元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[402: 匿名]

元金2だけど、討論してる元金は、元金１の方？元利の話しの五年ルール破産をを出している元利さん、かなりレベルの低い討論ですよ。討論されている元利さんは、違った意味であなたは元金均等返済を選んだ方が結果的に特になると思います。元利２さんの元利均等返済に対する知識と見解の持ち主だと五年ルールのメリット、デメリット関係ないんだよ。討論された元利さんは、最初から変動金利を設定されてますか？五年ルール設定されていない元利均等返済のかたもいてるんですよ。まあ、こんな元利さんに対して元利2さんは相手にしないだろうけど。

[403: 匿名さん]

5年ルール破産の話が何故レベルが低いのか？
破産を少しでも回避しようとするのは当然でしょう。
いつも根拠が無いんだよ君の意見には、元金君。

[404: 匿名]

元金2だけど、上記の方未払い利息発生するには、何%の金利上昇するか計算できてる？ ローン払えず破産の心配してるのなら最初から固定だろ。今なぜ日銀が０金利政策している意味と今後の金利上昇局面と時期、金利等の考えて書き込むのが筋では？破産もしくは五年ルールで耐えて売却等の考えしか出ない時点で住宅ローンを組んだのが失敗だよ！
元利2さん頼む！出てきて 上記の元利さんをどうにかして下さい。

[405: 匿名さん]

>404
未払い利息を最初に持ち出したのは元金さん。
5年ルールや125%ルームがデメリットと言い出したのも元金さん。

というか元金元利の議論に政策金利の動向は関係ないからね。

[406: 匿名さん]

元利2だけど、ちょっと言っている意味が分からない。

5年ルールは「返済額の見直しを5年間行わない」ので、金利が上昇した場合返済額に占める利息の割合が計算より増え、それだけ元本の返済に充てられる金額が減る。
125％ルールは「返済額の見直し時に前の125％以下に抑制する」ので、返済額に占める利息の割合が計算より増え、それだけ元本の返済に充てられる金額が減る。
どちらの場合でも最低の支払金額はここまでに抑えられると言う取決めであって、それ以上払うのは返済者の自由。

今の金利からはほとんど下がらないけど、金利が急上昇した後には下がる可能性も十分あるよね。
一時的な金利上昇であれば、計算上の返済額が急激に増えても実際の返済額は少なくて済むので、その一時期をしのげば挽回も可能だけど、このルールが無ければ一時的でも急激な返済額上昇に耐え切れず破綻する人もでるよ。
当然計算上の返済額以上に払える家計であれば、その状況でも計算上の返済額以上に繰上げるのも自由。

これを踏まえた上で、何を主張したいかもう少し明確に言ってくれるかな？

[407: 匿名さん]

>405
金利上昇が与える影響が異なるから、政策金利の動向と元金元利の議論とも関係はあるよ。
元金の方がリスクは大きいけど。

[408: 匿名]

元金2だけど、元利2さん。>４０５の人ほど違った意味で元金均等返済に向いてる気がしませんか？元利2さんみたいな元利均等返済の仕組みを理解した上で返済してる人は、結局総支払い額が元金均等返済より少なかったり、多かったりしてもなっとくしていると思うんだが。多分、討論している元利さんは金利上昇局面では、あわてるだろうなー。元利2さんみたいな考えがないと、金利上昇して五年間は凄く無駄な期間がすぎ五年後の返済額の見直し時には大変な思いおしますよ！

[409: 匿名さん]

元金１です。

今まで討論には参加してなかったけど、まとめてみますね。

【元金】
・総返済額、保証料はお得。
→ただし、利上げ等の急変にはリスクが伴う。余裕のある返済プラン向け

【元利】
・総返済額、保証料は元金と比べ多い。
・返済額が変わらないため、リスクヘッジしやすい。
→ただし、自動繰り上げの仕組みがあれば、総返済額は変わらない。柔軟な返済が可能

どちらも、条件付きで選べばよいということ。単純な優劣はつけられない。
一部の方々は、条件付きにもかかわらず自方式が有利だと主張するからかみ合わないんだよね。

返済初期に元金をできるだけ減らした方が有利なことは事実だし、
それを強制で支払いされるか繰り上げとして支払うかだけの話しかな。

結局、支払い余裕のある人は、元金おすすめ。
そうでない人は、自動繰り上げの仕組みがある元利おすすめ。

こんなんでいい？

５年ルールとか125％ルールは詳しい方にお任せします。

[410: 匿名さん]

元利2だけど、現在与えられている情報だけでは向き不向きは判断しようが無いので、そちらのコメントは控えるよ。

個人的に考える向き・不向きは、
・ローン金利について詳しくない上に調べる気がない人、手間をかける気のない人
　→超長期固定ないしはフラット向き
・ローン金利について調べる気があり、リスク管理の手間をある程度許容する人
　→元利均等変動
・ローン金利について詳しく、シビアにリスク管理を行える人
　→お好きにどうぞ

正直余裕の有る無しは余り関係ないと思っている。

[411: 匿名さん]

＞410

元金１です。

リスク管理と余裕は、密接な気がしますが、そういう考え方もありますか。
余裕については、ちょっと言い過ぎましたね。

[412: 匿名]

