元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[482: 匿名さん]

それって最初の元利派も同じことができるかと思うんだけど・・・

結局、保証料の差額だけ元金がお得ってことでいいのかな？

[483: 不動産購入勉強中さん]

481さんの意見だと、結局、元利で期間を長くして、繰上げ返済ができるならしていくというのが一番ということですね

[484: 匿名さん]

期間の短縮=毎月の支払いの増額
繰り上げではないが、元金も元利もやってることは同じになる。

[485: 匿名さん]

>475
両者とも繰り上げしないなら、それは当然に元金の方が総返済額は小さくなるし、後半の毎月の返済額も小さくなる。
最初から何度も言われていますが、それはみんなわかっていますよ。
だけど、毎月の返済額が逆転するまでの差額は、どうしてほしいのですか？

>478-480
あのさー、的外れな上に自演ってみっともないよ。
何度か同じ事を書き込んでいるけど、その度にスルーされてる理由が分かっていないようですね。

そりゃ、繰り上げしないなら、短く借りた方が得に決まっているし、そんなことみんなわかっていますよ。
書いてないけれど、あなたはきっと、繰り上げするなら期間短縮って思っているんですよね？
けれど、あなたの言っていることは、元金以上に自由度が低い（＝リスクが高い）し、
あなたの理屈は、元金さんが「元金がよい」と信じている理由と本質的には変わらない。

ここで書き込んでいる人達のほとんどは、元利で35年借入、返済額軽減型での繰上が前提です。



元金さんも読んで欲しいんだけど、
毎月（毎年）の返済「しなければいけない」額（約定返済）と、実際に返済「する」額（約定返済＋繰上返済）は違う。
返済「しなければいけない」額を出来るだけ抑えていくことを考えます。
その方法が、長く借りることであり、元利均等で借りることであり、返済額軽減で繰り上げることです。

例えば、元金35年で12万、元利35年で10万、元利30年で12万だったとしましょう。
（あくまでイメージだから、上記の金額は正しくないです。）

繰り上げしなければ、総返済額は、元利30年＜元金35年＜元利35年ですが、そんなのは百も承知。

毎月12万円ずつ返済していった場合（つまり元利30年以外は繰上額が徐々に増えていく）、
残債は、いつの時点を見ても同じだし、総返済額も同じだし、完済はどれも30年です。返済額軽減でも。

違うのは、毎月の返済の内訳。
半年後の返済「しなければならない」額は
　元利35年＜元金35年＜元利30年　なのはわかりますよね？
では、返済後半、20年後の返済「しなければならない」額はどうなっているか、わかりますか？
　元利35年＜元金35年＜元利30年　なんですよ。
ここが、元金さんがまだ理解していないのではないかと思うところ。

繰り返しますが、総返済額は同じです。
なのに、毎月返済「しなければいけない」額が一番小さいのが、元利均等で35年で返済額軽減。


あ、ごめん、すごく長くなった・・・

[486: 匿名]

>482
そうだよ
ローンを払えないかもしれない状況にならない限り必ず元金が10万以下くらい得する
125%、5年ルールを差額払って買うか買わないかだけの違い

[487: 匿名さん]

485です。
長いついでにもう１つだけ。

元利35年で、毎月の返済額が元金35年と同じになるように繰り上げた場合も、
総返済額は同じですし、
返済「しなければならない」額は、20年後も30年も　元利35年＜元金35年ですからね。

（毎月の繰上が面倒なら、半年ごとや毎年でも誤差のうちです。）

[488: 匿名さん]

元利2、面倒だから個々の話は無視する。

元金にするか元利にするか迷っていて情報を得たいと言う人には、元利を選んで年1回以上、年間で借りたローン金額の1％以上の余裕資金を、軽減で繰上することをお勧めする。
3000万なら毎年30万以上繰上げるだけでかなりリスクが減るし、現状では元金のメリットが薄すぎてリスクに見合っていない。
元金で借りてしまった人でも同じで、年1回以上年間で借りたローン金額の1％以上の余裕資金を軽減で繰上げれば、リスクはある程度軽減できる。
勿論住宅ローン減税で逆ザヤの人には、繰上げ原資を溜めておいて繰上げないと言う選択肢もあるよ。

