２年前にマンション購入、２年固定１．２％優遇により０．８％金利で３０００万３５年ローンくみました。月々４８０００円、ボーナス時２０万で年収５００、嫁は専業主婦で私３２歳です。この２年間は苦しくもなく平和な日々でしたが、遂に来月固定金利の期限となります。引き続き１％の優遇はうけれるのですが、2年1.6％3年1.75％5年2.4％7年2.6％10年2.65％・・・・やはりアップしてるんですね。２年前に楽観的であった自分がいけないのですが、今回は3年固定にしようと思っています。できれば繰り上げ返済もしたいと思いますが、手数料２万円もったいない気がしますので、
繰上げ返済するつもりの貯金を月々の返済にあてたほうがいいのかなと思っております。いずれにしても３年後が怖い。まだ決めかねていますのでご意見いただけませんでしょうか？
[スレ作成日時]2007-03-14 12:58:00
注文住宅のオンライン相談
固定金利期限到来
| No.2 |
by 購入経験者さん 2007-03-14 13:28:00
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削除依頼
０．８％金利月々４８０００円は相当安すぎるのと、ボーナス時２０万払いはやばいですよ。
一軒やでは無いので、固定資産税も上がりますよ。管理費や修繕積み立てもありますでしょう？ 金利率をみたら自分が借りている銀行より率が相当低いみたいなので、今のうちに３年固定なんかではなく１０年固定以上にしたほうがよろしいと思います。 自分はちば興銀ですが、あなたはどこでローンを組まれているのですか？さしつかえなければ 教えてください |
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| No.3 |
中京銀行です。
ローン契約時には１．２％優遇、これから先は１％優遇です。 ですので先ほどの数字は今の利率の−１％の値です。 私も迷っているのは3年1.75％か10年2.65％です。 |
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| No.4 |
金利安くてうらやましいです。自分の銀行だと、今日現在３年固定で３．０５％（優遇はここから１％〜０．５％契約時期によって引きます）ですよ！？
絶対に絶対に金利が低いうちに１０年２，６５％を選んだほうが良いですよ！自分今で１％優遇で ２，０５％になってしまいますし。当時は１，４％だったのにわずか１年で０．６５％も上がっています。２，６５％は相当安いです。すぐにあなたの銀行も３年固定が２．６５％に追いつきますよ。 ０，９の違いは２年もすれば......。 |
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| No.5 |
貴重なご意見ありがとうございます。かなり１０年に傾いてきました。
目先のことしか考えられず、２．７％だと単純に利子だけで年間８０万！！ と思い、避けたくなりました。あと２ヶ月弱猶予がありますのでじっくり考えます。 ああ猶予といってもその２ヶ月でまた上がりそう・・・・・ |
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| No.6 |
３年1.75％にして、１０年にした場合の金利差額（１％分年間３０万）を繰上げにまわしたほうがいいのでは・・・・と思っちゃうんですよね。結局目先のことばかり考えてしまいます
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| No.7 |
この金利上昇の中、１，７５％ははっきりいって相当おかしい状況なので（逆バブル状態）
正常に戻った場合４％から５%になってしまいます。自分も繰り上げ返済や、利子の多さを 考えて３年固定にしましたが、夏に家族が増えるのでもっと安定を望んだほうが良かったかも？ と思い出していますので、１０年固定をお勧めしました。あなたは、０．８％に生活が慣れてしまっているので、生活に無理やりショックを与えて今の金利市場を体に染み付けたほうが宜しいとも思います。もう一度言います１０年固定が一番と思います。今のままだとボーナス払いが最も危険なんですよー。 余計なお世話ですいません。 |
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| No.8 |
>>06
金融機関が貸す場合に、想定している金利は４％強です。 現在が安過ぎる状態で、最近お金を借りた人は、その辺の感覚が無いんですね。 １９８２年に住宅ローンで８．４％固定金利７００万円、１９９１年全額返済。 １９９２年にアパートローン２つ及び住宅ローンで変動金利８９００万円（当時は７％）。 １９９６年に１９９２年ローンを全て借換、固定金利４．１％。 ２００６年に住宅ローン５年固定で１．５％７００万円（これは住宅財形）。 ２００７年に１９９６年のローン１つを全額繰上げ返済。 ２００８年にアパートローン１億１千万円固定３．２％。 現在は、２００８年と２００６年に起こしたローン以外に、 １９９６借換ローンが７００万円程残っています。 変動金利（５年固定）は住宅財形だけです。 今の金利は非常に低いんで、本来は外国の例を見るまでもなく、 こんなもんなんですよ。 １億円のアパートローンなんか、ホント固定の低金利の恩恵そのもので助かってます。 「固定」と書いているのは、全て最後まで固定の、本来の固定金利です。 |
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| No.9 |
０８投稿の訂正です。
１９９６借換は２つ残っています。 ７００万円（更地住宅ローン）＋１５００万円（アパートローン）です。 安い金利は、ラッキーだと思った方がいいですよ。 |
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| No.10 |
＞あきさん
個々最近の状況もそうですが、予定されている消費税をトリガーとしてこの緩やかな景気回復も下り坂になり、金利も下り坂になる可能性もありますよ。それを想定しての2回目の金利upという見方もあります。 |
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| No.11 |
素人考えですが、
利上げ＝実態の無い利息という物にお金を払って何も残らない 消費税＝増税で国庫が潤う という事を考えると、同じ経済成長にマイナスな事ならば利上げより増税のほうが得なような気がするんですがどうでしょう？ 想定した２回目の利上げって、実態経済に伴わないのに無理に上げたら層費税すら上げられなくなるじゃないですか。なら低金利のままで増税のほうがいいような？ |
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| No.12 |
本来は政府は利上げをしたくないんですよ。
なぜだかというと、国債を大量発行しているから、金利を上げれば財政負担が増えるんです。 日銀が１月に上げようとした時に、かなり政府が妨害行為をしましたね。 ところが、今年の５月以降はそんなことを言っていられない状況になるんです。 日興コーデュアル証券が上場維持になりましたね。 今日（１４日）はストップ高で比例配分で値が付きました。 外資に日本の企業がのっとられるのに、上場維持という手段で、 外資のっとりのハードルを高くしましたね。 １３５０円のＴＯＢ価格をシティは１７００円に変えた。 株価はストップ高の１６９０円です。 為替相場が安いままだと、外資のハードルは低くなります。 従って、円安を防ぐには金利を上げざるを得ないのです。 |
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| No.13 |
５月以降は、子会社を使った所謂「三角合併」が出来るようになります。
のっとりを防ぎたいので、どこの会社もそして政府もそっちが至上命題のようです。 うまく利用すれば、株式市場で大儲けのチャンスもありますよ。 わからない人は手を出さない方がいいけどね。 会社法が施行されて、色々な種類の権利株が発行できるようになったのも、 そのような背景がありますが、 あまりに自由化したために、国際的に見て妥当な種類の株式しか発行は出来ないようです。 日本が島国なのは、江戸時代以降変わらないようですね。 |
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| No.14 |
皆様ご意見ありがとうございます。話が難しく、理系ものづくり専門の私には