元金2だけど、一般的に借入金、元利均等、固定か変動の金利の返済額で判断していると思う。で、元金均等返済を選ぶ人は私自身も元金１さんの通り。只、利上げの急変にはリスクと記載されてますが、返済期間が進めば進むほど、もしくは、繰り上げ返済すると、リスクが減少していきます。経済力のある方が選んだらいいと思います。つまり、元金均等元利均等とも繰り上げ返済できない方は変動金利を選ばないほうがいいです。ちなみに、元利均等返済三年固定、五年固定等で固定から変動金利を選択した人は五年ルールが適応されないので、今後の金利の上昇等考慮して、シュミレーションしたほうがいいですよ。
あと、一番上に年数を書くのがわすれてました。

[413: 匿名さん]

まず、物事を比較する場合、条件を同じにしなければならない。（実際に可能かどうかは別）

住宅ローンを比較する場合の条件は負担額を同じにしないと意味が無い。

よって、元金と元利を比較する場合、月々の返済額を同じにして初めて対等な比較が成立する。

にも関わらず、元利を繰上げしない前提（月々の返済額が少ない前提）で元金のほうが得だと言うが対等な比較になっていない事がなんで理解出来ないのだろうか？

論点がズレて元金と元利どちらが得かではなく、繰上げ。多くした方が得という結果になってしまっている。

[414: 匿名さん]

最強は元利均等で返済額軽減自動繰上げで月々プラス数万円を繰上げ。変動で借りてる人の殆どはそうしてると思うけど？

[415: 匿名さん]

>411
結局変動で借りれた人は、銀行の審査に通った人だよね。
一般的に銀行の審査金利は4％程度といわれているので、3％固定の場合との差額くらいは多くの人が繰上できるはず。
つまり、変動で借りている人は多くの人が必要十分の余裕はあると考えてよいので、それ以上に余裕があるかどうかは余り関係ないと判断しているわけ。

で、現在の金利だと元金と元利の差額は3％固定との差額よりも小さいので、元金も元利も同じ金額になるよう繰上げ返済すれば、元金のメリットと言うと保証金が安いだけなんだよ。
たったそれだけのことで、35年中たった5年0金利が続いただけでもう金利が4％になっても3％固定より変動の方が総支払額が低くなるし、元利なら5年ルールや125％ルールに頼らなくても1回の返済額は固定3％と同額で済む。
余裕があって余分に繰上げていたり、金利が上がるのがもっと遅くなったり、上がってもまた下がるだけで、更に変動は有利になっていく。
繰上なんてインターネットで15分も掛からない作業程度だからたいした手間じゃないし、月1回ではなく年1回出来れば前倒ししておくだけでも良い。

ポイントはたった一つ、継続的かつ計画的に繰上げる事。
後は差額を簡単に計算できるよう、ローン償還表を作っておくとより良いだけ。

[416: 匿名さん]

ちょっと書き漏れ、一応元利2ね。

＞で、現在の金利だと元金と元利の差額は3％固定との差額よりも小さいので、元金も元利も同じ金額になるよう繰上げ返済すれば、元金のメリットと言うと保証金が安いだけなんだよ。

ここは
＞で、現在の金利だと元金と元利の差額は3％固定との差額よりも小さいので、元金も元利も「3％固定の支払額と」同じ金額になるよう繰上げ返済すれば、元金のメリットと言うと保証金が安いだけなんだよ。

[417: 匿名]

>４１４さん。元金均等返済で返済軽減ではダメでしょうか？毎月一万円の返済額軽減で返済額百円以上減っていきますが、最強でしょうか？

[418: 匿名さん]

再補足、元利2の言う繰上げは、期間短縮と断らない限り全て支払額軽減での繰上げです。

[419: 匿名]

元金2だけど。銀行の審査は返済額と銀行できいたが金融機関によって違うのだろうか？固定だと返済額が多いから変動だと返済額が少ないから審査に通りやすかったとも聞いたことがあるが、本当はどうなんだろう？

[420: 匿名さん]

>>418

繰上げ前提だとあえて元金にするメリットは何も無い。

[421: 匿名さん]

>>409
俺は逆だと思う。
余裕があるなら数万円程度の保証料の差なんて気にせず、万が一の金利急上昇に備えた方がいい。
余裕があると言ってもそんな経済情勢で自分の収入や資産がどうなってるかわからないから。

なら固定にしろよという人がいるが、かかるコストが全然違うんだよね。

[422: 匿名さん]

余裕があるから金利急上昇等起こっても耐えられるだろう。
保証料数万円もったいない。
↓
元金均等


余裕があるから保証料数万円なんて別にいらない。
金利急上昇時何が起こるかわからないので安全第一。
↓
元利均等

[423: 匿名さん]

5年125％ルールなんてデメリットだろ！！
↓
お勉強しましょう

[424: 匿名さん]

元利2
＞銀行の審査は返済額
これは取りようによって正しい。
以下を参照すれば分かるけど、正確にはローンの金額と審査金利での返済額と年収で決めているはず。
http://anan1224.livedoor.biz/archives/51272504.html
ただし最近は、勤め先によって将来性を加味したりする銀行もあるらしい。

＞固定だと返済額が多いから変動だと返済額が少ないから審査に通りやすかった
これは明らかな嘘。
自分のローンを思い出せば分かるけど、ローンは審査→金消契約の順に進み、固定・変動・元金・元利が決まるのは金消契約でしょ。

