元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[722: 匿名さん]

別に将来の不安もありませんし、繰上返済もしますけど
元金均等で期間短めにしています。

月４０くらい返済しているから、なるべく早く返済したいので。

[723: 住まいに詳しい人]

> 別に将来の不安もありませんし、繰上返済もしますけど
> 元金均等で期間短めにしています。

人それぞれなので、良いと思いますが、元金の初期支払いと同じにするなら元利ならもっと設定期間が短くできるという事実だけは、わかっていただければと思います。

あくまで元利の期間短めというのは、元金との相対的な話なので、金額がいくらになろうと関係ありません。

[724: 匿名さん]

＞719さん
　もう、、、言ってるそばからこうだしなぁｗ

＞720さん
　違いについては、概ね＞721さんがまとめられている通り。

　手数料なしで繰り上げ返済が可能という条件が入る時点で
　元利・元金の両者の差は「ほとんど」無いってことかと思います。

　あとは、この「ほとんど」という差の捉え方次第。
　各自の環境・条件・考え方次第ですね。。。

＞722さん
　人それぞれなので、それでいいかと。

[725: 匿名さん]

みなさん定年までには完済でしょうから
繰上はされると思いますし、
ゆとりの有無は、別だから、

結局

＞当初は、繰上げ返済をしないが、控除がなくなる、もしくは金利があがったら、繰上げ返済をしていく
＞　　→元金、元利どっちでもいい

＞相対的な話なので、金額がいくらになろうと関係ありません。

の通り「どっちでもいい」かたが、多いと思います

有意に違うのは、保証料の違いだけと思います。

[726: 匿名さん]

元金の方が保証料が僅かに低い

元利の方が破綻率が僅かに低い


ってことですね

[727: 匿名さん]

返済が滞るかたは、返済方法に関係なくだめな気がする。

そのような方は、
元利でも、本来貯める必用がある、
繰上資金貯めないでしょうから
残金が、多いまま、
売却損の可能性も高いし

[728: 匿名さん]

現状で返済が滞る方はダメでしょう。
ただ将来何が起こるかわからないので、少しでもリスクは下げておきたい方はリスクの低い元利の方がいいかもしれません。

[729: 匿名さん]

＞728さん

　ここでいう「リスク」とは、

　　　変動金利が上昇した際に増加する「月々の返済額」

　という意味ですね。（元利では一定額、元金だと上昇利率分増加）

　この場合は、元利は金利上昇分は返済が先送りされますので
　Totalでの返済額は当然元金よりも多くなりますね。

　（まぁ比較対象の元金では、当初設定の元本＋増加した利息の
　　支払いが可能というのが前提ですが・・・）

[730: 匿名さん]

729です。

すいません。勘違いしていました。
変動元利では5年125%ルールの中で支払額の見直しは行われるんですね。


とすると、急な利率上昇時（確率はともかくとして）に
5年間は返済額据え置きということは一つのリスクヘッジにはなります。

一方で、その据え置きの間、元金の方は返済が進むので、
数年で返済額は逆転しそうです。
（借り入れ条件によるので、詳細はなんとも言えませんが・・・）


「リスク」の大きさは「利率上昇」の大きさ次第ってところでしょうか。

[731: 匿名さん]

>>730
いやいや、そういう意味では無いです。
元利であってもより多く繰り上げ返済すればいいので返済の進み方は元金も元利も同じです。

金利急上昇＋何らかのアクシデントにより支払が困難になった場合、元金だと125％ルールが無かったせいで破産してしまう可能性が無いとは言い切れないという話です。

その起こる確率の非常に低い可能性をケアできるという雀の涙程度のメリットが元利にはあり、
元金には雀の涙程度の保証料差(数万円)が得になるというメリットがある。
自由度vs数万円という話ですね。

[732: 匿名さん]

＞731さん

　「元利」vs「元金」の差異については、
　「自由度」vs「保証料の差」ということについてはその通りだと思います。

　元利で繰り上げ返済することで元本の減りが同等になることもおっしゃる通りです。

　まぁ、この場合は「元本の減りが同等になるよー」ということを言いたいわけではなく、
　ローン減税や家計の状況に応じて「増減できる自由度」のメリットを挙げているんですよね。



