ザ・パークハウス グラン 三番町【旧称：（仮称）千代田区三番町計画】by地所レジ

[マンコミュファンさん]

場所は、科学技術振興機構東京本部とぴあ本社のあった場所になるようです。千鳥ヶ淵でもプロジェクトが計画されているようですが、他の周辺物件含めてどのようなものでしょう。

所在地＝東京都千代田区三番町5-24
交通＝半蔵門線半蔵門駅徒歩5分
総戸数＝148戸
間取り＝2LDK～3LDK（60.68～134.78平米）
入居＝2014年9月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス
設計＝三菱地所設計
施工＝大林組
管理＝三菱地所コミュニティ

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2013.2.23　管理担当】

[519: ご近所さん]

↑ 番町パークハウスと桜宛

でも番町の代表格ですよ。それに当時買った人は、今売れば十分に儲かります。

[520: マンション投資家さん]

南青山もいいけど、番町とは比較にならんな。悪いけど。

[521: 匿名さん]

じゃあ、単にがめつい人か、その後に高値掴みしたか。

いずれにせよ、キモいよ。しつこいし、こんなやつが番街にいるのかと思うと。

[522: 購入検討中さん]

現在、パークハウス三番町に住んでいます。三番町グランに買い替えようと考えています。

[523: 購入検討中さん]

千鳥ヶ淵を買えない人は、ここで良いんじゃない？　後で後悔するだろうが。。。

[524: 検討中の奥さま]

６００台という価格が一人歩きしてますが、平
均は５００台です。思ったより安めの設定でした。
ただ条件が非常に悪い部屋は苦戦するかも。

[525: 匿名さん]

ブランズは最上階角部屋でも550ですからね。
ここはかなり高いですよ。

[526: 匿名さん]

一番いいところは、どのくらいですか？

[527: 匿名さん]

130平米の部屋って、いくらですか？

[528: 匿名さん]

ブランズの南向きを検討している方は、ここも予算内でしょう。
その点で、うまい値付けなのかな。
ブランズは、南向き以外は、ここよりも安かったので、お得感が、あるのでしょうね。
ブランズの利便性を取るか、グランのブランド高級感を取るか。
どちらにしても、うらやましい問題です。

[529: 購入検討中さん]

↑　130平米の部屋は最上階に一つだけです。確か700超えです。
　120平米の部屋なら、１２，１３，１４階にあります。６００台後半だったかな？

[530: ご近所さん]

グラン三番町の説明会に行ってきました。
価格は当初の予想より抑え目。平均は５００万台。部屋は７０平米から１３０平米超えまで、いろいろあります。
西側、北側は完全にオフィスと大妻とかぶるので、厳しいですね。
南側は、一戸建てが２つ立っているみたいですが、いずれ１５階クラスのマンションが建つでしょう。

モデルルームは、２つ。天井は思ったより低いなと思いました。ベランダは広い。
内装は平均的。特に高級感は無いです。あとはオプションで選ぶしかないですね。
東側の１００平米タイプは、人気が集中するでしょう。

私の場合、ブランズは東急なので検討外。今、番町ではここしかないかな？

[531: 匿名さん]

意外と安いですね。
それなりの仕様、っていうことでしょうか。

[532: 住まいに詳しい人]

予想価格より、安めに抑えてる印象でしたね。
ただ、70平米台の部屋が多いですね。この値段なら東側はすぐに完売するでしょう。

[533: 周辺住民さん]

当初の見込みより、安い価格設定になったので、6月の抽選会は部屋によってはかなりの激戦になりそうな予感。
内装がどうとか言ってみたところで、ザ・パークハウス統一の仕様なので、特段問題があるわけじゃないし。
まあ、昔のパークハウス時代の仕様にこだわるなら、中古を待てばいいだけの話。

私は、グラン三番町を非常に気に入りました。番町で、これだけの新築物件は無いと思います。

[534: 匿名さん]

この辺りのパークハウスの中古みてみたけど、どれもイマイチなんだよな、と、刺激してみる。

[535: 匿名さん]

かなり高いと思いました。
感じ方は人それぞれですね。

[536: 周辺住民さん]

逆立ちしても買えない人間は、イマイチだとか、貶す理由を考えて、買えない自分を弁解したがるもの。
所詮は、番町の高級マンションに住む人への嫉妬。
そういう人間は番町に似合わない。豊洲へ行くべきだ。

この立地で、平均５００万台は安い。

[537: 匿名さん]