[425: サラリーマンさん]

422さん。
ちょっと変更

余裕があるから金利急上昇等起こっても耐えられるだろう。保証料数万円もったいない。
ただし、今はいいが、将来的には、余裕があるか不安
↓
元金均等

余裕があるから金利急上昇等起こっても耐えられるだろう。保証料数万円もったいない。
また、将来的にも、余裕
↓
元利均等で返済期間短縮


余裕があるから保証料数万円なんて別にいらない。 金利急上昇時何が起こるかわからないので安全第一。
↓
元利均等

[426: 不動産購入勉強中さん]

>銀行の審査は返済額と銀行できいたが金融機関によって違うのだろうか？

審査基準は、金融機関によって違います。

> 固定だと返済額が多いから変動だと返済額が少ないから審査に通りやすかったとも聞いたことがあるが、
> 本当はどうなんだろう？

違います。
変動であっても、審査は、固定金利並みで審査が行われます。
審査後に変動と固定を変更しても、再審査にはなりません

[427: 匿名さん]

元金１です。

＞413

そこが納得いかない点なんだなぁ。

元金だって繰り上げ前提だよ。
そこを元利だけと主張されて比較してもねぇ。

それって条件異なることにならないかな。

例えば元金で初回額と同じ額を払い続けたらどうなります？

[428: 匿名]

元金2だけど。同じ条件は、同じ借入金、金額、同じ金利と返済期間で検討するのが当たりまえだよ。同じ金額を返済と比べるには、借入金事態違うんだから何を質問していたかわかりません。

[429: 匿名さん]

>427
元利2で>413じゃ無いけど、元利と元金の条件をそろえるには、
・元金は繰上げ無し、元利は元金の支払額と同じになるよう繰上げ
と言うケースと、
・元金も繰上げ、元利は元金の繰上げた結果の支払額と同じになるように繰上げ
と言うケースがあるよね。
どちらの場合でもその月に支払った額は元金も元利も同じで、支払った額に占める利払いは前月元本×月利なので、金利も前月元本も同じであれば元本返済に充当される金額も同じになり、支払い後の元本も同じになるよ。

人によって異なるケースを上げていることもあって混乱するけど、元金も元利も毎月同じ金額を支払えば同じ総額になる、と言う結論になる訳。

[430: 匿名]

ローンの仕組みに詳しくない、余裕はある→元金向き
ローンの仕組みに詳しくない、余裕はない→元利向き
ローンの仕組みに詳しい→議論不要。好きな方にしろ

[431: 匿名さん]

＞元利２さん
＞429

元金１です。

同じ条件は同じ支払額だって認識なんですね。
であれば、同じ支払額だったら同じ総額になるのはその通りですね。

繰り上げという労力かかる分、同じ条件じゃないじゃん！と思っていた次第です。
その辺の掛け違いですね。

ってことでいかがでしょう？＞元金２さん

なぜに元金なんて方式が生み出されたんでしょう？
詳しい方いらっしゃいます？
ゼロ金利みたいな地盤があったからとは思いますが。

ところで皆さん仕事してないの？？
レス大杉。私は仕事の合間でこっそりですが（苦笑）

[432: 匿名さん]

金利上昇も確かにリスクだけど、倒産やリストラなどの急な収入減や病気や事故などの急な支出増に対応しやすいというのは元利の大きなメリットだと思うわ。
今の経済動向から考えると急な金利上昇の可能性よりも病気や事故の可能性のほうが高いと思うし。

ま、対応しやすいってのも保証料の差と同じように大した差じゃないから好きにすればいいけど。

それより元金2さん、あなた人にもっと勉強しろって書き込んでますけど審査金利も知らないあなたには人にそんなこと言える資格ないですよ。

[433: 匿名さん]

勉強しろって、上から目線で悪い言葉ですね。

[434: 匿名]

勉強なんて不要なんだよな
だって大差ないもん
知ってしまったがために大した差もないものを、さも重要かのように考えてしまう

[435: 匿名]

金利上昇時は結構な差になる可能性はるよ。
ローン残高くらいの貯蓄がある人は元金でもいいと思うが、それ以外の人は将来何が起こるかわからないから元利で余裕あれば繰り上げる方が無難たね。

[436: 匿名さん]

>431
繰上げに掛かる労力なんて毎月でも1回インターネットで15分の作業、元金も同じ作業を行うなら差は0ですよ。
元金は、金利がもっと高いときに元利だと序盤ほとんど金利の支払だけで元本が減らないため、元本(元金)は均等に支払い金利を加算する返済方法だから、正式には元金均等方式と呼ぶ。
今の低金利だと元利でも初期から元本が減るため、元金のメリットが薄くなっているけどね。

自分の場合は既にある知識だけで調べなおす時間は無いから、それほど手間が掛かっていない。
校正に若干時間をとられるけどね。

[437: 匿名]

としたら、金利上昇に備えて元金均等返済もいいんでは？

[438: 匿名さん]

