持し、外需にがんばってもらって内需に波及してくれて物価も上昇してこないと
次の利上げも見えて来ませんからね。

>中国株
何を今更？

[77: 匿名さん]

何を今更？

[78: 匿名さん]

何を今更 ？

[79: 匿名さん]

えと、ここって経済(株・為替)板でつか？

[80: 匿名さん]

68さん

59です。
私はまだ初めて2年ですが100万円で初めて今250万円くらいまでになりました。
当初はなかなかうまく行きませんでしたが、為替王の今日のポジションを毎日見るように
なってからはかなりの確率で勝つようになりました。まだまだ経験は浅いですが
「欲を出さない」「レバレッジは低めにする」この辺の自分で決めたルールを
必ず守るようにしています。どちらかというと長期保有、スワップ狙いではなく、
短期で豆に売買して楽しみながらやっています。

[81: 匿名さん]

＞80
あ、大体私が思っていた金額を書き込みされましたね。
レス、ありがとうございます。

[82: 匿名さん]

も一つ追加です。81です。
本当にそれだけ稼がれているなら、為替王、為替王と言わずに書き込みされてはいかがですか？
あなたが為替王の名前を出されるたびに、うさんくさい某広告(この○○を買って運が向いてきましたとか)を思い浮かべてしまうのです。
いや、広告目的なら余計なお世話ですが・・・。

[83: 匿名さん]

81さん

80です。
何か私のレスのせいで変な方向に行ってしまっているようで申し訳無いです。
私は別に宣伝する為に書いた訳ではありませんし、運営者の方とは一切関わりは
ありませんよ。ただ質問に対して事実を答えただけです。それと私の運用益など
おそらく期間から考えるととてもうまく運用しているとは言い難い数字だと
思います。82の回答を拝見してちょっとショックでした。しかし自分の書いた
内容を読み直すと確かに宣伝みたいに取れる内容ですね。
大変失礼しました。

[84: かまかま]

円キャリーってよくわからないな。
住宅ローンは日銀が別枠で低利で融資して
るんじゃないかな？
投機的な資金も日銀が低利で貸し出してるの？
貸し出すとき、目的が必要じゃないのかな？

[85: 匿名さん]

>>84

おまえ何もしらないな。
日銀は関係ないよ。

[86: 匿名さん]

本来、円キャリーは海外との金利差で利ざやを稼ぐために行われます。
そのため、キャリーされたお金が全て海外の高利回り債券(欧米の国債など)に
投資されていれば、株価が暴落しようとも、巻き戻しは起こりません。
でも問題は、キャリーされた資金が新興国(エマージング)の株式に投資されていることです。
今回のように、中国を発端とした世界同時株安が起きると、雪崩的に巻き戻しが起きます。

為替王の理屈もわからないでもないけど、今はポジションを落として、様子見の方がいいのでは。
まあ、投資はあくまでも自己責任で。失敗しても為替王のせいではありません。

[87: あき]

いよいよ決定の時が。。。
金利決定しました。
優遇後
３年１．８％、１０年２．７％
となりました。
１０年ですかね。。。。
後ろから押してください。。。。

[88: 匿名さん]

10年固定で2.7％．．．
1年前のフラット35は、それ以下だったような．．．

短期の人は、最後まで短期で突き進んだ方がいいのでは。
今さら妥協しない方がいいと思う。

[89: あき]

３年後に今以上に悲しい気持ちになる可能性が大ですので１０年に傾いております。
元々２年固定に決めたことについては、超低金利に惹かれて考えが浅かったと反省しており、
これから先、借り換え等うまくやっていく自身がありません。そんな中もう少し考えてみたいと思います。ご意見ありがとうございます

[90: 購入検討中 山口]

初めて書き込みします、只今マンション検討中のものです。

お聞きしたいのですが、3年固定のローンを組んだ場合、3年後のローン決定時には借り入れ残高に対しての新たな金利がかかるのでしょうか？

その場合、繰上げ返済などで残高が減少していた場合は、ローン開始時の試算よりも月々の払いは下がるのでしょうか？

基本的な質問ですみませんが、どなたか教えてください。

今のところ、ミックスでのローンを組もうかと検討中です。

[91: 匿名さん]

