元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[702: 匿名さん]

>700
個人的には返済額軽減の繰上を強くお勧めするよ。
期間短縮はせっかく持っている長期メリットを捨てることになり、選択肢を狭めるから。

>701
正直、ミックスの良さがさっぱり理解できない。
変動を軽減繰上すれば固定で余分に支払う金利の比率が上がるだけだし、固定を軽減繰上すると変動の金利上昇リスクが上がるし、同比率で繰上していくにしても余分な手間を掛けて余分な金利を支払うことになるし。

[703: 匿名]

元金均等返済で返済額軽減の繰り上げ返済。金利が上りそうだったら元利均等返済へ条件変更。で、返済額軽減の繰り上げ返済していく。で、金利が落ち着いてきたら元金均等返済に条件変更。返済額軽減の繰り上げ返済していくとおもしろい。それなら最初から元利均等だろと意見がはいるが元金均等時分の元金の減りが早いゾー！ 元金均等返済を取扱いのある金融機関は魅力的だぞ！

[704: 不動産業者さん]

703さん

> 元金均等時分の元金の減りが早いゾー

なんども過去スレにあるけど、これが間違い。この間違いを理解していないから、このスレが長くなる

たとえば
【元金】月々の返済額、10万
【元利】月々の返済額、9万
【返済可能金額】12万

だった場合、元金なら、2万の繰上げ、元利なら3万の繰上げになるだけで、月々の支払いも同じで、ローン元金の減りは同じです

[705: 匿名さん]

＞704
保証料が違うだけで、他は同じになりますね。

＞702
今の低金利、経済情勢、
当初10年ローン減税があるうちは
繰上メリット無いので、

現時点ではミックスのメリットは見えません。
メリットは10年後に、返済する金利を
どうするか、先送りできる事です。

わたしの場合、変動0.775%と固定1.8%のミックスで
実質的な金利は1.12%、ローン減税を考慮すると
差が0.12%ですが、繰上用の資金から金利が得られるから、負担は実質的に無いです。

これを、繰上ることで、変動100%0.775%～固定100%1.8%の間で、
手数料無く、自由に変える事ができます。

借替なんかより、ずっとお手軽に、金利が変えられます。

[706: 匿名さん]

せこせこ返すか
ほっとくか
その人の属性、忙しさ、余裕度
いろいろな条件によって変化するのでなんとも言えませんね。
「ぼくのかんがえたさいきょうのへんさいほうほう」も
その人の立場によって最強が変わってしまいますしね。

[707: 匿名]

>705
最初から1％以上高い固定とミックスするメリットがわからないね。
減税期間負担があまりないと言っても借入初期の1％差はオール変動とかなり違う。
相当初期から変動金利が1.8％以上に上がらないと逆転できないな。

[708: 匿名さん]

>706
大半の人はどちらも大した差はないと言ってる
一部の人だけが自分の返済が最強じゃないと許せないっぽい
いまは元利の人にその傾向が強いね。2週間位前は元金でそういう人がいたね

[709: 匿名さん]

>705
10年後の金利選択の自由度を得ることの目的はなんですかね？
「総支払額を抑えること」が目的なら木を見て森を見ず状態だし、「10年以上先まで返済計画を明確に立てること」が目的なら変動スレ（ここも変動スレの一種ですよね？）では返済に対する前提が違うから議論にならないし。

[710: 匿名さん]

>705
金利変動を気にしないと言うことは固定は超長期なのに、1.8％はすごく安いね。
文面から判断すると、実質金利から変動2＋超長期1、10年間0金利が継続し10年後残債の大きい変動分の全額繰上げと言う計画かな。

仮に年末の減税を満額受取れると言う条件からローン総額を3000万円昨年10月実行とすると、変動2000万円に固定1000万円で10年後の変動分残債は14,827,719、10年間の総支払額は10,379,210、ローン減税による返金額は2,660,424となる。
ここで金利上昇の気配を感じ120回目の支払で14,827,719繰上げ以降は繰上げない場合、ローンの総支払額は34,839,670となる。

