元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[322: 匿名さん]

元本が同じ時に同じ金利の元金と元利が毎月のローン返済と繰上をあわせてX円支払った場合、そのX円に占める利払いは元金でも元利でも全く同じ「元本×月利」になる。
従って、例えば10月のローン返済後の元本は「返済前の元本－（X－返済前の元本×月利）」となり、元金でも元利でも全く同じ元本となる。

繰上を前提としない場合、元金の方が金利上昇リスクに対して安全、と言う指摘は正しい。
ただし個人的には繰上げを前提としない場合、元金程度の元本減少ペースでは金利上昇リスクに対して十分と思えない。
繰上げるなら、金利上昇時のローン支払額は元利の方が少なくなるので、リスクは低くなる。

[323: 匿名]

元金均等返済で繰り上げ返済していますが、いいですよー。期間短縮の繰り上げ返済すると利息をとりもどせるし、期間は短縮するし、返済額は下がるので、一石三鳥です！

[324: 住まいに詳しい人]

> 元金均等でなおかつ繰上できたら？
> お得？

元金で、繰上げできるくらい余裕なら、元利で期間を短くして、返済額軽減で繰り上げすれば、良いですよ
もともと元金は、保証金の額だけお得なのですが、元金するくらいなら元利で期間短くすれば、保証金も変わらなくなりますよ

[325: 匿名さん]

期間短縮が得と思ってる時点でまたもや勘違い。基本は返済額軽減で期間短縮と同じだけ繰上げ返済。

[326: 匿名さん]

>323
元金・元利・固定・変動に関係なく、期間短縮は継続的な繰上と相性が非常に悪いよ。
数えるほどしか繰上げる予定が無いなら期間択縮で、継続的に繰上げるなら返済額軽減がお勧め。
なぜなら期間短縮した場合と同額になるよう毎月軽減で繰上げていくと、結果的に期間短縮とほぼ同じ期間と総利息になるのに、収入減や金利上昇など何かあった時のリスクには軽減の方が有利だから。

[327: 匿名さん]

まとめ

元利の人の意見
数万円や繰上げの手間など破綻リスクに比べたらゴミ

元金の人の意見
いや、そもそも破綻しなし、もしするとしても元利にしたから逃れられるわけじゃない
だったらなにもしないで数万円もらえるほうが得

[328: 匿名さん]

ちょっと違うような。

元金の人の一部
何があっても元金が最も優れている。

元金と元利の人の一部
どっちでも大差ないけど、元金が最も優れていると言うことは無いよ。
元金は数万得するし、元利はアクシデントがあった時の柔軟性に優れている。

元利の人の一部
何があっても元利が最も優れている。

[329: 匿名さん]

利息を取り戻すって表現してる時点で理解が足りていないね。

[330: 匿名さん]

＞327
数万という保証料の差は、
1000万当りの額
実際には、
3000万借入で約10万
4000万借入で約16万
ぐらい、元金のほうが少ないようです。

どなたか、1万とか少額を繰上たかたいませんか？
保証料、いくら返金されました？

[331: 匿名さん]

ちょっと探したところ「1万とか小額」と言う条件からは外れますが、>244の条件と類似のH23年末3000万円35年0.775％のローンで、H24年4月に100万短縮で繰上げた場合の保証料変金額は29,879で1年4ヶ月の短縮、H25年1月に100万円繰上げたら27,827の返金だそうです。

3000万35年0.875％のローンを元金と同じ支払になるよう元利で繰上げた場合、超概算で35年間で保証料の差額18万から8万ほど返金があり10万程度になる、と言う予想と比較して妥当な実績ですから、おそらく>244の条件例で元金の支払と同額になるよう元利で繰上げた場合であれば差額は7～8万になると予想されます。
ただし推測を交えた超概算のため2～3割の誤差はありえますので、誤っていても謝罪や賠償はご勘弁願います。
なお、元金の返済額より多くなるよう元金でも元利でも繰上げた場合、この差額は更に圧縮されます。

[332: 匿名]

>323
この人、元金均等にするわ期間短縮で繰り上げるわで支払い額ほとんど変わらないのに全くリスク対策する気がないんだね。

[333: 匿名さん]

