元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[402: 匿名]

元金2だけど、討論してる元金は、元金１の方？元利の話しの五年ルール破産をを出している元利さん、かなりレベルの低い討論ですよ。討論されている元利さんは、違った意味であなたは元金均等返済を選んだ方が結果的に特になると思います。元利２さんの元利均等返済に対する知識と見解の持ち主だと五年ルールのメリット、デメリット関係ないんだよ。討論された元利さんは、最初から変動金利を設定されてますか？五年ルール設定されていない元利均等返済のかたもいてるんですよ。まあ、こんな元利さんに対して元利2さんは相手にしないだろうけど。

[403: 匿名さん]

5年ルール破産の話が何故レベルが低いのか？
破産を少しでも回避しようとするのは当然でしょう。
いつも根拠が無いんだよ君の意見には、元金君。

[404: 匿名]

元金2だけど、上記の方未払い利息発生するには、何%の金利上昇するか計算できてる？ ローン払えず破産の心配してるのなら最初から固定だろ。今なぜ日銀が０金利政策している意味と今後の金利上昇局面と時期、金利等の考えて書き込むのが筋では？破産もしくは五年ルールで耐えて売却等の考えしか出ない時点で住宅ローンを組んだのが失敗だよ！
元利2さん頼む！出てきて 上記の元利さんをどうにかして下さい。

[405: 匿名さん]

>404
未払い利息を最初に持ち出したのは元金さん。
5年ルールや125%ルームがデメリットと言い出したのも元金さん。

というか元金元利の議論に政策金利の動向は関係ないからね。

[406: 匿名さん]

元利2だけど、ちょっと言っている意味が分からない。

5年ルールは「返済額の見直しを5年間行わない」ので、金利が上昇した場合返済額に占める利息の割合が計算より増え、それだけ元本の返済に充てられる金額が減る。
125％ルールは「返済額の見直し時に前の125％以下に抑制する」ので、返済額に占める利息の割合が計算より増え、それだけ元本の返済に充てられる金額が減る。
どちらの場合でも最低の支払金額はここまでに抑えられると言う取決めであって、それ以上払うのは返済者の自由。

今の金利からはほとんど下がらないけど、金利が急上昇した後には下がる可能性も十分あるよね。
一時的な金利上昇であれば、計算上の返済額が急激に増えても実際の返済額は少なくて済むので、その一時期をしのげば挽回も可能だけど、このルールが無ければ一時的でも急激な返済額上昇に耐え切れず破綻する人もでるよ。
当然計算上の返済額以上に払える家計であれば、その状況でも計算上の返済額以上に繰上げるのも自由。

これを踏まえた上で、何を主張したいかもう少し明確に言ってくれるかな？

[407: 匿名さん]

>405
金利上昇が与える影響が異なるから、政策金利の動向と元金元利の議論とも関係はあるよ。
元金の方がリスクは大きいけど。

[408: 匿名]

元金2だけど、元利2さん。>４０５の人ほど違った意味で元金均等返済に向いてる気がしませんか？元利2さんみたいな元利均等返済の仕組みを理解した上で返済してる人は、結局総支払い額が元金均等返済より少なかったり、多かったりしてもなっとくしていると思うんだが。多分、討論している元利さんは金利上昇局面では、あわてるだろうなー。元利2さんみたいな考えがないと、金利上昇して五年間は凄く無駄な期間がすぎ五年後の返済額の見直し時には大変な思いおしますよ！

[409: 匿名さん]

元金１です。

今まで討論には参加してなかったけど、まとめてみますね。

【元金】
・総返済額、保証料はお得。
→ただし、利上げ等の急変にはリスクが伴う。余裕のある返済プラン向け

【元利】
・総返済額、保証料は元金と比べ多い。
・返済額が変わらないため、リスクヘッジしやすい。
→ただし、自動繰り上げの仕組みがあれば、総返済額は変わらない。柔軟な返済が可能