金融関係の知識はさっぱり？？ですので助かります。 で、日興の上場維持について話が出ておりますが、 実を言いますと、本当に偶然ですが、私が唯一所有していた株 が日興さんでした。 数は少ないのですが怖くなってプラスのうちにと思い、先月１２００の段階で手放しました。 それがここ数日で私自身が思いもよらぬ状況です。 ローンについては周りの同僚は「男なら３年固定で勝負だ！」 というのですが、３年後に今以上に悩むような気もします。 ムズカシイですね。 今後も色々ご指導のほどよろしくお願いします。。 |
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| No.15 |
この状況、
今、アメリカの住宅ローンで大問題になっているサブプライムローンに似ていますね。 当初の数年間は低金利で、その後金利がアップすると、ローン返済が延滞する。 こういう人がアメリカで激増しているそうです。 数年後の日本の状況を見ているようです。 |
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| No.16 |
てことは数年後の日本はアメリカと一緒で金融関連株が暴落して不景気突入ですね！
＝金利は下がる っつかアメリカは金利上昇のせいで債務不履行者が増えた訳じゃなくて住宅バブル崩壊が 原因ですが？（金利は去年夏から高止まり・むしろ長期は下がってる） >>5月以降 確かに円安は不利だけども果たして5月までに円高に出来るのかい？ましてやそれを維持し、且つ、日本の経済成長を維持させる事なんて100%不可能。輸出関連しか儲かってない日本企業なのでちょっと円高に振れただけで株価は大暴落、米経済の指標がちょっと悪い結果だと株価は暴落。金利先物見ても次の利上げは年内微妙な感じだし、10年国債利回りなんて全然上がって来ない。 |
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| No.17 |
物事は単純に考えちゃ駄目ですよ。
５月以降のハードルを、政府はそれなりには考えてるよ。 それがどのように出てきて、それが国債社会にどう通ずるかは見ものだね。 地方選挙や参議院選挙が控えている現在、どうなるかな？ こういう時は、上に動くにも、下に動くにも、 かなり大きな変動を伴うこともある。 どっちに動いても、対処出来るように、対応を考えておかないと、 思わぬ動きで破綻することも考えられる。 このような時期は、金利動向・株式・為替は、誰も予想出来ない。 |
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| No.18 |
たぶん何も変わらないよ。
日本は今まで円安の恩恵で経済成長して来た訳だけど、G7等で円安の批判が出そうで出なかったのは市場介入してないから。これが５月以降三角合併防止で意図的に相場操作したなんて言ったらそれこそ非難を浴びる。もちろん、全く考えて無い事はなく、まさに２月の利上げはそういう理由もあったのかもしれない。（１月の経済状況とほとんど変わってないのに利上げした、なんか無理矢理利上げした印象）事実現在の為替相場は２月中旬より５円くらい高いし。とはいえこれ以上円高が進むとそれこそ株価にも企業業績にも悪影響。 ５月以降の新会社法施行も今後の国際社会を生き抜く為には致し方ない事。弱い企業は国内だろうが海外だろうが飲み込まれるだけ。今までの日本が過保護だっただけ。それによって金利が跳ね上がったり、為替が大きく動いたりする事は無いよ。株価は関連株はそれは動くだろうけどね。 むしろ外資が入って来て経済が活性化すれば景気も良くなり、より息の長い成長＝金利正常化との流れになるんじゃないかな？ |
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| No.19 |
>>16
> てことは数年後の日本はアメリカと一緒で金融関連株が暴落して不景気突入ですね！ > ＝金利は下がる 今の日本が異常な低金利であることを考えると、そう単純に金利が下がるとは思えないです。 下げるとしても、0.5%しか下げシロがありません。0%以下にはできませんからね。 2月に日銀が利上げした理由を考えると、金利を上げるピッチを調整することはあっても、 下げる可能性は非常に小さいと思います。 そして、銀行がこれに即追随し、短期プライムレートを上げてきているのは、紛れもない事実です。 この事実は素直に認めるべきでは。 > っつかアメリカは金利上昇のせいで債務不履行者が増えた訳じゃなくて住宅バブル崩壊が > 原因ですが？（金利は去年夏から高止まり・むしろ長期は下がってる） 住宅バブルの崩壊の大きな要因は金利上昇ですよ。 FRBがインフレ懸念を重要視したから利上げが進み、 その結果、住宅バブル崩壊の引き金を引きつつあります。 >>18 > むしろ外資が入って来て経済が活性化すれば景気も良くなり、 > より息の長い成長＝金利正常化との流れになるんじゃないかな？ たぶん、これが本命シナリオだと思います。 外資が入ってきて、今までかろうじて生き延びてきた日本のゾンビ企業が淘汰されれば、 経済は活性化するでしょう。 身内(国内企業や政府)だけでの改革には所詮限界があります。 |
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| No.20 |
>>19
アメリカと同じシナリオになると仮定した話ですよ。 日本が数年後に住宅バブルが加熱してさらに崩壊するとは思えません。よって金利も急騰しないでしょう。 下げシロが無いから金利を正常化したいというのは良く解りますし、当然な事ですが、その為に無理な金利調整はしないでしょう。それを言ったら日本がどんなに不景気でデフレでも正常では無い金利ゼロにしなければ良かったって事になってしまいます。金利上昇は経済成長が伴っていなければなりません。実態経済に即した上での金利正常化でなければならないのです。例えるならばダムの放水のようなものでしょうか？金利上昇はお金の流れを抑止します。ダムの貯水量（実態経済）が正常では無いのに無理に放水したり引き締めたりすれば渇水になったりダムが決壊したりするわけです。 >住宅バブルの崩壊の大きな要因は金利上昇ですよ。 その前に住宅バブルだったという事を認識するべきです。 米住宅事情は過去2年間で地価が1.5倍になりました。3000万で買った家が2年後に4500万で売れたわけです。 このような背景があったからこそ、FRBは2年間連続して利上げを続けた訳です。さらにあちらは住宅資産を担保にお金を借りる事が普通のようなので、地価が急落した事により、返済が不能になる人が続出した訳です。ちなみにバーナンキさんは金融政策にインフレ目標は口頭では言った事がありますが実際は実行をしていません。 去年夏もインフレは高い傾向にありましたが住宅バブルを懸念しての利上げストップでした。夏以降もインフレ率は原油高も有り、高い水準でしたが利上げをしていません。過去の政策を見てもFRBがインフレ目標で政策を行っているとはとても思えません。 ＞外資が入ってきて、今までかろうじて生き延びてきた日本のゾンビ企業が淘汰されれば、 経済は活性化するでしょう このシナリオが実現するにはまだまだ道のりは長いでしょうね。一時期景気後退まで行かなくても大きな踊り場に入る可能性は充分有ります。 |
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| No.21 |
スレ主さん。御免なさいね。
違う方向ばかり、盛り上がってしまって。 金利も、株式と同じで、どう動くかはわからん状況なんですよ。 自分で信念を持って、世の中の動きを見ながら、それを修正していくしかないですよ。 ただ、どう動いても、生活破綻しないような方策を採ることを考えないとね。 生活が苦しいと、どちらか片方に掛けざるを得なくなるんでしょうが、 いかがでしょうか？ |
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| No.22 |
はい、３年固定に掛けるつもりです。それからは仕事に集中し、年収ＵＰに努めます。
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| No.23 |
３５年固定は購入時にしか使えないんでしょ？
今なら３５年間３％以下で借りられるわけだし。 私は３５年間フラットでいきます。 |
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| No.24 |
それが賢い選択です。
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| No.25 |
