固定金利期限到来

[あき]

２年前にマンション購入、２年固定１．２％優遇により０．８％金利で３０００万３５年ローンくみました。月々４８０００円、ボーナス時２０万で年収５００、嫁は専業主婦で私３２歳です。この２年間は苦しくもなく平和な日々でしたが、遂に来月固定金利の期限となります。引き続き１％の優遇はうけれるのですが、2年1.6％3年1.75％5年2.4％7年2.6％10年2.65％・・・・やはりアップしてるんですね。２年前に楽観的であった自分がいけないのですが、今回は3年固定にしようと思っています。できれば繰り上げ返済もしたいと思いますが、手数料２万円もったいない気がしますので、
繰上げ返済するつもりの貯金を月々の返済にあてたほうがいいのかなと思っております。いずれにしても３年後が怖い。まだ決めかねていますのでご意見いただけませんでしょうか？

[103: 匿名さん]

>>102

数字は適当ですが、例えば3000万30年で借りたとして月々の返済額が
15万と仮定します。

1年後に100万円繰り上げ返済した場合、
期間短縮だと残りが27年になるとします。
返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。

次がポイント。
返済額軽減でも２年目以降月々は13万円プラス２万円を返済に充てます。
すると毎月２万円の繰り上げ返済をしている事になります。
期間短縮でも返済額軽減でも見た目は月々の返済額が変わらないように
するわけです。
（または余剰金２万円を積み立ててあとでまとめて繰り上げしてもいいと
思います。ただ、この場合、若干利息に差が出ると思います）

というように繰り上げ返済をして返済額軽減にしても月々の返済額を
変えないようにすれば最終的に返済が完了する時期は同じになるわけです。
当たり前ですよね、月々の返済額が同じなのですから。
（計算するまでも無いと思いますがそれでも不満な方はエクセルで
もなんでも使って計算してみて下さい）

では何が違うのか。
返済額軽減は月々の返済額プラスアルファーを支払っている訳ですから
何か急な出費でお金が必要な時はプラスアルファーを止めれば資金を
調達出来ますが、自ら期間短縮をしてしまうと、それが出来ないと
いう事です。

ならばいざと言うときどちらにでも変更が可能な返済額軽減のほうが
柔軟に対応出来るわけですからよりよい条件になるわけです。

注意：実際そんな事したらお金を使いたくなってプラスアルファーの
返済を出来ないみたいな精神論は無しですよ。

ちなみに銀行によっては毎月一定の金額をプラスアルファーとして
繰り上げ返済してくれるサービスがありますのでそれを使えば期間短縮
と何ら変わらない返済方法で自己破綻のリスクを下げているわけです。

これを利用すると例えば変動金利で借りたら月々10万円。長期固定で
借りたら月々13万円になるような場合、あえて変動で借り入れて
長期で借りたつもりで３万円を毎月繰り上げ返済分として13万円を
返済に回すなど出来ます。これをやれば年間36万円繰り上げする事に
なり、長期と同じ返済額でも低金利が長引けば長引くほど元本が
減る事になります。

以上、賢い返済方法で読んだ知識でした。

[104: 契約済みさん]

>>103
分かりやすい説明ですね。
103さんの説明で分からない人は一生分から無いのではないでしょうか？

103の言われているであろう「賢い返済方法」を貼っておきますので
興味のある方は一読してみて下さい。目から鱗ですよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

[105: 匿名さん]

>>103
適当では困るんですよね。
それと、やはり月割りでちゃんと計算されてませんね。

>数字は適当ですが、例えば3000万30年で借りたとして月々の返済額が
>15万と仮定します。>1年後に100万円繰り上げ返済した場合、
>期間短縮だと残りが27年になるとします。
>返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。

ここに書いてある条件から、ちゃんと計算すると、

○ ローン条件
借入額: 3,000万円
金利: 4.39% (←ちょっと高いですが、これは上記条件から逆算しました。)
返済期間: 30年
毎月の返済額: 150,051円

ちなみに、繰上げを一切しなかった場合の総返済額は、
54,018,360円になります。

ケース1) 103さん提案の方法
1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。
その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。
つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。

ケース2) 期間短縮
1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。
毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。

これでいいですよね。

以下、結果を示します。

[106: 匿名さん]

ケース1)
1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。
その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。
つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。

