元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[701: 匿名さん]

柔軟性といえば、減税終了時に繰上前提の
ミックスでしょう。

10年後の経済情勢で、
変動を期間短縮
変動を返済額軽減
固定を期間短縮
固定を返済額軽減
どれも、無駄な手数料を払う事無く
できます。

[702: 匿名さん]

>700
個人的には返済額軽減の繰上を強くお勧めするよ。
期間短縮はせっかく持っている長期メリットを捨てることになり、選択肢を狭めるから。

>701
正直、ミックスの良さがさっぱり理解できない。
変動を軽減繰上すれば固定で余分に支払う金利の比率が上がるだけだし、固定を軽減繰上すると変動の金利上昇リスクが上がるし、同比率で繰上していくにしても余分な手間を掛けて余分な金利を支払うことになるし。

[703: 匿名]

元金均等返済で返済額軽減の繰り上げ返済。金利が上りそうだったら元利均等返済へ条件変更。で、返済額軽減の繰り上げ返済していく。で、金利が落ち着いてきたら元金均等返済に条件変更。返済額軽減の繰り上げ返済していくとおもしろい。それなら最初から元利均等だろと意見がはいるが元金均等時分の元金の減りが早いゾー！ 元金均等返済を取扱いのある金融機関は魅力的だぞ！

[704: 不動産業者さん]

703さん

> 元金均等時分の元金の減りが早いゾー

なんども過去スレにあるけど、これが間違い。この間違いを理解していないから、このスレが長くなる

たとえば
【元金】月々の返済額、10万
【元利】月々の返済額、9万
【返済可能金額】12万

だった場合、元金なら、2万の繰上げ、元利なら3万の繰上げになるだけで、月々の支払いも同じで、ローン元金の減りは同じです

[705: 匿名さん]

＞704
保証料が違うだけで、他は同じになりますね。

＞702
今の低金利、経済情勢、
当初10年ローン減税があるうちは
繰上メリット無いので、

現時点ではミックスのメリットは見えません。
メリットは10年後に、返済する金利を
どうするか、先送りできる事です。

わたしの場合、変動0.775%と固定1.8%のミックスで
実質的な金利は1.12%、ローン減税を考慮すると
差が0.12%ですが、繰上用の資金から金利が得られるから、負担は実質的に無いです。

これを、繰上ることで、変動100%0.775%～固定100%1.8%の間で、
手数料無く、自由に変える事ができます。

借替なんかより、ずっとお手軽に、金利が変えられます。

[706: 匿名さん]

せこせこ返すか
ほっとくか
その人の属性、忙しさ、余裕度
いろいろな条件によって変化するのでなんとも言えませんね。
「ぼくのかんがえたさいきょうのへんさいほうほう」も
その人の立場によって最強が変わってしまいますしね。

[707: 匿名]

>705
最初から1％以上高い固定とミックスするメリットがわからないね。
減税期間負担があまりないと言っても借入初期の1％差はオール変動とかなり違う。
相当初期から変動金利が1.8％以上に上がらないと逆転できないな。

[708: 匿名さん]

>706
大半の人はどちらも大した差はないと言ってる
一部の人だけが自分の返済が最強じゃないと許せないっぽい
いまは元利の人にその傾向が強いね。2週間位前は元金でそういう人がいたね

[709: 匿名さん]

>705
10年後の金利選択の自由度を得ることの目的はなんですかね？
「総支払額を抑えること」が目的なら木を見て森を見ず状態だし、「10年以上先まで返済計画を明確に立てること」が目的なら変動スレ（ここも変動スレの一種ですよね？）では返済に対する前提が違うから議論にならないし。

[710: 匿名さん]

>705
金利変動を気にしないと言うことは固定は超長期なのに、1.8％はすごく安いね。
文面から判断すると、実質金利から変動2＋超長期1、10年間0金利が継続し10年後残債の大きい変動分の全額繰上げと言う計画かな。

仮に年末の減税を満額受取れると言う条件からローン総額を3000万円昨年10月実行とすると、変動2000万円に固定1000万円で10年後の変動分残債は14,827,719、10年間の総支払額は10,379,210、ローン減税による返金額は2,660,424となる。
ここで金利上昇の気配を感じ120回目の支払で14,827,719繰上げ以降は繰上げない場合、ローンの総支払額は34,839,670となる。

同じ条件で変動3000万円の場合、10年後の残債は22,241,578、10年間の総支払額は9,789,170、ローン減税による返金額は2,642,936となる。
同様に120回目の支払で14,827,719＋（10,379,210－9,789,170）＋（2,642,936－2,660,424）＝15,400,271繰上げると残債は6,841,307、意図的に不利にするため121回目から3％になり最後まで継続したと仮定すると、総支払額は34,922,116となる。
4％だと総支払額は36,022,723となり流石に有意な差が生じるけど、3％だと差は誤差の範囲に収まってしまうし、10年後以降も繰上するなら4％でもほとんど有意な差は生じないね。

どうせなら全額超長期固定にして金利変動リスクを確実に排除するか、繰上げ前提の全額変動にして返済自由度を上げたほうがよさそうな気がするけど。

[711: 匿名さん]

＞710
今にして思えば、8割～9割変動にしても良かったかもと思いますが、

たまたま、インフレターゲット2%、
解散、自民圧勝ムード、株価高、円安ななか、
20年固定1.8%が選べるタイミングで融資

変動との差が、僅か1.05%
後々、「あの時、固定にしとけば」とならないかと、迷いに迷って
3400万のうち、1000万ほど固定にしました。

実際に上昇するときは徐々にでしょうし
なかなか、試算難しいですね。

[712: 匿名さん]

