元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[562: 匿名さん]

>>555
今余裕があっても、この先もずっと返済に余裕があることが確定している人はほぼいないでしょうけどね。
人生何が起こるかわかりませんから。

ただ私も余裕が無ければ、元利で得られる多少のリスク低下より、元金で得られる保証料差数万円を選択していたかもしれません。

[563: 匿名さん]

>555
政策金利を上げられるほど景気がよくなるのは歓迎だけどね。
デフレ脳はこれだから困るな。

目に見える少しの無駄や損も省きたければ元金を選べばいいと思うよ。
個人的には金利が1%程度であれば繰上げせずに現金で持っておいてもいいとさえ思っているので元利を選ぶ。
まぁ、貧乏性なのでいざ金利が上がるとなればがっつり繰上げしちゃうかも分からんが。

[564: 匿名さん]

フラットが守備派の極端とすれば変動元金は攻撃派の極端だよね。
そういう意味では変動元利や短期固定はどっちつかずの愚策とも言えるか。
守備を捨てて攻撃だけっていうのはなかなか凡人には選び難い戦略だ。

[565: 匿名さん]

>564
攻撃だけとはいっても9割の人は破綻しないわけだしな
変動最優遇とれる人なら2割ぐらい頭金入れてるだろうし、それなら5年後なんて残債が購入価格の7割切るから債務超過から抜け出してる
たいして攻撃的でもないさ

[566: 匿名さん]

9割は破綻しないってのはあくまでもローン一般論
元金だけのデータは無いので数値は分からないが、審査に差がないし銀行的にはリスクに大した差は無いと判断してるんだろう

[567: 匿名さん]

元金均等が得だって主張すればするほど私は無知ですって言ってるのと同じなんだけど。
はっきり言って嘲笑もの。

あと、「住宅ローンの本に書いてあった」「FPが言ってた」も同類。

[568: 匿名さん]

たかが数万円差の変動元利がどっちつかずの愚策ですか、、、
元金さんは何が何でも元金の方が優れているということにしないと気が済まないんですねぇ、、、

[569: 匿名さん]

>568

あれが元金さんが書いた文章に見えるとは。

[570: 匿名さん]

元金均等の方が元金が早く減るよって言ってるだけだろ。
ムキになるなよ。

繰上返済なんて個人の事情だから関係ないだろ？
元金均等だって繰り上げ返済できるんだし。

[571: 匿名さん]

一切繰上をしない場合、元金の方が元本の圧縮が早いことに反対している人なんていないぞ？
元金が有利な条件だと元金が有利だ！と言って何がうれしいのやら。

結局、元金がベストだと判断した結果が間違えていたことを認めたくないだけじゃ無いの？
別にベストじゃなくてもいいじゃん、元金だって継続的かつ計画的に繰上げればリスク低減にはなるんだから。
継続的かつ計画的に繰上げるなら、元金のメリットは元利より保証料が安くなるだけだけで、リスクは元利より大きいけどね。

[572: 匿名さん]

まだ言ってるの？

元金のあなたと元利の私を比較しているのではなくて元金のあなたと元利のあなたを比較しているんですよ。

元金でも繰り上げできるあなたは元利ならもっと繰り上げできて毎月の返済額は同額になり、結果総返済額、返済期間は同じになります。

[573: 匿名さん]

当たり前

あ　ほ　

[574: 匿名さん]

同じ額で返済するとして
繰上げの手間無＋数万円
繰上げの手間有＋ほんの少しリスク軽減
どっちが良いかは人それぞれ
どちらが余裕があるとかではなく、性格の問題
永遠に決着はつきませんよ
それなのに、なにを必死に戦っているのやら

[575: 匿名さん]

×数万
○借入一千万当り数万

[576: 匿名さん]

元金も変動なのにこの低金利で元本の多い時期に繰上げないのなら、金利が上がらない可能性に掛けて祈っとくしかないね。
自分としては5年後から金利上昇の可能性があり、最大4％までは上がる可能性も考慮しているけど。
仮に3000万35年0.875％元金のローンが繰上せず10年後4％に上がっていたら、月々の支払は当初の93,304から5万くらい増えて143,318になっちゃうけど、ほんの少しのリスクなんだろうな。