3年後には30年を超える超長期は無くなっている可能性も考えた方が良いですよ。
銀行も商売ですから、儲からない商品は排除しますよ！ |
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| No.26 |
いやフラットは銀行の商品じゃないし。
っつか、フラット35選ぶ人ってまじめに35年間払うつもりなわけ？ 普通35年で借りても実質20年以内に返済終わるでしょ？なのでローンのタイプなんてさして問題なし。 むしろフラットじゃないと安心出来ないような人は逆に危ないと思いますが？ |
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| No.27 |
たしかに、何かの雑誌で、35年で借りても繰り上げ返済をして20年前後で完済する人がほとんどという記事を読んだことがあります。
でも、フラット35を選ぶ人は慎重なだけであって、別に危ないという訳ではないのでは？ 金利に一喜一憂する必要がなくなりますし。例え返済に35年かかっても、35年間の生活の見通しがたつし。人生何が起こるか解らないし。 それより、35年かけないと返済できないローンをぎりぎり組んで、且つ、それが変動や2年〜10年の短期固定の人の方が非常に危ないと思います。 短期固定金利と銀行は言うけれど、2年〜10年の固定金利なんて所詮、変動金利なのでは？ それこそ、20年以内で完済できる人で少しリスクを取る人向けのローンだと思います。 で、リスクを取らない人は、フラット35で繰り上げ返済されるのではないでしょうか？ |
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| No.28 |
間違えなくこれから金利はどんどん騰がっていきますよ。
日本の今の低金利は異常なんです。 それがわかってる人は変動なんかにしないです。 |
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| No.29 |
未曾有の金余り・運用難ってことだな。
長期金利は未だに１．６％前後をうろうろ、 日銀が笛を吹けど市場は踊らずってことだ。 需要と供給の関係から言うと 余った金を運用したい人＞＞金を借りたい人 この状態は今後も延々と続く。長期金利は上がりようがない。 そういう状態で今後短期金利を１％も２％も上げるのはあり得ない。 |
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| No.30 |
超長期を2％後半の金利で借りました。
はっきりいって、こんなバーゲン金利で借りれたものを、 あせって繰上げ返済するつもりはありません。 のんびりまったり返済していきます。 昔のように、公庫の金利でさえ5%を超えていたような時代には、 繰上げ返済は有効だと思いますが、 3％切るか切らないかの低金利なら、繰上げできる余裕資金を ドルコストでインデックスに分散投資した方が、期待利回りが大きいです。 |
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| No.31 |
日本の長期金利（新発10年物国債）の行く末を左右する米国の新発10年物国債、
インフレ懸念再燃により（コアＣＰＩ前月比０．２Ｐ上昇）またじわじわ騰がりだしています。 日銀の利上げにもかかわらず、金利が下がりぎみだったのは米国の新発10年物国債が 米国の利上げ打ち止めにより下落していたからです。 日本の需給面からしか考えてない人はかなり危険です。 |
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| No.32 |
＞＞３１
いや海外面から言ったらそれこそ上がりそうにないんじゃ？アメリカなんて今後利上げ当分無いでしょ？じわりじわりって・・・政策金利が5.25（短期）なのに国債利回りは4.8（長期）だぜ？今アメリカは短期と長期金利が逆転してるくらい先行き不安材料盛りだくさん。 ＞＞２７ 例えフラットだろうとギリギリで借りた人は危ないと思うが？余裕資金が無い人ほど長期を選んでうちは長期固定だから大丈夫と安心するほうが危険です。自分の将来の収入は保証されていませんからね。ローン破綻原因のほとんどがリストラですから。 ＞＞３０ 確かに低金利で借りてそれ以上で運用出来れば問題ないですが、住宅ローンは金額が大きいです。仮に3000万借りてるのなら別に3000万用意して運用しないと利息分は稼げません。計6000万必要って事です。金利３％の利息がいくらか計算した事あるんですか？繰り上げ返済して元本減らす方が下手な運用よりよっぽどお金は手元に残ります。もっとも繰り上げ返済分を運用って言ってるくらいだから借りたお金と同じくらいの額を運用に回せるだけ余力があるとは思えませんけどね。 それをやるなら短期や変動で借りて長期との金利差分で浮いたお金を運用に回し、（金利上昇時は相場も上昇する可能性が多きい）金利上昇局面で繰り上げしたほうが、いいと思います。 |
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| No.33 |
いろんな意見がありますが、検討結果３０年３年固定で決めました！
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| No.34 |
今読んでびっくり。
3000を年収500で返すのに、3年固定だけ？ ミックスにすればいいじゃん。 もう決めたのか・・・。失礼。 |
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| No.35 |
＞32
27です。 ごもっともです。 あと、誤解があったらいけないので書いておきますが、私は住宅金融公庫時代に20年返済2.75％(10年目以降4％)で借りて繰り上げ返済をし6年で完済しました。 ので、基本的な考えは32さんと一緒です。 年収が低い時代に、モデルルームに行って年収の5〜6倍のローンを組まないとマンションが買えないことを知り返済表を見て「すみません、場違いでした。お手数をおかけしましたっ。」という気持ちで帰ったこともあります。 ちなみに、もともと3年で完済する予定でしたが、途中で日経平均が8500円になった時があり、そこで繰り上げ返済資金といざという時の貯金を全額、日本株にぶっこむというギャンブルをし、得た利益が大きかったので、30さんの言うことも否定できないです。 結果オーライでよかったのですが(今、日経平均16700円）、そんな思い切りの良い私も3000万円返すのに3年固定だけというギャンブルは怖いです。 決めたしまったのなら余計なお世話ですが…。 |
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| No.36 |
金利が上がれば長期固定に借り換えすれば良いのでは？今の低金利は利用するには３年という期間は最適かと
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| No.37 |
金利上がれば長期固定に、と思ったときには、
長期固定の金利も上がっている訳だが。 |
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| No.38 |
3年後、借り換えしたいときにはもう上がってるわけで・・・。
36の理論は変動ならわかるけど、3年でも固定なわけで。 3年後借り入れ残高まだまだ残ってるから、3年後奥さんがばりばり働けば 金利上昇にも耐えられる。 ばりばり稼ぐ自信があるのでしょう。ものづくりできるみたいだし。 自信がある人とお見受けした。またはギャンブラー。 |
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| No.39 |
このスレは長期固定派が多いのかな？世間は短期派が多いですが・・・
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| No.40 |
このスレだけじゃないよん。
リスク多い人には長期すすめるよー。無謀スレでもそうだよー。 余裕ある人は3年、変動やって、どんどん繰り上げする方がよい。 目先の損得大事だが、家計が回らなくなるリスクを背負うほうが危ういといってるのだよ。 |
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| No.41 |
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| No.42 |
世間てどこの世間?