お前が長くしてるんだろ？

＞なんども過去スレにあるけど、これが間違い。この間違いを理解していないから、このスレが長くなる

＞たとえば
＞【元金】月々の返済額、10万
＞【元利】月々の返済額、9万

ここまで
ここからは余計な話

＞【返済可能金額】12万

＞だった場合、元金なら、2万の繰上げ、元利なら3万の繰上げになるだけで、月々の支払いも同じで、ローン元金の減りは同＞じです

[713: 不動産業者さん]

７１２さん

繰上げ返済がよけいな話なのですか？
現状、8割以上の人が繰り上げ返済を経験しているようなのですが。

繰上げ返済を考えないなら、元金と元利で、期間が同じではなく、初期支払いをあわせるべきでしょうね
少なくとも現在支払える金額でローンを組むのが一般的でしょうから。

[714: 匿名さん]

毎月繰り上げ返済するのは
趣味で借りてる人くらいでしょうね

[715: 匿名]

元金均等返済と変動金利は相性がいい！

[716: 匿名さん]

>714さん
私は毎月繰り上げてますもし、それを自動でやってくれる銀行もありますよ。
ここにこんな事を書いているより、よっぽど簡単です。

まあ面倒なら、別に毎月じゃなくて毎年でも大差ないです。
いちいち銀行に行かなきゃいけないとか、手数料がすごくかかるとかだったら、たしかに面倒でしょうね。
けど、銀行を選択できるなら、そういうところは最初からパスです。

>715さん
で、繰上返済はするんですよね？　>704の指摘はスルーですか？

[717: 匿名]

してます！してます！繰り上げ返済！

[718: 匿名さん]

まぁだいたい結論は「人それぞれ」ってことですかね。
人によって前提条件がバラバラだから収束するわけがないｗ

＞706さんも書かれている通り、自己否定をされることを激しく嫌う人が、元利にも元金にも少数いることが荒れる原因。
そもそも全否定されているわけでもないのに、拡大解釈して自分の否定を打ち消すために相手を否定し合い、それが延々と繰り返されると。

単純にそれぞれのメリットを主張し合えばいいだけなのにね。。。
お陰でいろいろと勉強にはなりましたけどね。ありがとうございます。

[719: 匿名]

元金さんが元金のメリットは少しの保証料の差だけで自由度や破綻リスク等、後は全敗と認めれば終了なのに元本の減りが早いとか無駄な利息を払わなくていいとか勘違いするから長くなるんだよね。

[720: 匿名さん]

えっ？今の安定して低金利ななか、
保証料の差以外、違いは何もないって結論では？


余裕のある返済とギリギリの返済の違いは、
別の話だし。

[721: 住まいに詳しい人]

> えっ？今の安定して低金利ななか、
> 保証料の差以外、違いは何もないって結論では？

同じ返済期間にした場合は、保証料が、元金のほうが数万円程度安い
ただし、元利のほうが自由度が高い。

初期支払い金額を同じにして、元利の返済期間を短くしたら、保証料の差は、ほぼなくなる
その代わり、元利の自由度は、なくなる

って結論ですよ。

つまり

現在、ゆとりがあるが、将来は不安で、できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元金

現在、ゆとりがあり、将来的にもゆとりがある。できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元利、期間を短く

繰上げ返済で、状況を見ながら、自分で計画的に返済したい
　　→元利、期間長め

当初は、繰上げ返済をしないが、控除がなくなる、もしくは金利があがったら、繰上げ返済をしていく
　　→元金、元利どっちでもいい

[722: 匿名さん]

別に将来の不安もありませんし、繰上返済もしますけど
元金均等で期間短めにしています。

月４０くらい返済しているから、なるべく早く返済したいので。

[723: 住まいに詳しい人]

> 別に将来の不安もありませんし、繰上返済もしますけど
> 元金均等で期間短めにしています。

人それぞれなので、良いと思いますが、元金の初期支払いと同じにするなら元利ならもっと設定期間が短くできるという事実だけは、わかっていただければと思います。

あくまで元利の期間短めというのは、元金との相対的な話なので、金額がいくらになろうと関係ありません。

[724: 匿名さん]

＞719さん
　もう、、、言ってるそばからこうだしなぁｗ

＞720さん
　違いについては、概ね＞721さんがまとめられている通り。

　手数料なしで繰り上げ返済が可能という条件が入る時点で
　元利・元金の両者の差は「ほとんど」無いってことかと思います。

　あとは、この「ほとんど」という差の捉え方次第。
　各自の環境・条件・考え方次第ですね。。。

＞722さん
　人それぞれなので、それでいいかと。

[725: 匿名さん]

みなさん定年までには完済でしょうから
繰上はされると思いますし、
ゆとりの有無は、別だから、

結局

＞当初は、繰上げ返済をしないが、控除がなくなる、もしくは金利があがったら、繰上げ返済をしていく
＞　　→元金、元利どっちでもいい

＞相対的な話なので、金額がいくらになろうと関係ありません。

の通り「どっちでもいい」かたが、多いと思います

有意に違うのは、保証料の違いだけと思います。

[726: 匿名さん]

元金の方が保証料が僅かに低い

元利の方が破綻率が僅かに低い


ってことですね

[727: 匿名さん]

返済が滞るかたは、返済方法に関係なくだめな気がする。

そのような方は、
元利でも、本来貯める必用がある、
繰上資金貯めないでしょうから
残金が、多いまま、
売却損の可能性も高いし

[728: 匿名さん]