桜苑はずっと安かったですよね？
立地はあっちの方が全然いいのに。
それ考えると、ここはパスです。

[538: 匿名さん]

桜苑と同じような立地で安い物件なんて今後出ることないでしょ
時代が違うんだから

[539: 匿名さん]

アベノバブルが崩壊すると真っ先に下がるのがこのあたり。

[540: 住まいに詳しい人]

↑　逆だよ。番町はもっとも地価の下がらない市域だよ。良く勉強しな！

[541: ご近所さん]

＞537

だったら、桜宛の中古を買えば？　500で出てるらしいから。

[542: 物件比較中さん]

番町はもともと公示価格が高いので価格はさがりにくい。固定資産税も高い。富裕層（年収最低２０００万）、対象でしょ。だから、高くはない、ということになりますわな。庶民対象ではないんですよ。ここは。

[543: 匿名さん]

同時期進行中の広尾羽澤、南青山常磐松のザと社内同クラスの設備・素材仕様です。

南青山と番町の初のグランが仕様は現行社内規格の最高レベルをそのまま使うだけだから、
立地のステイタス（立地エリアという広い概念ではなく個別の建設場所の希少性）代金がどれくらい乗ってるのか、を考慮します。

ただただ、千鳥ヶ淵の仕様レベルにもこのエグゼ仕様しか使用しないのか、それとも麻布台や広尾GFの当時特別に奢った素材・住設仕様を復活させるのか？に関心が有ります。

でもそれは実質に、パークマンションカテゴリーになります。

特別仕様をグラン内で再開すると、同じグランの中にあちらは...とか、こちらは...とかいう差が生まれて、ブランドの統一性に疑問符が付きます。

ここは、プレミアムエリアのザ・以上、パークマンション未満。その範囲の中で、広尾羽澤や南青山常磐松に近い高樹町グランと、四番町レジデンス（エグゼ仕様か否か情報を得ていませんが）に近い三番町グランといった感じ、と思ってます。

千鳥ヶ淵グランはパークマンション千鳥ヶ淵に近いグラン、、などと言われること無く、同一に比肩されるモノにしなければ財閥としての沽券に関わると思います。

[544: 匿名さん]

財閥もなにもマンション事業は元藤和組に丸投げした、それだけのこと。
最近のパークハウスがダメダメな理由はそもそも実態は藤和だからだ。

[545: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。
ウェルカムドリンクが出ます。
　
良い点

立地
千代田区三番町。日本有数の高級住宅地。
１０００坪の敷地は貴重。
東向きながら間口は70メートル。
高層階からの眺望は圧巻。皇居越しに丸の内のビル群。
半蔵門駅に徒歩５分。

共用部仕様
車寄せのあるエントランス。
148戸に対して駐車場96台（65％）は必要十分。
機械式タワー駐車場だが、建物内の北西部分に配置することで隣接住戸とのお見合いを回避。
エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。
各階にゴミ置き場あり。
吹き抜けのエントランスホール。
共用廊下は内廊下で十分な広さ。
免震構造。
　
専有部仕様
天井高最大2600mm。最上階は2700ｍｍ。
フローリングは突板。
全室天井カセット型エアコン。
玄関ドアの鍵はタッチ式。
順梁構造でバルコニーが広い。
その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。
南青山高樹町とほぼ同等。
　
その他
平均89平米と比較的大型だが60平米台から設定あり。


良くない点
　
立地
坂の途中。
番町の中では低い場所。
千鳥が淵までの間に建物があるので、低層階は眺望が期待できない。
　
共用部仕様
建物の入口がラブホテルみたい。
建物に入ってからエレベーターまでとても遠い。
駐輪場の出入庫にエレベータが必要。
共用設備はラウンジ程度。
15階建て、148戸でエレベーター2基は明らかに少ない。
　
専有部仕様
『グラン』の割りには平凡。
南青山高樹町と同様。
三井不動産、パークマンションのような高級感はない。
エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。
イタリア製の建具が、斬新だが安っぽく見える。

その他
60平米台からの設定のため、入居者のバランスにムラが生じる恐れがある。
　
　
予定価格
7,300万円〜29,500万円
（坪単価　380万円〜720万円）

平均では坪470万前後。
南青山高樹町とほぼ同じ価格帯。


まとめ
『グラン』シリーズ第２弾だが、中途半端な印象。
パークマンションのような突き抜けた豪華さはない。
高層階の眺望は素晴らしいので、
皇居を眺めて暮らしたい方はどうぞ。