繰上げ計画の立てられない人には超長期固定かフラットをお勧めする。
元金でも元利でも変動で借りて、元本が多く金利の低いこの時期に繰上げしないような人は、金利が上がらないように祈るしかない。

普通の人は繰上げと言うツールを漫然と溜まったからと言う受動的な使い方をするが、同じツールでも能動的に使えばリスク管理に有効なので、積極的に活用したほうが良いと言うだけの事。

[489: 匿名さん]

金があって将来の破産リスクなんてほぼ無いから、保証料分安い方がいい、という方は元金均等。

金があって保証料分の差額なんてどうでもいいから、将来の万一の破産リスクをわずかでもいいから下げたい、という方は元利均等。



3週間近く前にでた↑の結論から何か変わったかい？

[490: 匿名]

>４７５さん！元金均等返済で３５年変動金利で、返済軽減の繰り上げ返済し続けるやり方もありますよー

[491: 匿名さん]

ミックスで、元金なわたくしは・・・

信託銀行で
変動元金、固定元利のミックスできないか
聞いたけど、できなかったです。

変動の店頭金利8%でも大丈夫です

[492: 匿名さん]

>>489

保証料の差なんて数万だから月々に直すと数百円。

しかも金があって将来の破産リスクなんてほぼ無い人は元利で借りて元金での借り入れた際の月々の返済額以上に繰り上げるだろうから「金があって将来の破産リスクなんてほぼ無い人」は元金で借りるメリットは無い。

元金も繰り上げると反論来そうだから先に行っておくけど、元金でも元利でも返済に回せる上限は同じだから返済額の中身の割合が違うだけ。

ようするに元金で借りるメリットはほとんど無い

[493: 匿名さん]

>変動の店頭金利8%でも大丈夫です

大丈夫かどうかも重要だけど、急激な金利上昇時は社会的な信用不安を伴う場合も想定出来るから5年125%ルールが有ればその間に次の一手をゆっくり考えられる。しかしそれが無いと、急騰した利息を即払わなければならず、破綻リスクが高い。

しかも今の所得がそんな状況下でももらえる保証は何も無い。可能性は低くてもほぼ無料で得られる5年125%ルールをほんの僅かな保証料の差で手放すなんてナンセンス。

[494: 匿名さん]

＞492
それは、1000万あたりで、
3000万～4000万借入すると
10万～18万ぐらい、初期費用が節約できるのに。


あと、月々繰上で、保証料が
返金ありますか？
聞いたことないけど、いくら返金あるの？

[495: 匿名さん]

>490
＞元金均等返済で３５年変動金利で、返済軽減の繰り上げ返済し続けるやり方もありますよー

だから、、、>485に書いたけれども、その場合でも返済「しなければならない」額は常に元金の方が大きいのです。
返済の後半になってもそれは同じこと。

492さんが書いているように、返済の中身が違うだけです。

返済する額＝利息＋元本＋繰上
・返済する額：元金均等＝元利均等　ならば
・利息：元金均等＝元利均等
・元本：元金均等＞元利均等
・繰上：元金均等＜元利均等
・返済しなければならない額（＝利息＋元本）：元金均等＞元利均等

[496: 匿名さん]

元利2
>494
これは三井住友で金消契約の時に銀行員に確認した内容。
・三井住友はインターネットで行えば繰上手数料、保証料返金手数料が全て無料。
・毎月小額繰上げても、僅かながらもきちんと保証料は戻ってくる。
・どれだけ保証料が戻るかは銀行は分からないが、数万だと数百円。
　（初期の繰上げでの話中の回答、保証料は保証会社の規定によるためとのこと）

ここからは手計算を繰り返した結果。
3000万35年を三井住友で借りると、保証料は元金は元利より18万程度安い。
未確認情報だが、借りてすぐ全額繰上げた場合でも一般的には30％程度保証料が引かれるらしい。
その情報から推測を交えて毎月元金との差額を繰上げた場合、おそらく最後の10年はほとんど保証料は戻らないが、序盤は5～600円帰ってくるはず。
超概算だから間違えている可能性も高いが、計算結果は約8万の返金。
差し引き保証料の得は元金が10万円程度になり、月に直すと240円程度でタバコ代にもならない。

