元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[662: 匿名さん]

その発想がギリの典型

[663: 匿名]

ギリでも即競売よりマシ。

[664: 匿名さん]

毎月神経をすりへらしながら繰上げしないと破綻回避できないような
このスレにいるとんでもなくギリギリで
破産が怖い人は変動じゃなく固定にすべきだと思います。

[665: 匿名さん]

繰上げの手間なんて1回インターネットで15分程度、毎月が面倒なら年1回でも良いくらい。
リスク管理の手間を一切掛けたくない人に固定をお勧めするのは同意するけど、変動で借りた人なら元金でも元利でもある程度はリスク管理すべきでしょう。
そのリスク管理ツールとして繰上を積極的に利用すると言う指摘が理解できていないから、

＞毎月神経をすりへらしながら繰上げしないと破綻回避できないような
と言う頓珍漢な感想がでてくる。

いや、元金で借りたらリスク管理は十分だ！と思っているなら、それは個人の自由だけどね。

[666: 匿名さん]

そんなに住宅ローンのリスクを気にする時間があったら
年収あげる努力をした方が・・・・。

[667: 匿名さん]

5年125%先送りできる仕組みに
差額10万～とか保証料払うほど、
価値はないかなと思うのですが・・・


万が一に、必用だなと、思う経済情勢になったとしても、
そのときに、返済方法を見直せば良いと思うんです

最初から無駄に、金融機関に払う必用は無いかなと、思うだけだけど

おかしいですか？

[668: 匿名]

>667
すぐに支払額を変更できる契約ならそれでいいのでは。
圧倒的に元利を選ぶ人が多いということは、そう思わない人が多いのでしょう。

[669: 匿名さん]

だからさ、既に何度も指摘されて延々とループしているわけ。
・元金のメリットは、3000万35年のケースで保証料が数万～10万程度安くなる。
・元利のメリットは、返済の選択肢自由度が高い上に5年ルールや125％ルールがある。

元金は元本圧縮効果が高いと言う主張に対しては仮に同額となるよう繰上げて言った場合元利でも同じだよと反論はするし、手間が余分に掛かると言う主張にも元金でも繰上げないと金利上昇リスクがより高くなるよと指摘はするが、保証料の差額が元利のメリットに見合わないと言う主張には反論しない。
それはリスク対効果をどう判断するかによるので、個人の自由だから。

結局、元金のメリットは保証料が安いことだけと言う事実に反する主張に反論している。

[670: 匿名さん]

>667
その時にリスケできると考えるならそれでいいでしょ。
そこの判断は個人の価値観の違いってことは何度も言われてると思うが。

[671: 匿名さん]

多分、金利が高い（優遇が少ない）頃の名残で元利が多いのでは？

今なら３千数百万程度の借入なら、
元金にしても、月々返済額が
賃貸1Rマンション程度だもんね

[672: 購入検討中さん]

> 5年125%先送りできる仕組みに
> 差額10万～とか保証料払うほど、
> 価値はないかなと思うのですが・・・

元金の保証料のメリットは、あくまで期間を同じにした場合です。
元金の初期支払い額が払えるなら、元利で期間を短くすれば、保証料の差もなくなります。

[673: 匿名さん]

結局リスクヘッジの観点から元利+繰上げが柔軟性や不測の事態に対応しやすい訳で。住宅ローンの大道である長く借りて短く返すを実行しやすい。

金銭的にも元金以上に繰上げとけば得になるし。

繰上げが面倒って元金の人は元金で借りてるのに繰上げしないとか、逆に大丈夫なの？って聞きたくなる。

[674: 匿名さん]

>673
元金のメリットは強制力
積立貯金と一緒で心理学的には裏付けがある
しかし、完全に合理的な行動が出来るならメリットは保証料の差額、それだけしかない

元利のメリットは支払わない自由
破綻対策としては事実上ほぼ意味はないがゼロではない
苦しいとき、ちょっと贅沢したいときに自由が効く事が現実的なメリット
ただし、メリットを享受すると支払額は増える

どちらが良いと言い切れるほどの差はない。
個人の性格によって、有利不利が逆になる程度の差

[675: 匿名]

元金のメリットは強制力？
元金の人はあれば使ってしまって貯金ができない性格ということか。
普通の人にとっては全く関係ないな。

[676: 匿名さん]

強制力といったって、3000万35年0.775％の初回調整分除く返済額は、元金の初回90,804に対して元利は81,576で差額はたった9,228しかないんだけど、それで十分と考えているのかな？
リスク管理で繰上げるなら、最低でも毎月なら3万以上は軽減で繰上げたほうが良いと思うけど。

[677: 匿名さん]

その9000円も貯金できないから元金なんでしょ？

[678: 匿名さん]

強制力って、元利で普通に繰上げしてる人からすればデメリットにしか見えない。

[679: 匿名さん]

>675
それ元利にたいして言えば125%が無いと破綻する人か
普通の人にとっては全く関係ないな。になるんだが

[680: 匿名]