無謀ローンのトビの世間ではないでしょうね? |
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| No.43 |
考え方は自分が一番正しいからね
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| No.44 |
＞短期固定は、期限がくるたんびに変動以外に変更する場合は、
＞手数料かかる金融機関が多いですね。 そうでもないよ。 三井住友と三菱東京UFJは、窓口なら有料だがインターネットなら無料。 みずほは、マイレージ何たらというポイント制で付き合いが深ければ無料になる。 |
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| No.45 |
はじめまして。
住宅ローンをフラット３５で組む予定です。 いろいろ本を読むと、今の低金利が異常。 私のような低所得者は、金利上昇で逃げ道が無くなるリスクは絶対避けたい。 35年で低金利（３％台）で借りて、余裕資金は海外で運用します。 ベトナム株式なんて、1年で市場平均が3倍以上になりました。 変動金利借金と資産が日本円だけの組み合わせは、とても危険だと思います。 |
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| No.46 |
新興国に投資するなんて住宅ローンを変動で借りる以上にハイリスクだと思いますが？ベトナムってあんな市場規模の小さい所、何かのきっかけで一気に資産無くなりますよ。
本当にリスク分散且つ日本円が不安ならばより安定的な海外債券ものや外貨で持つほうがいいと思います。もちろん一部を新興国に投資してハイリターンを狙うのはかまいませんが。 |
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| No.47 |
10年前の中国株も、日本人には誰も見向きもされませんでしたね。
今じゃ雲泥の差。知らなければなんでもハイリスクって言うんでしょ。 |
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| No.48 |
とりあえず短期組が勝ち組になりそうな経済状況だね、銀行も低利で得た客の流出を防ぐ！？
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| No.49 |
>47
マジで言ってんのか？ 中国なんて自国に有利なような閉鎖的な相場、為替も介入。株式相場はすでにバブル気味。 日本の経済成長期以上に公害垂れ流し http://konn.seesaa.net/article/5499899.html 確かに株価は急上昇したけど（自分も２年前に買って約2.5倍になった）これからは ちょっと危険だと思います。本当は北京オリンピックまで持ってるつもりだったけど この前の上海株暴落で危険を感じたのでもうちょっと値を戻したら売るつもり。 新興国は正直ハイリスクですよ。特に今騒がれているBRICsやVISTAなどはすでにかなりの外国人が買いまくってますから小さなきっかけで暴落する可能性は大きいです。この前の世界同時株安の時もほんの数日で数百万消えた人が沢山いるんじゃないですかね？中国株なんて約10%下がりましたからね。 世の中ハイリターンでリスクが無い物なんて存在しません。高い収益を得るにはそれなりのリスクが生じます。住宅ローンも同じ。株式投資も同じ。 |
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| No.50 |
ベトナム株はこの間ニュースの特集でやっていましたね。
日本人観光客がツアーで現地の会社を訪問し話を聞いて回り、現地で株口座を開設している内容でした。 日本人がきたら相場はお仕舞いという言葉もあり、実際その通りなので、その特集をみて今からベトナム株に投資するのはリスクが高いなと思いました。 中国株も然り。 もちろん、リスクに見合ったリターンが期待できると判断したならGO!GO!なのですが・・・。 すでにベトナム株には日本人が集まりだしている分、今から投資を始めるのは相当知識がいると思います。 数年前に始められていて、すでに利益が出ているなら余計なお世話ですが・・・。 私は、自信がないので海外投資は比較的リスクの少なめの物にしています。どちらかというと日本が駄目になった時の為の分散投資です。 投資の世界はハイリスクはハイリターン、ローリスクはあくまでローリターンなので、個人で投資する場合はどんなに知識があっても知っているから大丈夫ということはないです。 ・・・と思います。 |
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| No.51 |
リスクというのは振れ幅（ボラティリティ）のことですから、急激に上がったものは急激に下がる可能性を秘めているということ。
中国株もしかり。 今まで急激に上がってきた＝ハイリスクということ。 ところで住宅ローンの話に戻ると、 変動や短期固定を選択しても問題ないのは、リスクテークが出来る人 すなわち、収入に余裕があったり資産を持っている人。 こんな属性の人であれば、仮に金利が上昇しても支払い続けるだけの余裕があり、「今後金利が低く続く方に賭け」て万一予想が外れても破綻することはない。 他方、上記とは逆の人（ローンの支払いがぎりぎり）の場合には固定金利を選択すべき。 変動や短期固定を選択してぎりぎりの支払いなら、将来金利が上がった場合に資金ショートでローン破綻に。 長期の金利変動なんてプロでも予想が外れるのですから、素人の思い込みで低金利に賭けるのは危険というか無謀です。 まあ、マンションを売る方は売った後のことなんてどうでもいいので、直近の支払いが楽な短期固定を勧めてくることが多いようですが。 |
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| No.52 |
もう一つ追加で一言。
本当に知識のある人で、数年後のハイリターンを予測してリスクのある投資をしている(今、種をまいている)人は、その投資先や内容を掲示板に書いたり人に教えたりしません。 素人で個人投資なら特にね。 人に教えるならある程度相場が上がってからでしょう。 (プロ投資家の)著名人なら、公表することによって、自分の投資いている方向に人を導いて、相場を上げ利益を上げて、(たぶん)一抜けして逃げるってこともできるでしょうが・・・。 |
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| No.53 |
長期、短期の議論は尽きませんが、私が思うに
長期でも短期でもローン支払いがぎりぎりでローンを組むこと自体が信じられません。 短期ローンで将来金利上昇したり、長期固定ローンで収入が少し減ったりしても、 節約すればたぶん大丈夫でしょ？ それでも破綻しそうだと思う人は賃貸が無難なのでは？ もちろんリストラとかのケースは別ですよ。そんな時は長期も短期も一緒ですから。 |
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| No.54 |
短期か長期かが問題じゃなくて返済比率が高いか低いかが問題なのかと思います。
もちろん同じ年収ならば長期のほうがリスクは回避出来ますが、高年収の人が3000万を短期で回すのはさほどハイリスクとは思いませんが、低年収の人が3000万を無理して長期で組んで安心だと勝手に思いこむのは危険です。さらに家族構成や、自身の勤めている会社の規模や将来性、購入する物件の資産価値（駅近など）などによってもリスクは変わって来ます。その辺をトータルで考えなければ単純に短期長期を語れないのではないでしょうか？ |
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| No.55 |
＞53
モデルルームを見て舞い上がっちゃうんでしょうね。 気に入った物件は当然、人気があるのでどんどん売れていくし。 マスコミや世間は今がチャンス！と煽っているし。 無謀なローンを組んだ人の書き込みは言葉の端々に甘い考えが見え隠れしています。 この掲示板を見ていると(失礼ですが)おもしろいです。 |
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| No.56 |
借金大国の日本円だけしか持ってないこと自体、大変なリスクです。
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| No.57 |
＞56
外国への分散投資は当たり前の時代ですが・・・？ 当たり前のことを書いて何が言いたいのですか？ でも、日本に住んでいて住宅ローンがある以上、もしもの時の為に生活費1年分(欲を言えば3年分)確保した上でされた方が良いと思います。 さらに言うと、住宅ローンが無いならばリスクの高いベトナム株などにかけてもいいと思いますが、 住宅ローンがある方は安定した国の債権や外貨貯金にされた方がいいと思います。 株をされている方はご存じでしょうけど、投資内容が国内国外に関わらず株式投資のみというのは分散投資になっていません。 |
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| No.58 |
>57