>>90さん
３年後放置していると変動になると思います、銀行からお知らせが着ます。
その後の契約内容により新しい金利が適用されます。

繰り上げ返済は、返済額再計算型にすれば、返済期間はそのままで毎月の支払額が下がります。
返済期間短縮型ですと毎月の支払額はそのままで、返済期間が短縮されます。

毎年繰り上げ返済するならば効果はあまり変わりません
（返済額再計算型は毎年繰り上げ返済額を多くできますし）
おりこうな繰上げ返済スレッドを始めから読むことをお勧めします。

[92: 匿名さん]

>>91
おりこうな繰上げ返済スレッドで薦められていた、
返済額軽減型ですが、

ローン返済のことしか考えられていないので注意が必要です。
比較している期間が違うからです。

期間短縮型は返済額軽減型より期間が短くなります。
両者の差の期間だけ、期間短縮型は、その後の貯蓄を
早くから始められます。
本来なら、余分に支払っているはずの利息分を、逆に貯蓄できます。
そこまで考慮したら、返済額軽減型が有利とは限りません。

参考までに、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97
ここでは、余裕資金をローン金利と同じ利回りで運用したらという
比較になっていますが、単なる貯蓄で利回りゼロだとすると、
期間短縮型が一番有利になってしまいます。
一度、計算されてみては。

[93: 匿名さん]

>期間短縮型は返済額軽減型より期間が短くなります。

だからならないって！
しつこいけど返済額軽減も期間短縮も同じ額を繰上返済していれば
返済完了時期はほぼ一緒なんだが？

[94: 匿名さん]

>返済完了時期はほぼ一緒なんだが？
「ほぼ」って、ファジーな言い方されても。

ここを本当に見てみた?
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97

ちゃんと計算してみてくださいね。

あと、具体的にどういう返済をしていくのかも書かないと
みんなわからないですよ。

[95: 匿名さん]

ちなみに、
上記URLに示してあるグラフ「手元の自己資金」で、
青いラインが元本になります。
つまり、運用せずに、ただ貯金した場合に手にする金融資産になります。

これを見れば一目瞭然、期間短縮型が最も資産が大きくなります。

[96: 匿名さん]

計算したけども同じ額を繰上返済していれば返済完了時期は完全に一緒なんだが。これは算数の足し算引き算の問題でちょっと考えれば解る事。

違いは軽減型は最悪返済期間をのばす事が出来るが期間短縮は出来ない。
それだけ。

[97: 匿名さん]

まっ、住宅ローンの総支払額だけで見れば期間短縮のほうが総返済資金は少ないはず。繰上げ余剰のための資金を、借入金利にとるか、投資先の運用金利にとるかの話だよね。

[98: 匿名さん]

いやだから期間短縮も返済額軽減も支払額、返済期間全く一緒なんだってば。

運用とかそんなのは全く別の話。

[99: マンコミュファンさん]

>いやだから期間短縮も返済額軽減も支払額、返済期間全く一緒なんだってば。
それは返済額軽減型でも月々の返済額を変えなければ・・・という話でしょ。通常は月々の支払額が下がるだけ、返済回数は変わらないよ。

[100: 匿名さん]

他でやれよ。個人の勝手で期間か減額がきめりゃいいだけだろうが。

[101: 匿名さん]

>>99

だから繰上返済額が同じの場合と言ってるでしょ。
ここでいう繰上返済額とは月々減額分もプラスされると仮定すれば
返済完了時期は一緒。どう考えても返済額軽減のほうが有利。

[102: 匿名さん]

>>98
たぶん>>99の言う通りか、月割りできちんと計算してないでしょ。
1年単位でざっくり計算していませんか?

