元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[342: 匿名さん]

>>339
ギリ変で金利上昇時繰り上げ返済での対応ができなかったとしよう。
そんな奴が元金でローン組んでたらもっと悲惨な目に合うだろ？
なんせ5年待たずにいきなり返済額上がるんだから。
しかも125％ルールもないから一気に上がる。

だから平時は繰り上げ返済で元金均等と同じペースで元金を減らしておき、金利上昇局面では125％5年ルールで急場を凌ぐんだよ。

[343: 匿名さん]

過去において、125%ルールが適用されたことありますか？

どのような経済情勢、相場変動だったか興味あります。
どなたか、しりませんか？

[344: 匿名さん]

>339
金利の変動とは、上がるだけでなく下がったりするもんでしょ？
既に借りている人が今の金利から下がる可能性はかなり低く下がっても僅かだけど、金利急騰後なら金利が下がる可能性は十分あり、上がった一時的な期間耐えられるか耐えられないかと言う瀬戸際なら、元金だと破綻し競売行きでも元利だと安泰、と言う状況も十分考えられるよ？

別に元金は選ぶべきではないとは言わない。
元金の方が元利よりリスク管理が厳しくなるのに、元金の方が安泰みたいな主張は間違えていると指摘しているだけ。

[345: 匿名さん]

>>341
断りがない限り、元金元利共に毎月の支払額を同額にして記載していますので、16年目以降も返済額は変わらないですよ。

[346: 匿名さん]

>341
だからさ、「全く繰上げない」と言う条件なら元金の方が元利より安全と言う主張に反論している人はいないよ？
あなたは、元金の方が有利な条件では元金が有利だ！と言っているだけ。

元金と同じ額を毎月元利で支払った場合、元利＞元金と言う状況は無い。
過去何度も指摘されているのに、あなただけ理解できていない。

[347: 匿名さん]

>>340
ん？
元金だと金利上昇しても返済額が減っていく？

[348: 匿名さん]

>341
やはり勘違いというか思い込みが強いようですね。
ここでいう差額を繰上げとは返済額軽減ですよ。
質問に答えると15年目以降も全く同じことが言えます。

[349: 匿名さん]

>347
多分>340とか>341は、元利の利払い額の計算方法と元利の利払い額の計算方法が違うと思い込んでいるのでは？
元金だろうと元利だろうと、同じ金利ならある月の返済に占める利払い額の計算方法は

　返済額に占める利払い額＝返済前の元本×月利

で、全く同じなんだけどな。
つまり返済前の元本が同じなら、その月の返済に占める利払い額は元金でも元利でも全く同額になる。
支払った返済額まで同じなら、

　返済後の元本＝返済前の元本－（返済額－利払い）

も同じになるので、返済後の元本も同じになる。
この程度の基本すらわきまえていないから、頓珍漢な主張になって元金が全ての面で優れていると思い込んだのだろうね。

[350: 匿名さん]

全く繰上げない場合でも元利均等は返済額が少ない分、手元に貯金という現金が残るのにその部分はスルーだからな

[351: 匿名さん]

＞350
10年後
15年後
20年後
それぞれ、いくら現金が残るの？

[352: 匿名さん]

>>351

（月々の元金均等返済額－月々の元利均等返済額）×返済ヶ月/12で自分で計算してみてね

[353: 匿名]

結局、元利さんは、繰り上げ前提での話しだもんなー。元金均等返済でも繰り上げ返済していってるんだもんなー。我が家は。元金均等返済を選んだ人は、ギリ変はいないだろ。

[354: 匿名さん]

ギリ変って言葉使っちゃう時点でもうw

[355: 匿名]

元利さんは、繰り上げ返済前提での話し。元金均等の差がないとのアピール。スレッドのタイトル通りの議論してほしいものだ。変動金利なんだから、何回か金利上昇した場合シュミレーションしたらわかる事。総支払いの差で分かるはずだ。元金均等返済でも繰り上げ返済できるよ。返済額軽減でも期間短縮どちらにしても返済額が減少していくんだから十分金利上昇対策になります。返済が中盤以降、元利均等より返済額が減少しているんだから。


まあ、ためしに繰り上げ返済せず、金利上昇が何回かした場合シュミレーションしたら？僕は金利上昇でも十分対応出来るようにできてます。

[356: 匿名さん]

だから返済額が元金<元利と言ってる時点でアウトなんだって。
元金の人は繰上げしないなんて誰も言ってないだろw
早く気付いてくれ。

[357: 匿名さん]