>675
あなたの理屈は俺は事故らないから自動車保険は入らないと言ってるようなものだな。
普通の人は元利にするし、保険も入るよ。

[681: 匿名]

680
アンカー間違えた。
>679ね。

[682: 住まいに詳しい人]

総合的に判断すると

①借り入れ時の支払いは、ゆとりがあるが、将来的には少し不安
②繰上げ返済は、あまりしたくない
③保証料は、できるだけ安くしたい

上記条件に３つとも当てはまる人は、元金で、それ以外は元利じゃないですか。

将来的にもゆとりがあるなら、元利で期間を短くするのがお得
繰上げ返済ができ、保証料を微々たるものとして考えるなら、元利が自由度が高い

[683: 匿名さん]

①返済に余裕あり、ミックスだから将来に不安無し
②繰上返済はもちろんする
③保証料は、安いに越したことはない
④借入3400万なので減税上限越えてる

なので、元金で問題ないパターンでした

[684: 匿名さん]

保証料は元利で借りようが元金で借りようが繰上げを多くしたほうが少なく済むので別に元金のメリットとは感じないな。

[685: 匿名さん]

正直な話、元金とミックスなんて最悪の選択したら、現実から目を反らしたくなるのも無理は無いね。

[686: 匿名さん]

>682
1については元利向きだろうね
余裕がないなら元金は選ばない方が良い
繰り上げが出来て保証料が微々たるものと思える余裕がある人が本当は元金向き
でも現実は逆だったりするんだろうな

>684
同じ額を支払う限り絶対に元金の方が保証料は少ない
額は大したこと無いけどね

[687: 匿名さん]

ミックスで金利を見て、どちらかを繰り上げれば良いんでねえの。

[688: 匿名さん]

>682

③保証料を高くしたい
って人はいないだろうから、③は条件にならないと思う

②早めに繰上（元本を減らしたい）したいって方こそ、
元金を選ぶと思うから②も条件としてどうかな？

残るのは

①の
借り入れ時の支払いに、ゆとりがない
将来の返済が不安
な方が、元利ということかな

[689: 匿名さん]

余裕がある人が3400程度をミックスにするなんて信じられない。
実はあんまり余裕ないんじゃないかと邪推してしまう。

[690: 匿名さん]

普通皆有る程度余裕を見て繰上げ前提で借り入れるでしょ。

で、なるべく無駄な金利は払いたく無いけど金利上昇や収入の減少、病気や怪我、リストラや失業でも大丈夫な安全策を取りたいはず。

そう考えると費用対効果で元利均等一択になると思うんだけど元金の人は本当にたった数万円の保証料の差で選んでるの？

激しく疑問。

[691: 匿名さん]

余裕云々は、

賃貸マンション住まいの頃の家賃と比較して、
ローンのほうが元金初回返済額比3.5万ぐらい安い
（元利だと4.5万ぐらい安い計算に）

住宅購入の為の頭金をもう、貯める必用が無くなった
（その代わりに、今度は教育費として貯めてるけど）

＞687
10年後、金利情勢により、変動を繰上るか
固定1.8%を繰上るか、はたまた借替か迷う予定

昨年末、選挙の頃、円安株高長期金利みたら、
固定大底だなって思ったし、変動ももしかしたら１％ぐらいなら10年程度で上がるかもと、迷ったあげく、
1000万を固定にしました。
10年後の繰上は900～1000万ぐらいすれば、
その後は楽かなと試算して借りました。

で、元金、元利どちらでも良かったけど
保証料が安いから単純に選んだだけです。

[692: 匿名さん]

余裕は関係ないっしょ。

[693: 匿名さん]

>690
元金を推す訳じゃないが、挙げたリスクのどれも支払い方法でどうになる話じゃ無い気がするんだが

[694: 匿名さん]

>693
元金は保証料が数万円安いって
メリットしか元利との差別化をはかれないわけで
それこそ程度の差でしょ。

[695: 匿名さん]

かちんこちん頭の元利さんがいる気がする。
どう考えても元利一択とかね。
もっと柔軟に対応できるよう努力しましょう。

[696: 匿名さん]

＞695
どっちもどっちなのに
「ぼくのかんがえたさいきょうのへんさいほうほう」を
否定されるとすねちゃうお子様がいますよね(笑)

[697: 匿名さん]

元金も元利もね

[698: 匿名]

ここの元利さん。品がない！

[699: 匿名]

柔軟な対応するなら元利一択だけどね。

[700: 匿名]

五年ルール適用でない変動金利でも返済額軽減の繰り上げ返済かい？

[701: 匿名さん]

柔軟性といえば、減税終了時に繰上前提の
ミックスでしょう。

10年後の経済情勢で、
変動を期間短縮
変動を返済額軽減
固定を期間短縮
固定を返済額軽減
どれも、無駄な手数料を払う事無く
できます。

[702: 匿名さん]

>700
個人的には返済額軽減の繰上を強くお勧めするよ。
期間短縮はせっかく持っている長期メリットを捨てることになり、選択肢を狭めるから。

>701
正直、ミックスの良さがさっぱり理解できない。
変動を軽減繰上すれば固定で余分に支払う金利の比率が上がるだけだし、固定を軽減繰上すると変動の金利上昇リスクが上がるし、同比率で繰上していくにしても余分な手間を掛けて余分な金利を支払うことになるし。