どういう借り入れ条件で、どういう返済のやり方をすれば
あなたの言う通りになるのか、具体的に書いて下さい。
こちらでも、きちんと計算してみますから。

>>100
これって、スレ主や90さんのような人にとっては、結構重要です。
こういう塵も積もればというところで、みんな悩んでいるんだから。
とくに勘違いで間違った選択をしたら、後で後悔しますよ。
もしかして、私の方が勘違いしているのかもしれないし。

[103: 匿名さん]

>>102

数字は適当ですが、例えば3000万30年で借りたとして月々の返済額が
15万と仮定します。

1年後に100万円繰り上げ返済した場合、
期間短縮だと残りが27年になるとします。
返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。

次がポイント。
返済額軽減でも２年目以降月々は13万円プラス２万円を返済に充てます。
すると毎月２万円の繰り上げ返済をしている事になります。
期間短縮でも返済額軽減でも見た目は月々の返済額が変わらないように
するわけです。
（または余剰金２万円を積み立ててあとでまとめて繰り上げしてもいいと
思います。ただ、この場合、若干利息に差が出ると思います）

というように繰り上げ返済をして返済額軽減にしても月々の返済額を
変えないようにすれば最終的に返済が完了する時期は同じになるわけです。
当たり前ですよね、月々の返済額が同じなのですから。
（計算するまでも無いと思いますがそれでも不満な方はエクセルで
もなんでも使って計算してみて下さい）

では何が違うのか。
返済額軽減は月々の返済額プラスアルファーを支払っている訳ですから
何か急な出費でお金が必要な時はプラスアルファーを止めれば資金を
調達出来ますが、自ら期間短縮をしてしまうと、それが出来ないと
いう事です。

ならばいざと言うときどちらにでも変更が可能な返済額軽減のほうが
柔軟に対応出来るわけですからよりよい条件になるわけです。

注意：実際そんな事したらお金を使いたくなってプラスアルファーの
返済を出来ないみたいな精神論は無しですよ。

ちなみに銀行によっては毎月一定の金額をプラスアルファーとして
繰り上げ返済してくれるサービスがありますのでそれを使えば期間短縮
と何ら変わらない返済方法で自己破綻のリスクを下げているわけです。

これを利用すると例えば変動金利で借りたら月々10万円。長期固定で
借りたら月々13万円になるような場合、あえて変動で借り入れて
長期で借りたつもりで３万円を毎月繰り上げ返済分として13万円を
返済に回すなど出来ます。これをやれば年間36万円繰り上げする事に
なり、長期と同じ返済額でも低金利が長引けば長引くほど元本が
減る事になります。

以上、賢い返済方法で読んだ知識でした。

[104: 契約済みさん]

>>103
分かりやすい説明ですね。
103さんの説明で分からない人は一生分から無いのではないでしょうか？

103の言われているであろう「賢い返済方法」を貼っておきますので
興味のある方は一読してみて下さい。目から鱗ですよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

[105: 匿名さん]

>>103
適当では困るんですよね。
それと、やはり月割りでちゃんと計算されてませんね。

>数字は適当ですが、例えば3000万30年で借りたとして月々の返済額が
>15万と仮定します。>1年後に100万円繰り上げ返済した場合、
>期間短縮だと残りが27年になるとします。
>返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。

ここに書いてある条件から、ちゃんと計算すると、

○ ローン条件
借入額: 3,000万円
金利: 4.39% (←ちょっと高いですが、これは上記条件から逆算しました。)
返済期間: 30年
毎月の返済額: 150,051円

ちなみに、繰上げを一切しなかった場合の総返済額は、
54,018,360円になります。

ケース1) 103さん提案の方法
1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。
その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。
つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。

ケース2) 期間短縮
1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。
毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。

これでいいですよね。

以下、結果を示します。

[106: 匿名さん]

ケース1)
1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。
その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。
つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。

【結果】
29年0ヶ月で返済を完了します。
住宅ローンの返済総額は、51,819,829円です。

[107: 匿名さん]

ケース2)
1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。
毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。

【結果】
28年1ヶ月で返済を完了します。
住宅ローンの返済総額は、51,717,238円です。

ケース1より、11ヶ月早く完済でき、102,591円少なくなります。
また、同じ期間で比べた場合、その後は貯蓄できるので、
150,051×11ヶ月＝1,650,561円の貯金も手にします。