元利2
今は低金利だから元金でも安いけど、35年の人が例えば5年から10年以内に金利が急上昇した時には支払が大幅に増えるよ？
更にこれだけ低金利だと元金のメリットがほとんどないのに、金利上昇時のリスクは増える。
金利が高い時は元々高いから余裕がある人しか元金は選べないけど、この低金利だと誰でも元金に出来ちゃうから、きちんと金利上昇時のリスクを把握した上で元金を選ぶ人ばかりとは言えないよね。

だから、元金でも良いけどしっかりリスク管理をしたほうが良いよ、継続的かつ計画的に繰上げていけばリスクは低減できるよ、どちらかと言われたら元利を勧めるよ、と言っているわけだけど。
元金がすべてにおいて優れている、と言う誤った主張には反論しているけど、元金は選ぶべきではないとは私は一度も言っていない。

[439: 匿名]

保証料ケチる人以外は元利だよね。
金利上昇リスクは明らかに元金が不利。
元金選ぶ人はそのへん勘違いしないようにね。

[440: 匿名さん]

>>431
いや、もうずーっとそう言われてたじゃん...
毎月の返済額を同一にしたらこうだって...
これだけ過去レスで何度も何度も言われてたのに今やっと理解したの？
まぁわかってもらえたのなら何よりですが。

ちなみに元金均等でも毎月繰り上げ返済した方が得だから手間という意味では変わらないんじゃないかな。
>>429さんの例で言うと2番目のケース。

[441: 匿名]

五年ルールの件で、不安になってきた。だれか、金利上昇局面でのシュミレーションの出し方教えてください！

[442: 匿名]

しかし、元利2みたいに計画的は分かるけど断続的に繰り上げ返済はなかなか実践できないぞ！こんな我が家はどうしたらいいんですか？元利2さん！

[443: 匿名]

>442
自動繰上の設定すれば？
そして金利上がってキツくなったら解除すればいいんじゃない。

[444: 匿名]

>441
5年ルールで不安になることは何一つない。金利上昇して借入元金が減らないのが嫌ならその分繰り上げればいいだけです。

[445: 匿名]

元金も元本が早く減る、それに伴い保証金が多少安くもなるので優れた返済方法かとも思います。
ただ繰上げしない、出来ない人の場合は初期の金利上昇リスクは大きく、元利ならやや低いと思います。

元金にしろ、元利にしろ繰上げ返済を前提にしてる人ならば金利リスク上昇を懸念するなら、元利で毎月の繰上げを軽減型で進めるのがバランスよいのではないでしょうか？

余程、余裕あるのなら元金でよいですがある程度の金利上昇が5〜10年にあったら厳しいのなら元利の方が対応が柔軟になりますね。

[446: 匿名さん]

長く借りて短く返すが鉄則
35年もかけて返済するかたっているのでしょうか？

実際は、みなさん定年までの20年程度で完済する考えで借入しませんか？
けど、35年で借入するので、15年も繰延て返済できれば、充分と思います。

それでも不安なかたは、借入しすぎと思います。

[447: 匿名さん]

>440

毎月の支払額を同一額にするという意味が、
繰り上げ前提繰り上げ前提だって説明だったから全く理解しにくかった。

だって月支払額同一にしたら、そもそも議論にならないのでは？

[448: 匿名]

金利上昇局面で五年ルールルール後の返済額見直しの時が怖いのなら、元金均等返済でもいいかも。後で上がった金利の利息を払うか、先に払うかと解釈してもいいかも！

[449: 匿名さん]

5年ルールは125%ルールとセットなので35年間の最大返済額は簡単に算出出来ます。仮に想定以上の金利上昇が起きて返済が厳しくなったとしても35年後に考えればいいだけの話です。

5年ルール適用中でも金利上昇分を繰上げすれば5年後の返済額は変わらないので、金利上昇が想定の範囲ならばそれ以上の金額を繰上げしておけばいいだけの話です。

かたや、ルールが無い元金均等は想定外の金利上昇や所得の減少が起きた場合、即アウト。退場です。

[450: 匿名さん]

>>447

元金さんの一部に元金均等は元利均等より利息面で有利だと勘違いしている人が過去にいたのです。

[451: 匿名さん]

初歩的な質問で申し訳ないのですが、

元利均等（変動金利）で、仮に２年目に１回だけ返済額軽減型の繰上返済をした場合、５年ルールはどうなるのでしょう？

①：最初の約定返済額と同じ返済額が５年間続く（内訳は変わるが、表面上の返済額が下がるのは５年ルールの更新時）
②：繰上返済時に約定返済額が再計算され、そこを起点として５年ルールが適用される
③：繰上返済時に約定返済額が再計算されるが、５年ルールの更新時期は変わらない
④：どれも違う

また、もし②or③の場合、
金利が上昇していると、繰上返済の金額によっては逆に返済額が増えることもあるということでしょうか？

よろしくお願いします。

[452: 匿名さん]

①です。

自分は元利均等で毎月4万円繰上げ返済してますが、月々の返済額は変わらず、元金の割合が増えて行ってます。

返済表見ると、5年後に月々の返済額が一気に少なくなってます。

[453: 不動産購入勉強中さん]

> 自分は元利均等で毎月4万円繰上げ返済してますが、月々の返済額は変わらず、元金の割合が増えて行ってます。

元利で、返済額軽減で繰り上げ返済した場合、次の月から返済額が減りますよ。
期間短縮で繰り上げした場合は、月々の返済額は、変わらず元金の割合が増えます。

[454: 匿名さん]