現状で返済が滞る方はダメでしょう。
ただ将来何が起こるかわからないので、少しでもリスクは下げておきたい方はリスクの低い元利の方がいいかもしれません。

[729: 匿名さん]

＞728さん

　ここでいう「リスク」とは、

　　　変動金利が上昇した際に増加する「月々の返済額」

　という意味ですね。（元利では一定額、元金だと上昇利率分増加）

　この場合は、元利は金利上昇分は返済が先送りされますので
　Totalでの返済額は当然元金よりも多くなりますね。

　（まぁ比較対象の元金では、当初設定の元本＋増加した利息の
　　支払いが可能というのが前提ですが・・・）

[730: 匿名さん]

729です。

すいません。勘違いしていました。
変動元利では5年125%ルールの中で支払額の見直しは行われるんですね。


とすると、急な利率上昇時（確率はともかくとして）に
5年間は返済額据え置きということは一つのリスクヘッジにはなります。

一方で、その据え置きの間、元金の方は返済が進むので、
数年で返済額は逆転しそうです。
（借り入れ条件によるので、詳細はなんとも言えませんが・・・）


「リスク」の大きさは「利率上昇」の大きさ次第ってところでしょうか。

[731: 匿名さん]

>>730
いやいや、そういう意味では無いです。
元利であってもより多く繰り上げ返済すればいいので返済の進み方は元金も元利も同じです。

金利急上昇＋何らかのアクシデントにより支払が困難になった場合、元金だと125％ルールが無かったせいで破産してしまう可能性が無いとは言い切れないという話です。

その起こる確率の非常に低い可能性をケアできるという雀の涙程度のメリットが元利にはあり、
元金には雀の涙程度の保証料差(数万円)が得になるというメリットがある。
自由度vs数万円という話ですね。

[732: 匿名さん]

＞731さん

　「元利」vs「元金」の差異については、
　「自由度」vs「保証料の差」ということについてはその通りだと思います。

　元利で繰り上げ返済することで元本の減りが同等になることもおっしゃる通りです。

　まぁ、この場合は「元本の減りが同等になるよー」ということを言いたいわけではなく、
　ローン減税や家計の状況に応じて「増減できる自由度」のメリットを挙げているんですよね。



　ただ、私が上記で言いたかったことは、そのような通常状態ではなく
　極端な話で、5年ルール適用で破たんが免れたとする場合には
　繰上げできる余力はないという状況なのかなと思いまして。。。

　まぁ返せる・返せないで状況が異なるので、フェアな比較ではありませんが
　「返せない」状況であるならば、単純に元金の差は広がるんだろうな
　というように思った次第です。

　言葉足らずで紛らわしい表現となってしまいすいませんでした。（＞＿＜）

[733: 匿名さん]

長い住宅ローン返済期間、何が起こるか分からない。数万円余計に払う事で返済の自由度が確保出来るならば安い保険だと考えるのが元利。

いやいや、そんな可能性低いよ、数万円勿体無いよってのが元金。

[734: 匿名さん]

経済情勢が、変わった結果で短期金利が変わるから
どうなってるかわからないと思います

ただ、繰上返済できないかたは、
5年先送りしたところで、
だめだと思いますね。

[735: 匿名さん]

>>732

5年ルールで一時的に破綻が回避出来る意義は大きいですよ。

5年あれば金利が下がるかもしれないし、転職や、住宅の売却なんかも考える事が出来ます。病気や怪我の場合、回復に向かうかもしれません。そもそも金利上昇時は好況が予想されますので所得は遅れて上昇しだすと思います。

5年後も返済UPは125%なので、そこまでの上昇で耐える事が出来ればさらにもう5年猶予が出来ます。

勿論、余裕が有れば単に金利上昇分以上を繰上げするだけなので元金と比較して元利によるデメリットは何も有りません。

しかし、元金だと金利上昇分は即返済額に上乗せされ、数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売となります。ここをどう捉えるかですね。

[736: 匿名さん]

>>732
返せない状況なら元金の差が広がる？
元利で借りていて、金利急上昇し、繰り上げ返済出来ないケースのことを指しているのでしょうか?
もしそうであるならば、
元利均等で繰り上げ返済できていないのであれば、元金均等で組んでいたら返済が滞っていたことになります。
元金の差が広がるという表現はあてはまらないような。

[737: 匿名さん]

>>734
返済の目処を立てるのに5年あれば充分だと思いますよ。
しかも5年後も25％しか上がらないわけだから繰り上げできなくてもとりあえずはなんとかなりそうですが。
10年猶予あれば何とかなるケースもでてくると思います。

[738: 匿名さん]

＞735さん

　5年ルールのメリットは否定しません。その通りだと思います。



　ただ敢えて言うと、多少極端な表現が気になる程度です。

＞「元利によるデメリットは何も有りません。」
　　　→　『何も』は極端ですよね。保証料の差分を引き換えにしているわけですから。

＞「数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売」
　　　→　私は実例を知らないので、よく分からないのですが、
　　　　　実際にはその時点で返済プランや返済方法の変更とかって選択肢はないんでしょうか？

[739: 匿名さん]

＞733
4000万借入なので、保証料の差額
16万ほどありましたよ。

[740: 匿名さん]