どちらも、条件付きで選べばよいということ。単純な優劣はつけられない。
一部の方々は、条件付きにもかかわらず自方式が有利だと主張するからかみ合わないんだよね。

返済初期に元金をできるだけ減らした方が有利なことは事実だし、
それを強制で支払いされるか繰り上げとして支払うかだけの話しかな。

結局、支払い余裕のある人は、元金おすすめ。
そうでない人は、自動繰り上げの仕組みがある元利おすすめ。

こんなんでいい？

５年ルールとか125％ルールは詳しい方にお任せします。

[410: 匿名さん]

元利2だけど、現在与えられている情報だけでは向き不向きは判断しようが無いので、そちらのコメントは控えるよ。

個人的に考える向き・不向きは、
・ローン金利について詳しくない上に調べる気がない人、手間をかける気のない人
　→超長期固定ないしはフラット向き
・ローン金利について調べる気があり、リスク管理の手間をある程度許容する人
　→元利均等変動
・ローン金利について詳しく、シビアにリスク管理を行える人
　→お好きにどうぞ

正直余裕の有る無しは余り関係ないと思っている。

[411: 匿名さん]

＞410

元金１です。

リスク管理と余裕は、密接な気がしますが、そういう考え方もありますか。
余裕については、ちょっと言い過ぎましたね。

[412: 匿名]

元金2だけど、一般的に借入金、元利均等、固定か変動の金利の返済額で判断していると思う。で、元金均等返済を選ぶ人は私自身も元金１さんの通り。只、利上げの急変にはリスクと記載されてますが、返済期間が進めば進むほど、もしくは、繰り上げ返済すると、リスクが減少していきます。経済力のある方が選んだらいいと思います。つまり、元金均等元利均等とも繰り上げ返済できない方は変動金利を選ばないほうがいいです。ちなみに、元利均等返済三年固定、五年固定等で固定から変動金利を選択した人は五年ルールが適応されないので、今後の金利の上昇等考慮して、シュミレーションしたほうがいいですよ。
あと、一番上に年数を書くのがわすれてました。

[413: 匿名さん]

まず、物事を比較する場合、条件を同じにしなければならない。（実際に可能かどうかは別）

住宅ローンを比較する場合の条件は負担額を同じにしないと意味が無い。

よって、元金と元利を比較する場合、月々の返済額を同じにして初めて対等な比較が成立する。

にも関わらず、元利を繰上げしない前提（月々の返済額が少ない前提）で元金のほうが得だと言うが対等な比較になっていない事がなんで理解出来ないのだろうか？

論点がズレて元金と元利どちらが得かではなく、繰上げ。多くした方が得という結果になってしまっている。

[414: 匿名さん]

最強は元利均等で返済額軽減自動繰上げで月々プラス数万円を繰上げ。変動で借りてる人の殆どはそうしてると思うけど？

[415: 匿名さん]

>411
結局変動で借りれた人は、銀行の審査に通った人だよね。
一般的に銀行の審査金利は4％程度といわれているので、3％固定の場合との差額くらいは多くの人が繰上できるはず。
つまり、変動で借りている人は多くの人が必要十分の余裕はあると考えてよいので、それ以上に余裕があるかどうかは余り関係ないと判断しているわけ。

で、現在の金利だと元金と元利の差額は3％固定との差額よりも小さいので、元金も元利も同じ金額になるよう繰上げ返済すれば、元金のメリットと言うと保証金が安いだけなんだよ。
たったそれだけのことで、35年中たった5年0金利が続いただけでもう金利が4％になっても3％固定より変動の方が総支払額が低くなるし、元利なら5年ルールや125％ルールに頼らなくても1回の返済額は固定3％と同額で済む。
余裕があって余分に繰上げていたり、金利が上がるのがもっと遅くなったり、上がってもまた下がるだけで、更に変動は有利になっていく。
繰上なんてインターネットで15分も掛からない作業程度だからたいした手間じゃないし、月1回ではなく年1回出来れば前倒ししておくだけでも良い。

ポイントはたった一つ、継続的かつ計画的に繰上げる事。
後は差額を簡単に計算できるよう、ローン償還表を作っておくとより良いだけ。

[416: 匿名さん]