　ただ、私が上記で言いたかったことは、そのような通常状態ではなく
　極端な話で、5年ルール適用で破たんが免れたとする場合には
　繰上げできる余力はないという状況なのかなと思いまして。。。

　まぁ返せる・返せないで状況が異なるので、フェアな比較ではありませんが
　「返せない」状況であるならば、単純に元金の差は広がるんだろうな
　というように思った次第です。

　言葉足らずで紛らわしい表現となってしまいすいませんでした。（＞＿＜）

[733: 匿名さん]

長い住宅ローン返済期間、何が起こるか分からない。数万円余計に払う事で返済の自由度が確保出来るならば安い保険だと考えるのが元利。

いやいや、そんな可能性低いよ、数万円勿体無いよってのが元金。

[734: 匿名さん]

経済情勢が、変わった結果で短期金利が変わるから
どうなってるかわからないと思います

ただ、繰上返済できないかたは、
5年先送りしたところで、
だめだと思いますね。

[735: 匿名さん]

>>732

5年ルールで一時的に破綻が回避出来る意義は大きいですよ。

5年あれば金利が下がるかもしれないし、転職や、住宅の売却なんかも考える事が出来ます。病気や怪我の場合、回復に向かうかもしれません。そもそも金利上昇時は好況が予想されますので所得は遅れて上昇しだすと思います。

5年後も返済UPは125%なので、そこまでの上昇で耐える事が出来ればさらにもう5年猶予が出来ます。

勿論、余裕が有れば単に金利上昇分以上を繰上げするだけなので元金と比較して元利によるデメリットは何も有りません。

しかし、元金だと金利上昇分は即返済額に上乗せされ、数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売となります。ここをどう捉えるかですね。

[736: 匿名さん]

>>732
返せない状況なら元金の差が広がる？
元利で借りていて、金利急上昇し、繰り上げ返済出来ないケースのことを指しているのでしょうか?
もしそうであるならば、
元利均等で繰り上げ返済できていないのであれば、元金均等で組んでいたら返済が滞っていたことになります。
元金の差が広がるという表現はあてはまらないような。

[737: 匿名さん]

>>734
返済の目処を立てるのに5年あれば充分だと思いますよ。
しかも5年後も25％しか上がらないわけだから繰り上げできなくてもとりあえずはなんとかなりそうですが。
10年猶予あれば何とかなるケースもでてくると思います。

[738: 匿名さん]

＞735さん

　5年ルールのメリットは否定しません。その通りだと思います。



　ただ敢えて言うと、多少極端な表現が気になる程度です。

＞「元利によるデメリットは何も有りません。」
　　　→　『何も』は極端ですよね。保証料の差分を引き換えにしているわけですから。

＞「数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売」
　　　→　私は実例を知らないので、よく分からないのですが、
　　　　　実際にはその時点で返済プランや返済方法の変更とかって選択肢はないんでしょうか？

[739: 匿名さん]

＞733
4000万借入なので、保証料の差額
16万ほどありましたよ。

[740: 匿名さん]

＞736さん

　またうまく表現できていなかったようです。


　単純に金利上昇した局面で「返せる人」と「返せない人」は
　元本の減りが違いますよってなことを言いたかっただけです。
　（当たり前ですが・・・）

　「返せる人」は元金ではそのまま返済、元利でも繰り上げて返済
　なので、返済能力が同じ条件であれば、元利・元金はあまり関係ない話ですね。


　まぁ「元金」で借りるような人は、ある程度金利上昇しても
　「返せる」から選んでいるんだろうなと思ってこう書いただけです。

　誤解を招いてすいませんでした。

　

[741: 匿名さん]

>>739

繰上げすると戻って来るので月々の返済額を同じにすると数万円

[742: 匿名さん]

>>738

ここで言っているデメリットとは金利上昇局面の事。金利が上昇した際に元利がデメリットになる事は一切ない。保証料は金利と関係無く数万円元金が得。

返済プランや返済方法の変更はあまり当てにしない方がいいですね。そもそもそういう融通が利かない所からモラトリアム法案が出来たのですから。またそのような法案が出来れば別ですが。

銀行も商売ですから変更することによって儲かるのならば検討してくれるかもしれませんが競売行きを先延ばしにするような見直しはしないでしょう。それが可能ならば世の中に競売物件はなくなります。