＞736さん

　またうまく表現できていなかったようです。


　単純に金利上昇した局面で「返せる人」と「返せない人」は
　元本の減りが違いますよってなことを言いたかっただけです。
　（当たり前ですが・・・）

　「返せる人」は元金ではそのまま返済、元利でも繰り上げて返済
　なので、返済能力が同じ条件であれば、元利・元金はあまり関係ない話ですね。


　まぁ「元金」で借りるような人は、ある程度金利上昇しても
　「返せる」から選んでいるんだろうなと思ってこう書いただけです。

　誤解を招いてすいませんでした。

　

[741: 匿名さん]

>>739

繰上げすると戻って来るので月々の返済額を同じにすると数万円

[742: 匿名さん]

>>738

ここで言っているデメリットとは金利上昇局面の事。金利が上昇した際に元利がデメリットになる事は一切ない。保証料は金利と関係無く数万円元金が得。

返済プランや返済方法の変更はあまり当てにしない方がいいですね。そもそもそういう融通が利かない所からモラトリアム法案が出来たのですから。またそのような法案が出来れば別ですが。

銀行も商売ですから変更することによって儲かるのならば検討してくれるかもしれませんが競売行きを先延ばしにするような見直しはしないでしょう。それが可能ならば世の中に競売物件はなくなります。

[743: 匿名さん]

>>740
返済ペース上げれば元本の減りが早いって話？
そりゃそーだわ。

いずれにせよ、
余裕があるから金利急上昇時の破産の可能性なんてほぼ考えなくてもいいから数万円得した方がいいという人は元金。
余裕があるから数万円の差なんてどうでもいいから万一の破産リスクに備えたい人は元利ですね。

[744: 匿名さん]

>>740

んな事言ったら元利で借りて元金以上ひ繰上げれば保証料の面でも元金より得になりますね。

[745: 購入検討中さん]

>>「元利によるデメリットは何も有りません。」
>　　　→　『何も』は極端ですよね。保証料の差分を引き換えにしているわけですから。

もともと元利のデメリットは、元金と期間を同じにした場合で、数万円の保証金の差です
初期支払いを同じにした場合は、さらに差がなくなります

>「数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売」
>　　　→　私は実例を知らないので、よく分からないのですが、
>　　　　　実際にはその時点で返済プランや返済方法の変更とかって選択肢はないんでしょうか？

その選択肢はありますが、すでに金利が上がってしまっている状態では、返済期間を延ばすくらいしか手がないのですが、あとは年齢次第でしょうが、かなり薄い選択肢であることは事実です。
競売ではなく任意売却にするくらいしかほぼ選択肢はないのが事実です

[746: 匿名さん]

金利上昇　→　返済不能　→　破産
っていう図式が極端すぎて受け入れにくいんですよね。

金利上昇をどの程度見込んでいるかわかりませんが、
　生活費＝住宅ローン＋その他（食費など）
とすると、「その他」の部分で吸収できないくらいカツカツならば、
まぁそのような状況に陥る気もしますが・・・

そんなに生活費に占めるローン比率が高いような人は
月々に余力が無いわけですから繰上げも不可で
元利を選択したって自由度はないと思われますし。

このような人は住宅ローン組んでまで家を買ってはいけないと思いますね。

[747: 匿名さん]

>>744

元利で借りて元金以上返済して保証金が同じになるってどの程度の返済プランなんでしょうね？

銀行によって異なるとは思いますが、例えば三井住友信託だと
元金35年と同額の保証料だと元利は23年で返済する必要があります。

この場合、金利変動がないとしても初期から元金の30%増しで最後まで返済していく必要がある。
元金は返済金額が下がっていくので差は開いていく。

それでようやく保証料はトントン。

元利の保証料が得になる条件って相当厳しそう・・・
（そもそももっと保証料の差がない銀行をイメージされているのかもしれませんが）

[748: 匿名さん]

>>745

　「期間を延ばす」選択肢があるのであれば、
　月々の返済金額を下げられるわけですから
　それって元利のメリットと近くなるのではないですかね？

　それでも破綻（売却）となるのであれば、
　元利で借りたところで同じような気がするんですけど・・・

　何か重要な前提条件を見落としているのかな？？？

[749: 匿名さん]

>>746
今現在「その他」の部分で吸収できるからと言って、
将来も吸収できるかどうかはわかりませんからね。
何が起こるかわからないので。

しかも支出に対してローンの割合が高い人は繰り上げも出来ないので元利を選択しても自由度が無いとありますが、
繰り上げできないようであれば元金だったら返済不能になって破産していますよ？

余裕あろうが無かろうが、高額のローンを組むのであればより安全な方を選択するのは充分理にかなってます。
もちろん保証料差数万円を選ぶのもいいとは思います。

[750: 匿名さん]

>>748
ん？？？
何故元利で借りても同じになるの？
そもそも期間を伸ばせるかどうかなんてわからないよ。
契約次第。

[751: 匿名さん]

＞746
その通りと思います。それと

みなさん、60歳過ぎて返済はしないように、
繰上前提に、35年ローンにしていると思います。

完済23年後を予定し繰上すると12年分は、
返済を細く長くできます。
猶予期間、充分と思いますね。

それに、保証料の差額10数万、口座に
残しておけば、返済１月分ぐらい、多くして
返済開始できます。

[752: 匿名さん]

>>750

　もちろんそういった変更ができるという前提です。
　私自身はできるかどうかはわかりませんので
　745さんの意見に完全に乗っかってます。

　元々の話の流れが
　　　元金だと月々の返済額が上がる　　　　→　　返済不能　　→　　破綻
　　　元利だと月々の返済額は上がらない　　→　　返済可能　　→　　破綻しない
　ということだったので、
　返済期間延ばせて、月々の返済金額が抑えられるのであれば
　元金を選んでも変わらない（破綻しない）。