[703: 匿名]

元金均等返済で返済額軽減の繰り上げ返済。金利が上りそうだったら元利均等返済へ条件変更。で、返済額軽減の繰り上げ返済していく。で、金利が落ち着いてきたら元金均等返済に条件変更。返済額軽減の繰り上げ返済していくとおもしろい。それなら最初から元利均等だろと意見がはいるが元金均等時分の元金の減りが早いゾー！ 元金均等返済を取扱いのある金融機関は魅力的だぞ！

[704: 不動産業者さん]

703さん

> 元金均等時分の元金の減りが早いゾー

なんども過去スレにあるけど、これが間違い。この間違いを理解していないから、このスレが長くなる

たとえば
【元金】月々の返済額、10万
【元利】月々の返済額、9万
【返済可能金額】12万

だった場合、元金なら、2万の繰上げ、元利なら3万の繰上げになるだけで、月々の支払いも同じで、ローン元金の減りは同じです

[705: 匿名さん]

＞704
保証料が違うだけで、他は同じになりますね。

＞702
今の低金利、経済情勢、
当初10年ローン減税があるうちは
繰上メリット無いので、

現時点ではミックスのメリットは見えません。
メリットは10年後に、返済する金利を
どうするか、先送りできる事です。

わたしの場合、変動0.775%と固定1.8%のミックスで
実質的な金利は1.12%、ローン減税を考慮すると
差が0.12%ですが、繰上用の資金から金利が得られるから、負担は実質的に無いです。

これを、繰上ることで、変動100%0.775%～固定100%1.8%の間で、
手数料無く、自由に変える事ができます。

借替なんかより、ずっとお手軽に、金利が変えられます。

[706: 匿名さん]

せこせこ返すか
ほっとくか
その人の属性、忙しさ、余裕度
いろいろな条件によって変化するのでなんとも言えませんね。
「ぼくのかんがえたさいきょうのへんさいほうほう」も
その人の立場によって最強が変わってしまいますしね。

[707: 匿名]

>705
最初から1％以上高い固定とミックスするメリットがわからないね。
減税期間負担があまりないと言っても借入初期の1％差はオール変動とかなり違う。
相当初期から変動金利が1.8％以上に上がらないと逆転できないな。

[708: 匿名さん]

>706
大半の人はどちらも大した差はないと言ってる
一部の人だけが自分の返済が最強じゃないと許せないっぽい
いまは元利の人にその傾向が強いね。2週間位前は元金でそういう人がいたね

[709: 匿名さん]

>705
10年後の金利選択の自由度を得ることの目的はなんですかね？
「総支払額を抑えること」が目的なら木を見て森を見ず状態だし、「10年以上先まで返済計画を明確に立てること」が目的なら変動スレ（ここも変動スレの一種ですよね？）では返済に対する前提が違うから議論にならないし。

[710: 匿名さん]

>705
金利変動を気にしないと言うことは固定は超長期なのに、1.8％はすごく安いね。
文面から判断すると、実質金利から変動2＋超長期1、10年間0金利が継続し10年後残債の大きい変動分の全額繰上げと言う計画かな。

仮に年末の減税を満額受取れると言う条件からローン総額を3000万円昨年10月実行とすると、変動2000万円に固定1000万円で10年後の変動分残債は14,827,719、10年間の総支払額は10,379,210、ローン減税による返金額は2,660,424となる。
ここで金利上昇の気配を感じ120回目の支払で14,827,719繰上げ以降は繰上げない場合、ローンの総支払額は34,839,670となる。

同じ条件で変動3000万円の場合、10年後の残債は22,241,578、10年間の総支払額は9,789,170、ローン減税による返金額は2,642,936となる。
同様に120回目の支払で14,827,719＋（10,379,210－9,789,170）＋（2,642,936－2,660,424）＝15,400,271繰上げると残債は6,841,307、意図的に不利にするため121回目から3％になり最後まで継続したと仮定すると、総支払額は34,922,116となる。
4％だと総支払額は36,022,723となり流石に有意な差が生じるけど、3％だと差は誤差の範囲に収まってしまうし、10年後以降も繰上するなら4％でもほとんど有意な差は生じないね。

どうせなら全額超長期固定にして金利変動リスクを確実に排除するか、繰上げ前提の全額変動にして返済自由度を上げたほうがよさそうな気がするけど。

[711: 匿名さん]

＞710
今にして思えば、8割～9割変動にしても良かったかもと思いますが、

たまたま、インフレターゲット2%、
解散、自民圧勝ムード、株価高、円安ななか、
20年固定1.8%が選べるタイミングで融資

変動との差が、僅か1.05%
後々、「あの時、固定にしとけば」とならないかと、迷いに迷って
3400万のうち、1000万ほど固定にしました。

実際に上昇するときは徐々にでしょうし
なかなか、試算難しいですね。