[108: 匿名さん]

まとめると、

返済負担があまり変わらないので、大きな違いになりませんが、
繰上げの効果が最大1年間の遅れる月のあるケース1の方が、若干不利です。

また、>>103にあるように、
>返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。
にするためには、1年後に400万円の繰上げが必要になります。
それでも、厳密に計算すると期間短縮が有利になります。

その場合、
ケース1(軽減型)は、24年0ヶ月で完済し、総返済額は、46,218,667円。
ケース2(短縮型)は、23年2ヶ月で完済し、総返済額は、45,864,229円。
さらにケース2はケース1より、毎月の返済分を10か月分貯蓄できます。

まあ、世の中そんなにうまい話はないということですよ。

(すみません、前レスで図を添付し忘れてました。)

[109: 匿名さん]

それと、

>返済額軽減は月々の返済額プラスアルファーを支払っている訳ですから
>何か急な出費でお金が必要な時はプラスアルファーを止めれば資金を
>調達出来ますが、自ら期間短縮をしてしまうと、それが出来ないと
>いう事です。

この場合、緊急事態になる最大1年前に繰上げしているので、
最大1年分の積立金しか手元に残っていません。
あまり、心強いとは言えないです。

それ以外の余裕金を積立てればいいと言われるかもしれませんが、
それは、期間短縮との優位点にはなりません。
同じことができるからです。


>（計算するまでも無いと思いますがそれでも不満な方はエクセルで
>もなんでも使って計算してみて下さい）

そういうときこそ、勘違いしている可能性が大きいので、
疑ってかかるべきですよ。

[110: 匿名さん]

>>103さん
>（または余剰金２万円を積み立ててあとでまとめて繰り上げしてもいいと
>思います。ただ、この場合、若干利息に差が出ると思います）

>>107さん
>ケース1より、11ヶ月早く完済でき、102,591円少なくなります。

お二人とも同じことを言っているように感じます。
（20年超のローンで10万円は若干の差だと思います。）

[111: 匿名さん]

確かに>>103さんの説明で判らないと一生判らないかも

エクセルで自分で計算すると良く判るんですよね
反論する方は計算してみてからにして下さいね
返済額が減額になっても同じだけ返済して行くところが重要です。
結局同じ額を毎月返済すれば効果は全く一緒
毎年毎に同じ額を返済すると効果はほぼ一緒（数ヶ月分遅れた利子があるから）
3000万 30年 3%
月返済額 \126,481 360回　TOTAL \45,533,028

月20万円をローンの支払いと繰り上げ返済分とした場合
毎月繰り上げ返済（期間短縮も返済額再計算も同じ）
189回 TOTAL \37,647,197
毎年繰り上げ返済 期間短縮 （繰り上げ額\882,228)
193回 TOTAL \37,935,265
毎年繰り上げ返済 返済額再計算 （繰り上げ額1年後\882,228　2年後\924,094　必要な月返済額が減っていくので毎年増えていきます)
193回 TOTAL \38,088,622
（実際には繰り上げ返済は1万円単位等の制約があるでしょう）

注目したいのは11年目の必要な月返済額は\70,619になっている事

懸命に期間短縮していてリストラされたりしたらと考えた場合
期間短縮は何があっても返済額を減らせません
再計算型は減額されたところまでは返済額を減らせます
このまま繰り上げていくのか、のんびり返していくのかを選ぶ事ができます。安定して給料を貰える方は考えなくていいです。

繰り上げ返済手数料が高い金融機関の場合は毎年とか2年毎とかの方がいいかもしれません。
手数料も含めて表計算ソフトで計算した方がいいです。

[112: 111]

おおー、書いている内に他の方が説明していましたね

[113: 匿名さん]

>懸命に期間短縮していてリストラされたりしたらと考えた場合
>期間短縮は何があっても返済額を減らせません
>再計算型は減額されたところまでは返済額を減らせます

損得を抜きにして、緊急時のことまで考えれば、
105〜108で計算された差 175万円(＝1,650,561+102,591)は、
保険代として見ればいいかもしれません。