ちょっと書き漏れ、一応元利2ね。

＞で、現在の金利だと元金と元利の差額は3％固定との差額よりも小さいので、元金も元利も同じ金額になるよう繰上げ返済すれば、元金のメリットと言うと保証金が安いだけなんだよ。

ここは
＞で、現在の金利だと元金と元利の差額は3％固定との差額よりも小さいので、元金も元利も「3％固定の支払額と」同じ金額になるよう繰上げ返済すれば、元金のメリットと言うと保証金が安いだけなんだよ。

[417: 匿名]

>４１４さん。元金均等返済で返済軽減ではダメでしょうか？毎月一万円の返済額軽減で返済額百円以上減っていきますが、最強でしょうか？

[418: 匿名さん]

再補足、元利2の言う繰上げは、期間短縮と断らない限り全て支払額軽減での繰上げです。

[419: 匿名]

元金2だけど。銀行の審査は返済額と銀行できいたが金融機関によって違うのだろうか？固定だと返済額が多いから変動だと返済額が少ないから審査に通りやすかったとも聞いたことがあるが、本当はどうなんだろう？

[420: 匿名さん]

>>418

繰上げ前提だとあえて元金にするメリットは何も無い。

[421: 匿名さん]

>>409
俺は逆だと思う。
余裕があるなら数万円程度の保証料の差なんて気にせず、万が一の金利急上昇に備えた方がいい。
余裕があると言ってもそんな経済情勢で自分の収入や資産がどうなってるかわからないから。

なら固定にしろよという人がいるが、かかるコストが全然違うんだよね。

[422: 匿名さん]

余裕があるから金利急上昇等起こっても耐えられるだろう。
保証料数万円もったいない。
↓
元金均等


余裕があるから保証料数万円なんて別にいらない。
金利急上昇時何が起こるかわからないので安全第一。
↓
元利均等

[423: 匿名さん]

5年125％ルールなんてデメリットだろ！！
↓
お勉強しましょう

[424: 匿名さん]

元利2
＞銀行の審査は返済額
これは取りようによって正しい。
以下を参照すれば分かるけど、正確にはローンの金額と審査金利での返済額と年収で決めているはず。
http://anan1224.livedoor.biz/archives/51272504.html
ただし最近は、勤め先によって将来性を加味したりする銀行もあるらしい。

＞固定だと返済額が多いから変動だと返済額が少ないから審査に通りやすかった
これは明らかな嘘。
自分のローンを思い出せば分かるけど、ローンは審査→金消契約の順に進み、固定・変動・元金・元利が決まるのは金消契約でしょ。

[425: サラリーマンさん]

422さん。
ちょっと変更

余裕があるから金利急上昇等起こっても耐えられるだろう。保証料数万円もったいない。
ただし、今はいいが、将来的には、余裕があるか不安
↓
元金均等

余裕があるから金利急上昇等起こっても耐えられるだろう。保証料数万円もったいない。
また、将来的にも、余裕
↓
元利均等で返済期間短縮


余裕があるから保証料数万円なんて別にいらない。 金利急上昇時何が起こるかわからないので安全第一。
↓
元利均等

[426: 不動産購入勉強中さん]

>銀行の審査は返済額と銀行できいたが金融機関によって違うのだろうか？

審査基準は、金融機関によって違います。

> 固定だと返済額が多いから変動だと返済額が少ないから審査に通りやすかったとも聞いたことがあるが、
> 本当はどうなんだろう？

違います。
変動であっても、審査は、固定金利並みで審査が行われます。
審査後に変動と固定を変更しても、再審査にはなりません

[427: 匿名さん]

元金１です。

＞413

そこが納得いかない点なんだなぁ。

元金だって繰り上げ前提だよ。
そこを元利だけと主張されて比較してもねぇ。

それって条件異なることにならないかな。

例えば元金で初回額と同じ額を払い続けたらどうなります？

[428: 匿名]

元金2だけど。同じ条件は、同じ借入金、金額、同じ金利と返済期間で検討するのが当たりまえだよ。同じ金額を返済と比べるには、借入金事態違うんだから何を質問していたかわかりません。

[429: 匿名さん]