[546: 周辺住民さん]

思ったより全然安い価格設定ですね。

[547: 購入検討中さん]

私も説明会に行きましたが、意外に小さい部屋が多いんですよね。
確かに148戸と言うのは多すぎると思いました。
高層階(１１階以上）以外は、周りが完全に他のビル、大妻とかぶってるので厳しいでしょうね。特に西側、北側は最悪。

南側に隣接している一戸建て住居(２軒）は、三菱の方によると共同開発を申し入れたそうですが、断られたそうです。
でも、近いうちには１４／５階のマンションかオフィスビルになると考えた方が良い。

坪４００万円内外の部屋は、小さく周囲の条件が全然よくない。
１０階より上のクラスで東向きだと550万円/600万円超え。このあたりが、番町の相場ですね。

最上階を買えるならお勧めですね。

全体的には、ややショぼい。

[548: 匿名さん]

事前の予想通りかなり高いですね。
うちは諦めます。

[549: ご近所さん]

いやー、事前の予想では平均600万とか言われていたので、びっくりしました。かなり安い価格設定ですね。

[550: 匿名さん]

エントランスのラブホ感は、同感です。車寄せの脇のギンギラの壁、アプローチを含め、いまからでも設計変更できないものでしょうか三菱さん。
内装のチープ感をいう方が多いですか、躯体がよければ占有部の内装なんてどうにでもなります。共用部のみ難点。これがクリアできれば買いです。

[551: 匿名さん]

さすが、千代田区三番町。
予想通り高額ですね。
欲しかったけど、撤退します。

[552: 匿名さん]

皇居が見える高層階はいいよね。でも高い

近くのビルの壁しか見えない部屋を買うくらいなら
他の地域でもっと条件の良い物件にしたほうがいい気がする

[553: 匿名さん]

三菱の歴史的失敗作になる？

[554: 匿名さん]

全然安くないじゃん。

[555: 購入検討中さん]

そうかな？
思ったより安いと思ったけど。

北側や西側は検討対象外ですが、東側(皇居側）の100平米クラスで、大体550～600.（中層階より上で）
パークハウス時代の名作と言われる番町PHや、桜苑だって今、中古で500くらいするでしょう？

[556: 匿名さん]

桜苑の中古が出ていますが、ずっと売れていないから、参考にならないよ。

[557: 匿名さん]

番町に住むなら、皇居が間近に見える部屋に住むこと。

逆にいえば、皇居が見えない部屋に住む意味はない。
好きこのんでビル街に住むものではないよ。

[558: 匿名さん]

557さんみたいなポリシーもあるんですね。大部分の番町物件は皇居なんて見えませんが。ビル街以外にもたくさん良さがありますよ！

[559: 匿名さん]

２，３億だすなら赤坂のパークマンションにいくわ。

[560: 匿名さん]

↑
３億なら最上階で皇居の黒い杜と丸の内高層ビューがいいな。
ココの最上階は近隣の立て替えでも視界確保は固いのでしょうか？

[561: ご近所さん]

>559
番町と赤坂では、ヴァリューが全然違う。
それに赤坂のパークマンションって。。。。韓国人が一杯でしょ？

[562: 買い換え検討中]

別に皇居が見える場所にこだわる必要ないよ。
個々の、最上階だって東側の建て替えがあれだ、15階クラスのビルやマンションが建つでしょう。

番町は歴史的な価値、文化的な価値を見いだせる場所です。、

[563: 買い換え検討中]

皇居の見える場所。。。千鳥ヶ淵。

[564: 買い換え検討中]

皇居が見える環境もいいが、大切なのは、マンションの共有部分のクオリティと高級感。
マンションの玄関、庭、ロビー、各階の廊下など。
その点、番町PHと桜宛は抜きんでている。ここはちょっとしょぼい。

[565: 匿名さん]

ここは所詮ＰＨ三番町の腹違いの兄弟みたいなもんで、
町名を冠した旧パークハウスと比べるのは筋違いよ。

[566: 匿名さん]

南青山グランのスレで、すぐ近くに鴨がいるような緑豊かな環境と大騒ぎしてるよ。なんか、ダサいよね。

番町のような風格漂う街とは大違い。

[568: 買い換え検討中]

南青山、番町、豊洲で迷ってます。
すべて都心を代表する場所だし、豊洲が一番かとは思いますが。。。。
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