後は金利上昇時のリスクをどう見るかだけ。
全く繰上をしない場合、例え元金でも5～10年以内に4％まで金利が上がったら、月14万とかの返済額になるよ。

[497: 匿名さん]

＞４９３
そのような経済情勢って、１９８８～１９９２年頃のような感じでしょうか？

当時、うちの近隣も土地が、坪３８０万ぐらいしましたし、
そうなったら、売却・完済して、郊外に引っ越すかも

たらればの妄想ですがね

実際には、全力で繰り上げて、固定とあわせて１２万程度にはできると思うけど

[498: 匿名さん]

>>497
万が一それが出来なかった場合元利だとより安全だよね。
そんな異常金利の時どんな社会情勢になっているか、自分の家の家計がどう変わっているかなんてわかりませんから。

[499: 匿名]

そうだ！そうだ！元利均等返済五年ルール て検索したらわかることだ。早くくりあげだ！

[500: 匿名]

くりあげだ！くりあげだ！元利均等返済五年ルールの罠で検索すると怖い！怖い！ 怖い毎月くりあげだ！

[501: 匿名さん]

本当はメリットしかないはずの5年ルールも、
知識の無い人にとっては罠だと感じちゃうかもね

[502: 匿名さん]

銀行に相談すれば、支払い方法の変更とか
できるんじゃないの？

ミックスなら固定を残せばいいし

[503: 匿名さん]

元金君が何故5年ルールが怖い怖いと言っているのかわかったかも。
確かに検索してみると、
「急激な金利上昇があった場合、5年ルールで支払額が変わらなくても未払い利息が発生し、総返済額が増加するため危険」
というような内容が書かれている。これは事実。
ただこれは
「固定金利より5年ルールのある変動金利(元利)の方が危険」
という意味。
しかしこれを
「5年ルールの無い変動金利(元金)より5年ルールのある変動金利(元利)の方が危険」
と解釈しちゃったのでは？

[504: 匿名さん]

急激な金利上昇が起こった場合安全な順に並べると
①固定金利
②元利均等変動金利
③元金均等変動金利

「②は(①よりも)危険」
と言っているのを
「②は(③よりも)危険」
と言っているものと勘違いしたのでしょう。

[505: 匿名]

125%ルールのお陰で破綻せずに済むケースって実際あり得る？
年収の1割程度なら上昇しても破綻しないと思うんだが

[506: 匿名]

ここは、繰り上げ返済のスレですね！

[507: 匿名]

結局繰り上げ返済出来なかったら怖いローンだな！

[508: 匿名]

金利が異常に上がらるまで繰り上げしなくても大丈夫だよ

[509: 匿名さん]

＞505
そもそも、125%ルールが、
過去に適用されたことあるの？

[510: 匿名]

でも、まてよ！元金均等返済で返済額軽減して行くのも面白いではないかな。毎月の利息の分は元利より少ないだろうし。自由度を作る方向性は元利２と同じだし。

[511: 匿名さん]

>510
知らないけど過去にはあるんじゃないか？
一般的な今の変動金利で借りてたら、たかが2.5%になっただけで125%ルール発動するんだからさ

[512: 匿名さん]

１２５％ルールなんてバブル時代にはなかったでしょ。
当時は完全に貸し手市場で金融は殿様商売だった。

今は借り手市場で、保護されてる１つが１２５％ルールだったりする。

[513: 匿名さん]

>>505
125％ルールのおかげで助かるケースが起こる可能性は０か？

確かに俺も125％ルールのおかげで破産せずに済む可能性が高いとは思っていないよ。
ただ、たかが数万円のコストでケア出来るなら出来るに越したことは無いと思っている。
もちろん数万円得する方が良いという人は元金を選んだ方がいいでしょうし否定はしない。
ただ全く理解出来ないのは、5年125％ルールがあった方が破産リスクが少ないという事実自体を否定すること。
そういう間違った否定をしてくる人がいるんだよね。

[514: 匿名さん]

>>510
元金だろうが元利だろうが繰り上げ返済は返済額軽減が基本でしょ。
何れにしても元利の方がより自由度が高く安全であることに変わりはない。

>>507
そりゃ繰り上げ返済出来ないほどの借金はどんな借り方であれ怖いでしょ。

[515: 匿名]