>427
元利2で>413じゃ無いけど、元利と元金の条件をそろえるには、
・元金は繰上げ無し、元利は元金の支払額と同じになるよう繰上げ
と言うケースと、
・元金も繰上げ、元利は元金の繰上げた結果の支払額と同じになるように繰上げ
と言うケースがあるよね。
どちらの場合でもその月に支払った額は元金も元利も同じで、支払った額に占める利払いは前月元本×月利なので、金利も前月元本も同じであれば元本返済に充当される金額も同じになり、支払い後の元本も同じになるよ。

人によって異なるケースを上げていることもあって混乱するけど、元金も元利も毎月同じ金額を支払えば同じ総額になる、と言う結論になる訳。

[430: 匿名]

ローンの仕組みに詳しくない、余裕はある→元金向き
ローンの仕組みに詳しくない、余裕はない→元利向き
ローンの仕組みに詳しい→議論不要。好きな方にしろ

[431: 匿名さん]

＞元利２さん
＞429

元金１です。

同じ条件は同じ支払額だって認識なんですね。
であれば、同じ支払額だったら同じ総額になるのはその通りですね。

繰り上げという労力かかる分、同じ条件じゃないじゃん！と思っていた次第です。
その辺の掛け違いですね。

ってことでいかがでしょう？＞元金２さん

なぜに元金なんて方式が生み出されたんでしょう？
詳しい方いらっしゃいます？
ゼロ金利みたいな地盤があったからとは思いますが。

ところで皆さん仕事してないの？？
レス大杉。私は仕事の合間でこっそりですが（苦笑）

[432: 匿名さん]

金利上昇も確かにリスクだけど、倒産やリストラなどの急な収入減や病気や事故などの急な支出増に対応しやすいというのは元利の大きなメリットだと思うわ。
今の経済動向から考えると急な金利上昇の可能性よりも病気や事故の可能性のほうが高いと思うし。

ま、対応しやすいってのも保証料の差と同じように大した差じゃないから好きにすればいいけど。

それより元金2さん、あなた人にもっと勉強しろって書き込んでますけど審査金利も知らないあなたには人にそんなこと言える資格ないですよ。

[433: 匿名さん]

勉強しろって、上から目線で悪い言葉ですね。

[434: 匿名]

勉強なんて不要なんだよな
だって大差ないもん
知ってしまったがために大した差もないものを、さも重要かのように考えてしまう

[435: 匿名]

金利上昇時は結構な差になる可能性はるよ。
ローン残高くらいの貯蓄がある人は元金でもいいと思うが、それ以外の人は将来何が起こるかわからないから元利で余裕あれば繰り上げる方が無難たね。

[436: 匿名さん]

>431
繰上げに掛かる労力なんて毎月でも1回インターネットで15分の作業、元金も同じ作業を行うなら差は0ですよ。
元金は、金利がもっと高いときに元利だと序盤ほとんど金利の支払だけで元本が減らないため、元本(元金)は均等に支払い金利を加算する返済方法だから、正式には元金均等方式と呼ぶ。
今の低金利だと元利でも初期から元本が減るため、元金のメリットが薄くなっているけどね。

自分の場合は既にある知識だけで調べなおす時間は無いから、それほど手間が掛かっていない。
校正に若干時間をとられるけどね。

[437: 匿名]

としたら、金利上昇に備えて元金均等返済もいいんでは？

[438: 匿名さん]

元利2
今は低金利だから元金でも安いけど、35年の人が例えば5年から10年以内に金利が急上昇した時には支払が大幅に増えるよ？
更にこれだけ低金利だと元金のメリットがほとんどないのに、金利上昇時のリスクは増える。
金利が高い時は元々高いから余裕がある人しか元金は選べないけど、この低金利だと誰でも元金に出来ちゃうから、きちんと金利上昇時のリスクを把握した上で元金を選ぶ人ばかりとは言えないよね。

だから、元金でも良いけどしっかりリスク管理をしたほうが良いよ、継続的かつ計画的に繰上げていけばリスクは低減できるよ、どちらかと言われたら元利を勧めるよ、と言っているわけだけど。
元金がすべてにおいて優れている、と言う誤った主張には反論しているけど、元金は選ぶべきではないとは私は一度も言っていない。

