ザ・パークハウス グラン 三番町【旧称：（仮称）千代田区三番町計画】by地所レジ

[マンコミュファンさん]

場所は、科学技術振興機構東京本部とぴあ本社のあった場所になるようです。千鳥ヶ淵でもプロジェクトが計画されているようですが、他の周辺物件含めてどのようなものでしょう。

所在地＝東京都千代田区三番町5-24
交通＝半蔵門線半蔵門駅徒歩5分
総戸数＝148戸
間取り＝2LDK～3LDK（60.68～134.78平米）
入居＝2014年9月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス
設計＝三菱地所設計
施工＝大林組
管理＝三菱地所コミュニティ

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2013.2.23　管理担当】

[44: 匿名さん]

この物件からJR市ヶ谷駅までは、毎日通勤や通学に使うには遠すぎますよ。丸の内にお勤めの方なら半蔵門で十分ですよね。

[45: 匿名さん]

そもそも半蔵門線の何が不満なんだ？

[46: 匿名さん]

No45さん
市ヶ谷駅に遠いことを論点にされたい方がは、ようするに、市ヶ谷にも近くて、半蔵門にも近いブランズ四番町の方が良いのではないですかと暗に言いたいのでしょう。

[47: 匿名さん]

半蔵門線はJRの接続に関して、山手線の東側と交差してしまうし、総武線の駅も通らないので
渋谷以外の主要駅に行こうと思ったら２回は乗り換えないといけないイメージがあるな
大手町や永田町への通勤だったら問題ないけどね

そもそも車で通勤する人には関係ない話よ

[48: 匿名さん]

半蔵門線は地下鉄との接続は良いですし、東京駅なら丸ノ内線に乗り換えればよし。
市ヶ谷は確かに総武線緩行で使いづらいから新宿勤務とかですね。

[49: 匿名さん]

そこで四ツ谷と市ヶ谷が両方使える立地がの方が何かと便利なんだけどがね。

[50: 匿名さん]

だから五番町が高いんですよ
>>24さんが言われている現在立て替え中の五番町のマンションですが
その場所こそ、基準地価の中で
「東京の住宅地の中で最も地価が高い」場所です

[52: 匿名さん]

つーかここに住む人たちはそもそも電車なんかに乗らんでしょ。
駅から何分とか関係ない。

[53: 匿名さん]

仕事はお迎えでも、プライベートは普通に電車使うのではないかな。

[54: 匿名さん]