同じ条件で変動3000万円の場合、10年後の残債は22,241,578、10年間の総支払額は9,789,170、ローン減税による返金額は2,642,936となる。
同様に120回目の支払で14,827,719＋（10,379,210－9,789,170）＋（2,642,936－2,660,424）＝15,400,271繰上げると残債は6,841,307、意図的に不利にするため121回目から3％になり最後まで継続したと仮定すると、総支払額は34,922,116となる。
4％だと総支払額は36,022,723となり流石に有意な差が生じるけど、3％だと差は誤差の範囲に収まってしまうし、10年後以降も繰上するなら4％でもほとんど有意な差は生じないね。

どうせなら全額超長期固定にして金利変動リスクを確実に排除するか、繰上げ前提の全額変動にして返済自由度を上げたほうがよさそうな気がするけど。

[711: 匿名さん]

＞710
今にして思えば、8割～9割変動にしても良かったかもと思いますが、

たまたま、インフレターゲット2%、
解散、自民圧勝ムード、株価高、円安ななか、
20年固定1.8%が選べるタイミングで融資

変動との差が、僅か1.05%
後々、「あの時、固定にしとけば」とならないかと、迷いに迷って
3400万のうち、1000万ほど固定にしました。

実際に上昇するときは徐々にでしょうし
なかなか、試算難しいですね。

[712: 匿名さん]

お前が長くしてるんだろ？

＞なんども過去スレにあるけど、これが間違い。この間違いを理解していないから、このスレが長くなる

＞たとえば
＞【元金】月々の返済額、10万
＞【元利】月々の返済額、9万

ここまで
ここからは余計な話

＞【返済可能金額】12万

＞だった場合、元金なら、2万の繰上げ、元利なら3万の繰上げになるだけで、月々の支払いも同じで、ローン元金の減りは同＞じです

[713: 不動産業者さん]

７１２さん

繰上げ返済がよけいな話なのですか？
現状、8割以上の人が繰り上げ返済を経験しているようなのですが。

繰上げ返済を考えないなら、元金と元利で、期間が同じではなく、初期支払いをあわせるべきでしょうね
少なくとも現在支払える金額でローンを組むのが一般的でしょうから。

[714: 匿名さん]

毎月繰り上げ返済するのは
趣味で借りてる人くらいでしょうね

[715: 匿名]

元金均等返済と変動金利は相性がいい！

[716: 匿名さん]

>714さん
私は毎月繰り上げてますもし、それを自動でやってくれる銀行もありますよ。
ここにこんな事を書いているより、よっぽど簡単です。

まあ面倒なら、別に毎月じゃなくて毎年でも大差ないです。
いちいち銀行に行かなきゃいけないとか、手数料がすごくかかるとかだったら、たしかに面倒でしょうね。
けど、銀行を選択できるなら、そういうところは最初からパスです。

>715さん
で、繰上返済はするんですよね？　>704の指摘はスルーですか？

[717: 匿名]

してます！してます！繰り上げ返済！

[718: 匿名さん]

まぁだいたい結論は「人それぞれ」ってことですかね。
人によって前提条件がバラバラだから収束するわけがないｗ

＞706さんも書かれている通り、自己否定をされることを激しく嫌う人が、元利にも元金にも少数いることが荒れる原因。
そもそも全否定されているわけでもないのに、拡大解釈して自分の否定を打ち消すために相手を否定し合い、それが延々と繰り返されると。

単純にそれぞれのメリットを主張し合えばいいだけなのにね。。。
お陰でいろいろと勉強にはなりましたけどね。ありがとうございます。

[719: 匿名]

元金さんが元金のメリットは少しの保証料の差だけで自由度や破綻リスク等、後は全敗と認めれば終了なのに元本の減りが早いとか無駄な利息を払わなくていいとか勘違いするから長くなるんだよね。

[720: 匿名さん]

えっ？今の安定して低金利ななか、
保証料の差以外、違いは何もないって結論では？


余裕のある返済とギリギリの返済の違いは、
別の話だし。

[721: 住まいに詳しい人]

> えっ？今の安定して低金利ななか、
> 保証料の差以外、違いは何もないって結論では？

同じ返済期間にした場合は、保証料が、元金のほうが数万円程度安い
ただし、元利のほうが自由度が高い。

初期支払い金額を同じにして、元利の返済期間を短くしたら、保証料の差は、ほぼなくなる
その代わり、元利の自由度は、なくなる

って結論ですよ。

つまり

現在、ゆとりがあるが、将来は不安で、できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元金

現在、ゆとりがあり、将来的にもゆとりがある。できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元利、期間を短く