【結果】
29年0ヶ月で返済を完了します。
住宅ローンの返済総額は、51,819,829円です。

[107: 匿名さん]

ケース2)
1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。
毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。

【結果】
28年1ヶ月で返済を完了します。
住宅ローンの返済総額は、51,717,238円です。

ケース1より、11ヶ月早く完済でき、102,591円少なくなります。
また、同じ期間で比べた場合、その後は貯蓄できるので、
150,051×11ヶ月＝1,650,561円の貯金も手にします。

[108: 匿名さん]

まとめると、

返済負担があまり変わらないので、大きな違いになりませんが、
繰上げの効果が最大1年間の遅れる月のあるケース1の方が、若干不利です。

また、>>103にあるように、
>返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。
にするためには、1年後に400万円の繰上げが必要になります。
それでも、厳密に計算すると期間短縮が有利になります。

その場合、
ケース1(軽減型)は、24年0ヶ月で完済し、総返済額は、46,218,667円。
ケース2(短縮型)は、23年2ヶ月で完済し、総返済額は、45,864,229円。
さらにケース2はケース1より、毎月の返済分を10か月分貯蓄できます。

まあ、世の中そんなにうまい話はないということですよ。

(すみません、前レスで図を添付し忘れてました。)

[109: 匿名さん]

それと、

>返済額軽減は月々の返済額プラスアルファーを支払っている訳ですから
>何か急な出費でお金が必要な時はプラスアルファーを止めれば資金を
>調達出来ますが、自ら期間短縮をしてしまうと、それが出来ないと
>いう事です。

この場合、緊急事態になる最大1年前に繰上げしているので、
最大1年分の積立金しか手元に残っていません。
あまり、心強いとは言えないです。

それ以外の余裕金を積立てればいいと言われるかもしれませんが、
それは、期間短縮との優位点にはなりません。
同じことができるからです。


>（計算するまでも無いと思いますがそれでも不満な方はエクセルで
>もなんでも使って計算してみて下さい）

そういうときこそ、勘違いしている可能性が大きいので、
疑ってかかるべきですよ。

[110: 匿名さん]

>>103さん
>（または余剰金２万円を積み立ててあとでまとめて繰り上げしてもいいと
>思います。ただ、この場合、若干利息に差が出ると思います）

>>107さん
>ケース1より、11ヶ月早く完済でき、102,591円少なくなります。

お二人とも同じことを言っているように感じます。
（20年超のローンで10万円は若干の差だと思います。）

[111: 匿名さん]

確かに>>103さんの説明で判らないと一生判らないかも

エクセルで自分で計算すると良く判るんですよね
反論する方は計算してみてからにして下さいね
返済額が減額になっても同じだけ返済して行くところが重要です。
結局同じ額を毎月返済すれば効果は全く一緒
毎年毎に同じ額を返済すると効果はほぼ一緒（数ヶ月分遅れた利子があるから）
3000万 30年 3%
月返済額 \126,481 360回　TOTAL \45,533,028

月20万円をローンの支払いと繰り上げ返済分とした場合
毎月繰り上げ返済（期間短縮も返済額再計算も同じ）
189回 TOTAL \37,647,197
毎年繰り上げ返済 期間短縮 （繰り上げ額\882,228)
193回 TOTAL \37,935,265
毎年繰り上げ返済 返済額再計算 （繰り上げ額1年後\882,228　2年後\924,094　必要な月返済額が減っていくので毎年増えていきます)
193回 TOTAL \38,088,622
（実際には繰り上げ返済は1万円単位等の制約があるでしょう）

注目したいのは11年目の必要な月返済額は\70,619になっている事

懸命に期間短縮していてリストラされたりしたらと考えた場合
期間短縮は何があっても返済額を減らせません
再計算型は減額されたところまでは返済額を減らせます
このまま繰り上げていくのか、のんびり返していくのかを選ぶ事ができます。安定して給料を貰える方は考えなくていいです。

繰り上げ返済手数料が高い金融機関の場合は毎年とか2年毎とかの方がいいかもしれません。
手数料も含めて表計算ソフトで計算した方がいいです。

[112: 111]

おおー、書いている内に他の方が説明していましたね

[113: 匿名さん]