　なので、月々の金額が抑えられても払えないのであれば
　元利だろうが元金だろうが破綻なのかなーって考えた次第です。

[753: 匿名さん]

>>749

　いやいやいや。

　元利で繰上げできないような資金計画の人は
　破産する前に元金でローン組めないでしょｗ

　元利・元金同条件（金額・年数）で借りたとしたら
　初年度から返せないわけですから。。。

[754: 匿名さん]

>753
???
同条件なので、元利は手元に余剰資金が残るはずです。
元金に余裕があるなら、元利の場合はその余裕プラス余剰資金になります。

[755: 匿名さん]

>>748

なら最初から元利で借りて繰上げすればいいじゃん。
なんで期間伸ばせるか分からない元金で借りて伸ばせる前提で話をするの？

[756: 匿名さん]

>>754

　うーん、伝わりませんね。

　　元利返済でギリギリの資金繰り（繰上げられない）の人だとしたら
　　初年度返済額が多い元金では、そもそも借りられませんよね。

　と言いたかったのです。


　もちろんおっしゃる通り、元金返済で借りられる人であれば、
　元利で借りれば、差額は繰上げ資金にできますよ。

[757: 匿名さん]

>>755

　前提が不明確なのは申し訳ないですね。不勉強なもので。
　分からないから仮定の話としているのであって、
　「絶対にない」のであれば、そうご教示いただければと思います。



　返せるつもりで借りた人が、金利が上がっただけで
　本当に元金の人だけ破産しか選択肢がないのか
　ということに対して疑問を抱いただけです。

　借りた直後で残金たっぷり残っているときに
　金利が今の変動金利から一気に２～３％でも上がれば
　返済額が倍とかになって、苦しいとは思いますが
　それでもすぐに「破産」なの？？？

　ちょっと極端に煽り過ぎじゃないかなーって
　思ったのです。

[758: 匿名さん]

おなじ条件で、銀行の貸し出しにおいて
元利はOKで
元金はNGなんてあるの？

[759: 匿名]

>757
感じている通りで正しい
かなり極端な試算をしないと125%のおかげで助かるケースが出てこない
だが、世の中何が起こるか分からないのもまた事実
事実上あり得ないと気にしない人もいれば、ゼロじゃないなら対策する人も居る
そういう感覚レベルの僅差でしかないんだよ

>758
厳密にいえばあるよ
高い返済額が年収比率計算に使われるから
だがよっぽどカツカツでない限り否決されないから現実的にはない

[760: 匿名さん]

>>759

そんなに極端な例じゃなくてもメリットは有るよ。例えば数年以内に政策金利が2%上がったとする。
2%の金利上昇ならばそんなに極端じゃない。例えばアメリカなんてサブプライム前の2004年は1%、2005年は4.25まで上昇してる。

4000万借りて0.775だと、元利均等だと月10万、元金だと12万。これが2%金利が上昇すると元金均等は月19万に跳ね上がる。
元金で借りるからには月19万に返済額が増えても返済出来て且つ、繰上げもしくは貯蓄出来るくらいの余力は当然有るから元金で借りるんだろうけど、ここで不測の事態や子供の教育費など出費が増える時期が重なるとかなり生活を切り詰めないといけなくなる。

貯蓄も当然有るだろうから破綻なんて事にはならないだろうけど貯蓄を切り崩すのも不安だし、子供の教育費を削るなんて事は絶対にしたくないだろうし。当然月々の返済額が増えると言う事はその分何かを犠牲にするわけだし。

その点、元利は2つのルールのおかげで総返済額が増えてもいいから返済を先伸ばしに出来るし、余裕が有れば繰上げすることにより総返済額を減らす事も出来る。

あり得ないけど仮に、元利と元金が保証料が全く一緒で、5年125%ルールの適用がオプションでオプション料金が5万だったら
どうする？

35年数千万のローンの保険として安いと5万払ってでも5年125%ルールを付ける人が大半だと思うのだが。
もちろん、その5万を惜しむ人も中にはいるだろうけど。

キモは今大丈夫でも将来は分からないと考えるか、将来においても大丈夫と考えて数万円取りに行くかのだね。

[761: 匿名さん]

１２５％ルールをまるですごいメリットのように書いてる人がいますが
１２５％ルールでぎりぎり破綻をまぬがれたところで返済額が減るわけでもなく
むしろトータルでは増えるわけなので、そんな人は後々破綻するだけです。
5年あれば対策できる人なら最初から対策してるでしょうしね。

私はローン減税もあるので元利で借りてますが
（なにもなければ10年後に全額返済予定）
１２５％ルールと5万円だったら5万を選ぶかな。

[762: 匿名]

>760
それって破綻リスク対策ではないよね？
4000万円借りられる人＝年収800万～だし、その例で125%との差額の月78万円のせいで破綻する人居ないのでは？
余分にお金が掛かってもいい場合は激変緩和できるという、元利のメリットは多くの人が前から指摘済みと思う
選ぶ人も選ばない人も居るでしょ位にしか思わないかな
あと4000万ならオプション料は10万くらいじゃない？
ただし、このオプションは適用されるとメリットもあるが追い銭とられる

[763: 匿名]

月ではなく年78万円です
月なら間違いなく破綻する。なぜ気づかなかったんだろう

[764: 匿名さん]

＞＞７６２

４０００万ならオプション料はだいたい３万くらいじゃないかな。
追い銭取られるか家手放すかの選択

[765: 匿名さん]