＞452
保証料は、いくらぐらい、返金ありますか？

[455: 匿名さん]

元金君やっと理解出来たの？
勉強になって良かったね。
今後はもうちょい他人の意見に耳を傾ける努力をしようね。

[456: 匿名さん]

元利2
>451
銀行によってルールの適用が違う可能性もあるので絶対ではないが、三井住友銀行の場合は②か③となり、繰上げると約定返済額もそのときの金利で再計算されるはずなので、金利上昇時に小額を繰上げてしまうと5年ルールに守られなくなり、軽減繰上なのに約定返済額が上がると考えているよ。
当然金利上昇時でも繰上げる金額が大きければ、金利上昇分を打ち消して約定返済額も軽減されるけど。
繰上げ返済できる人は、ルールで保護する必要がないと言うことじゃないかな？

5年ルールの起点はどちらか分からないけど、繰上げた時点が起点になる可能性が高いと思う。

[457: 匿名]

元金２です。起点となるのは三菱東京UFJでは、変動金利の見直し時期は４月１日と１０月１日で、ローンの始まった最初の１０月１日が約定返済額決定月です。金融機関によって違うかもしれませんが、変動金利の金利の見直し時期の年二回あるうちのどちらかの月だと思います。
詳しくは、ローン取引先に確認おすすめします。

[458: 匿名]

補足 元金2です。起点となる最初の１０月１日から五年スパンとなっていくそうです。

[459: 匿名さん]

元利2
金利改定は三井住友も年2回、人によるのかもしれないが自分の場合6月と12月。
当然これは繰上げ返済でも見直されない。
改定で金利が上がった後に繰上した場合、そのときの金利で約定返済額が再計算されるので、5年ルールが適用されなくなると言う話。

もしかしたらUFJなら、軽減繰上でも約定返済額は再計算されず5年ルールに則るのかな？

[460: 匿名さん]

451です。
皆さん、ありがとうございます。

なるほど、銀行によって違うようですね。勉強になりました。
ローンはこれからなので、決めるときにはその点も確認しようと思います。

ちなみに金利見直しのタイミングは、銀行やボーナス月の選択によって違いがあるようで、私が調べただけでも４～８月、10～２月でした。

[461: 匿名さん]

452です。

私は地銀ですが、元利均等プラス自動繰上げですので、5年間返済額は変わりません。と、言うより、プラス4万円の部分は自由に変更はできますが。

なので、5年後の元本を元に残り30年で再計算されてます。その際、返済額が減った分自動繰上げ額を増やそうと考えています。

[462: 匿名さん]

あ、それと私は保証料はデベ提携で無料だったので戻りも有りません。

[463: 匿名]

元金2です。>４５５さん。それはローン返済の方向性の違いです。変動又は固定で、元金均等と元利均等では繰り上げ返済しない前提では、総支払い額の観点からすると元金均等返済の方が得です。さて、変動金利だと金利上昇したときの対策として、誰もが思う繰り上げ返済ですが、私の考えでは期間短縮の繰り上げ返済前提では金利上昇のリスク元金均等返済の仕組み上対応していくとの考えです。元利２さんの考えは別の視点から考えてると思います。間違てたらすいません。返済額軽減はほとんどの方は目先の返済額を減したいがため方法だと私も含め考えてると思います。元利2さんの場合は繰り上げ返済で元金部分を減らした上プラス元金の繰り上げ返済。つまり余力を作りつつ元金にいくら入金するかの考えです。つまり計算上元金を好きな金額を繰り上げ返済していけば、元金均等返済と同等以上にもできるわけ。結果方向性が違うのみで、元金均等と元利均等のシュミレーションを作り自分にあった返済方法とリスク対応策を検討したら納得した返済プランができると思います。それが元金均等返済だと元利均等返済より得。それが元利均等返済だと元金均等返済より得となります。

[464: 匿名さん]

ローン２年目の初心者です。

みなさん繰り上げってどれぐらいの頻度でやってるもんですか？

私はローン減税と妻が育休中ということもあり、少し様子見しております。
金利もまだ低いままですしね。

[465: 不動産購入勉強中さん]

> 元金均等と元利均等では繰り上げ返済しない前提では、総支払い額の観点からすると元金均等返済の方が得です。

これが一番、誤解を招く記載だと、過去スレから言われつづけています
総支払額が、少なくなっているのは、ローン期間を同じにした場合、初期の支払い金額が多くなっているため、繰上げ返済を全くしないなら、元金が総支払額が少なくなりますが、元利の場合、初期期間で、支払額が小さくなるため、その分を貯金に回せる、そのまわしたぶんを繰り上げすれば、総支払額は同じです

[466: 匿名]

元金くんまだ理解してないんだ！

[467: 匿名]

何度もでてますが、元金均等は保証料が安くなるのと繰上の手間がない以外は何のメリットも無いですよ。
リスク管理に関してはデメリットしかない。

[468: 匿名さん]

＞462
保証料なかったら、元利選択しかないですね。
地方は、金利低くかったり
いろいろ優遇あるみたいでいいですね。
ちなみにどこの地銀ですか？

都内物件取扱は、無いのかしら

[469: 匿名]