繰上げ返済で、状況を見ながら、自分で計画的に返済したい
　　→元利、期間長め

当初は、繰上げ返済をしないが、控除がなくなる、もしくは金利があがったら、繰上げ返済をしていく
　　→元金、元利どっちでもいい

[722: 匿名さん]

別に将来の不安もありませんし、繰上返済もしますけど
元金均等で期間短めにしています。

月４０くらい返済しているから、なるべく早く返済したいので。

[723: 住まいに詳しい人]

> 別に将来の不安もありませんし、繰上返済もしますけど
> 元金均等で期間短めにしています。

人それぞれなので、良いと思いますが、元金の初期支払いと同じにするなら元利ならもっと設定期間が短くできるという事実だけは、わかっていただければと思います。

あくまで元利の期間短めというのは、元金との相対的な話なので、金額がいくらになろうと関係ありません。

[724: 匿名さん]

＞719さん
　もう、、、言ってるそばからこうだしなぁｗ

＞720さん
　違いについては、概ね＞721さんがまとめられている通り。

　手数料なしで繰り上げ返済が可能という条件が入る時点で
　元利・元金の両者の差は「ほとんど」無いってことかと思います。

　あとは、この「ほとんど」という差の捉え方次第。
　各自の環境・条件・考え方次第ですね。。。

＞722さん
　人それぞれなので、それでいいかと。

[725: 匿名さん]

みなさん定年までには完済でしょうから
繰上はされると思いますし、
ゆとりの有無は、別だから、

結局

＞当初は、繰上げ返済をしないが、控除がなくなる、もしくは金利があがったら、繰上げ返済をしていく
＞　　→元金、元利どっちでもいい

＞相対的な話なので、金額がいくらになろうと関係ありません。

の通り「どっちでもいい」かたが、多いと思います

有意に違うのは、保証料の違いだけと思います。

[726: 匿名さん]

元金の方が保証料が僅かに低い

元利の方が破綻率が僅かに低い


ってことですね

[727: 匿名さん]

返済が滞るかたは、返済方法に関係なくだめな気がする。

そのような方は、
元利でも、本来貯める必用がある、
繰上資金貯めないでしょうから
残金が、多いまま、
売却損の可能性も高いし

[728: 匿名さん]

現状で返済が滞る方はダメでしょう。
ただ将来何が起こるかわからないので、少しでもリスクは下げておきたい方はリスクの低い元利の方がいいかもしれません。

[729: 匿名さん]

＞728さん

　ここでいう「リスク」とは、

　　　変動金利が上昇した際に増加する「月々の返済額」

　という意味ですね。（元利では一定額、元金だと上昇利率分増加）

　この場合は、元利は金利上昇分は返済が先送りされますので
　Totalでの返済額は当然元金よりも多くなりますね。

　（まぁ比較対象の元金では、当初設定の元本＋増加した利息の
　　支払いが可能というのが前提ですが・・・）

[730: 匿名さん]

729です。

すいません。勘違いしていました。
変動元利では5年125%ルールの中で支払額の見直しは行われるんですね。


とすると、急な利率上昇時（確率はともかくとして）に
5年間は返済額据え置きということは一つのリスクヘッジにはなります。

一方で、その据え置きの間、元金の方は返済が進むので、
数年で返済額は逆転しそうです。
（借り入れ条件によるので、詳細はなんとも言えませんが・・・）


「リスク」の大きさは「利率上昇」の大きさ次第ってところでしょうか。

[731: 匿名さん]

>>730
いやいや、そういう意味では無いです。
元利であってもより多く繰り上げ返済すればいいので返済の進み方は元金も元利も同じです。

金利急上昇＋何らかのアクシデントにより支払が困難になった場合、元金だと125％ルールが無かったせいで破産してしまう可能性が無いとは言い切れないという話です。

その起こる確率の非常に低い可能性をケアできるという雀の涙程度のメリットが元利にはあり、
元金には雀の涙程度の保証料差(数万円)が得になるというメリットがある。
自由度vs数万円という話ですね。

[732: 匿名さん]