>>762

破綻するとかしないとかそういう極端な話ではなく、急激な金利上昇局面で月々の返済額の選択権がどちらに有るかがポイント。

元金均等は強制的に金利上昇に合わせてMAX上昇。元利均等は先送りする事もMAX上昇分を返済する事も選択権は借り手に有るってだけ。

このオプションを捨ててまで数万円取りに行くなら元金均等を選べばいい。

[766: 匿名さん]

5年１２５%ルールを極端なあり得ない限り無く可能性の低い例にどうしてもしたいひとがいるようだね。
このルールは金利が変動した時点でとても有効なルール。一番のメリットは金利が少しでも動いて月々の支払額、元本、利息の割合が変化した場合、自分の返済計画に基いて返済額の決定権を自分が持っている事。

でも元金均等だと決定権は銀行側に有るので自分ではどうしようもないわけ。

で、その決定権を得るための対価が数万円の保証料の差。

もちろん金利急騰時には破綻するかしないかって話にもなるのかもしれないけど、そんな極端な話じゃなくって、

月々の返済額を借り手が決めるか貸し手が決めるかの違い。で、そのコストが数万円。

[767: 匿名]

>766
125%ルールそのものを否定してる人は、ほぼ居ないでしょ
いまさらそんなに力説しなくても、125%は破綻対策じゃなくて自由度だって、何百レスも前から指摘されてるんだからさ

上がると思うから固定にする派
上がらないと思うが万一に備える派
備えはあるから今のメリットを選ぶ派

別にどれを選んでも間違ってないんじゃない？
金利がどう動くかは分からないが、ちょっとした損得の差はあっても誰も不幸になることはないでしょ

[768: 匿名さん]

金利があがれば何かを犠牲にしなければならないってレスがあったけど、その通りだと思う。
元金なら返済しなくてはいけないために月2回の家族での外食が1回になったり、毎年の海外旅行が国内旅行に格下げになったりするかもしれない。
でも元利なら支払いを先延ばしにする選択肢がある。
子供と過ごせる時間はそんなに長くないよ。

[769: 匿名]

>768
子供と過ごせるってフレーズ流行ってるの？
よそでもたまに見かけるけど

[770: 匿名さん]

ちょっと金利上がったくらいで何らかの我慢が発生するなら変動選んだらダメじゃない？

[771: 匿名さん]

>>761
後々破産する人もいれば、
5年〜10年猶予あったおかげで助かる人もいるでしょう。
最初から対策をしつつ、万が一ダメだった場合もさらに5年〜10年対策する期間あった方が有利なのは間違いないでしょう。

125％ルールのおかげで一時的に助かった人が後々破産する確率が100％だと主張する方が無理があると思いますが。

[772: 匿名さん]

>770
我慢とは書いてなかったと思うが意訳したのかな？毎月貯金出来る額が減るのも犠牲のひとつでしょ。

[773: 匿名さん]

>>767
誰も不幸になることは無いってのはちょっと？ではあるが、まぁほぼ同意です。
ただ>>766はその125％ルールのメリットを否定している人に対するレスだとおもうよ。

[774: 匿名さん]

元利の方が完全に優れていると主張したい派
元利有利だと思うけどどちらでも大差無い派
元金有利だと思うけどどちらでも大差無い派
元金の方が完全に優れていると主張したい派

様々入り乱れてるのが誤解の原因になってるんだろうな

[775: 匿名さん]

元利派は程度の差はあれ皆保証料の面では元金にメリットがあると認めてそうだが、元金派には意地でも元利のメリット認めたがらない奴いるな。
全ての面で元金が優れているという結論にならないと気が済まないんだろうな。

[776: 購入検討中さん]

というか、一部の元金の人は、そもそもローンの仕組みを理解していないからだと思いますよ

元金のほうが総支払額が少ないと思っている人が多々居られるから、話がかみ合わない。
それには、特定の条件（期間が元利と同じ、繰上げ返済なし）が必要なため、別に元金の場合が総支払額が少ないわけではない。

ちなみに私は、「元利有利だと思うけどどちらでも大差無い派」です

[777: 匿名]

ちょっと質問させてください。
最近新築マンションを買うことにしてローンについて調べていて悩んでいます。

物件価格；4000万円
頭金；1300万円
借入金；2700万円

30代前半（年収1200-1400万円）＋専業主婦＋就学前児童2人の4人家族です。

返済に余裕があれば元金均等がメリットと聞いていたのですが、ここを読んでいるとわからなくなってきました。

0.725%26年変動元金均等（初回返済103,600）→総返済額2977万円、手数料387,000円
0.725%24年変動元利均等（毎月返済103,000）→総返済額2964万円、手数料457,000円

結果5-6万の違い（元金均等が多い）ですが、元金の方が教育資金が必要な時期に毎月返済額が下がってて
（全体からすると微々たるものですが）いいのかなーと考えていたのですが、
この状態でさらに繰り上げ返済を考えた場合、支払利息の減少分と保証料の返還で
さらに元利均等の方がよりお得になっていったりするのでしょうか？
収入の全力で戸建を考えていたときは倍の返済額を考えていたのですが、それならもっと短期間で早く返すべき？？


>>721　さんの、

現在、ゆとりがあるが、将来は不安で、できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元金

現在、ゆとりがあり、将来的にもゆとりがある。できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元利、期間を短く