そこまで考えて住宅ローンや貯蓄、資産運用している人がどれほどいますかね？ おそらくほとんどの人はモデルルームで舞い上がってローン選択時に短期じゃちょっと不安になってネットなどで調べて長期なら安心と勘違いして貯蓄も大して無く、リスクを考えて分散投資する資産運用なんて考えもしてないでしょう。 |
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| No.59 |
私、資産運用で外貨やってますが、とても参考になるブログがありまして、そちらで住宅ローンのネタが出てました。下手なプランナーの意見よりよほど理論に基づいた説得力のある意見だと思いましたのでリンクを貼っておきます。
http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/50885961.html 古い記事のリンクも読んで見るとこの方の見通しがいかに的確かが解ります。 最終的にはご自身の返済能力でどのタイプのローンを選択するかが大事と締めていますが、長期固定が必ずしも良い訳では無いとも言っています。 |
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| No.60 |
大変参考になりますね。
私も10年国債利回りをチェックし続けてきました。 イールドカーブはフラットニング傾向にあるといわれ続けており、 今日も長短金利差縮小、という記事が出ていましたね。 ただ、私の場合は、 金利上昇リスクに耐えられるほど裕福ではないので、 長期固定で金利上昇リスクを回避しました。 逆に「金利が上昇しないリスク」を抱えたことになりますが、 金利が上昇するリスク＝破綻 vs 金利が上昇しないリスク＝あ〜あ、損したな、 の比較衡量の結果、家計のリスクマネジメントとしては長期固定を選択して正解と思っています。 逆に言えば、金利上昇リスクを抱えても耐えられる人にとっては、 金利が上昇しないリスクも考えて、変動や短期固定で組むのもよいのだと思います。 そもそも、長期金利も短期固定・変動金利も等価なので、 どちらが損、得、という議論は愚か。 リスクマネジメントの視点で考えるべき。 |
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| No.61 |
金利上昇＝破綻、は言い過ぎで、実は結構余裕はあるのですが、
将来の支払額が確定しないリスクが嫌、固定費用化したかった、 というのが正直なところです。 短期金利は上昇しているので、変動はイマイチと思ってますが、 10年固定vs35年固定となると、微妙ですね。 ただ、優遇のマジックで、固定期間明けは優遇幅が縮まったりするので、 10年と35年の金利差くらいなら、長期固定にしちまおうかと。 さらに私はとってもチキンなので、 転売や借換したくなるリスクというのも考えて、 元金均等返済にしました。 |
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| No.62 |
もう1つ。
私の知り合いで、1年固定にしてしまい、 最初の固定期間だけ大きな優遇があるタイプだったので、 固定期間明けに優遇が0.4%になってしまい金利が上昇し、 苦しいから本当は10年固定にしたいけど優遇が0.4%なので余裕が無く、 止むを得ず3年固定で我慢をしている、という人がいます。 そういう人は、いいように銀行に食われているだけだし、 そんなたくさんローン組んではいけないと思います。 |
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| No.63 |
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| No.64 |
自分の今までの人生と同じ年月の借金を背負うこと自体、私には信じられない。
ついでに言うと、その内の18年〜22年は親に養ってもらっていた年月でしょ? 組むなとは言わないがそれなら、もっと勉強して、リスク管理しようよ。 |
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| No.65 |
>>63
FX取引で儲ける為には即ち各国の金利情勢を如何に読み当てるかなので 為替王がFX取引に関してプロフェッショナルならばイコール金利情勢にもプロフェッショナル。よって住宅ローンに関してもプロフェッショナルという事になる。 少なくともここの住人や、口先だけで無責任な発言しかしないFPよりは実際為替相場（金融相場）で儲けている人の意見のほうが遙かに信用出来るな。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
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| No.68 |
59さんへ
資産運用で外貨をされているとのことですが、どのくらいの投資をして年間の利益がどのくらい出ていますか？ 参考までに教えてください。 |
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| No.69 |
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| No.70 |
>>65
為替王の言うことを鵜呑みにすることほど怖いものはないよ。 為替王は、金利差だけに着目して、為替のトレンドを見極めている。 しかし、本当は実体経済を反映するものだ。 バーナンキ率いるFRB理事たちや、グリーンスパン、福井ら主だった面々は、 円キャリーの巻き戻しリスクの警鐘を鳴らしている。特に最近は声高だ。 もうそれが近いと、肌で感じているんだろう。 でも、為替王はそんなことはおかまいなしに、ドル高円安予想を宣言している。 当たればすごいと言われるだろうけど、外れる可能性もかなり大きい。 もし、為替王の予想が外れたとき、あなたはストップレートを見極める自信がありますか？ それとも為替王に死ぬまでついてくつもり？ |
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| No.71 |
いろんなお話しが飛び交っていますが、私は中長期固定にした方が良いと思います。
将来の金利なんて誰にも分かりませんから、素人考えでは少しでもリスクを減らすべきかと。 将来金利が下がっても「悔しい！」だけですませられますが、金利が上がった時「返済できません」は通じないのですから、10年以上で固定しておきましょうよ。 その上で仕事を頑張り、収入Upさせて、繰り上げ返済していけばいいのでは？ |
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| No.72 |
バーナンキもグリンスパンも（ついでにポールソンも）円キャリーについて語った事はほとんどありませんよ。ベージュブックにもただの一度も出た事なんてありません。アメリカはどちらかと言うと円安は容認。むしろドルが強い方がいいとすら思ってる感じです。唯一警戒っていうか文句言ってるのはビッグ3ぐらい。（ブッシュに掛け合って相手にされなかった）ちなみにグリンスパンはそんな事一言も言ったことありません。住宅バブル崩壊で今年末には米経済は後退するとは言いましたが。（その後株価暴落で責任感じたのか撤回発言）
どちらかと言うとECBのトルシェのほうがそーいった発言は多いかな？でもそれはキャリー巻き返しによる警戒よりもむしろユーロ高での貿易不利を警戒しての発言。G7で正式に円安が議題に上らなかったのも日本が為替介入しておらず、経済のファンダメンタルズを反映した結果が今の円安との意見が多かったからです。 唯一去年の11月頃、日銀が円キャリーの事について調査しているとの報道があり、その後福井総裁が円キャリーに対して警鐘を鳴らしました。その後一気に円高が進み、114円くらいまで行きました。12月利上げ説も急浮上しましたよね、確か。しかし、日銀が円キャリーで騒いだのはこのときだけで、その後の決定会合で議題に上った事は無かったと思います。一ヶ月後に公開される議事要項は必ず見ていますので間違いなとおもいます。（利上げ見送ると円安容認したと思われると審議員が言ったことはあります） 円キャリーに関しては確かに危険要因をはらんでいますが、言われるほどでは無いというのが最近の認識だと思いますが？今回の会合で議題に上ったように米住宅バブル崩壊に伴うサブプライムモーゲージの問題の方がむしろ重要視されているように見受けられます。（会見では問題無いと言ってますが） 確かに為替王の言葉を鵜呑みにするのはどうかと思いますが、少なくともあの人はテクニカル的な考えだけでは無く、実体経済を充分加味して当面日米の金利差は縮まらないと読んでいると思いますよ。 結局は為替も金利も経済のファンダメンタルズによって決まるのです。決して今が低すぎるからとか安すぎるからなどの理由で動く物ではありません。 |
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| No.73 | ||
| No.74 |
>>72
