元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[422: 匿名さん]

余裕があるから金利急上昇等起こっても耐えられるだろう。
保証料数万円もったいない。
↓
元金均等


余裕があるから保証料数万円なんて別にいらない。
金利急上昇時何が起こるかわからないので安全第一。
↓
元利均等

[423: 匿名さん]

5年125％ルールなんてデメリットだろ！！
↓
お勉強しましょう

[424: 匿名さん]

元利2
＞銀行の審査は返済額
これは取りようによって正しい。
以下を参照すれば分かるけど、正確にはローンの金額と審査金利での返済額と年収で決めているはず。
http://anan1224.livedoor.biz/archives/51272504.html
ただし最近は、勤め先によって将来性を加味したりする銀行もあるらしい。

＞固定だと返済額が多いから変動だと返済額が少ないから審査に通りやすかった
これは明らかな嘘。
自分のローンを思い出せば分かるけど、ローンは審査→金消契約の順に進み、固定・変動・元金・元利が決まるのは金消契約でしょ。

[425: サラリーマンさん]

422さん。
ちょっと変更

余裕があるから金利急上昇等起こっても耐えられるだろう。保証料数万円もったいない。
ただし、今はいいが、将来的には、余裕があるか不安
↓
元金均等

余裕があるから金利急上昇等起こっても耐えられるだろう。保証料数万円もったいない。
また、将来的にも、余裕
↓
元利均等で返済期間短縮


余裕があるから保証料数万円なんて別にいらない。 金利急上昇時何が起こるかわからないので安全第一。
↓
元利均等

[426: 不動産購入勉強中さん]

>銀行の審査は返済額と銀行できいたが金融機関によって違うのだろうか？

審査基準は、金融機関によって違います。

> 固定だと返済額が多いから変動だと返済額が少ないから審査に通りやすかったとも聞いたことがあるが、
> 本当はどうなんだろう？

違います。
変動であっても、審査は、固定金利並みで審査が行われます。
審査後に変動と固定を変更しても、再審査にはなりません

[427: 匿名さん]

元金１です。

＞413

そこが納得いかない点なんだなぁ。

元金だって繰り上げ前提だよ。
そこを元利だけと主張されて比較してもねぇ。

それって条件異なることにならないかな。

例えば元金で初回額と同じ額を払い続けたらどうなります？

[428: 匿名]

元金2だけど。同じ条件は、同じ借入金、金額、同じ金利と返済期間で検討するのが当たりまえだよ。同じ金額を返済と比べるには、借入金事態違うんだから何を質問していたかわかりません。

[429: 匿名さん]

>427
元利2で>413じゃ無いけど、元利と元金の条件をそろえるには、
・元金は繰上げ無し、元利は元金の支払額と同じになるよう繰上げ
と言うケースと、
・元金も繰上げ、元利は元金の繰上げた結果の支払額と同じになるように繰上げ
と言うケースがあるよね。
どちらの場合でもその月に支払った額は元金も元利も同じで、支払った額に占める利払いは前月元本×月利なので、金利も前月元本も同じであれば元本返済に充当される金額も同じになり、支払い後の元本も同じになるよ。

人によって異なるケースを上げていることもあって混乱するけど、元金も元利も毎月同じ金額を支払えば同じ総額になる、と言う結論になる訳。

[430: 匿名]

ローンの仕組みに詳しくない、余裕はある→元金向き
ローンの仕組みに詳しくない、余裕はない→元利向き
ローンの仕組みに詳しい→議論不要。好きな方にしろ

[431: 匿名さん]

＞元利２さん
＞429

元金１です。

同じ条件は同じ支払額だって認識なんですね。
であれば、同じ支払額だったら同じ総額になるのはその通りですね。

繰り上げという労力かかる分、同じ条件じゃないじゃん！と思っていた次第です。
その辺の掛け違いですね。

ってことでいかがでしょう？＞元金２さん

なぜに元金なんて方式が生み出されたんでしょう？
詳しい方いらっしゃいます？
ゼロ金利みたいな地盤があったからとは思いますが。

ところで皆さん仕事してないの？？
レス大杉。私は仕事の合間でこっそりですが（苦笑）

[432: 匿名さん]

金利上昇も確かにリスクだけど、倒産やリストラなどの急な収入減や病気や事故などの急な支出増に対応しやすいというのは元利の大きなメリットだと思うわ。
今の経済動向から考えると急な金利上昇の可能性よりも病気や事故の可能性のほうが高いと思うし。