その保証料の差額を月々に直すと確か数百円。

月々数百円の負担で金利上昇や所得減少のリスク対策と5年125%ルームの適用が受けられる事を良しとするかそれさえも勿体無いと思うかの違い。

やはり、元利均等にして、月々の返済額を元金均等の初回以上に設定して返済して行くのが一番だと思う。何もなければ元金以上に得になるし、何か有れば繰上げ部分を自由に再設定出来る。

[334: 匿名さん]

>332
目先の得に釣られる人が多いですから。
　保証金が少ない→元金が得！
　期間短縮繰上げ→総利払いが減る！
日本の経済動向や収入減とか金利上昇リスクなんかは、余り考えていないのでしょう。
手間を掛ける気がないのなら、収入減リスクには別途対応が必要だけどフラットで借りる事をお勧めするけどな。

変動で手間を掛けるといっても、
　ローン償還表を作る
　月1回ないしは年1回インターネットで15分ほど作業する
　ニュースの経済動向に多少気を配る
程度だけどね。

>333
リスクがどの程度あり自分のライフプランからどの程度までリスクを許容できるか考えた上で、元金でも十分なリスクヘッジが可能と判断した人なら、元金でも良いと思うよ。
今は低金利で後5年前後は政策金利が上がる可能性は低いので、低金利の内に十分な繰上げ原資を確保できる人に限るけど。
ここで元金を勧めている人はそこまで考えず元金を推しているから、反論しているだけで。

ま、当初は元金で考えていたけど色々調べた結果元利を選んだ理由を指摘しているだけだったりするけどね。

[335: 匿名さん]

>333の頭のねじがちょっとゆるいのだけはわかりました。

[336: 匿名さん]

>>320
5年ルールの仕組みを理解していないから根拠示せない？
なんじゃそりゃ。
5年ルールの仕組みなんてググればすぐわかるものだが、
元金均等の方が金利上昇局面でリスクが低いなんて言っているのは君だけなんだよ。
何の根拠も示さず元金の方がリスクが低い！なんて言われて誰が真に受けるのさ。

[337: 匿名さん]

>>333
というよりそもそも元金君は5年125％ルールがデメリットだと勘違いしてるから

[338: 匿名さん]

元金のメリット
繰り上げ返済しない場合総返済額が低く、保証料が10〜20万程度安い
毎月の支払額が元利と同じ場合であっても保証料は数万円安い

元利のメリット
5年125％ルールが適用されるため金利上昇による破産リスクが若干低い。
毎月の返済額を元金均等と同じにしていれば総支払額を同じにすることもでき、不意の出費の際は繰り上げを辞めることで対応しやすい(破産リスクが若干低い)

[339: 匿名]

なあ、元利均等返済で金利が上昇したら元金の減るのが遅くなって、五年後支払い額が上がってしんどくないかい？ギリ変動だと繰り上げ返済で対応できぬぞ！元利君の話しでは、何もかも繰り上げ返済前提でのはなしだな！

[340: 匿名]

元金均等返済だと金利上昇しても返済額が減少していくし、元金の減るペースが変わらないからいいんじゃない？

[341: 匿名さん]

＞338
元利のメリット、返済15年目以降も言えますか？
（元金と比較して）

16年目以降の返済額は、元利＞元金です。

[342: 匿名さん]

>>339
ギリ変で金利上昇時繰り上げ返済での対応ができなかったとしよう。
そんな奴が元金でローン組んでたらもっと悲惨な目に合うだろ？
なんせ5年待たずにいきなり返済額上がるんだから。
しかも125％ルールもないから一気に上がる。

だから平時は繰り上げ返済で元金均等と同じペースで元金を減らしておき、金利上昇局面では125％5年ルールで急場を凌ぐんだよ。

[343: 匿名さん]

過去において、125%ルールが適用されたことありますか？

どのような経済情勢、相場変動だったか興味あります。
どなたか、しりませんか？

[344: 匿名さん]

>339
金利の変動とは、上がるだけでなく下がったりするもんでしょ？
既に借りている人が今の金利から下がる可能性はかなり低く下がっても僅かだけど、金利急騰後なら金利が下がる可能性は十分あり、上がった一時的な期間耐えられるか耐えられないかと言う瀬戸際なら、元金だと破綻し競売行きでも元利だと安泰、と言う状況も十分考えられるよ？