[743: 匿名さん]

>>740
返済ペース上げれば元本の減りが早いって話？
そりゃそーだわ。

いずれにせよ、
余裕があるから金利急上昇時の破産の可能性なんてほぼ考えなくてもいいから数万円得した方がいいという人は元金。
余裕があるから数万円の差なんてどうでもいいから万一の破産リスクに備えたい人は元利ですね。

[744: 匿名さん]

>>740

んな事言ったら元利で借りて元金以上ひ繰上げれば保証料の面でも元金より得になりますね。

[745: 購入検討中さん]

>>「元利によるデメリットは何も有りません。」
>　　　→　『何も』は極端ですよね。保証料の差分を引き換えにしているわけですから。

もともと元利のデメリットは、元金と期間を同じにした場合で、数万円の保証金の差です
初期支払いを同じにした場合は、さらに差がなくなります

>「数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売」
>　　　→　私は実例を知らないので、よく分からないのですが、
>　　　　　実際にはその時点で返済プランや返済方法の変更とかって選択肢はないんでしょうか？

その選択肢はありますが、すでに金利が上がってしまっている状態では、返済期間を延ばすくらいしか手がないのですが、あとは年齢次第でしょうが、かなり薄い選択肢であることは事実です。
競売ではなく任意売却にするくらいしかほぼ選択肢はないのが事実です

[746: 匿名さん]

金利上昇　→　返済不能　→　破産
っていう図式が極端すぎて受け入れにくいんですよね。

金利上昇をどの程度見込んでいるかわかりませんが、
　生活費＝住宅ローン＋その他（食費など）
とすると、「その他」の部分で吸収できないくらいカツカツならば、
まぁそのような状況に陥る気もしますが・・・

そんなに生活費に占めるローン比率が高いような人は
月々に余力が無いわけですから繰上げも不可で
元利を選択したって自由度はないと思われますし。

このような人は住宅ローン組んでまで家を買ってはいけないと思いますね。

[747: 匿名さん]

>>744

元利で借りて元金以上返済して保証金が同じになるってどの程度の返済プランなんでしょうね？

銀行によって異なるとは思いますが、例えば三井住友信託だと
元金35年と同額の保証料だと元利は23年で返済する必要があります。

この場合、金利変動がないとしても初期から元金の30%増しで最後まで返済していく必要がある。
元金は返済金額が下がっていくので差は開いていく。

それでようやく保証料はトントン。

元利の保証料が得になる条件って相当厳しそう・・・
（そもそももっと保証料の差がない銀行をイメージされているのかもしれませんが）

[748: 匿名さん]

>>745

　「期間を延ばす」選択肢があるのであれば、
　月々の返済金額を下げられるわけですから
　それって元利のメリットと近くなるのではないですかね？

　それでも破綻（売却）となるのであれば、
　元利で借りたところで同じような気がするんですけど・・・

　何か重要な前提条件を見落としているのかな？？？

[749: 匿名さん]

>>746
今現在「その他」の部分で吸収できるからと言って、
将来も吸収できるかどうかはわかりませんからね。
何が起こるかわからないので。

しかも支出に対してローンの割合が高い人は繰り上げも出来ないので元利を選択しても自由度が無いとありますが、
繰り上げできないようであれば元金だったら返済不能になって破産していますよ？

余裕あろうが無かろうが、高額のローンを組むのであればより安全な方を選択するのは充分理にかなってます。
もちろん保証料差数万円を選ぶのもいいとは思います。

[750: 匿名さん]

>>748
ん？？？
何故元利で借りても同じになるの？
そもそも期間を伸ばせるかどうかなんてわからないよ。
契約次第。

[751: 匿名さん]

＞746
その通りと思います。それと

みなさん、60歳過ぎて返済はしないように、
繰上前提に、35年ローンにしていると思います。

完済23年後を予定し繰上すると12年分は、
返済を細く長くできます。
猶予期間、充分と思いますね。

それに、保証料の差額10数万、口座に
残しておけば、返済１月分ぐらい、多くして
返済開始できます。

[752: 匿名さん]

