リビオ平和台ってどうですか？

[購入検討中さん]

リビオ平和台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都練馬区平和台4丁目23番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「平和台」駅 徒歩2分／東京メトロ副都心線 「平和台」駅 徒歩2分
総戸数：47戸（非分譲住戸10戸含む、他に共用施設）
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上５階建
専有面積：27.05m²~82.63m²
間取り：1R～4LDK
バルコニー面積：4.82m²~21.99m²
駐車場：10台（平置式9台、身障者用平置式1台）
バイク置場：3台
駐輪場：84台（２段式）
建物竣工予定：平成25年11月下旬
入居予定：平成25年12月下旬
分譲後の権利形態：[敷地]建物共用部分は所有権の共有　[建物]専有部分は区分所有
販売予定時期：平成25年3月下旬

売主：新日鉄興和不動産株式会社
販売提携（代理）：野村不動産アーバンネット株式会社
設計・監理：株式会社フラットフィールド一級建築士事務所

施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：未定

[201: 匿名]

上階３戸分の大きな部屋が地権者宅で、残り９戸の小さな部屋が賃貸のようです。

[202: 匿名さん]

賃貸の対象となる９戸（？）の専有部分の所有者って誰なんでしょう？
もしかしてこれまた地権者ですかねえ・・・？

[203: 匿名]

もちろん地権者の物です。

[204: 匿名さん]

地権者が、このマンションの問題となっていますね。
地権者の実質支配のマンションとならないかきちんと調べた方が良いと思います。
以下、確認できることですので、まとめます。

マンションの所有者は、その床面積によって、議決権を持ちます。
地権者は、自分の大きな部屋に＋でこの非分譲の９戸（ですか？）を所有します。
議決権でマンションのこれからのことを色々決めて行きますが、普通決議であれば過半数の賛成で議決出来ます。
頭数と議決権と詳細は色々とありますが、ここはざっくりと書きます。

問題は、重大決議と建て替え決議ですね。
重大決議とは、規約の改正（ペットを飼ったり、色々なそのマンション固有の規則を管理組合で決めて行きます）、管理組合の法人化、大規模滅失のときの復旧決議、共用部分の大規模な変更、共同利益違反者に対して使用中止や競売を執行するための訴訟提起を決議することです。これには、４分の３の賛成が必要です。
地権者が、マンション全体の床面積の割合の４分の１以上を所有していたら、この重大決議は、地権者の議決権行使のいかんにかかってきてしまいます。地権者が反対したらできないのです。もしも地震が来て、大規模が滅失したとしてもその復旧は、地権者が反対したらできないことになります。マンション全体の何か大きな変更をしたくても、地権者が反対したらできません。

なので、地権者の床面積の割合が、全体の４分の１を超えているかどうかを確認する必要があります。


建て替えはさらに５分の４の賛成が必要です。

この点、注意をしたほうが良いと思います。

[205: 匿名さん]

あの大きな部屋と９戸も持っていたら、地権者が４分の１は持っているかもしれない。
事実上の支配となるかもしれないですね。

[206: 匿名さん]

ここは、L字型のマンションですよね。
ということは、地震に弱い。
地権者が所有していない方の棟、つまり南東の建物が大規模な滅失をしたら、
その復旧に関して、地権者が反対したら、復旧工事できない可能性がありますね。
L字のマンションは、どちらか一方の棟が損することが多い。
地震の揺れがマンションかける負荷の向きが異なるから。
大規模滅失の復旧には、４分の３の賛成が必要だからです。
もしも、地権者が４分の１以上持っていたら、４分の３がとれません。

L字の場合は、壊れた棟の人たちは復旧工事をもちろんして欲しいけれど、
壊れていない方の棟に住んでいる人たちは、
自分たちの方は壊れていないので、マンションの修繕にお金をかけたくない。
それで、もめる。
地権者が持っていないほうの棟は、
こういうとき、このマンションだとリスクがありますね。

[207: 匿名]

このマンションはＬ字型ではありませんよ。
それぞれの棟は四角形で別々に建っていて渡り廊下で繋がってる造りです。

[208: 匿名さん]

渡り廊下でつながっているのでL時型ですよね。

[209: 匿名さん]

そうですね。渡り廊下でつながっているのでやはり地震のときには、
片方の棟だけが損壊したりして問題があるようです。
こちらを参考にしました。
↓
http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/15799931.html

地権者が４分１以上の床面積を持っていたら、問題になりそうです。

[210: 匿名]

地震が来たらどうなるかは賭けでしょう。
地権者自身が住むからこそ安全な造りにするのでは？と考えていますが。

[211: 匿名さん]

なんでこんなに地権者が幅効かせてるんですかね、この物件。
なんだか気味が悪いです。

[212: 購入検討中さん]

地権者が4分の1以上の床面積を所有するような分譲になっていたらリスクありますね。
地権者側の建物は、いいでしょうけど、東の方の建物は、大規模の損壊があっても
復旧工事をするための4分の３が取れないかもしれません。
そうしたら、買取り請求をしてマンションを出て行かざるを得ないでしょうね。
大規模の滅失があったら住めないでしょうから。
このあたり、営業さんに確認した方が良いですね。