元利だろうが元金だろうが月々の住宅ローンの負担が同じなら差はゼロなんだよ。

元利だろうが元金だろうが適用金利は同じなんだから後は月々の負担の差がどれだけ違うかで差が出る。

元利だろうが元金だろうが月々の返済額が大きい方が支払う金利も総返済額も少ないし完済時期も早い。

元利だろうが元金だろうが月々の返済額が少ないほど手元資金を厚く出来る。

違いは保証料の数万円と月々の返済額の最小値と5年125%ルールの適用の有無だけ。

月々の最小返済額＋繰り上げ返済額＋貯蓄額＝月々の住宅ローン負担＋貯蓄額

元利は月々の最少返済額が元金より少なく設定出来分、繰り上げ返済額と貯蓄額の設定幅を大きく取れる。
しかし、元金均等は月々の最小返済額が強制的に高く設定されているので繰り上げ返済額と貯蓄額の設定幅が少なくなる。

結局元利と元金の違いは月々の「最小返済額＋繰り上げ返済額」の割合の違いにすぎないの。

[358: 匿名さん]

元金さんは意地になってるだけなんだろうけど、
・元金でも元利でも、この低金利だと誤差の範疇。
・元金でも元利でも、金利変動リスク他のヘッジに繰上を推奨。
・元金でも元利でも、同じ支払額になるように繰上げれば総利払いは同じ。
・元金は、数万円以上保証料が得。
・元利は、金利上昇時の自由度が元金よりも高い。

たぶん聞く耳持たずだろうけど、元金なら簡単だし元金さんにはローン償還表を作ることをお勧めする。
　返済回数：０（ローン実行月）～最大返済回数（35年なら420）
　ローン返済額：前月元本÷前月支払い回数残＋前月元本×月利
　繰上金額：繰上金額
　今月元本：前月元本－（ローン返済額＋繰上金額－前月元本×月利）
の4列×返済回数＋アルファ行で済むよ。

式を変更しない場合は軽減繰上になるけど、色々繰上金額を変えたり金利（月利＝年利÷12）を変えてみれば、どの程度の時期にどの程度の金利になれば、どの程度のローン返済額になるか分かる。
例えばまったく繰上せず10年後に金利が4％になったらローン返済額は142,959になるけど、毎月2万円軽減で繰上げてあれば129,466で済むとかね。
期間短縮で繰上げたい場合、繰上げた次の月以降のローン返済額計算式の支払い回数残から、繰上金額÷（前月元本÷前月支払い回数残）だけ減らせば良いよ。

元利との比較は・・・、正直たぶん元金さんには計算が不可能だろうからお勧めしない。
ローン返済額の計算方法が異なるだけなので、元金の返済額と同じなら同じ元本になることだけ覚えておけばよい。

[359: 匿名]

ここの元金くんはただの計算できない残念な人かと思ってたが、ここまでくると釣りだろ。

[360: 匿名]

おいおい。ここは変動金利だろ。何回か金利上昇五年ルール適応も考慮しないと駄目だろ。元利さんの迷走ぶりには正直あきれてきました。>３５２貯蓄額？正直、住宅ローンの掲示板で貯蓄額て言葉はじめて見てかたまりました。

中盤以降貯蓄額が逆転するんだが、、、
元金均等と元利均等の差を貯蓄額額？んー
貯蓄額を語る元利さんは、貯蓄できず、繰り上げ返済できず、元金均等に対して感情適になった人と思われます。元金均等との差額を繰り上げ返済と訴えてる人は、多分その通りの繰り上げ返済実行してないと思います。計算上の根拠あるのみでの話し。

[361: 匿名さん]

>>360

？？？
元利均等＋繰り上げが根拠があり、元金均等より優れていると認めるけど実際はそんな事やってないから駄目と言いたいのか？

君は一体何が言いたいんだ？

[362: 匿名さん]

元金さん、元利が繰り上げすれば元金と同じってことは認めてるじゃん。

[363: 匿名さん]

>352
わかりにくかったので、チャートにしてみました。

保証料の差を初回差額に含めてます。

[364: 匿名]

こういう変な元金さんが来るとスレも盛り上がるね！

[365: 匿名さん]

>360
元金を推し続ける人より、元金でも元利でも良いと言う人や元利の方が良いと言う人の方が多いようだけど、いろんな人が様々な視点から指摘している元利のメリットと比べて、誰が見ても元金を推し続ける人の方が少ないのに迷走していると思うよ。

[366: 匿名]

元金 破綻リスクは低い（10万円差でも得したい）
元利 破綻リスクは高い（10万円なら安い保険料）

なのに支払いの話ばかりで論点がずれてるから噛み合わない
毎月の支払い額を合わせれば、返済方法に関わらず利子は変わらないのは合意済み
約10万円の差に見合ったリスクがあるのか？を語ろう