＞731さん

　「元利」vs「元金」の差異については、
　「自由度」vs「保証料の差」ということについてはその通りだと思います。

　元利で繰り上げ返済することで元本の減りが同等になることもおっしゃる通りです。

　まぁ、この場合は「元本の減りが同等になるよー」ということを言いたいわけではなく、
　ローン減税や家計の状況に応じて「増減できる自由度」のメリットを挙げているんですよね。



　ただ、私が上記で言いたかったことは、そのような通常状態ではなく
　極端な話で、5年ルール適用で破たんが免れたとする場合には
　繰上げできる余力はないという状況なのかなと思いまして。。。

　まぁ返せる・返せないで状況が異なるので、フェアな比較ではありませんが
　「返せない」状況であるならば、単純に元金の差は広がるんだろうな
　というように思った次第です。

　言葉足らずで紛らわしい表現となってしまいすいませんでした。（＞＿＜）

[733: 匿名さん]

長い住宅ローン返済期間、何が起こるか分からない。数万円余計に払う事で返済の自由度が確保出来るならば安い保険だと考えるのが元利。

いやいや、そんな可能性低いよ、数万円勿体無いよってのが元金。

[734: 匿名さん]

経済情勢が、変わった結果で短期金利が変わるから
どうなってるかわからないと思います

ただ、繰上返済できないかたは、
5年先送りしたところで、
だめだと思いますね。

[735: 匿名さん]

>>732

5年ルールで一時的に破綻が回避出来る意義は大きいですよ。

5年あれば金利が下がるかもしれないし、転職や、住宅の売却なんかも考える事が出来ます。病気や怪我の場合、回復に向かうかもしれません。そもそも金利上昇時は好況が予想されますので所得は遅れて上昇しだすと思います。

5年後も返済UPは125%なので、そこまでの上昇で耐える事が出来ればさらにもう5年猶予が出来ます。

勿論、余裕が有れば単に金利上昇分以上を繰上げするだけなので元金と比較して元利によるデメリットは何も有りません。

しかし、元金だと金利上昇分は即返済額に上乗せされ、数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売となります。ここをどう捉えるかですね。

[736: 匿名さん]

>>732
返せない状況なら元金の差が広がる？
元利で借りていて、金利急上昇し、繰り上げ返済出来ないケースのことを指しているのでしょうか?
もしそうであるならば、
元利均等で繰り上げ返済できていないのであれば、元金均等で組んでいたら返済が滞っていたことになります。
元金の差が広がるという表現はあてはまらないような。

[737: 匿名さん]

>>734
返済の目処を立てるのに5年あれば充分だと思いますよ。
しかも5年後も25％しか上がらないわけだから繰り上げできなくてもとりあえずはなんとかなりそうですが。
10年猶予あれば何とかなるケースもでてくると思います。

[738: 匿名さん]

＞735さん

　5年ルールのメリットは否定しません。その通りだと思います。



　ただ敢えて言うと、多少極端な表現が気になる程度です。

＞「元利によるデメリットは何も有りません。」
　　　→　『何も』は極端ですよね。保証料の差分を引き換えにしているわけですから。

＞「数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売」
　　　→　私は実例を知らないので、よく分からないのですが、
　　　　　実際にはその時点で返済プランや返済方法の変更とかって選択肢はないんでしょうか？

[739: 匿名さん]

＞733
4000万借入なので、保証料の差額
16万ほどありましたよ。

[740: 匿名さん]

＞736さん

　またうまく表現できていなかったようです。


　単純に金利上昇した局面で「返せる人」と「返せない人」は
　元本の減りが違いますよってなことを言いたかっただけです。
　（当たり前ですが・・・）

　「返せる人」は元金ではそのまま返済、元利でも繰り上げて返済
　なので、返済能力が同じ条件であれば、元利・元金はあまり関係ない話ですね。


　まぁ「元金」で借りるような人は、ある程度金利上昇しても
　「返せる」から選んでいるんだろうなと思ってこう書いただけです。

　誤解を招いてすいませんでした。

　

[741: 匿名さん]

>>739

繰上げすると戻って来るので月々の返済額を同じにすると数万円

[742: 匿名さん]

>>738

ここで言っているデメリットとは金利上昇局面の事。金利が上昇した際に元利がデメリットになる事は一切ない。保証料は金利と関係無く数万円元金が得。

返済プランや返済方法の変更はあまり当てにしない方がいいですね。そもそもそういう融通が利かない所からモラトリアム法案が出来たのですから。またそのような法案が出来れば別ですが。