>>750

　もちろんそういった変更ができるという前提です。
　私自身はできるかどうかはわかりませんので
　745さんの意見に完全に乗っかってます。

　元々の話の流れが
　　　元金だと月々の返済額が上がる　　　　→　　返済不能　　→　　破綻
　　　元利だと月々の返済額は上がらない　　→　　返済可能　　→　　破綻しない
　ということだったので、
　返済期間延ばせて、月々の返済金額が抑えられるのであれば
　元金を選んでも変わらない（破綻しない）。

　なので、月々の金額が抑えられても払えないのであれば
　元利だろうが元金だろうが破綻なのかなーって考えた次第です。

[753: 匿名さん]

>>749

　いやいやいや。

　元利で繰上げできないような資金計画の人は
　破産する前に元金でローン組めないでしょｗ

　元利・元金同条件（金額・年数）で借りたとしたら
　初年度から返せないわけですから。。。

[754: 匿名さん]

>753
???
同条件なので、元利は手元に余剰資金が残るはずです。
元金に余裕があるなら、元利の場合はその余裕プラス余剰資金になります。

[755: 匿名さん]

>>748

なら最初から元利で借りて繰上げすればいいじゃん。
なんで期間伸ばせるか分からない元金で借りて伸ばせる前提で話をするの？

[756: 匿名さん]

>>754

　うーん、伝わりませんね。

　　元利返済でギリギリの資金繰り（繰上げられない）の人だとしたら
　　初年度返済額が多い元金では、そもそも借りられませんよね。

　と言いたかったのです。


　もちろんおっしゃる通り、元金返済で借りられる人であれば、
　元利で借りれば、差額は繰上げ資金にできますよ。

[757: 匿名さん]

>>755

　前提が不明確なのは申し訳ないですね。不勉強なもので。
　分からないから仮定の話としているのであって、
　「絶対にない」のであれば、そうご教示いただければと思います。



　返せるつもりで借りた人が、金利が上がっただけで
　本当に元金の人だけ破産しか選択肢がないのか
　ということに対して疑問を抱いただけです。

　借りた直後で残金たっぷり残っているときに
　金利が今の変動金利から一気に２～３％でも上がれば
　返済額が倍とかになって、苦しいとは思いますが
　それでもすぐに「破産」なの？？？

　ちょっと極端に煽り過ぎじゃないかなーって
　思ったのです。

[758: 匿名さん]

おなじ条件で、銀行の貸し出しにおいて
元利はOKで
元金はNGなんてあるの？

[759: 匿名]

>757
感じている通りで正しい
かなり極端な試算をしないと125%のおかげで助かるケースが出てこない
だが、世の中何が起こるか分からないのもまた事実
事実上あり得ないと気にしない人もいれば、ゼロじゃないなら対策する人も居る
そういう感覚レベルの僅差でしかないんだよ

>758
厳密にいえばあるよ
高い返済額が年収比率計算に使われるから
だがよっぽどカツカツでない限り否決されないから現実的にはない

[760: 匿名さん]

>>759

そんなに極端な例じゃなくてもメリットは有るよ。例えば数年以内に政策金利が2%上がったとする。
2%の金利上昇ならばそんなに極端じゃない。例えばアメリカなんてサブプライム前の2004年は1%、2005年は4.25まで上昇してる。

4000万借りて0.775だと、元利均等だと月10万、元金だと12万。これが2%金利が上昇すると元金均等は月19万に跳ね上がる。
元金で借りるからには月19万に返済額が増えても返済出来て且つ、繰上げもしくは貯蓄出来るくらいの余力は当然有るから元金で借りるんだろうけど、ここで不測の事態や子供の教育費など出費が増える時期が重なるとかなり生活を切り詰めないといけなくなる。

貯蓄も当然有るだろうから破綻なんて事にはならないだろうけど貯蓄を切り崩すのも不安だし、子供の教育費を削るなんて事は絶対にしたくないだろうし。当然月々の返済額が増えると言う事はその分何かを犠牲にするわけだし。

その点、元利は2つのルールのおかげで総返済額が増えてもいいから返済を先伸ばしに出来るし、余裕が有れば繰上げすることにより総返済額を減らす事も出来る。

あり得ないけど仮に、元利と元金が保証料が全く一緒で、5年125%ルールの適用がオプションでオプション料金が5万だったら
どうする？

35年数千万のローンの保険として安いと5万払ってでも5年125%ルールを付ける人が大半だと思うのだが。
もちろん、その5万を惜しむ人も中にはいるだろうけど。

キモは今大丈夫でも将来は分からないと考えるか、将来においても大丈夫と考えて数万円取りに行くかのだね。

[761: 匿名さん]