ま、対応しやすいってのも保証料の差と同じように大した差じゃないから好きにすればいいけど。

それより元金2さん、あなた人にもっと勉強しろって書き込んでますけど審査金利も知らないあなたには人にそんなこと言える資格ないですよ。

[433: 匿名さん]

勉強しろって、上から目線で悪い言葉ですね。

[434: 匿名]

勉強なんて不要なんだよな
だって大差ないもん
知ってしまったがために大した差もないものを、さも重要かのように考えてしまう

[435: 匿名]

金利上昇時は結構な差になる可能性はるよ。
ローン残高くらいの貯蓄がある人は元金でもいいと思うが、それ以外の人は将来何が起こるかわからないから元利で余裕あれば繰り上げる方が無難たね。

[436: 匿名さん]

>431
繰上げに掛かる労力なんて毎月でも1回インターネットで15分の作業、元金も同じ作業を行うなら差は0ですよ。
元金は、金利がもっと高いときに元利だと序盤ほとんど金利の支払だけで元本が減らないため、元本(元金)は均等に支払い金利を加算する返済方法だから、正式には元金均等方式と呼ぶ。
今の低金利だと元利でも初期から元本が減るため、元金のメリットが薄くなっているけどね。

自分の場合は既にある知識だけで調べなおす時間は無いから、それほど手間が掛かっていない。
校正に若干時間をとられるけどね。

[437: 匿名]

としたら、金利上昇に備えて元金均等返済もいいんでは？

[438: 匿名さん]

元利2
今は低金利だから元金でも安いけど、35年の人が例えば5年から10年以内に金利が急上昇した時には支払が大幅に増えるよ？
更にこれだけ低金利だと元金のメリットがほとんどないのに、金利上昇時のリスクは増える。
金利が高い時は元々高いから余裕がある人しか元金は選べないけど、この低金利だと誰でも元金に出来ちゃうから、きちんと金利上昇時のリスクを把握した上で元金を選ぶ人ばかりとは言えないよね。

だから、元金でも良いけどしっかりリスク管理をしたほうが良いよ、継続的かつ計画的に繰上げていけばリスクは低減できるよ、どちらかと言われたら元利を勧めるよ、と言っているわけだけど。
元金がすべてにおいて優れている、と言う誤った主張には反論しているけど、元金は選ぶべきではないとは私は一度も言っていない。

[439: 匿名]

保証料ケチる人以外は元利だよね。
金利上昇リスクは明らかに元金が不利。
元金選ぶ人はそのへん勘違いしないようにね。

[440: 匿名さん]

>>431
いや、もうずーっとそう言われてたじゃん...
毎月の返済額を同一にしたらこうだって...
これだけ過去レスで何度も何度も言われてたのに今やっと理解したの？
まぁわかってもらえたのなら何よりですが。

ちなみに元金均等でも毎月繰り上げ返済した方が得だから手間という意味では変わらないんじゃないかな。
>>429さんの例で言うと2番目のケース。

[441: 匿名]

五年ルールの件で、不安になってきた。だれか、金利上昇局面でのシュミレーションの出し方教えてください！

[442: 匿名]

しかし、元利2みたいに計画的は分かるけど断続的に繰り上げ返済はなかなか実践できないぞ！こんな我が家はどうしたらいいんですか？元利2さん！

[443: 匿名]

>442
自動繰上の設定すれば？
そして金利上がってキツくなったら解除すればいいんじゃない。

[444: 匿名]

>441
5年ルールで不安になることは何一つない。金利上昇して借入元金が減らないのが嫌ならその分繰り上げればいいだけです。

[445: 匿名]

元金も元本が早く減る、それに伴い保証金が多少安くもなるので優れた返済方法かとも思います。
ただ繰上げしない、出来ない人の場合は初期の金利上昇リスクは大きく、元利ならやや低いと思います。

元金にしろ、元利にしろ繰上げ返済を前提にしてる人ならば金利リスク上昇を懸念するなら、元利で毎月の繰上げを軽減型で進めるのがバランスよいのではないでしょうか？

余程、余裕あるのなら元金でよいですがある程度の金利上昇が5〜10年にあったら厳しいのなら元利の方が対応が柔軟になりますね。

[446: 匿名さん]

長く借りて短く返すが鉄則
35年もかけて返済するかたっているのでしょうか？

実際は、みなさん定年までの20年程度で完済する考えで借入しませんか？
けど、35年で借入するので、15年も繰延て返済できれば、充分と思います。

それでも不安なかたは、借入しすぎと思います。

[447: 匿名さん]