[367: 住まいに詳しい人]

> 元金 破綻リスクは低い（10万円差でも得したい）
> 元利 破綻リスクは高い（10万円なら安い保険料）

ちなみに、初期での破綻リスクは、元金のほうが高いのは理解されていますか？
また、元金にするなら、元利で期間を短くした場合、保証料も換わらないことも理解していますか？

[368: 販売関係者さん]

元金さんは、繰上げ返済しなくて、総支払額が減る、保証金が少ないといわれますが、元金の初期支払額が払えるなら、元利で期間を短くすれば、繰上げしなくても総支払い額は、減ります

たとえば

3000万円の借り入れの場合、金利1％として計算

【元金】
期間：35年
初期支払い：96,428円
総支払額：35,262,332円
保証金：490,980円

合計：35,753,312円

【元利】
期間：30年
初期支払い：96,491円
総支払額：34,736,908円
保証金：574,050円

合計：35,310,956円

[369: 匿名]

よく出る言葉、元利の自由度。 元金均等返済と総支払い額を同じにするのに期間を短くしたらいい。自由度がなくなるじゃん！

元金均等返済で繰り上げ返済する自由度をとると後の対策になるだろ。
上の例は最後まで固定だろ。ここは、変動だぜ！
ちなみに五年、十年先に０.２%金利が上がった状態にして再計算してみたら。只金利上昇した返済額でだした計算だと駄目だぞ！五年ルールが適応される計算でないと駄目だぞ！

[370: 匿名さん]

金利関係なく、破綻リスクは借り入れ初期が最も高く
元金は元利と比べて借り入れ初期の返済額が多い。

[371: サラリーマンさん]

> よく出る言葉、元利の自由度。 元金均等返済と総支払い額を同じにするのに期間を短くしたらいい。
> 自由度がなくなるじゃん！
> 元金均等返済で繰り上げ返済する自由度をとると後の対策になるだろ。

繰り上げ返済する前提なら、元金と元利は、保証料の差だけになるのは、すでに過去スレで終わっている。
その差と元利の自由度とどっちが良いかだけ。

> ちなみに五年、十年先に０.２%金利が上がった状態にして再計算してみたら。
> 只金利上昇した返済額でだした計算だと駄目だぞ！五年ルールが適応される計算でないと駄目だぞ！

まぁこの条件も、
①本当に１回も繰り上げ返済をしない（ある程度少なくなった時点で一括返済もしない）
②金利が上昇する
という２つの条件を満たさないといけないので、そんな限定的な条件で元金で総支払額が少なくなっても。。。

[372: 匿名]

>３６８さん 元利均等返済は無理して元金均等を意識の上期間の短いプランは現実的にはありえませんよ。繰り上げ返済の自由度がたくなりますよ。それに保証料なんかは、金融機関まちまちです。

[373: 匿名]

>３７１さんの文面の後半意味不明。変動金利なんだから具体的に金利が上がった時をシュミレーションしないと。繰り上げ返済は、返済にたいして別技でしょ。

[374: 匿名さん]

元金さんは意地になっているな・・・、代わりに計算してあげる。
元金さんが例に挙げた3000万円35年当初0.725％のローンとする。
実際はもっと段階を踏むし金利は上がれば下がることもあるけど、目安として60回支払い時までは年利0.725％、61回目の支払から最後まで年利4％の金利になったと仮定する。
なお5年ルールや125％ルールにこだわっているけど、それは法律で規定される最小支払金額であって繰上する場合は関係無いので無視できる。(理解できていないようだけど)
また、自由度の話と期間を短くすればと言う話は別で、繰上げをしなければ元金が有利と言う主張に対する指摘だと思うよ。

(参考)3％固定
　総支払額：48,491,124　支払回数：420回　最大支払額：115,455(変化無し)

1．元金繰上げ無し
　総支払額：46,482,545　支払回数：420回　最大支払額：157,143

2．元金毎月3％固定との差額を軽減繰上げ
　総支払額：43,813,735　支払回数：366回　最大支払額：147,002

(参考)元利毎月3％との差額を軽減繰上げ
　総支払額：48,067,393　支払回数：417回　最大支払額：115,455(最後の月以外変化無し)