>４６５さん！僕は、元利１ですが繰り上げ返済前提しない前提での話し。あなたの話しで討論させたら元金均等返済は返済期間が中盤以降返済額が抜かれます。中盤以降支払い額が減った分繰り上げ返済に回せると回答できますよー あなたの言っている話しに矛盾をかんじました。

[470: 匿名さん]

元利と元金、返済額を同じにしたら
保証料だけが、違うとの議論中に

保証料が無い方が混じると、混乱しますな。
おそらく、手数料が保証料並みに高い地銀なのでしょう。
（住信SBIとかもですね。）
どこの地銀かは、書けないのでしょうね。

[471: 不動産購入勉強中さん]

> 469さん

> 繰り上げ返済前提しない前提での話し。あなたの話しで討論させたら元金均等返済は返済期間が
> 中盤以降返済額が抜かれます。中盤以降支払い額が減った分繰り上げ返済に回せると回答できますよー
> あなたの言っている話しに矛盾をかんじました。

ローンの仕組みをあまり理解されていないのですね。
ローンの支払いは、できるだけ初期に支払いをしたほうがお得になります
したがって、中盤以降で、元利のほうが支払いが多くなっても、繰上げをしないなら元金のほうが総支払いが少なくなります。

同じ一万で、ローン一年目に繰上げするのか、１０年目に繰り上げするのかで総支払い額は変わります

[472: 匿名さん]

>469
繰り上げ返済しない前提で元利の場合、元金と比べて浮いた（手元に残った）現金はどういう扱い？？？
ってか固定でもあるまいし、いまどき変動で繰り上げしない前提なんてナンセンスじゃないか？

[473: 匿名さん]

>464
家計やライフプランは各家庭により異なるし、あくまでも参考程度にしてね。
月1回の繰上が理想だけど、年1回でも十分だよ。

私の場合は、2600万円30年0.875％元利で月82,142の返済。
以前の賃貸が11万とちょっとだったので、差額の約3万を固定資産税と修理費の積立てに回し、賃貸時代に家屋取得用に貯金していた年100万をそのまま繰上げ原資にスライド、逆ザヤ期間中は個人国債にしておいてある。
2年目に入ったので現在繰上げ原資は200万、昇給等は子供の成長に合わせて必要な生活費上昇に当て、軽減繰上げによるローン支払減額分の差額を子供の教育資金として積み立てていく。
車両維持更新費は年間100万程度見込んであるし、年数回の国内旅行も見込んである。
何も無ければ15年で元本は300万ちょっとまで圧縮、多少の金利上昇があっても20年以内に返済してしまう予定。

今は子供手当と太陽光売電収入の光熱費との差額は貯金に回せているけど、正直ぎりぎりではある。
いざと言う時は年収手取り程度の貯金を取り崩すしかないな。
節約上手な妻に感謝。

[474: 匿名]

ここの元金くんはローンだけの話で元利における元金との差額の貯蓄や減税分は無視なんだね。愚か。

[475: 匿名]

>４６５さん。繰り上げ返済しない前提で書いてあるでしょ。言葉の意味わかってないのですか？
繰り上げ返済の件ですが、すでに討論されています。ここの元利均等返済派は元利２さん以外論点がずれてます！

[476: 匿名さん]

結論

元金均等返済は、元利金等返済と比べて初期のローンが多い分
元利金等返済よりもローン総額が数万円安くなります。

元利金等返済が、元金均等返済のローンと同額になるように繰り上げ返済を行った場合は
保障料の差額、数万円分のみ元金均等返済の方が安くなります。

以上、総括

[477: 匿名さん]

元金くんはこれ以外の元利のメリットなどを議論したくないようなので
こんなんでいいんじゃないの？


実際元金の方がローン総額はわずかながらも得なんだから
元利の人達も執拗に元金くんを追い込まなくてもいいよ。

[478: 不動産購入勉強中さん]

> >４６５さん。繰り上げ返済しない前提で書いてあるでしょ。言葉の意味わかってないのですか？
> 繰り上げ返済の件ですが、すでに討論されています。ここの元利均等返済派は元利２さん以外論点がずれてます！

繰上げ返済しない前提は、わかっていますが、それ以外の制限が記載されていないからです。
簡単に言うと、返済期間が同一であるということです。この場合、元金のほうが初期支払いが多いので繰り上げ返済をしないなら、総支払額は元金のほうが少なくなります

しかし、初期支払い額を同じにしたら（元利で期間を短く）、元利のほうが総支払額は少なくなります。

つまり、借り入れ金額と繰り上げ返済の有無だけでは、総支払額の多い少ないは決まらないことを記載していないため、誤解を記載ということです。そのため、。４６９さんのような発言になるのだと思います

[479: 匿名さん]

あらら、元利派の正論でました。

確かに４７８さんの意見だと
繰り上げいっさいなしの条件で、元利の方が元金より総支払額が少なくなりますね。
しかも何十万単位なんじゃないでしょうか？

これについて元金くん回答お願いします。

[480: 匿名さん]

これは一転立場が逆転する可能性が出てきますね。

今までは元金と元利の差額について
元利派は繰り上げ＋支払いが少ないことでメリットになる。という意見でした。
それに対して
元金くんは繰り上げは考慮しない。としてきました。
今度は元金が元利よりも月々の支払いが少なくなっていくことに対して
差額を繰り上げしてはいけないことになります。