家を形にギャンブルするのも個人の自由だしね！

[577: 匿名さん]

>576
10年で完済できるくらいのメドもたたないのに借りてるの？
ギャンブラーですね(笑)と言われますよ。

[578: 匿名さん]

普通、3000万借入なら、定年前完済のため
月々14～15万ぐらいは住居費として返済・貯めると思います。

5年後に500万程度は、繰上資金準備できてれば
大丈夫と思いますよ。

[579: 匿名さん]

住宅ローンは一般的には20年以内に返すとは言われているけど、10年以内と言う人が普通なのか！
ごめん、自分は大体15年目処だから普通じゃないみたいだ。
10年以内に金利が上がらなければよいね、自分の場合は初期3年間金利が上がらなければ、一時的に4％まで上がっても余裕を持つように計算してあるけど。

ところで、どちらも10年以内と言う条件で元金と元利の保証料の差額がどの程度か過去計算されていたけど、3000万35年で2万程度と言う話が有ったよ。
当然銀行によっても異なるけど、倍と見ても4万円か。
どちらも10年以内なら元金の元本圧縮メリットもなくなり、メリットは保証料だけなのに、その差まですごく小さくなっちゃうね。

[580: 匿名さん]

＞579
繰上して返金が2万とかでは？

各金融機関のページみると
35年で、1000万当り元金１６万、元利２０万
差額４万が、多いようですね。

3000万借入で１２万、
4000万借入で１６万差額になる計算です

保証料が無いところも有りますが、
その場合、手数料が、保証料以上に高く
返金も無いので、元金にするメリットは無いです。

[581: 匿名さん]

>>570
繰り上げ返済は個人の事情だから関係無い？？？
変動金利で組んでる以上、繰り上げ返済前提で話すのは当たり前でしょ。
繰り上げ返済前提で話せない方は、元金元利以前に借入額減らしましょう。

[582: 匿名さん]

3000万35年0.775元利で1年後100万短縮繰り上げで2万5千ほど保証料が戻ったと言うブログなら有るよ。

[583: 匿名さん]

それ、保証料が高くない？

借入直後100万繰上るより

頭金100万増やして借入100万減らしたほうが
保証料安いはずだよね

いくら保証料払って返金されたのだろうね

[584: 匿名さん]

元金の人は同じ人が確信犯でわざとやってるのか？
定期的に新しい残念な元金の人が来るのか？

元金も元利も条件を合わせれば（月々の返済額を合わせれば）支払う利息も総返済額も同じ。
違いは保証料が数万円元金の方が得なのだけれど5年125%の借り手保護の保険が無くなる。

この部分で終わり。

「手間がー」ってのは精神論で自動繰上げが有れば手間ゼロ。無くてもネットバンキングで数分。

「繰上げがー」ってのは元利元金関係無く、より多く月々負担した方が得になるってだけ。

大きな勘違いの原因として、「住宅ローンをどう借りるか」と「実際月々いくら返済するか」を分けて
考える必要が有る。元利だろうが元金だろうが借り方は金利と返済期間が合っていれば条件は同じ。
後は月々いくら負担出来るかで差が出る。元利で借りても元金より月々多く返済すれば得だし、
元金で借りても元利より繰上げが少なく、月々の負担が少なければ損、負担が同じならば当然同じ。

[585: 匿名さん]

違いは保証料が数万円元金の方が得なのだけれど5年125%の借り手保護の保険が無くなる。


全くその通り。
ただ元金君は全てにおいて元金の方が優れているという結論にならないと気が済まないので、5年125％ルールのメリットを必死に否定しようと頑張るんだよねぇ。

[586: 匿名さん]