あなたは今の中国の株価指数の推移を見たことがありますか。 例えば、上海総合、上海B株、深セン成分、深センB株．．． この1年間で急激な株価上昇。明らかなバブルです。 円キャリーの資金がここにも流れているのです。 もし、「ウォール街のランダムウォーカー」などを読んだことがおありなら、 すぐに、南海泡沫会社バブルや日本のバブルにそっくりなチャートであることがわかります。 比較的まともな投資対象といわれる、ハンセンやH株のチャートの形でさえ、 2000年頃のITバブルのナスダックに酷似しています。 このバブルが崩壊すれば、円キャリーの巻き戻しが起きます。 本格的に為替に投資するなら、もっと世界に目を向けて判断すべきかと思います。 国内のブログだけを頼りにしていては、いつまでたっても正しい判断はできないです。 上記のチャートは、日本語サイトでも見れますから、参考にしてみては。 http://www.translink.co.jp/stock/ または http://yahoo.searchina.ne.jp/ ちょっと、おせっかいでしたかね。 |
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| No.75 |
ついでに、
バーナンキもグリーンスパンも福井も、 みんな円キャリーのアンワインドの懸念を訴えていますよ。 ニュースや新聞を読み聞きしていますか? |
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| No.76 |
バーナンキさんが直接言ったのは記憶に無いですがグリーンスパンさんは
円キャリートレードの巻き返しはいずれ有ると言ってますね。 しかしグリーンスパンさんの言うシナリオは 米景気後退→FF利下げ→日米金利差縮小→キャリー取引手仕舞い というシナリオなのでこのシナリオから行くと円高にはなりますが日本の金利も 上がらないという事になります。まぁ最悪のシナリオとして日本国債の大暴落、 金利急上昇なんて事もありますが、この確率はかなり低いと思います。 ちなみに為替王さんは何も永遠に円安が続くとは言ってませんね。 現状当面の間はと言ってますがいつまでとは明言してません。 当面と言うのは半年先なのか1年先なのか解りませんが非常にアバウトな言い方です。 文章が予想が外れた場合の複線を貼っているというか、どっちに動いてもいいわけ出来る ような書き方してます。 そんなわたしも当面は円安トレンドは続くと思います。というか、続いてくれないと 日本経済的にプラスでは無いでしょう。何でもそうですが相場は行き過ぎると調整が 入りますので一辺倒に上がり続ける事は無いでしょうが、当面は調整が入りながら 円安を維持し、外需にがんばってもらって内需に波及してくれて物価も上昇してこないと 次の利上げも見えて来ませんからね。 >中国株 何を今更？ |
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| No.77 |
何を今更？
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| No.78 |
何を今更 ？
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| No.79 |
えと、ここって経済(株・為替)板でつか？
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| No.80 |
68さん
59です。 私はまだ初めて2年ですが100万円で初めて今250万円くらいまでになりました。 当初はなかなかうまく行きませんでしたが、為替王の今日のポジションを毎日見るように なってからはかなりの確率で勝つようになりました。まだまだ経験は浅いですが 「欲を出さない」「レバレッジは低めにする」この辺の自分で決めたルールを 必ず守るようにしています。どちらかというと長期保有、スワップ狙いではなく、 短期で豆に売買して楽しみながらやっています。 |
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| No.81 |
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| No.82 |
も一つ追加です。81です。
本当にそれだけ稼がれているなら、為替王、為替王と言わずに書き込みされてはいかがですか？ あなたが為替王の名前を出されるたびに、うさんくさい某広告(この○○を買って運が向いてきましたとか)を思い浮かべてしまうのです。 いや、広告目的なら余計なお世話ですが・・・。 |
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| No.83 |
81さん
80です。 何か私のレスのせいで変な方向に行ってしまっているようで申し訳無いです。 私は別に宣伝する為に書いた訳ではありませんし、運営者の方とは一切関わりは ありませんよ。ただ質問に対して事実を答えただけです。それと私の運用益など おそらく期間から考えるととてもうまく運用しているとは言い難い数字だと 思います。82の回答を拝見してちょっとショックでした。しかし自分の書いた 内容を読み直すと確かに宣伝みたいに取れる内容ですね。 大変失礼しました。 |
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| No.84 |
円キャリーってよくわからないな。
住宅ローンは日銀が別枠で低利で融資して るんじゃないかな？ 投機的な資金も日銀が低利で貸し出してるの？ 貸し出すとき、目的が必要じゃないのかな？ |
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| No.85 |
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| No.86 |
本来、円キャリーは海外との金利差で利ざやを稼ぐために行われます。
そのため、キャリーされたお金が全て海外の高利回り債券(欧米の国債など)に 投資されていれば、株価が暴落しようとも、巻き戻しは起こりません。 でも問題は、キャリーされた資金が新興国(エマージング)の株式に投資されていることです。 今回のように、中国を発端とした世界同時株安が起きると、雪崩的に巻き戻しが起きます。 為替王の理屈もわからないでもないけど、今はポジションを落として、様子見の方がいいのでは。 まあ、投資はあくまでも自己責任で。失敗しても為替王のせいではありません。 |
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| No.87 |
いよいよ決定の時が。。。
金利決定しました。 優遇後 ３年１．８％、１０年２．７％ となりました。 １０年ですかね。。。。 後ろから押してください。。。。 |
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| No.88 |
10年固定で2.7％．．．
1年前のフラット35は、それ以下だったような．．． 短期の人は、最後まで短期で突き進んだ方がいいのでは。 今さら妥協しない方がいいと思う。 |
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| No.89 |
３年後に今以上に悲しい気持ちになる可能性が大ですので１０年に傾いております。
元々２年固定に決めたことについては、超低金利に惹かれて考えが浅かったと反省しており、 これから先、借り換え等うまくやっていく自身がありません。そんな中もう少し考えてみたいと思います。ご意見ありがとうございます |
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| No.90 |
初めて書き込みします、只今マンション検討中のものです。
お聞きしたいのですが、3年固定のローンを組んだ場合、3年後のローン決定時には借り入れ残高に対しての新たな金利がかかるのでしょうか？ その場合、繰上げ返済などで残高が減少していた場合は、ローン開始時の試算よりも月々の払いは下がるのでしょうか？ 基本的な質問ですみませんが、どなたか教えてください。 今のところ、ミックスでのローンを組もうかと検討中です。 |
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| No.91 |
>>90さん
３年後放置していると変動になると思います、銀行からお知らせが着ます。 その後の契約内容により新しい金利が適用されます。 繰り上げ返済は、返済額再計算型にすれば、返済期間はそのままで毎月の支払額が下がります。 返済期間短縮型ですと毎月の支払額はそのままで、返済期間が短縮されます。 毎年繰り上げ返済するならば効果はあまり変わりません （返済額再計算型は毎年繰り上げ返済額を多くできますし） おりこうな繰上げ返済スレッドを始めから読むことをお勧めします。 |
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| No.92 |
>>91
おりこうな繰上げ返済スレッドで薦められていた、 返済額軽減型ですが、 ローン返済のことしか考えられていないので注意が必要です。 比較している期間が違うからです。 期間短縮型は返済額軽減型より期間が短くなります。 両者の差の期間だけ、期間短縮型は、その後の貯蓄を 早くから始められます。 本来なら、余分に支払っているはずの利息分を、逆に貯蓄できます。 そこまで考慮したら、返済額軽減型が有利とは限りません。 参考までに、 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97 ここでは、余裕資金をローン金利と同じ利回りで運用したらという 比較になっていますが、単なる貯蓄で利回りゼロだとすると、 期間短縮型が一番有利になってしまいます。 一度、計算されてみては。 |