元金くんの答えはいかに？

[481: 匿名]

支払い額が同じ。元利均等の方が返済期間を短く設定ですね！どの位支払いの余力を残しての返済によりますが、同じ支払い額からスタートした場合、返済額が元利均等返済より減額していきますので、後の元利さんが言われる貯蓄額が増えます。元利均等返済で元金均等返済の返済額に意識して期間を短く設定するのは余力を無理した返済方法かと思います。また、上記の場合で話しを進めますと、繰り上げ返済しないと条件がかかれましたが、元金均等返済は支払い額が減少し、貯蓄も増え、生活に余裕が出てきた時点で期間の見直しの条件変更もできます(これは、繰り上げ返済ではないですよ！)期間の短縮で。このやり方も総支払い額の減額にもつながります。

[482: 匿名さん]

それって最初の元利派も同じことができるかと思うんだけど・・・

結局、保証料の差額だけ元金がお得ってことでいいのかな？

[483: 不動産購入勉強中さん]

481さんの意見だと、結局、元利で期間を長くして、繰上げ返済ができるならしていくというのが一番ということですね

[484: 匿名さん]

期間の短縮=毎月の支払いの増額
繰り上げではないが、元金も元利もやってることは同じになる。

[485: 匿名さん]

>475
両者とも繰り上げしないなら、それは当然に元金の方が総返済額は小さくなるし、後半の毎月の返済額も小さくなる。
最初から何度も言われていますが、それはみんなわかっていますよ。
だけど、毎月の返済額が逆転するまでの差額は、どうしてほしいのですか？

>478-480
あのさー、的外れな上に自演ってみっともないよ。
何度か同じ事を書き込んでいるけど、その度にスルーされてる理由が分かっていないようですね。

そりゃ、繰り上げしないなら、短く借りた方が得に決まっているし、そんなことみんなわかっていますよ。
書いてないけれど、あなたはきっと、繰り上げするなら期間短縮って思っているんですよね？
けれど、あなたの言っていることは、元金以上に自由度が低い（＝リスクが高い）し、
あなたの理屈は、元金さんが「元金がよい」と信じている理由と本質的には変わらない。

ここで書き込んでいる人達のほとんどは、元利で35年借入、返済額軽減型での繰上が前提です。



元金さんも読んで欲しいんだけど、
毎月（毎年）の返済「しなければいけない」額（約定返済）と、実際に返済「する」額（約定返済＋繰上返済）は違う。
返済「しなければいけない」額を出来るだけ抑えていくことを考えます。
その方法が、長く借りることであり、元利均等で借りることであり、返済額軽減で繰り上げることです。

例えば、元金35年で12万、元利35年で10万、元利30年で12万だったとしましょう。
（あくまでイメージだから、上記の金額は正しくないです。）

繰り上げしなければ、総返済額は、元利30年＜元金35年＜元利35年ですが、そんなのは百も承知。

毎月12万円ずつ返済していった場合（つまり元利30年以外は繰上額が徐々に増えていく）、
残債は、いつの時点を見ても同じだし、総返済額も同じだし、完済はどれも30年です。返済額軽減でも。

違うのは、毎月の返済の内訳。
半年後の返済「しなければならない」額は
　元利35年＜元金35年＜元利30年　なのはわかりますよね？
では、返済後半、20年後の返済「しなければならない」額はどうなっているか、わかりますか？
　元利35年＜元金35年＜元利30年　なんですよ。
ここが、元金さんがまだ理解していないのではないかと思うところ。

繰り返しますが、総返済額は同じです。
なのに、毎月返済「しなければいけない」額が一番小さいのが、元利均等で35年で返済額軽減。


あ、ごめん、すごく長くなった・・・

[486: 匿名]

>482
そうだよ
ローンを払えないかもしれない状況にならない限り必ず元金が10万以下くらい得する
125%、5年ルールを差額払って買うか買わないかだけの違い

[487: 匿名さん]

485です。
長いついでにもう１つだけ。

元利35年で、毎月の返済額が元金35年と同じになるように繰り上げた場合も、
総返済額は同じですし、
返済「しなければならない」額は、20年後も30年も　元利35年＜元金35年ですからね。

（毎月の繰上が面倒なら、半年ごとや毎年でも誤差のうちです。）

[488: 匿名さん]

元利2、面倒だから個々の話は無視する。

元金にするか元利にするか迷っていて情報を得たいと言う人には、元利を選んで年1回以上、年間で借りたローン金額の1％以上の余裕資金を、軽減で繰上することをお勧めする。
3000万なら毎年30万以上繰上げるだけでかなりリスクが減るし、現状では元金のメリットが薄すぎてリスクに見合っていない。
元金で借りてしまった人でも同じで、年1回以上年間で借りたローン金額の1％以上の余裕資金を軽減で繰上げれば、リスクはある程度軽減できる。
勿論住宅ローン減税で逆ザヤの人には、繰上げ原資を溜めておいて繰上げないと言う選択肢もあるよ。

繰上げ計画の立てられない人には超長期固定かフラットをお勧めする。
元金でも元利でも変動で借りて、元本が多く金利の低いこの時期に繰上げしないような人は、金利が上がらないように祈るしかない。