>583
赤の他人の個人ブログなので晒さないけど、調べなおしたら三井住友信託銀行で当初借入2011年12月に3000万、保証料618,330、期間短縮の繰上げ返済日2012年4月、繰上げ返済額100万のケースで、保証料の返金は29,879だそうだ。
参考までに、更に2013年1月に100万短縮で繰上げた場合の保証料返金は、27,827だそうだ。
少なくとも、10年後に全額繰上で返ってくる保証料が2万円と言うことはありえないね。
その時の差額が2万と言うのは検算していないので確約は出来ないが、推測を交えた超概算で3000万35年の元利が元金との差額を毎月繰上げた場合、35年後(と言っても実質25年後以降は0)の保証料返金は保証料差額約18万の時約8万となったので元金のメリットは10万、保証料の差額がもっと小さければ元金のメリット10万も小さくなるし、繰上げを増やして35年掛けずに返済しても差額は小さくなる。
こちらも保証料返金の式が公開されておらず、推測を交えて自分で手計算しただけなので間違えている可能性はあるが、おおよその目安にはなるはず。

>584 >585
5年ルールや125％ルールだけでなく、ルールが無かった場合でも金利が急上昇したときのリスクは元金の方が元利より確実に高いよ。

[587: 匿名さん]

＞586
当初支払い保証料が、100万当り20,611円
１年後の100万繰上による返金が29,879円

１年後の、さらに期間短縮だから、そうなるのか

元金は、期間短縮でなく、返済額軽減だから
単純比較は出来ないですね。

元金の方が同じように100万を期間短縮繰上したら、
24,000円ぐらい返金されるのかな？

[588: 匿名]

元金均等返済は毎月の支払いで金利上昇のリスクが軽減できてくる。期間短縮の繰り上げ返済でも返済額軽減の繰り上げ返済でもリスク軽減できる。元金均等返済を扱っている金融機関があれば検討すべし！

[589: 匿名さん]

利息も保証料も計算は同じです。

元本×料率（利率）×年数

だから、平均残高が多い元利均等の方が保証料・利息の金額が多くなるというだけのこと。

損も得もない。

何を延々と同じことを語っているんだか？

誰だか、元利も元金も返済額が同じなら利息は同じと言っている奴がいたが当たり前だ！

返済額は違うんだよ！支払カーブの問題なんだから。


去年、そんな感じで話が少しづつズレていく頓珍漢な社員がいて辞めてもらったよ。
困ったもんだよ。

[590: 匿名さん]

元利は返済額が少ない分手元にお金が残る。

そのお金は繰上げに回せば元金との差は無くなる。でも違う用途に使う事も出来る。

元利と元金の違いは、返済額の差をどうするかの選択権が有るか無いか。

元金は強制的に繰上げしてるのと同じ。

損得で言ったらどちらも差は無い。

[591: 匿名]

繰り上げ返済出来なかったら元利均等返済は損

[592: 匿名さん]

結局元金を選ぶ理由って無いよね。

[593: 住まいに詳しい人]

> 誰だか、元利も元金も返済額が同じなら利息は同じと言っている奴がいたが当たり前だ！

この当たり前のことすら理解していない元金派の人が多いのですけどね。

> 元金は強制的に繰上げしてるのと同じ。
> 損得で言ったらどちらも差は無い。

そうですね。これも理解していない元金派が多いですね

> 繰り上げ返済出来なかったら元利均等返済は損

少なくとも現在の変動金利は、１％未満のため、住宅ローン控除で１％戻ってくるので、10年以内なら元利で繰り上げ返済しないほうが得になりますけどね。

[594: 匿名さん]

>>588
それでもやっぱり元利均等の方がリスクは少ないんですよね。
125％ルールを正しく理解した上で選択するべきですね。

[595: 匿名さん]

＞593
数年前まではそうだったのですが
今年は減税が最大300万に減ったので
借入が3000万以上のかたは、
そうとも言い切れないですね。

[596: 匿名]

しかし、将来的に金利が４%に上がる根拠がわからない！

[597: 匿名さん]

インフレターゲットが2％、それを抑制するために政策金利を上げるならそれ以上の金利になる可能性はある。
リスクとしてどの程度を見込むかは人それぞれだけど、個人的にはその倍見ておけば余裕があるだろうと言うのが一つ。