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| No.93 |
>期間短縮型は返済額軽減型より期間が短くなります。
だからならないって！ しつこいけど返済額軽減も期間短縮も同じ額を繰上返済していれば 返済完了時期はほぼ一緒なんだが？ |
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| No.94 |
>返済完了時期はほぼ一緒なんだが？
「ほぼ」って、ファジーな言い方されても。 ここを本当に見てみた? http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97 ちゃんと計算してみてくださいね。 あと、具体的にどういう返済をしていくのかも書かないと みんなわからないですよ。 |
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| No.95 |
ちなみに、
上記URLに示してあるグラフ「手元の自己資金」で、 青いラインが元本になります。 つまり、運用せずに、ただ貯金した場合に手にする金融資産になります。 これを見れば一目瞭然、期間短縮型が最も資産が大きくなります。 |
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| No.96 |
計算したけども同じ額を繰上返済していれば返済完了時期は完全に一緒なんだが。これは算数の足し算引き算の問題でちょっと考えれば解る事。
違いは軽減型は最悪返済期間をのばす事が出来るが期間短縮は出来ない。 それだけ。 |
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| No.97 |
まっ、住宅ローンの総支払額だけで見れば期間短縮のほうが総返済資金は少ないはず。繰上げ余剰のための資金を、借入金利にとるか、投資先の運用金利にとるかの話だよね。
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| No.98 |
いやだから期間短縮も返済額軽減も支払額、返済期間全く一緒なんだってば。
運用とかそんなのは全く別の話。 |
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| No.99 |
>いやだから期間短縮も返済額軽減も支払額、返済期間全く一緒なんだってば。
それは返済額軽減型でも月々の返済額を変えなければ・・・という話でしょ。通常は月々の支払額が下がるだけ、返済回数は変わらないよ。 |
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| No.100 |
他でやれよ。個人の勝手で期間か減額がきめりゃいいだけだろうが。
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| No.101 |
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| No.102 | ||
| No.103 |
>>102
数字は適当ですが、例えば3000万30年で借りたとして月々の返済額が 15万と仮定します。 1年後に100万円繰り上げ返済した場合、 期間短縮だと残りが27年になるとします。 返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。 次がポイント。 返済額軽減でも２年目以降月々は13万円プラス２万円を返済に充てます。 すると毎月２万円の繰り上げ返済をしている事になります。 期間短縮でも返済額軽減でも見た目は月々の返済額が変わらないように するわけです。 （または余剰金２万円を積み立ててあとでまとめて繰り上げしてもいいと 思います。ただ、この場合、若干利息に差が出ると思います） というように繰り上げ返済をして返済額軽減にしても月々の返済額を 変えないようにすれば最終的に返済が完了する時期は同じになるわけです。 当たり前ですよね、月々の返済額が同じなのですから。 （計算するまでも無いと思いますがそれでも不満な方はエクセルで もなんでも使って計算してみて下さい） では何が違うのか。 返済額軽減は月々の返済額プラスアルファーを支払っている訳ですから 何か急な出費でお金が必要な時はプラスアルファーを止めれば資金を 調達出来ますが、自ら期間短縮をしてしまうと、それが出来ないと いう事です。 ならばいざと言うときどちらにでも変更が可能な返済額軽減のほうが 柔軟に対応出来るわけですからよりよい条件になるわけです。 注意：実際そんな事したらお金を使いたくなってプラスアルファーの 返済を出来ないみたいな精神論は無しですよ。 ちなみに銀行によっては毎月一定の金額をプラスアルファーとして 繰り上げ返済してくれるサービスがありますのでそれを使えば期間短縮 と何ら変わらない返済方法で自己破綻のリスクを下げているわけです。 これを利用すると例えば変動金利で借りたら月々10万円。長期固定で 借りたら月々13万円になるような場合、あえて変動で借り入れて 長期で借りたつもりで３万円を毎月繰り上げ返済分として13万円を 返済に回すなど出来ます。これをやれば年間36万円繰り上げする事に なり、長期と同じ返済額でも低金利が長引けば長引くほど元本が 減る事になります。 以上、賢い返済方法で読んだ知識でした。 |
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| No.104 |
>>103
分かりやすい説明ですね。 103さんの説明で分からない人は一生分から無いのではないでしょうか？ 103の言われているであろう「賢い返済方法」を貼っておきますので 興味のある方は一読してみて下さい。目から鱗ですよ。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/ |
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| No.105 |
>>103
適当では困るんですよね。 それと、やはり月割りでちゃんと計算されてませんね。 >数字は適当ですが、例えば3000万30年で借りたとして月々の返済額が >15万と仮定します。>1年後に100万円繰り上げ返済した場合、 >期間短縮だと残りが27年になるとします。 >返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。 ここに書いてある条件から、ちゃんと計算すると、 ○ ローン条件 借入額: 3,000万円 金利: 4.39% (←ちょっと高いですが、これは上記条件から逆算しました。) 返済期間: 30年 毎月の返済額: 150,051円 ちなみに、繰上げを一切しなかった場合の総返済額は、 54,018,360円になります。 ケース1) 103さん提案の方法 1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。 その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。 つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。 ケース2) 期間短縮 1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。 毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。 これでいいですよね。 以下、結果を示します。 |
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| No.106 |
ケース1)
1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。 その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。 つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。 【結果】 29年0ヶ月で返済を完了します。 住宅ローンの返済総額は、51,819,829円です。 
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| No.107 |
ケース2)
1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。 毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。 【結果】 28年1ヶ月で返済を完了します。 住宅ローンの返済総額は、51,717,238円です。 ケース1より、11ヶ月早く完済でき、102,591円少なくなります。 また、同じ期間で比べた場合、その後は貯蓄できるので、 150,051×11ヶ月＝1,650,561円の貯金も手にします。 |
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| No.108 |
まとめると、