[439: 匿名]

保証料ケチる人以外は元利だよね。
金利上昇リスクは明らかに元金が不利。
元金選ぶ人はそのへん勘違いしないようにね。

[440: 匿名さん]

>>431
いや、もうずーっとそう言われてたじゃん...
毎月の返済額を同一にしたらこうだって...
これだけ過去レスで何度も何度も言われてたのに今やっと理解したの？
まぁわかってもらえたのなら何よりですが。

ちなみに元金均等でも毎月繰り上げ返済した方が得だから手間という意味では変わらないんじゃないかな。
>>429さんの例で言うと2番目のケース。

[441: 匿名]

五年ルールの件で、不安になってきた。だれか、金利上昇局面でのシュミレーションの出し方教えてください！

[442: 匿名]

しかし、元利2みたいに計画的は分かるけど断続的に繰り上げ返済はなかなか実践できないぞ！こんな我が家はどうしたらいいんですか？元利2さん！

[443: 匿名]

>442
自動繰上の設定すれば？
そして金利上がってキツくなったら解除すればいいんじゃない。

[444: 匿名]

>441
5年ルールで不安になることは何一つない。金利上昇して借入元金が減らないのが嫌ならその分繰り上げればいいだけです。

[445: 匿名]

元金も元本が早く減る、それに伴い保証金が多少安くもなるので優れた返済方法かとも思います。
ただ繰上げしない、出来ない人の場合は初期の金利上昇リスクは大きく、元利ならやや低いと思います。

元金にしろ、元利にしろ繰上げ返済を前提にしてる人ならば金利リスク上昇を懸念するなら、元利で毎月の繰上げを軽減型で進めるのがバランスよいのではないでしょうか？

余程、余裕あるのなら元金でよいですがある程度の金利上昇が5〜10年にあったら厳しいのなら元利の方が対応が柔軟になりますね。

[446: 匿名さん]

長く借りて短く返すが鉄則
35年もかけて返済するかたっているのでしょうか？

実際は、みなさん定年までの20年程度で完済する考えで借入しませんか？
けど、35年で借入するので、15年も繰延て返済できれば、充分と思います。

それでも不安なかたは、借入しすぎと思います。

[447: 匿名さん]

>440

毎月の支払額を同一額にするという意味が、
繰り上げ前提繰り上げ前提だって説明だったから全く理解しにくかった。

だって月支払額同一にしたら、そもそも議論にならないのでは？

[448: 匿名]

金利上昇局面で五年ルールルール後の返済額見直しの時が怖いのなら、元金均等返済でもいいかも。後で上がった金利の利息を払うか、先に払うかと解釈してもいいかも！

[449: 匿名さん]

5年ルールは125%ルールとセットなので35年間の最大返済額は簡単に算出出来ます。仮に想定以上の金利上昇が起きて返済が厳しくなったとしても35年後に考えればいいだけの話です。

5年ルール適用中でも金利上昇分を繰上げすれば5年後の返済額は変わらないので、金利上昇が想定の範囲ならばそれ以上の金額を繰上げしておけばいいだけの話です。

かたや、ルールが無い元金均等は想定外の金利上昇や所得の減少が起きた場合、即アウト。退場です。

[450: 匿名さん]

>>447

元金さんの一部に元金均等は元利均等より利息面で有利だと勘違いしている人が過去にいたのです。

[451: 匿名さん]

初歩的な質問で申し訳ないのですが、

元利均等（変動金利）で、仮に２年目に１回だけ返済額軽減型の繰上返済をした場合、５年ルールはどうなるのでしょう？

①：最初の約定返済額と同じ返済額が５年間続く（内訳は変わるが、表面上の返済額が下がるのは５年ルールの更新時）
②：繰上返済時に約定返済額が再計算され、そこを起点として５年ルールが適用される
③：繰上返済時に約定返済額が再計算されるが、５年ルールの更新時期は変わらない
④：どれも違う

また、もし②or③の場合、
金利が上昇していると、繰上返済の金額によっては逆に返済額が増えることもあるということでしょうか？

よろしくお願いします。