普通の人は繰上げと言うツールを漫然と溜まったからと言う受動的な使い方をするが、同じツールでも能動的に使えばリスク管理に有効なので、積極的に活用したほうが良いと言うだけの事。

[489: 匿名さん]

金があって将来の破産リスクなんてほぼ無いから、保証料分安い方がいい、という方は元金均等。

金があって保証料分の差額なんてどうでもいいから、将来の万一の破産リスクをわずかでもいいから下げたい、という方は元利均等。



3週間近く前にでた↑の結論から何か変わったかい？

[490: 匿名]

>４７５さん！元金均等返済で３５年変動金利で、返済軽減の繰り上げ返済し続けるやり方もありますよー

[491: 匿名さん]

ミックスで、元金なわたくしは・・・

信託銀行で
変動元金、固定元利のミックスできないか
聞いたけど、できなかったです。

変動の店頭金利8%でも大丈夫です

[492: 匿名さん]

>>489

保証料の差なんて数万だから月々に直すと数百円。

しかも金があって将来の破産リスクなんてほぼ無い人は元利で借りて元金での借り入れた際の月々の返済額以上に繰り上げるだろうから「金があって将来の破産リスクなんてほぼ無い人」は元金で借りるメリットは無い。

元金も繰り上げると反論来そうだから先に行っておくけど、元金でも元利でも返済に回せる上限は同じだから返済額の中身の割合が違うだけ。

ようするに元金で借りるメリットはほとんど無い

[493: 匿名さん]

>変動の店頭金利8%でも大丈夫です

大丈夫かどうかも重要だけど、急激な金利上昇時は社会的な信用不安を伴う場合も想定出来るから5年125%ルールが有ればその間に次の一手をゆっくり考えられる。しかしそれが無いと、急騰した利息を即払わなければならず、破綻リスクが高い。

しかも今の所得がそんな状況下でももらえる保証は何も無い。可能性は低くてもほぼ無料で得られる5年125%ルールをほんの僅かな保証料の差で手放すなんてナンセンス。

[494: 匿名さん]

＞492
それは、1000万あたりで、
3000万～4000万借入すると
10万～18万ぐらい、初期費用が節約できるのに。


あと、月々繰上で、保証料が
返金ありますか？
聞いたことないけど、いくら返金あるの？

[495: 匿名さん]

>490
＞元金均等返済で３５年変動金利で、返済軽減の繰り上げ返済し続けるやり方もありますよー

だから、、、>485に書いたけれども、その場合でも返済「しなければならない」額は常に元金の方が大きいのです。
返済の後半になってもそれは同じこと。

492さんが書いているように、返済の中身が違うだけです。

返済する額＝利息＋元本＋繰上
・返済する額：元金均等＝元利均等　ならば
・利息：元金均等＝元利均等
・元本：元金均等＞元利均等
・繰上：元金均等＜元利均等
・返済しなければならない額（＝利息＋元本）：元金均等＞元利均等

[496: 匿名さん]

元利2
>494
これは三井住友で金消契約の時に銀行員に確認した内容。
・三井住友はインターネットで行えば繰上手数料、保証料返金手数料が全て無料。
・毎月小額繰上げても、僅かながらもきちんと保証料は戻ってくる。
・どれだけ保証料が戻るかは銀行は分からないが、数万だと数百円。
　（初期の繰上げでの話中の回答、保証料は保証会社の規定によるためとのこと）

ここからは手計算を繰り返した結果。
3000万35年を三井住友で借りると、保証料は元金は元利より18万程度安い。
未確認情報だが、借りてすぐ全額繰上げた場合でも一般的には30％程度保証料が引かれるらしい。
その情報から推測を交えて毎月元金との差額を繰上げた場合、おそらく最後の10年はほとんど保証料は戻らないが、序盤は5～600円帰ってくるはず。
超概算だから間違えている可能性も高いが、計算結果は約8万の返金。
差し引き保証料の得は元金が10万円程度になり、月に直すと240円程度でタバコ代にもならない。

後は金利上昇時のリスクをどう見るかだけ。
全く繰上をしない場合、例え元金でも5～10年以内に4％まで金利が上がったら、月14万とかの返済額になるよ。

[497: 匿名さん]

＞４９３
そのような経済情勢って、１９８８～１９９２年頃のような感じでしょうか？

当時、うちの近隣も土地が、坪３８０万ぐらいしましたし、
そうなったら、売却・完済して、郊外に引っ越すかも

たらればの妄想ですがね

実際には、全力で繰り上げて、固定とあわせて１２万程度にはできると思うけど

[498: 匿名さん]

>>497
万が一それが出来なかった場合元利だとより安全だよね。
そんな異常金利の時どんな社会情勢になっているか、自分の家の家計がどう変わっているかなんてわかりませんから。

[499: 匿名]

そうだ！そうだ！元利均等返済五年ルール て検索したらわかることだ。早くくりあげだ！

[500: 匿名]

くりあげだ！くりあげだ！元利均等返済五年ルールの罠で検索すると怖い！怖い！ 怖い毎月くりあげだ！

[501: 匿名さん]

本当はメリットしかないはずの5年ルールも、
知識の無い人にとっては罠だと感じちゃうかもね