一般的に銀行の審査金利は4％(月132,832)程度と言われているので、3％固定で借りた場合との差額程度なら支払える家庭も多いと思う。
その程度との差額を毎月繰上げる事により、5年後に4％へ利上げがあっても繰上げない場合より総支払額は260万以上圧縮でき、突然の利上げによる家計へ与えるショックも繰上げない場合の4万2千円に対して3万2千円に届かない程度に抑えられる上に、軽減で繰上げているのに支払期間は自動的に4年半短縮されてしまう。
毎月が面倒ならまとめて年1回でも同じ程度のリスクヘッジが可能なんだから、元金であっても継続的かつ計画的に軽減で繰上するほうが良いと思うよ。
自分でローン償還表を作れば、何時金利がどの程度上がるかとか子供の塾があってこの時期から支払を減らしたいとか、色々自分で条件を作れるんだけどね。

ま、元利なら最大支払額は4％になっても変わらない上に、もし元金の場合と同じ金額を繰上げたら元金と同じ総支払額や回数にも出来るので、選択肢は全て借り手にゆだねられているけどね。

[375: 匿名さん]

今元金で10万払っている人と元利で8万と繰り上げ2万の合計10万払っている人がいるとする。
今急に金利があがって元金の人が12万となったとすれば、元金の人は8万と繰り上げ4万の合計12万にするだけ。

元金の人は返済が進むにつれて返済額が逓減していくのに対し、元利は繰り上げをすることにより返済額が逓減していくので10年後には元金の人は8万の支払い、元利の人は6万と繰り上げ2万の合計8万の支払いとなっていく。

この返済手法では総返済額は元金も元利もほぼイコールとなる。

差が出るのは保証料。これが元金のメリット。

有事のとき、例えば家族が事故にあったり、病気になったり、会社が倒産してしまったり、といった場合に元利の自由度が活きてくる。
2行目の例でいくと、元金の人は12万支払いは確定しているのであと数万の資金がショートする可能性がある。
一方元利の人は繰り上げ返済の4万をやめれば残り数万の資金を確保できる。これが元利のメリット。

有事のときには総返済額が増えるとかそんなこと言ってられない状況だしね。
破綻して家族が路頭に迷うか総返済増えるけどなんとか生き延びるかなら後者を選ぶ。

「俺は元金だけど繰り上げしてるし！」とか「数万でショートとかギリ変乙ｗ」とかくだらないことは言わないでいいからね。

そもそも両者の差は数万の保証料の得か数万の返済自由度の差でしかないわけだから好きな方選べよ。

[376: サラリーマンさん]

> ３７１さんの文面の後半意味不明。変動金利なんだから具体的に金利が上がった時を
> シュミレーションしないと。繰り上げ返済は、返済にたいして別技でしょ。

金利上昇をシュミレーションに組み込むなら、繰上げ返済も組み込まないと意味がない

ちなみに借り入れ期間は、２０年以上で借りる人が、８０％以上であるが、返済期間は、２０年以下が９０％である
つまり、ほとんどの人が繰り上げ返済をしている。

[377: 匿名]

我が家は元利均等返済で元金均等返済の事は知らなくてこのスレみたのですが、上記の繰り上げ返済出来そうにありません。 元金均等返済は裕福層が選択する住宅ローンだと思いました。

[378: 匿名さん]

まぁ　余裕がある人は元金でいいってことですよね。
元利にしても意味が無い

[379: 匿名さん]

とうとう自演までしだしたか。

もはや元金の人は荒らし行為と同じ

[380: 匿名さん]

元金ってそんなに少ないの？
点呼取るよ。

元金１

[381: 匿名]

>３７６この人よほど裕福で元金君を見下したいみたい。何でも繰り上げ返済前提での差の説明。期間短縮しての差の説明ばかり。年齢、借り入れ金額とライフプランが元金均等返済と一致するんならそれがいいんと違うか？数字上の繰り上げ返済額を前提で返済は現実的にはかなりしんどいはず。計算上できても実生活は難しい。あなたは、元金均等返済の総支払い額に対して繰り上げ返済もしくは期間短縮の元利均等の差を訴えてるのは誰がみても分かるだから選ぶ人はどれが得とか損ではない自身のライフプランのあった方の返済方法が得なんだよ！

[382: 匿名さん]

元金でも、リスクヘッジのために継続的かつ計画的な繰上をお勧めするけどな。
ついでに、

＞数字上の繰り上げ返済額を前提で返済は現実的にはかなりしんどいはず。
元金と同額になるよう繰上げるなら、元金で大丈夫な人は元利でも大丈夫だけど、理解できているのかな？

＞選ぶ人はどれが得とか損ではない自身のライフプランのあった方の返済方法が得なんだよ！
全くその通りで、その自身のライフプランに合う柔軟性と金利上昇や収入減等のリスクをヘッジするには、元利の方が優れているよ、とみんなが条件を変えて指摘しているんだけど？