ブランズは仕様の割に高すぎなんですが、ここも似たりよったりじゃないですか？
セキュリティー以外は、値段の割にあまりよろしくないような気がしますけどね。天井高もブランズ四番町同様低いようですし。（個人的には全ての住戸に２６０以上欲しかった。）
これまでのザ・パークハウスのターゲットゾーンである3000～6000万円層と並列するかたちで新ブランド「グラン」を含め、羽澤跡地や南青山同様、三番町でも高額マーケット層での勝負を開始されるようですが、前二つは立地が悪すぎる。地歴や地位は高いのでしょうが、どの駅からも遠くりセールする際にマーケットに乗りにくい。駅遠で一億超えるとなると欲しい層が極めて限定されますから。
さて、そんな中、新生？三菱の高額物件の中で、三番町はかなりの期待でしたが、公表された間取りの酷さや天井高の低さ、噂されている価格帯からすると、ヤっちゃった感がありますね。こちらはザ・パークハウス四番もまだ販売中ですし、確実にブランズ四番町ともぶつかってきますしねぇ。契約も増税後ですし。
天高の低さや間取りの悪さで、ブランズ四番町に毛が生えた程度になるような気もしなくもありませんが、立地だけをとりあげると確実にこちらのほうがよいですから、がんばっていただきたいものです。ブランズ四番町は同じ番町といっても、ほぼ九段ですから。ザ番町は五番・六番と言われる方もいらっしゃいますが、あちらはいまだ邸宅が残っていることや番長小学校の学区ということもあるのでしょう。個人的にはホーマットが作り上げたローマ法王庁大使館と女子学院を結ぶ通りが最も美しいと思いますね。番町に強い三菱とはいってみても、実態はホーマットの作り上げた資産にただ乗りしただけですから。天下の三菱様はやはり丸の内。港区は森ビル。渋谷は東急なわけです。しかしなぜか、街作りが全くもって下手くそな三井と野村の方がマンションの企画力は強い（笑）。ようは彼ら二者は他のデベの開発にただ乗りしてるわけですなぁ。最近は三井さんと野村さんが積極的にジョイントされていますが、このままですと住宅市場においては、この二社のみがプレミアム市場を席巻することになりそうですね。月島と三田と、三番町を検討されている方々は無関係でしょうが、不動産業界全体を見渡すと、このあたりでの彼らの動きは要注目です。
三菱さんも東急さんもブランド力の回復に注力と言われておりますが、住宅の高額市場で勝負されたいならもう少しまともなものが作れないものでしょうか。彼らはそれぞれの縄張りである、丸の内、渋谷では貸ビル業を始めとした街作りでがんばって良いものをお作りになっていらっしゃるのに、住宅部門が弱い。単純に社内で「法人向け＞個人向け」というヒエラルキーがあって、優秀な人間を貸ビルの方にもっていかれているからなのでしょうか？せっかくおやりになられるのであれば、住宅においても良いものをお作りになっていただきたいものです。このままですと、街作りで投下した資産を、住宅販売において三井・野村連合にただ乗りされて終わるのではないでしょうか。まぁ番町の高級マンション住宅ブランドとしての礎を築いたのはホーマットなわけですから、三菱・東急にとってはどうでも良い話なのかもしれませんが、、、

[55: 匿名さん]

シンプルな間取りで悪くないと思ったよ。
生活するならあんな感じが住みやすいと思うけど。
100平米前後で3LDK作るとなると難しいね。

[56: 匿名さん]

あら、そう？間取りウチはキビしかったなぁ。
ごめん、あと天井高２．６mあるわ。失礼。

[57: 購入検討中さん]

11階以上でないと皇居側の眺望はないですかね。
11階以下なら相当割安でないと興味はないです。
ただ、将来的に眺望が確保されるか、わからないですよね。
11階以上でも。。

[58: 購入検討中さん]

番町小学校区と九段小学校区ではそれほどリセールに違いがでるものなんですか？

たしかに番町小学校は「番町→麹町→日比谷」と言われるぐらい有名な小学校で越境も多いと聞きますが、
九段小学校もなかなか良い学校だと聞いているのですが…。

詳しい方教えてください。

[60: 匿名さん]

間取りはまあ普通かなと思いましたけど。天井高2.6ｍっていうソースはどこでしょうか？15階建てなので階高はあまり期待できないとは思っていますが。。。

[61: 匿名さん]

No 58さん

　九段小学校は見ての通り、非常に建物が古く汚く、狭い小学校です。建て替え計画もあったようですが、このまま温存する方向のようですし。、番町小、麹町小に比べれば通われているご家庭のカラーも違います。
　やはりリセールを考えるなら番町小、麹町小学区でしょう。
　分譲賃貸で見ても番町小、麹町小学区はあっという間にいい物件は契約されますよ。

[62: 匿名さん]

No.60様

ソースは、三菱地所の方です。

しか～し、一つ難点がございまして、お尋ねした際のメモ用紙には、確かに「階高３．２m、天井２．６m」と残っているのですが、この数字、上層階部分だたっけ？それとも一般住戸だったけ？という記憶が曖昧です。ｽﾐﾏｾﾝ。
つまりソースはしっかりしてるのですが、それをメモした私の記憶がいいかげでんです。

[63: 検討中の奥さま]