>懸命に期間短縮していてリストラされたりしたらと考えた場合
>期間短縮は何があっても返済額を減らせません
>再計算型は減額されたところまでは返済額を減らせます

損得を抜きにして、緊急時のことまで考えれば、
105〜108で計算された差 175万円(＝1,650,561+102,591)は、
保険代として見ればいいかもしれません。

ただ、106のグラフを見ればわかりますが、
その効果を期待できるのは、実質、最後の数年なんですよね。
111さんもわかっていると思いますが．．．
まあ、保険代としてはそんなものですかね。

[114: 匿名さん]

積極的に繰り上げ返済をするという選択をした時点で、預金が増えないリスクを負います。
これは、期間短縮でも返済額軽減でも同じリスクです
預金が増えていない中でも返済額軽減であれば、後々支払い額の調整ができる分は保険になると思います。
積極的に繰り上げ返済する方こそ返済額軽減を選択した方がいいと思います。

数回しか繰上げ返済しないし総支払額を少なくしたい方は期間短縮でいいのではないでしょうか

[115: 匿名さん]

>105〜108で計算された差 175万円(＝1,650,561+102,591)

これは適当に計算された仮定の場合であって利息が4.39で計算しています
から現在の長期固定の金利3%前後で考えると６〜７万円くらいに
なるのではないでしょうか？

それと返済額軽減は繰り上げを繰り返すたびにさらに月々の支払額が
減って（繰り上げ分が増える）破綻リスクが落ちて行きますから
保険料と考えてもかなり有効な方法だと思います。

あと、余剰金を貯蓄しておいてあとでまとめて返済の方法しか反論されて
いませんが、返済額軽減を選択して軽減した分を毎月繰り上げ返済した
場合は返済総額も完了時期も一緒になるわけですからそれが可能な
銀行ならば一番いい選択とするのには異論はありませんよね？

[116: 匿名さん]

>積極的に繰り上げ返済する方こそ返済額軽減を選択した方がいいと思います。

ではなくて、

>>92のURL先のシミュレーションにもあるように、
毎年繰上げする場合でも、金額だけを考えれば、期間短縮が有利ですよ。
ただ、もしものことまで考えるなら、その保険代を払ってでも軽減型が
いいということですよね。

[117: 匿名さん]

>>115
>返済額軽減を選択して軽減した分を毎月繰り上げ返済した場合は...

そこまでやればね。
結局、それを続けている間は、期間短縮と全く同じですよね。
でも一般的には、軽減型は手数料も高いはず。
はたして、やる価値があるかどうか。

[118: 匿名さん]

住友信託のような銀行があればいいんですよね
返済額軽減型で、毎月同じ金額を返済できますし、手数料無料です

他の金融機関の方は毎年になるでしょうね
手数料を含めてリスクと相談するしかないです

預金がいっぱいある方は預金連動型なんて選択もできますね
数年で金利が0になる方に対してですけど（元々の金利優遇が少ないので）

[119: 匿名さん]

111の計算からみれば
毎年繰り上げ返済したばあいの総額差は5万ですね
保険料としては十分安いと思うけどな
5万にこだわっても期間短縮を選択するのも自由

この件はおりこうな繰上げ返済掲示板にお任せしましょう

[120: 匿名さん]

確か同じようなサービスを行っている銀行は結構有ったと
思いましたよ。地方銀行でも何行か見た気がします。

ご自身の利用バンクでそのようなサービスが有るか確認してみて
あるようなら利用しない手は無いと思います。

いずれにしても5万円くらいの差額ならばやるべきでしょう。

[121: 匿名さん]

返済額軽減型の利点は解ったのですが、欠点として、途中で思うように
繰上げ返済ができなくなった時、利息軽減効果がかなり低くなるように
思うのですがどうなんでしょうか？

[122: 匿名ちゃん]

継続的に繰り上げ返済ができないと利息の面からだけを考えますと確かに利息軽減の効果は薄くなりますよね。
でも、返済額軽減型は借り手が利息効果か借りていられる権利かの度合いをコントロールしながら返していけるところがいいと思います。

繰り上げ返済が思うようにできなくなった場合で、さらにローンを払うだけでも大変な事になると、返済額軽減型の利点が生きてきますよね。

期間短縮型のリスク、最低返済しなければならない月額は減りませんからね。
収入に不安のない方は何も考えずに期間短縮でいいでしょう。