>440

毎月の支払額を同一額にするという意味が、
繰り上げ前提繰り上げ前提だって説明だったから全く理解しにくかった。

だって月支払額同一にしたら、そもそも議論にならないのでは？

[448: 匿名]

金利上昇局面で五年ルールルール後の返済額見直しの時が怖いのなら、元金均等返済でもいいかも。後で上がった金利の利息を払うか、先に払うかと解釈してもいいかも！

[449: 匿名さん]

5年ルールは125%ルールとセットなので35年間の最大返済額は簡単に算出出来ます。仮に想定以上の金利上昇が起きて返済が厳しくなったとしても35年後に考えればいいだけの話です。

5年ルール適用中でも金利上昇分を繰上げすれば5年後の返済額は変わらないので、金利上昇が想定の範囲ならばそれ以上の金額を繰上げしておけばいいだけの話です。

かたや、ルールが無い元金均等は想定外の金利上昇や所得の減少が起きた場合、即アウト。退場です。

[450: 匿名さん]

>>447

元金さんの一部に元金均等は元利均等より利息面で有利だと勘違いしている人が過去にいたのです。

[451: 匿名さん]

初歩的な質問で申し訳ないのですが、

元利均等（変動金利）で、仮に２年目に１回だけ返済額軽減型の繰上返済をした場合、５年ルールはどうなるのでしょう？

①：最初の約定返済額と同じ返済額が５年間続く（内訳は変わるが、表面上の返済額が下がるのは５年ルールの更新時）
②：繰上返済時に約定返済額が再計算され、そこを起点として５年ルールが適用される
③：繰上返済時に約定返済額が再計算されるが、５年ルールの更新時期は変わらない
④：どれも違う

また、もし②or③の場合、
金利が上昇していると、繰上返済の金額によっては逆に返済額が増えることもあるということでしょうか？

よろしくお願いします。

[452: 匿名さん]

①です。

自分は元利均等で毎月4万円繰上げ返済してますが、月々の返済額は変わらず、元金の割合が増えて行ってます。

返済表見ると、5年後に月々の返済額が一気に少なくなってます。

[453: 不動産購入勉強中さん]

> 自分は元利均等で毎月4万円繰上げ返済してますが、月々の返済額は変わらず、元金の割合が増えて行ってます。

元利で、返済額軽減で繰り上げ返済した場合、次の月から返済額が減りますよ。
期間短縮で繰り上げした場合は、月々の返済額は、変わらず元金の割合が増えます。

[454: 匿名さん]

＞452
保証料は、いくらぐらい、返金ありますか？

[455: 匿名さん]

元金君やっと理解出来たの？
勉強になって良かったね。
今後はもうちょい他人の意見に耳を傾ける努力をしようね。

[456: 匿名さん]

元利2
>451
銀行によってルールの適用が違う可能性もあるので絶対ではないが、三井住友銀行の場合は②か③となり、繰上げると約定返済額もそのときの金利で再計算されるはずなので、金利上昇時に小額を繰上げてしまうと5年ルールに守られなくなり、軽減繰上なのに約定返済額が上がると考えているよ。
当然金利上昇時でも繰上げる金額が大きければ、金利上昇分を打ち消して約定返済額も軽減されるけど。
繰上げ返済できる人は、ルールで保護する必要がないと言うことじゃないかな？

5年ルールの起点はどちらか分からないけど、繰上げた時点が起点になる可能性が高いと思う。

[457: 匿名]

元金２です。起点となるのは三菱東京UFJでは、変動金利の見直し時期は４月１日と１０月１日で、ローンの始まった最初の１０月１日が約定返済額決定月です。金融機関によって違うかもしれませんが、変動金利の金利の見直し時期の年二回あるうちのどちらかの月だと思います。
詳しくは、ローン取引先に確認おすすめします。

[458: 匿名]

補足 元金2です。起点となる最初の１０月１日から五年スパンとなっていくそうです。

[459: 匿名さん]

元利2
金利改定は三井住友も年2回、人によるのかもしれないが自分の場合6月と12月。
当然これは繰上げ返済でも見直されない。
改定で金利が上がった後に繰上した場合、そのときの金利で約定返済額が再計算されるので、5年ルールが適用されなくなると言う話。

もしかしたらUFJなら、軽減繰上でも約定返済額は再計算されず5年ルールに則るのかな？

[460: 匿名さん]