繰上げ返済で、状況を見ながら、自分で計画的に返済したい
　　→元利、期間長め

当初は、繰上げ返済をしないが、控除がなくなる、もしくは金利があがったら、繰上げ返済をしていく
　　→元金、元利どっちでもいい

のどれでもなくて、
現在ゆとりがあって、将来的にもゆとりがあって、繰り上げ返済をする、
という人はどちらが適しているのでしょうか。（上記3、4番目に該当する？？）
取り留めのない文章になってしまいましたがアドバイスをいただければと思います。

[778: 購入検討中さん]

777さん

残貯金額によりますが、777さん例だとどっちでもいいと思います。好みの問題です。
月々のローン額を一定にして、家計のやりくりを簡単にしたいという理由だけでも元利でも良いと思いますし、保証料を少しでも安くしたいという理由で、元金でもよいと思います

おそらく住宅ローン控除がなくなった10年目くらいに一括返済されてしまうと思いますので、保証料の差もほぼないと思います。（銀行によりますが）

[779: 777]

>>778　さん

さっそくのお返事ありがとうございます。

預金は諸費用など払うと残り800万円くらいになります。
（給料1年分くらいは残すと聞いたものですから。）
確かにローン金額一定だと家計がわかりやすいですね。
特に今自分でEXCEL手打ちでつけているものですから…（笑）
お昼休みの間に返信いただけてよかったです、ありがとうございます。

もし他の方もご意見ありましたらお聞かせください。

[780: 匿名さん]

>777さん

私もどっちでも良いと思います。
提示の例ですと、初期返済額を揃えられているので、
繰り上げ返済の自由度の観点でいうと、元金の方がよさそうです。

元利にするなら期間を延ばして月々の額を減らして、繰り上げした方がよいでしょう。


うちは777さんと同じく、子供が大きくなるタイミングで
少しでも自由度を持たせたく、元金にしてます。
10年後、減税終了後に、子供が中学に上がる前に繰り上げて行きます^_^

[781: 匿名さん]

返金される保証料は保証期間経過分が差し引かれて
最初の5年くらいで返金される保証料が大きく減ってしまうので
10年とかたってからの繰上返済なら保証料の戻りがあるというのは
あまり考えない方がいいんではないかと思います。

住友信託は保証料の返金時に振込手数料とられたと思うので
毎月こまめの繰上すると保証料の戻りもその分も減りますが
元金均等の場合は繰上げとは違うので手数料かからず繰上可能なので
保証料返金に何らかの手数料かかる銀行なら選ぶ価値ありです。

毎月の返済額は元金でも元利でも全く同じ場合
元利は最初の利息部分が多い分の差が多少出ます。
月々数百円とか数千円だと思いますが積み重なると
多少はまとまった額になるのでその差と保証料の差は出るかと。

[782: 匿名さん]

>>776

期間を揃えて繰上げなしで比較することは、
借り入れ時点では特定の条件とは思いませんね。

ローン申し込みでは、金額と返済年数を設定するわけですから。
その時点での総返済額が元金の方が少ないのは紛れもない事実。

繰上げを行う方が大半かもしれませんが、
やはりそれはあくまでもオプションでしかないのですよ。

条件設定をあれこれ考えることは否定しませんが、
ご自分の設定条件だけで相手型を否定したい方が
どちらにもいらっしゃるようでみにくいですね。

[783: 匿名さん]

ここで議論されているほど繰り上げ返済って一般的じゃないんじゃないの？

少なくとも元本均等返済を勧める銀行はなく、元本均等返済の仕組みすら
用意のない銀行が多いという事実から、元利均等返済の方が銀行に有利
なのは明らかな気がします。
つまり、元利均等の方が銀行の受け取る利子の総額の期待値が大きいと
いうことだと思います。

借りる側は、自分の事情をもっと詳しく考慮できるので、
人によって、どちらが有利かはここでの議論のように変わる可能性は
あります。ただし、将来のことは確定的には予言できないので、
よくわからない人は、銀行が嫌ってる元本均等を選択すべきじゃないか
と私は思います。

元本均等を希望したけど、売主の提携ローンに元本均等の選択肢が
なかったので、仕方がなく元利均等で変動を借りてます。

[784: 匿名さん]

銀行の設定が無いから元金有利とか意味分からない。

何度も出ているが元利と元金の差は保証料の数万円だけ。
それ以上でもそれ以下でも無い。

[785: 匿名さん]

同じ期間で返済すれば、元本均等の方が元本の減り方が早いので、
払う利子の総額は少なくなります。繰り上げを考慮しなければ、
当たり前ですね。

ちゃんと、繰り上げ返済はここでの議論ほど一般的じゃない
んじゃないですかと、最初に断っています。

[786: 匿名さん]

>>777

元利35年で借りて年間返済額が120万になるように毎年繰上げるのがいいと思います。月々の返済額が10万円ってのが居心地良さそうみたいなので。

元金で借りてしまうと金利が上がると月々の返済額も上昇しますので計画が立てにくいですね。元利で長く借りて月々10万円になるように繰上げれば5年間の住宅ローンの出費は固定出来ます。5年後の見直しではさらに月々の基本返済額が減っているでしょうから同じように年間120万円になるように繰上げすれば、結果的に24年で完済出来ます。

将来の不安は無いようですが、人生何が起こるか分かりません。これ位の保険は掛けておくべきでしょう。

[787: 匿名さん]

数万円の差で済むのは5年とかで完済したり借りる額が2000万円未満の場合ですよね。

計算だと借入額がもう少し大きかったり返済期間が10年とか15年だと数十万円の差はでました。

[788: 匿名さん]

同条件で見れば、初期の何年かは負担が大きいが、それに耐えられるなら元本均等が有利。

[789: 匿名さん]