返済負担があまり変わらないので、大きな違いになりませんが、 繰上げの効果が最大1年間の遅れる月のあるケース1の方が、若干不利です。 また、>>103にあるように、 >返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。 にするためには、1年後に400万円の繰上げが必要になります。 それでも、厳密に計算すると期間短縮が有利になります。 その場合、 ケース1(軽減型)は、24年0ヶ月で完済し、総返済額は、46,218,667円。 ケース2(短縮型)は、23年2ヶ月で完済し、総返済額は、45,864,229円。 さらにケース2はケース1より、毎月の返済分を10か月分貯蓄できます。 まあ、世の中そんなにうまい話はないということですよ。 (すみません、前レスで図を添付し忘れてました。) 
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| No.109 |
それと、
>返済額軽減は月々の返済額プラスアルファーを支払っている訳ですから >何か急な出費でお金が必要な時はプラスアルファーを止めれば資金を >調達出来ますが、自ら期間短縮をしてしまうと、それが出来ないと >いう事です。 この場合、緊急事態になる最大1年前に繰上げしているので、 最大1年分の積立金しか手元に残っていません。 あまり、心強いとは言えないです。 それ以外の余裕金を積立てればいいと言われるかもしれませんが、 それは、期間短縮との優位点にはなりません。 同じことができるからです。 >（計算するまでも無いと思いますがそれでも不満な方はエクセルで >もなんでも使って計算してみて下さい） そういうときこそ、勘違いしている可能性が大きいので、 疑ってかかるべきですよ。 |
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| No.110 | ||
| No.111 |
確かに>>103さんの説明で判らないと一生判らないかも
エクセルで自分で計算すると良く判るんですよね 反論する方は計算してみてからにして下さいね 返済額が減額になっても同じだけ返済して行くところが重要です。 結局同じ額を毎月返済すれば効果は全く一緒 毎年毎に同じ額を返済すると効果はほぼ一緒（数ヶ月分遅れた利子があるから） 3000万 30年 3% 月返済額 \126,481 360回 TOTAL \45,533,028 月20万円をローンの支払いと繰り上げ返済分とした場合 毎月繰り上げ返済（期間短縮も返済額再計算も同じ） 189回 TOTAL \37,647,197 毎年繰り上げ返済 期間短縮 （繰り上げ額\882,228) 193回 TOTAL \37,935,265 毎年繰り上げ返済 返済額再計算 （繰り上げ額1年後\882,228 2年後\924,094 必要な月返済額が減っていくので毎年増えていきます) 193回 TOTAL \38,088,622 （実際には繰り上げ返済は1万円単位等の制約があるでしょう） 注目したいのは11年目の必要な月返済額は\70,619になっている事 懸命に期間短縮していてリストラされたりしたらと考えた場合 期間短縮は何があっても返済額を減らせません 再計算型は減額されたところまでは返済額を減らせます このまま繰り上げていくのか、のんびり返していくのかを選ぶ事ができます。安定して給料を貰える方は考えなくていいです。 繰り上げ返済手数料が高い金融機関の場合は毎年とか2年毎とかの方がいいかもしれません。 手数料も含めて表計算ソフトで計算した方がいいです。 |
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| No.112 |
おおー、書いている内に他の方が説明していましたね
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| No.113 |
>懸命に期間短縮していてリストラされたりしたらと考えた場合
>期間短縮は何があっても返済額を減らせません >再計算型は減額されたところまでは返済額を減らせます 損得を抜きにして、緊急時のことまで考えれば、 105〜108で計算された差 175万円(＝1,650,561+102,591)は、 保険代として見ればいいかもしれません。 ただ、106のグラフを見ればわかりますが、 その効果を期待できるのは、実質、最後の数年なんですよね。 111さんもわかっていると思いますが．．． まあ、保険代としてはそんなものですかね。 |
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| No.114 |
積極的に繰り上げ返済をするという選択をした時点で、預金が増えないリスクを負います。
これは、期間短縮でも返済額軽減でも同じリスクです 預金が増えていない中でも返済額軽減であれば、後々支払い額の調整ができる分は保険になると思います。 積極的に繰り上げ返済する方こそ返済額軽減を選択した方がいいと思います。 数回しか繰上げ返済しないし総支払額を少なくしたい方は期間短縮でいいのではないでしょうか |
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| No.115 |
>105〜108で計算された差 175万円(＝1,650,561+102,591)
これは適当に計算された仮定の場合であって利息が4.39で計算しています から現在の長期固定の金利3%前後で考えると６〜７万円くらいに なるのではないでしょうか？ それと返済額軽減は繰り上げを繰り返すたびにさらに月々の支払額が 減って（繰り上げ分が増える）破綻リスクが落ちて行きますから 保険料と考えてもかなり有効な方法だと思います。 あと、余剰金を貯蓄しておいてあとでまとめて返済の方法しか反論されて いませんが、返済額軽減を選択して軽減した分を毎月繰り上げ返済した 場合は返済総額も完了時期も一緒になるわけですからそれが可能な 銀行ならば一番いい選択とするのには異論はありませんよね？ |
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| No.116 |
>積極的に繰り上げ返済する方こそ返済額軽減を選択した方がいいと思います。
ではなくて、 >>92のURL先のシミュレーションにもあるように、 毎年繰上げする場合でも、金額だけを考えれば、期間短縮が有利ですよ。 ただ、もしものことまで考えるなら、その保険代を払ってでも軽減型が いいということですよね。 |
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| No.117 |
>>115
>返済額軽減を選択して軽減した分を毎月繰り上げ返済した場合は... そこまでやればね。 結局、それを続けている間は、期間短縮と全く同じですよね。 でも一般的には、軽減型は手数料も高いはず。 はたして、やる価値があるかどうか。 |
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| No.118 |
住友信託のような銀行があればいいんですよね
返済額軽減型で、毎月同じ金額を返済できますし、手数料無料です 他の金融機関の方は毎年になるでしょうね 手数料を含めてリスクと相談するしかないです 預金がいっぱいある方は預金連動型なんて選択もできますね 数年で金利が0になる方に対してですけど（元々の金利優遇が少ないので） |
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| No.119 |
111の計算からみれば
毎年繰り上げ返済したばあいの総額差は5万ですね 保険料としては十分安いと思うけどな 5万にこだわっても期間短縮を選択するのも自由 この件はおりこうな繰上げ返済掲示板にお任せしましょう |
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| No.120 |
確か同じようなサービスを行っている銀行は結構有ったと
思いましたよ。地方銀行でも何行か見た気がします。 ご自身の利用バンクでそのようなサービスが有るか確認してみて あるようなら利用しない手は無いと思います。 いずれにしても5万円くらいの差額ならばやるべきでしょう。 |
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| No.121 |
返済額軽減型の利点は解ったのですが、欠点として、途中で思うように
繰上げ返済ができなくなった時、利息軽減効果がかなり低くなるように 思うのですがどうなんでしょうか？ |
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| No.122 |
継続的に繰り上げ返済ができないと利息の面からだけを考えますと確かに利息軽減の効果は薄くなりますよね。
でも、返済額軽減型は借り手が利息効果か借りていられる権利かの度合いをコントロールしながら返していけるところがいいと思います。 繰り上げ返済が思うようにできなくなった場合で、さらにローンを払うだけでも大変な事になると、返済額軽減型の利点が生きてきますよね。 期間短縮型のリスク、最低返済しなければならない月額は減りませんからね。 収入に不安のない方は何も考えずに期間短縮でいいでしょう。 |
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