451です。
皆さん、ありがとうございます。

なるほど、銀行によって違うようですね。勉強になりました。
ローンはこれからなので、決めるときにはその点も確認しようと思います。

ちなみに金利見直しのタイミングは、銀行やボーナス月の選択によって違いがあるようで、私が調べただけでも４～８月、10～２月でした。

[461: 匿名さん]

452です。

私は地銀ですが、元利均等プラス自動繰上げですので、5年間返済額は変わりません。と、言うより、プラス4万円の部分は自由に変更はできますが。

なので、5年後の元本を元に残り30年で再計算されてます。その際、返済額が減った分自動繰上げ額を増やそうと考えています。

[462: 匿名さん]

あ、それと私は保証料はデベ提携で無料だったので戻りも有りません。

[463: 匿名]

元金2です。>４５５さん。それはローン返済の方向性の違いです。変動又は固定で、元金均等と元利均等では繰り上げ返済しない前提では、総支払い額の観点からすると元金均等返済の方が得です。さて、変動金利だと金利上昇したときの対策として、誰もが思う繰り上げ返済ですが、私の考えでは期間短縮の繰り上げ返済前提では金利上昇のリスク元金均等返済の仕組み上対応していくとの考えです。元利２さんの考えは別の視点から考えてると思います。間違てたらすいません。返済額軽減はほとんどの方は目先の返済額を減したいがため方法だと私も含め考えてると思います。元利2さんの場合は繰り上げ返済で元金部分を減らした上プラス元金の繰り上げ返済。つまり余力を作りつつ元金にいくら入金するかの考えです。つまり計算上元金を好きな金額を繰り上げ返済していけば、元金均等返済と同等以上にもできるわけ。結果方向性が違うのみで、元金均等と元利均等のシュミレーションを作り自分にあった返済方法とリスク対応策を検討したら納得した返済プランができると思います。それが元金均等返済だと元利均等返済より得。それが元利均等返済だと元金均等返済より得となります。

[464: 匿名さん]

ローン２年目の初心者です。

みなさん繰り上げってどれぐらいの頻度でやってるもんですか？

私はローン減税と妻が育休中ということもあり、少し様子見しております。
金利もまだ低いままですしね。

[465: 不動産購入勉強中さん]

> 元金均等と元利均等では繰り上げ返済しない前提では、総支払い額の観点からすると元金均等返済の方が得です。

これが一番、誤解を招く記載だと、過去スレから言われつづけています
総支払額が、少なくなっているのは、ローン期間を同じにした場合、初期の支払い金額が多くなっているため、繰上げ返済を全くしないなら、元金が総支払額が少なくなりますが、元利の場合、初期期間で、支払額が小さくなるため、その分を貯金に回せる、そのまわしたぶんを繰り上げすれば、総支払額は同じです

[466: 匿名]

元金くんまだ理解してないんだ！

[467: 匿名]

何度もでてますが、元金均等は保証料が安くなるのと繰上の手間がない以外は何のメリットも無いですよ。
リスク管理に関してはデメリットしかない。

[468: 匿名さん]

＞462
保証料なかったら、元利選択しかないですね。
地方は、金利低くかったり
いろいろ優遇あるみたいでいいですね。
ちなみにどこの地銀ですか？

都内物件取扱は、無いのかしら

[469: 匿名]

>４６５さん！僕は、元利１ですが繰り上げ返済前提しない前提での話し。あなたの話しで討論させたら元金均等返済は返済期間が中盤以降返済額が抜かれます。中盤以降支払い額が減った分繰り上げ返済に回せると回答できますよー あなたの言っている話しに矛盾をかんじました。

[470: 匿名さん]

元利と元金、返済額を同じにしたら
保証料だけが、違うとの議論中に

保証料が無い方が混じると、混乱しますな。
おそらく、手数料が保証料並みに高い地銀なのでしょう。
（住信SBIとかもですね。）
どこの地銀かは、書けないのでしょうね。

[471: 不動産購入勉強中さん]

> 469さん

> 繰り上げ返済前提しない前提での話し。あなたの話しで討論させたら元金均等返済は返済期間が
> 中盤以降返済額が抜かれます。中盤以降支払い額が減った分繰り上げ返済に回せると回答できますよー
> あなたの言っている話しに矛盾をかんじました。

ローンの仕組みをあまり理解されていないのですね。
ローンの支払いは、できるだけ初期に支払いをしたほうがお得になります
したがって、中盤以降で、元利のほうが支払いが多くなっても、繰上げをしないなら元金のほうが総支払いが少なくなります。

同じ一万で、ローン一年目に繰上げするのか、１０年目に繰り上げするのかで総支払い額は変わります