長期金利の変動により若干の揺らぎはあるが、超長期固定は2.5％強を維持している。
つまり銀行の想定する金利は、将来的にはそれを上回っていると考えられる。
仮に変動0.875％で超長期固定2.6％の時に5年後から徐々に金利が上がり10年後以降4％となった場合、固定金利の総支払額と変動の総支払額が共に4600万弱となる。
銀行としては余分なリスクは負いたくないが、超長期固定はおいしいお客なので囲い込みたいはずなので、銀行は将来の金利上昇を4％見ていると個人的に推測した。
最近大手銀行も変動金利を0.775％に下げてきたから、4％行かないかもしれないけど。

将来の金利なんて誰も正確に予想できるはずが無いので、後は各自の自己判断でどうぞ。
返済に回せる家計なんて人それぞれだし、余裕を持ったリスク管理を目指すか、ぎりぎりのリスク管理を目指すか、リスクを甘く見るかは自由だから。

[598: 匿名]

フラットと十年固定ローンは国債と連動してます。今の十年固定の金利は十年間を見込んでの金利設定です。大幅な金利上昇は、まずないです。大幅な金利上昇は国債の金利上昇になるので政府、日銀とも国債の信用度を保つ為に必死ですので、長期とフラットはまず今のままじゃないかな？短期の方は４%は大げさでは？今は、短期プライムレートは１.４７５%で店頭表示はプラス１%で２.４７５%となっていて、そこから各金融機関独自の優遇で０.８７５%とか０.７７５%が一般的な変動金利の数字でしょ。平成七年の短期プライムレートは２%なので店頭表示はプラス１%で３%から優遇で金利１.４%から１.３９５%位の変動金利ではないかな？
この位の金利上昇だと元金均等返済では全然問題ないよ。

[599: 匿名さん]

>598
だから元金だろうが元利だろうが事実上差はないんだって
支払い総額の差も大したこと無いし、125%ルールもまず効果はない
そんなことは分かった上であえて小さい差を必死に訴えるのがこのスレの趣旨

[600: 匿名さん]

>>596
上がる根拠？
無いですよそんなの。
ただ金利急上昇する可能性が完全に0％かと問われれば、
それはわからない。
万が一そうなった時より安全なのが元利なので、そちらのメリットが大きいと思う人は元利、
差額数万円の方が大きいと思う人は元金でしょう。

[601: 匿名]

元金均等返済で繰り上げ返済していくと元利均等と比べると差額が大きい！

[602: 匿名さん]

差は小さいのは認める。

確かに元利も元金も僅かな差でしかない。

しかし、僅かな差でもあえて劣っている方を選ぶ理由なんて無いだろ？

全く同じ商品が1万円と1.1万円で売ってたらどっち買う？
1万円の商品は35年保証。1.1万円の商品は保証なし。でも35年間壊れなければ千円貰える。

どちらも35年間壊れる可能性は今のところ極めて低い。
低いと言っても誰も35年使い続けた事が有る人は誰も居ない状態。

[603: 匿名さん]

>>601

本当にバカなの？

元金均等返済で繰り上げ返済していける人が元利均等で借りたら元金均等で繰上げ返済するのと同じだけ繰上げ出来るから差が無いんだけど。

[604: 匿名さん]

元金均等で借りると給料が増えてローン返済に充てる金が増えるって言いたいんじゃね？

[605: 匿名さん]

>602
過去に年使い続けた人はたくさんいて統計的に35年のうちに壊れる可能性は1割もありません
1000円もらう方が確率的に得です

[606: 匿名さん]

ただし壊れると被害は大きいです
さてどちらを選びますか？

602の例のようにどちらかが劣ってるなんてことはない

[607: 匿名さん]

>>605

過去の製品とこれからの製品は当然違いますよね？
今まで大丈夫だったからこれからも大丈夫と思えます？

もっと過去に遡れば壊れまくっていた時代も有ったわけで。

[608: 匿名さん]

>>605

1割の万が一に千円なら保険として充分では？

生保も車の任意保険もがん保険も確率としては1割も有りませんので。

[609: 匿名]

バカと書き込みした方へ。人間性が疑われます。
一度自分自身を振り返ってください。
元利推進派より

[610: 匿名さん]

元金が得だと必死な人はバカだろ

[611: 匿名さん]

元金がアウトで元利がセーフの境界線を、できるだれかが計算してくれませんか