１２５％ルールをまるですごいメリットのように書いてる人がいますが
１２５％ルールでぎりぎり破綻をまぬがれたところで返済額が減るわけでもなく
むしろトータルでは増えるわけなので、そんな人は後々破綻するだけです。
5年あれば対策できる人なら最初から対策してるでしょうしね。

私はローン減税もあるので元利で借りてますが
（なにもなければ10年後に全額返済予定）
１２５％ルールと5万円だったら5万を選ぶかな。

[762: 匿名]

>760
それって破綻リスク対策ではないよね？
4000万円借りられる人＝年収800万～だし、その例で125%との差額の月78万円のせいで破綻する人居ないのでは？
余分にお金が掛かってもいい場合は激変緩和できるという、元利のメリットは多くの人が前から指摘済みと思う
選ぶ人も選ばない人も居るでしょ位にしか思わないかな
あと4000万ならオプション料は10万くらいじゃない？
ただし、このオプションは適用されるとメリットもあるが追い銭とられる

[763: 匿名]

月ではなく年78万円です
月なら間違いなく破綻する。なぜ気づかなかったんだろう

[764: 匿名さん]

＞＞７６２

４０００万ならオプション料はだいたい３万くらいじゃないかな。
追い銭取られるか家手放すかの選択

[765: 匿名さん]

>>762

破綻するとかしないとかそういう極端な話ではなく、急激な金利上昇局面で月々の返済額の選択権がどちらに有るかがポイント。

元金均等は強制的に金利上昇に合わせてMAX上昇。元利均等は先送りする事もMAX上昇分を返済する事も選択権は借り手に有るってだけ。

このオプションを捨ててまで数万円取りに行くなら元金均等を選べばいい。

[766: 匿名さん]

5年１２５%ルールを極端なあり得ない限り無く可能性の低い例にどうしてもしたいひとがいるようだね。
このルールは金利が変動した時点でとても有効なルール。一番のメリットは金利が少しでも動いて月々の支払額、元本、利息の割合が変化した場合、自分の返済計画に基いて返済額の決定権を自分が持っている事。

でも元金均等だと決定権は銀行側に有るので自分ではどうしようもないわけ。

で、その決定権を得るための対価が数万円の保証料の差。

もちろん金利急騰時には破綻するかしないかって話にもなるのかもしれないけど、そんな極端な話じゃなくって、

月々の返済額を借り手が決めるか貸し手が決めるかの違い。で、そのコストが数万円。

[767: 匿名]

>766
125%ルールそのものを否定してる人は、ほぼ居ないでしょ
いまさらそんなに力説しなくても、125%は破綻対策じゃなくて自由度だって、何百レスも前から指摘されてるんだからさ

上がると思うから固定にする派
上がらないと思うが万一に備える派
備えはあるから今のメリットを選ぶ派

別にどれを選んでも間違ってないんじゃない？
金利がどう動くかは分からないが、ちょっとした損得の差はあっても誰も不幸になることはないでしょ

[768: 匿名さん]

金利があがれば何かを犠牲にしなければならないってレスがあったけど、その通りだと思う。
元金なら返済しなくてはいけないために月2回の家族での外食が1回になったり、毎年の海外旅行が国内旅行に格下げになったりするかもしれない。
でも元利なら支払いを先延ばしにする選択肢がある。
子供と過ごせる時間はそんなに長くないよ。

[769: 匿名]

>768
子供と過ごせるってフレーズ流行ってるの？
よそでもたまに見かけるけど

[770: 匿名さん]

ちょっと金利上がったくらいで何らかの我慢が発生するなら変動選んだらダメじゃない？

[771: 匿名さん]

>>761
後々破産する人もいれば、
5年〜10年猶予あったおかげで助かる人もいるでしょう。
最初から対策をしつつ、万が一ダメだった場合もさらに5年〜10年対策する期間あった方が有利なのは間違いないでしょう。

125％ルールのおかげで一時的に助かった人が後々破産する確率が100％だと主張する方が無理があると思いますが。