ただ、106のグラフを見ればわかりますが、
その効果を期待できるのは、実質、最後の数年なんですよね。
111さんもわかっていると思いますが．．．
まあ、保険代としてはそんなものですかね。

[114: 匿名さん]

積極的に繰り上げ返済をするという選択をした時点で、預金が増えないリスクを負います。
これは、期間短縮でも返済額軽減でも同じリスクです
預金が増えていない中でも返済額軽減であれば、後々支払い額の調整ができる分は保険になると思います。
積極的に繰り上げ返済する方こそ返済額軽減を選択した方がいいと思います。

数回しか繰上げ返済しないし総支払額を少なくしたい方は期間短縮でいいのではないでしょうか

[115: 匿名さん]

>105〜108で計算された差 175万円(＝1,650,561+102,591)

これは適当に計算された仮定の場合であって利息が4.39で計算しています
から現在の長期固定の金利3%前後で考えると６〜７万円くらいに
なるのではないでしょうか？

それと返済額軽減は繰り上げを繰り返すたびにさらに月々の支払額が
減って（繰り上げ分が増える）破綻リスクが落ちて行きますから
保険料と考えてもかなり有効な方法だと思います。

あと、余剰金を貯蓄しておいてあとでまとめて返済の方法しか反論されて
いませんが、返済額軽減を選択して軽減した分を毎月繰り上げ返済した
場合は返済総額も完了時期も一緒になるわけですからそれが可能な
銀行ならば一番いい選択とするのには異論はありませんよね？

[116: 匿名さん]

>積極的に繰り上げ返済する方こそ返済額軽減を選択した方がいいと思います。

ではなくて、

>>92のURL先のシミュレーションにもあるように、
毎年繰上げする場合でも、金額だけを考えれば、期間短縮が有利ですよ。
ただ、もしものことまで考えるなら、その保険代を払ってでも軽減型が
いいということですよね。

[117: 匿名さん]

>>115
>返済額軽減を選択して軽減した分を毎月繰り上げ返済した場合は...

そこまでやればね。
結局、それを続けている間は、期間短縮と全く同じですよね。
でも一般的には、軽減型は手数料も高いはず。
はたして、やる価値があるかどうか。

[118: 匿名さん]

住友信託のような銀行があればいいんですよね
返済額軽減型で、毎月同じ金額を返済できますし、手数料無料です

他の金融機関の方は毎年になるでしょうね
手数料を含めてリスクと相談するしかないです

預金がいっぱいある方は預金連動型なんて選択もできますね
数年で金利が0になる方に対してですけど（元々の金利優遇が少ないので）

[119: 匿名さん]

111の計算からみれば
毎年繰り上げ返済したばあいの総額差は5万ですね
保険料としては十分安いと思うけどな
5万にこだわっても期間短縮を選択するのも自由

この件はおりこうな繰上げ返済掲示板にお任せしましょう

[120: 匿名さん]

確か同じようなサービスを行っている銀行は結構有ったと
思いましたよ。地方銀行でも何行か見た気がします。

ご自身の利用バンクでそのようなサービスが有るか確認してみて
あるようなら利用しない手は無いと思います。

いずれにしても5万円くらいの差額ならばやるべきでしょう。

[121: 匿名さん]

返済額軽減型の利点は解ったのですが、欠点として、途中で思うように
繰上げ返済ができなくなった時、利息軽減効果がかなり低くなるように
思うのですがどうなんでしょうか？

[122: 匿名ちゃん]

継続的に繰り上げ返済ができないと利息の面からだけを考えますと確かに利息軽減の効果は薄くなりますよね。
でも、返済額軽減型は借り手が利息効果か借りていられる権利かの度合いをコントロールしながら返していけるところがいいと思います。

繰り上げ返済が思うようにできなくなった場合で、さらにローンを払うだけでも大変な事になると、返済額軽減型の利点が生きてきますよね。

期間短縮型のリスク、最低返済しなければならない月額は減りませんからね。
収入に不安のない方は何も考えずに期間短縮でいいでしょう。