銀行も商売ですから変更することによって儲かるのならば検討してくれるかもしれませんが競売行きを先延ばしにするような見直しはしないでしょう。それが可能ならば世の中に競売物件はなくなります。

[743: 匿名さん]

>>740
返済ペース上げれば元本の減りが早いって話？
そりゃそーだわ。

いずれにせよ、
余裕があるから金利急上昇時の破産の可能性なんてほぼ考えなくてもいいから数万円得した方がいいという人は元金。
余裕があるから数万円の差なんてどうでもいいから万一の破産リスクに備えたい人は元利ですね。

[744: 匿名さん]

>>740

んな事言ったら元利で借りて元金以上ひ繰上げれば保証料の面でも元金より得になりますね。

[745: 購入検討中さん]

>>「元利によるデメリットは何も有りません。」
>　　　→　『何も』は極端ですよね。保証料の差分を引き換えにしているわけですから。

もともと元利のデメリットは、元金と期間を同じにした場合で、数万円の保証金の差です
初期支払いを同じにした場合は、さらに差がなくなります

>「数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売」
>　　　→　私は実例を知らないので、よく分からないのですが、
>　　　　　実際にはその時点で返済プランや返済方法の変更とかって選択肢はないんでしょうか？

その選択肢はありますが、すでに金利が上がってしまっている状態では、返済期間を延ばすくらいしか手がないのですが、あとは年齢次第でしょうが、かなり薄い選択肢であることは事実です。
競売ではなく任意売却にするくらいしかほぼ選択肢はないのが事実です

[746: 匿名さん]

金利上昇　→　返済不能　→　破産
っていう図式が極端すぎて受け入れにくいんですよね。

金利上昇をどの程度見込んでいるかわかりませんが、
　生活費＝住宅ローン＋その他（食費など）
とすると、「その他」の部分で吸収できないくらいカツカツならば、
まぁそのような状況に陥る気もしますが・・・

そんなに生活費に占めるローン比率が高いような人は
月々に余力が無いわけですから繰上げも不可で
元利を選択したって自由度はないと思われますし。

このような人は住宅ローン組んでまで家を買ってはいけないと思いますね。

[747: 匿名さん]

>>744

元利で借りて元金以上返済して保証金が同じになるってどの程度の返済プランなんでしょうね？

銀行によって異なるとは思いますが、例えば三井住友信託だと
元金35年と同額の保証料だと元利は23年で返済する必要があります。

この場合、金利変動がないとしても初期から元金の30%増しで最後まで返済していく必要がある。
元金は返済金額が下がっていくので差は開いていく。

それでようやく保証料はトントン。

元利の保証料が得になる条件って相当厳しそう・・・
（そもそももっと保証料の差がない銀行をイメージされているのかもしれませんが）

[748: 匿名さん]

>>745

　「期間を延ばす」選択肢があるのであれば、
　月々の返済金額を下げられるわけですから
　それって元利のメリットと近くなるのではないですかね？

　それでも破綻（売却）となるのであれば、
　元利で借りたところで同じような気がするんですけど・・・

　何か重要な前提条件を見落としているのかな？？？

[749: 匿名さん]

>>746
今現在「その他」の部分で吸収できるからと言って、
将来も吸収できるかどうかはわかりませんからね。
何が起こるかわからないので。

しかも支出に対してローンの割合が高い人は繰り上げも出来ないので元利を選択しても自由度が無いとありますが、
繰り上げできないようであれば元金だったら返済不能になって破産していますよ？

余裕あろうが無かろうが、高額のローンを組むのであればより安全な方を選択するのは充分理にかなってます。
もちろん保証料差数万円を選ぶのもいいとは思います。

[750: 匿名さん]

>>748
ん？？？
何故元利で借りても同じになるの？
そもそも期間を伸ばせるかどうかなんてわからないよ。
契約次第。

[751: 匿名さん]

＞746
その通りと思います。それと

みなさん、60歳過ぎて返済はしないように、
繰上前提に、35年ローンにしていると思います。

完済23年後を予定し繰上すると12年分は、
返済を細く長くできます。
猶予期間、充分と思いますね。

それに、保証料の差額10数万、口座に
残しておけば、返済１月分ぐらい、多くして
返済開始できます。