元金の人繰上げしないんだ？

繰上げって一般的にみんなするもんだと思ってた。
特に金利上昇リスクに何の備えも無い元金均等は繰上げ必須ではないの？繰上げしないで不安にならない？

変動スレでは変動で借りる以上、繰上げは当然って感じだったけど。

[790: 匿名さん]

>>787

3000万円で10年後に一括返済した場合、元利と元金の保証料の差は2万円。

元利が元金の初回返済額以上を毎月返済して行けば元利の方が総返済額は低くなる。

[791: 匿名さん]

>777
余裕があるなら正直どちらでもかまわないでしょう。
＞（全体からすると微々たるものですが）
の通り、誤差の範囲です。
この低金利では元金の元本圧縮効果などたかが知れているので、結局どちらも繰上げるなら手間も手数料も変わらず、同じ期間なら保証料の分だけ、あなたの想定どおり元利を若干期間短縮するなら保証料と繰上げない場合の総支払額の総和が等しくなり、リスクは元利のほう低いので、どちらでも好みで良いですがあえてどちらと言われると元利を勧める程度です。

>783
繰上が一般的かどうか？と言う質問であれば、一般的でしょ。
借りる期間は20年以上が大半で、返す期間は20年未満が大半なんだから。
積極的に繰上げをリスクヘッジのツールにしている人は、一般的ではないだろうけど。

＞少なくとも元本均等返済を勧める銀行はなく、元本均等返済の仕組みすら
＞用意のない銀行が多いという事実から、元利均等返済の方が銀行に有利
＞なのは明らかな気がします。
これは単に元金で借りる人が、元利で借りる人より圧倒的に少ないからであって、儲かる・儲からないは関係ない。

[792: 匿名さん]

>787
3000万35年で保証料の差額が16万とかなのに、数十万の差ってどれだけ借りるつもりなの？
ついでに、保証料は期間が短いほうが安いのも理解できてる？
10年とか15年で数十万も保証料の差額が出るとすると軽く億を越えるよ？

[793: 匿名さん]

> 積極的に繰上げをリスクヘッジのツールにしている人は、一般的ではないだろうけど。

こちらの意味です。

退職金で残金を返してしまう人とか短期間固定で
変動切り替え時にまとまった金額の繰り上げ等は多そうですね。

でも、ここで議論されている繰り上げはちょびちょびとコマメに
返す繰り上げですよね。そうでなければ、元利均等の方が
利子総額は高くなってしまいます。

そんな返し方をする人は多くはないんだろうなと思っただけです。

あと、元金均等が希望が少ないって本当ですか？
昔（昭和40年代：私の父親の世代）は、元金均等が一般的だったはずです。
父も他の選択肢なしで、元金均等で返してました。

[794: 匿名さん]

知識と智恵がある人は得をして、知識が無い人は損をする、と言うだけの話でしょ？
中途半端に知識を持って智恵がない人は元金が最強と思っているみたいだけど。

後、これだけ低金利だと元金はメリットが無い、と言うより正確に言うと元利のデメリットがほとんど無い。
金利が高い時は元利だと初期はほとんど利払いで元本がなかなか減らないと言うデメリットが有ったが、今は初期からガンガン元本が減っていくので、当然元金の需要は減る。

[795: デベにお勤めさん]

> 同じ期間で返済すれば、元本均等の方が元本の減り方が早いので、
> 払う利子の総額は少なくなります。繰り上げを考慮しなければ、
> 当たり前ですね。

当たり前ですが、誤解を招く言い方だと思います

返済期間を同じにしたら、確かに元金のほうが、減り方は早いです。
しかし、それは、初期の支払額が多いからです。元金だからではないです
例えば、初期支払額を同じにしたら、元利のほうが元本の減りは、早いです。

元金、元利で総支払額が変わるのではなく、月々いくら支払うかで変わります（繰り上げ返済含む）

[796: 匿名さん]

777を見ると、初回の返済額を合わせたら元利のが得。返済期間を合わせたら元金が得。返済額を合わせたらどちらも同じでok?

[797: 匿名さん]

>795

当たり前ですよ。利子が同じ仮定ですから。

だから、コマメに繰り上げ返済する人なんか実際には少ないだろうから、
繰り上げが遅れた分だけ、利子を多く払って元利均等の方が損をする
と言ってます。

この言い方の方がよかったですか？

少なくとも私は毎月毎月繰り上げ返済なんかしたくないし、
私が借りてる銀行は繰り上げ返済手数料を取るので、
そんなことは却って損を発生させます。

[798: 匿名さん]

毎月の返済額をあわせる必要が無いのなら、元利が元金の初期返済額と合うように期間を短縮すれば、利子を多く払って元金は損をするとも言えるよ。
それに元金だろうと、この低金利で元本の多い返済初期に定期的に繰上げないと言うことは、金利が予想以上に上がるリスクには対応する気がないと言うことでよい？
正直、最近の元金さんの投稿を見ていると、

　堅実な人：元利向き
　ギャンブラー：元金向き

な気がしてきた・・・。

[799: 匿名さん]

わかった、わかった。

何でも知ってる、元金全否定の元利の方が最強でいいですよ。

少なくとも元金最強なんて言ってる人は、ここ最近のスレ見る限り見当たりませんがね。

[800: 匿名さん]

ま、両極端な人はごく一部の人だけであって、ここでまともな意見を述べてくれる人の大半は、どっちも一長一短でどちらでもよい（ひとそれぞれ）と考えてそうですね。