簡単な資料が送られてきたけど、地所の社員3人が大写し。何の意味があるのか。それも、そろいもそろって品のない風貌。無精髭だか坊主頭だか、結局独立する能力のない社畜でしょ。そう言えば西麻布でもショボい社員がパンフに写ってたっけ。あんたらごときの設計にどうして億単位の金を払わなくてはならないのか。全く疑問。物件も彼らの顔つきに比例しますから。検討者は三番町にひきづられるあまり誤魔化されないで。もう、結果は見る前からわかってるって。

[64: 匿名さん]

地所レジは大半が元藤和の社員ですよ。

[65: 匿名さん]

地所設計は名門だと思いますけどね。それよりデザインポストの山際さんという方、チャラく見えるけど大丈夫なのかな。。。

[66: 匿名さん]

ベリスタ仕様と思えば納得できる部分もある。

[67: 匿名さん]

ここも｢ザ・パークハウス｣でしょ？
全く期待できないですよ。
｢ザ｣が付く前はすばらしかったが、付いてからの駄目さ、ショボさといったら...

[68: 匿名さん]

ここ三菱地所設計がやってるんですか？

三菱地所設計ってマンションとかも手掛けてるんですね。
オフィスビル専門かと思ってました。
藤和と合併して変わったのかな？

[69: 匿名さん]

番町には都市計画で絶対的な高さ制限があり
高さ制限がある中で部屋数を多くしようと思ったら、階数を多くして階高を低くすることになります
15階建てなら階高3.2mくらいでほぼ合っているのではないでしょうか

階高が低めだと、床や天井を薄くする（音が響く可能性あり）か、下がり天井を多くすることになります
ブランズ四番町で下がり天井が多すぎることが話題に出ていますが
同じ15階建てなので、こちらも同じような仕様になるでしょうね

[70: 匿名さん]

ただ、階高3.2mは一般的な分譲マンションよりは高いですよ

[71: 購入検討中さん]

＞No.61さん

No.58です。教えていただいてありがとうございました。やはり番町小学校と九段小学校では少しカラーが違うのですね。
九段小学校は高級マンションの多い三番町を学区として含むので、番町小学校とあまり変わらないのかと思っていました。
でも番町小学校区ではなかなかマンション出ないですよね…。ここも学区の点を除いては非常に気に入っているのですが…。

[72: 匿名さん]

>>68
数は多くないですけど、合併前からマンションの設計もやっていますよ。
井の頭公園パークハウス吉祥寺南町とか広尾ガーデンフォレストなどですね。
ただ、パンフレットやウェブに載せても、設計のことあまり知らない人はだから何となってしまいますが。。。

[74: 匿名さん]

番町小はある意味ブランド過ぎて。住民票だけ置いて他区に住んで通わせている親もいるとか。
九段小も評判は良いですよ。

[75: 匿名さん]

ブランズがだめだったので、こちらに期待しておりましたが、価格等詳細がわかりませんね。
困ったものです。

[76: 匿名さん]

6月中旬販売なので、価格がほぼわかるのは事前案内会とかが始まる5月初めくらいかと
おおよその目安は販売準備室に電話すれば教えてくれるんじゃないでしょうか

代表間取りがＨＰに出ましたね。

[77: 匿名さん]

はぁ、、、
なんか使いづらそうですね。70㎡以外は。どの住戸もカドにスペースが取られてますが、これはPSですかね。やはりここもTPHクオリチーになりそうですね。

[78: 匿名さん]

「70mもの間口があり、なにか新しいものが作れそうな予感がしました。」とか言ってませんでした？

ど　こ　が　？

部屋が長方形じゃなくてボコボコしてますよね・・・

[79: 匿名さん]

120㎡のプランは南東の角部屋だと思いますが
せっかくの南東の角は柱と壁ですね

建物の南側は低層の住宅でけっこう開けた感じに思ったのですが
南側にバルコニーも無く、小さい窓を採用ってどういうことなんでしょう

[80: 匿名さん]