何度も言っているけど、元金は保証料が数万安くなるよ、元利はライフプランにあった返済計画の柔軟性が高いよ。

[383: サラリーマンさん]

>>３７６この人よほど裕福で元金君を見下したいみたい。何でも繰り上げ返済前提での差の説明。
> 期間短縮しての差の説明ばかり。年齢、借り入れ金額とライフプランが元金均等返済と
> 一致するんならそれがいいんと違うか？
> 数字上の繰り上げ返済額を前提で返済は現実的にはかなりしんどいはず。

元金のほうが、初期支払いが、厳しく、元利でそれと同額で繰り上げ返済すれば、総支払額は同じになることは理解されているのですよね？つまり借り入れ期間が同一の場合、元金で返せるなら、元利で繰り上げ返済することはできるということです。

> 選ぶ人はどれが得とか損ではない自身のライフプランのあった方の返済方法が得なんだよ！

損得も含めて、元金と元利の差を説明するスレだと思うのですが。
元金のほうが総支払額が少ないなどの誤解を招く記載を指摘しているだけですよ。

[384: 匿名]

はい！ 元金２でーす！
まあ、繰り上げ返済返済をしない前提で保証料、総支払い金額が少ないのは元利さんが認めてますよね。シュミレーションしたら金利上昇したらかなり差がでてきますが、元利さんが書いてある通り繰り上げ返済前提でシュミレーションするわけだけど、その前に元金均等返済で繰り上げ返済か元利均等返済で繰り上げ返済出来る金額期間等考慮して自分の家計に合う方が賢いせんたくだ。

[385: 匿名さん]

>384
＞元金均等返済で繰り上げ返済か元利均等返済で繰り上げ返済出来る金額期間等考慮して自分の家計に合う方が賢いせんたくだ。
その通りだし、繰返し繰返し何度も何度も別に元金でもリスク管理が少しシビアになるだけだから、今の低金利なら好きなほうでよいと私は言っているんだけどね・・・。
元金が全てにおいて優れているとか、元金の方が元利より自由度が高いと言う主張の間違いを指摘しているだけなんだよ。

借金の返済には収入減リスクが、変動金利には金利変動リスクがあるんだから、どちらにも当てはまる人は継続的かつ計画的に繰上げることでリスクをヘッジするほうが良いし、どの程度の負担なら許容できるかは各家庭によっても異なるよね。
とりあえず5年程度は金利上昇リスクはかなり低く、将来ありえる金利上昇は4％程度と予想しているから、6年目から4％と言うケースでシミュレーションしたけど、利上げはもっと先だとかもっと負担を小さくする必要があるとか、自分の状況に合わせてシミュレーションを繰り返したほうが良いと思う。
だからローン償還表を作って、自分の思うとおりのシミュレーションを行った方が良いと忠告しているんだけど、熱くなっている人は聞く耳を持たない様だね。
元金だとすごくシンプルだから、そう難しい計算式は要らないんだけどな。

[386: 匿名]

上記の人が一番暑苦しい！はい！点呼 元利１

[387: 匿名さん]

まぁ、確かに余計なおせっかいか(苦笑
今度から間違いの突っ込みだけにしとこう。元利2

[388: 匿名さん]

元金均等のメリット
保証料が元利均等より安い(返還分考慮すると数万円)

元利均等のメリット
毎月の返済額を元金均等型よりも自由に設定できる
125％ルールや5年ルールにより万一の際元金均等より対応しやすい(破産リスクが低い)

後は好きな方選ぶだけ

[389: 匿名さん]

で？
5年125％ルールがデメリットであると主張する根拠は？


ここ間違ったままだと話にならないよ。

[390: 匿名]

5年125％ルールは完全に借入側を守るルールでデメリットは何もない。
このルールが適応されるような金利上昇があったら元金さんの支払い額は大変だね。即破綻競売行きにならないよに気をつけてね。
元利は5年の25％アップで済むので破綻することはそうないけど。

[391: 匿名]

>３９０ 元利五年２５%アップだと未払い利息発生(意味しってるんか？)ローン残高に未払い利息をたされ金利が上がる前の借り入れ金残高が増える状態だぞ！利息ばかり払って元金が減らないじょうたいだぞ！保証料を新たに発生、保証料払わないといけない状態だよ！借金ふやしてどうするん！
１.２５倍以上返済額が上がらないが、元金の減りが遅い状態で五年後、繰り上げ返済の対応していなければ大変だよ！
全然、変動金利元利均等返済理解出来ていない！もっと勉強してから問題を指摘するんだな！

はい！点呼続き
元利３！