元金均等返済で返済額軽減していくのも選択肢としてもいいでしょう。月々元金を特約込でいくら減らすか、その延長上年間元金をいくら減少、特約込みでいくら減少していくかシュミレーションしたらいいよ。

[516: 匿名さん]

>>507
繰り上げ返済出来ないほどギリギリなら尚更リスクの高い元金均等はマズイだろうね。
まだ元利均等の方がマシ。

[517: 匿名さん]

自分はその気になれば全額返済可能なので元金です。
数万円をたかがと言える人は余裕があると思うのですが
ここは小心者が多いのかな？

[518: 匿名さん]

俺もいつでも返せるくらいあるから元利にしてる。
いつ何が起こるかわからないからリスクを下げるに越したことはない。
小心者というかただのリスク管理。

[519: 匿名さん]

>513
おれも0と言いたい訳ではない
だが、その可能性がどれぐらいか？がまったく無視されたまま125%をアピールし過ぎと思うんだわ
例えば3000万35年ローンで初回見直し時に金利5%に急騰というレアケースでも元利と元金の支払い差額は年額80万程度
しかも元利も数千円の未払利息発生で繰り上げ出来なきゃ元本減らない破綻まっしぐら状態
で、繰り上げ出来るくらいなら元金でも破綻しない

本当に破綻対策としてそんなに効果的だろうか
ちゃんと考えて数万円なら払うと言うのは否定しないがココの言われ方は誇大過ぎる気がする

[520: 匿名さん]

レアケースもなにもこれから生涯で一番大きな買い物をして何十年も払い続けるのに何言ってるの？
せっかくコストゼロでもらえる特典を元金均等にする事によって特典が無くなるんだからな。

ほんの30年前と今を比較してみ？今は可能性は低いかもしれないけど数年後なんてどうなっているのかなんて分からない。

[521: 匿名さん]

>>519
誇大過ぎるも何も、正誤の問題。

>>505の話に戻ると、
125％ルールのおかげで破綻せずに済むケースって実際あるか？
との問いには
可能性としてはある
としか答えられない。
これは正誤の問題で、可能性としては0じゃないから。

125％ルールのおかげで破綻せずに済む可能性って高いか？
という問いだったら
限りなく低い
と答えるよ。程度の問題だから。

その限りなく低い可能性をケアするのに数万円が高いか低いかは人それぞれ考え方が違うからどちらの選択も俺は否定していない。

誇大し過ぎているとあなたが感じるのは、そもそも125％はデメリットだと何度も何度も主張している人がいて、それを否定するために何度も何度も１２５％ルールのメリットが挙げられているからではないですか?

[522: 匿名]

杓子定規に書く人が居るから大げさに感じることが分かった

[523: 匿名さん]

よかったじゃん

[524: 匿名さん]

>>522
杓子定規も何も間違いは間違いですからしょうがないです

[525: 匿名さん]

元金は元金の半分を繰り上げると月の支払額が半分になるけど、元利はどう計算するの？

[526: 匿名さん]

元利の人ですら可能性は0じゃないって言わざるを得ない程度ではどちらも大差ないが結論だな

>525
毎月の返済額が均等になるように再計算するだけじゃないの？

[527: 匿名さん]

大差無いと思うか差があると思うかは人それぞれだろうね

[528: 匿名さん]

生命保険入るのだって可能性としては限りなく低いじゃん。平均寿命からすれば。
でもみんな入るでしょ？高い掛け金払って。

5年125%ルールはコストはほぼゼロだよ？使わない手は無いでしょ。元金にする事によるメリットと比べると。
っていうか、元金にするメリットなんて何も無いけど。

[529: 匿名さん]

>>525
元利でも半分になるよ。

[530: 匿名さん]

大差ないが結論って今さらかいな。
わずかなリスクのためにわずかなコストを払うかの問題。

[531: 匿名さん]

>>526
125％ルールはあった方が有利なので「差」はあるけれども、確かに「大差」ではないかもね。
元金均等と元利均等の保証料の「差」とどちらが大きいと感じるかは人それぞれだが。