またやっちゃったね。
ザ•バークハウスクオリチィ

[81: 住まいに詳しい人]

>>79
そりゃ、隣がお屋敷だと、今はいいけど
いつ潰されてビルになってもおかしくないわけで
かなり良心的な設計

これが野村あたりだと．．．

[82: 購入検討中さん]

ここ、「ザ・パークハウス グラン」になるんでしょうか…。千鳥ヶ淵の計画もあるので
微妙なところですよね。旧「パークハウス」に比べると「ザ・パークハウス」は一般的な評判も
イマイチのようですし、リセールのことを考えて「グラン」が付くなら迷わず買いたいと
思っているのですが…。

三番町の大型物件ということでおそらく低層階でも余裕の億超えでしょうから、ぜひとも
「グラン」シリーズにしていただきたいものです。

三菱地所レジデンスさん、どうかお願いします。

[83: 匿名さん]

やっぱりショボいザでしたか。
ダメだこりゃ。

[84: 匿名さん]

70平米を買う人は良いかもしれませんね。しかし、、どうして89平米もあって、たったの13.6しかLDKが取れないのだろうか。しかも、せっかく柱を追い出しているのに、ダクトスペースで形が一部使いにくくなっている。バルコニーの狭さは、なんとか我慢するにしても。ここまでおかしな間取りしか免震では難しいのでしょうか？それから山際君、ここ商業店舗じゃないのだから、歩かせすぎ。やはり「ザ」は鬼門といいますか、三菱は合併して本当にダメになりましたね。元麻布、西麻布と港区でもコケまくってるのに。千代田区でもやはりズッコケますか。期待に応えるダメマンション、それが「ザ」三菱クオリティー。

[86: 匿名さん]

71平米のプランだって、ベッドルーム2は部屋の前面の3分の1しか窓がありませんよ？

89平米のベッドルーム2って、ウナギでも寝るんですか

120平米のプラン、廊下からドアを開けてまた別の廊下に入るんですね
ベッドルーム3は四角形じゃなくて10角形です・・・

[87: 匿名さん]

モデルルームの工事、始まりましたね。
非常に楽しみです。
最近富士見辺りも相当価格が高くなってきていますから、三番町も地所なだけに坪単価が高くなるでしょうね。

[89: 匿名さん]

>>84でも書かれているけど、道路からエレベーターホールまでの距離がありすぎ。
「ワクワクした気分」にさせたいとのことだけど、たまに出かける商業施設と違って毎日通る場所。
しかもマンションに戻るだけじゃなくてそこから出発することも同じ回数だけあるわけで。
そのあたりは「住まい」をほとんど作っていない人の発想だよなぁ。

[90: 周辺住民さん]

僕は三菱ブランドが好きで地所のマンションにしました。青山ですが。昔財閥のS銀行に居たりその後最大手のN証券とのお付き合いが永かったりで、不動産にしてもSとNの押しの強さと余裕の無さは御免こうむりたいという意識が強いです。
三井は検討しましたが結構Sに繋がるような雰囲気は感じました。かなりお上品ではありますが。
三菱は余裕がありますね。王様な、というか鷹揚な感じがして、セカンドでしたのでイメージが自分に入ってくるか否かだけで、入り口の選択を済ませてしまいました。番町で地所なら自分的には有りです。千鳥ヶ淵などは特に。

[91: 匿名さん]

>>90
三菱ブランド？今となってはただの寝言にしか聞こえないね。
あと三井よりも三菱、という見解もなかなか奇特だね。

[92: 周辺住民さん]

ま、財閥の基幹業種に身を置いて一定の期間でもビジネスに携わってみれば、少しくらいは分かりますよ

[93: 匿名さん]

>>92
財閥で雇われした・・それがどうしても自慢したいところなのかい？小さいな・・・