[213: 購入検討中さん]

地権者が住むから安全なつくりにつくらせるというのは納得できます。
でも議決権4分の1以上を地権者が持っているかどうかは、別の問題です。
地権者が4分の1以上の床面積を所有していたら、4分の3の重大決議が取れないんですよ。
専有部分の床面積の割合で、議決権を持ちます。
床面積は、わかっているはずだから、確認しないとだめですね。

せっかくマンションを購入しても、地権者の意思によって、マンションの将来がかわっていくようならば、
なんだか賃貸みたいな気分になりますね。
区分所有者で管理組合を作っても、普通のところのようにはいかないかもしれないですね。

[214: サラリーマンさん]

地権者の件でどんびきです。

[215: 匿名]

一体、地権者が4分の１もっているかどうかですが、真実を知りたいです。
5分の1もっていたら、反対されたら建替えができないのですね。

[216: 匿名]

ここは、地権者４分の１以上もっていそうですよね。

[217: 匿名さん]

今日で完売かな？

[218: 匿名]

そうだと思います。

[219: 匿名さん]

もう完売ですか？

[220: 匿名]

今日で締め切りだし、空きも無かったですからね。

[221: オビリ台和平]

今日で完売？？よかったぁ〜。買う気無いって言ったのに、電話が毎日来てたからさ。

[222: 匿名さん]

即日完売ですって。有楽町線は、リビオのひとり勝ちでした。

[223: 匿名]

やはり駅から徒歩２分という立地は強いですね。

[224: 匿名さん]

ココは人気でしたね。スーモにも一切出ていなかった。
スーモにださなくても、予約も取れなくてすごかった。

[225: 匿名さん]

マンションは立地が命と専門家が言っていたのです。
マンション管理士の先生が。
それがここで立証されたように思いました。

例えば、アデニウムです。駅から13分。
モデルルームはとても素敵でつくりもいいらしいです。でも、いまだに売れ残りがあります。

[226: 匿名さん]

同じ条件っぽい部屋なら、あと５００万高くても駅近を選ぶかも。

[227: 匿名さん]

>224
ん？出ていましたよ。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_nerima/nc_67705801/

[228: 匿名さん]

SUMO,
雑誌の方には出ていなかったですよ。

[229: 匿名さん]

オプションでカップボードをつけた方がいいと思いますか？
市販のものだともっと安いのでしょうが、ぴったりはあいませんよね？
床の色はどうしようかと悩みます。
情報交換をしたいので、同じような方がいらしたらこちらで意見を聞かせてください。

[230: 匿名]

オプションのカップボードは数十万しますから買った方が断然安いです。
お金に余裕があるのなら付ければいいかと。

床の色はどんな雰囲気の部屋にしたいのか、どんな色の家具を置きたいのかで考えましょう。
床の色次第で似合う家具の色も決まってしまいますよ。

[231: 匿名さん]

230さん、ありがとうございます！

カップボードを上下でつけると４０万〜５０万もしますね。
市販のものでもいいかと思いますが、デメリットを考えるとすると地震ですか？

[232: 匿名]

天井に突っ張れるタイプで、なおかつ揺れを感知すると扉が開かないようにロックする物を選べば良さそうな気がします。

[233: 匿名さん]

やっぱり４０万は高いですね。
天井に突っ張れるのを探してみます。でも天井に穴をあけるのがちょっと怖いです。
ピクチャーレールっているんですか？
オプションでどんなものがつけてよかったなど、経験者にお聞きしたいです。

[234: 匿名さん]

食器棚は天井につっぱれるものがあればいいということですが、天井に穴をあけるのがちょっともったいないような。新築なので。

[235: 匿名]

天井に突っ張るタイプは大きな板の面全体でパシッと天井に突っ張っちゃうから穴は開けないはずかと。

[236: 匿名さん]

キッチンの棚、悩みます。ご意見お聞かせ頂ければ幸いです！

[237: 匿名さん]

もう意見は出てるじゃないですか。
あとはそれくらい自分で考えて下さい。

[240: 匿名さん]

ここは人気でしたね。即日完売。
マンションは立地というのを証言したように思います。
抽選だったし。

[241: ご近所さん]

37戸だしね。
駅前ならこの戸数なら即日完売でしょう。
駅から10分以上の物件はやはり苦戦してますね。

[242: 匿名さん]

駅近は大きいですね。
資産価値もあまり下がらないでしょうね。

[243: 匿名さん]

もし、売ることになって貸すことになっても安心ですね。

[244: 匿名さん]

ここなら問題ないと思います。
安心。
抽選に当たった人たちは運がいいですよ。

[245: 匿名さん]

光が丘のヴェリスは、もうずっと売れ残っている。

[246: 匿名]

ウェリス…本当だ；
やはり立地は重要なんですね。

[247: 匿名さん]

問題ない？

[248: 匿名さん]

光ヶ丘のウェリスと平和台のクリオずっと残ってますね。

[249: 匿名さん]

シュロス氷川台も苦戦してるみたいですね。
駅からの距離はさほど遠くなさそうなのに…。