別に元金は選ぶべきではないとは言わない。
元金の方が元利よりリスク管理が厳しくなるのに、元金の方が安泰みたいな主張は間違えていると指摘しているだけ。

[345: 匿名さん]

>>341
断りがない限り、元金元利共に毎月の支払額を同額にして記載していますので、16年目以降も返済額は変わらないですよ。

[346: 匿名さん]

>341
だからさ、「全く繰上げない」と言う条件なら元金の方が元利より安全と言う主張に反論している人はいないよ？
あなたは、元金の方が有利な条件では元金が有利だ！と言っているだけ。

元金と同じ額を毎月元利で支払った場合、元利＞元金と言う状況は無い。
過去何度も指摘されているのに、あなただけ理解できていない。

[347: 匿名さん]

>>340
ん？
元金だと金利上昇しても返済額が減っていく？

[348: 匿名さん]

>341
やはり勘違いというか思い込みが強いようですね。
ここでいう差額を繰上げとは返済額軽減ですよ。
質問に答えると15年目以降も全く同じことが言えます。

[349: 匿名さん]

>347
多分>340とか>341は、元利の利払い額の計算方法と元利の利払い額の計算方法が違うと思い込んでいるのでは？
元金だろうと元利だろうと、同じ金利ならある月の返済に占める利払い額の計算方法は

　返済額に占める利払い額＝返済前の元本×月利

で、全く同じなんだけどな。
つまり返済前の元本が同じなら、その月の返済に占める利払い額は元金でも元利でも全く同額になる。
支払った返済額まで同じなら、

　返済後の元本＝返済前の元本－（返済額－利払い）

も同じになるので、返済後の元本も同じになる。
この程度の基本すらわきまえていないから、頓珍漢な主張になって元金が全ての面で優れていると思い込んだのだろうね。

[350: 匿名さん]

全く繰上げない場合でも元利均等は返済額が少ない分、手元に貯金という現金が残るのにその部分はスルーだからな

[351: 匿名さん]

＞350
10年後
15年後
20年後
それぞれ、いくら現金が残るの？

[352: 匿名さん]

>>351

（月々の元金均等返済額－月々の元利均等返済額）×返済ヶ月/12で自分で計算してみてね

[353: 匿名]

結局、元利さんは、繰り上げ前提での話しだもんなー。元金均等返済でも繰り上げ返済していってるんだもんなー。我が家は。元金均等返済を選んだ人は、ギリ変はいないだろ。

[354: 匿名さん]

ギリ変って言葉使っちゃう時点でもうw

[355: 匿名]

元利さんは、繰り上げ返済前提での話し。元金均等の差がないとのアピール。スレッドのタイトル通りの議論してほしいものだ。変動金利なんだから、何回か金利上昇した場合シュミレーションしたらわかる事。総支払いの差で分かるはずだ。元金均等返済でも繰り上げ返済できるよ。返済額軽減でも期間短縮どちらにしても返済額が減少していくんだから十分金利上昇対策になります。返済が中盤以降、元利均等より返済額が減少しているんだから。


まあ、ためしに繰り上げ返済せず、金利上昇が何回かした場合シュミレーションしたら？僕は金利上昇でも十分対応出来るようにできてます。

[356: 匿名さん]

だから返済額が元金<元利と言ってる時点でアウトなんだって。
元金の人は繰上げしないなんて誰も言ってないだろw
早く気付いてくれ。

[357: 匿名さん]

元利だろうが元金だろうが月々の住宅ローンの負担が同じなら差はゼロなんだよ。

元利だろうが元金だろうが適用金利は同じなんだから後は月々の負担の差がどれだけ違うかで差が出る。

元利だろうが元金だろうが月々の返済額が大きい方が支払う金利も総返済額も少ないし完済時期も早い。

元利だろうが元金だろうが月々の返済額が少ないほど手元資金を厚く出来る。

違いは保証料の数万円と月々の返済額の最小値と5年125%ルールの適用の有無だけ。

月々の最小返済額＋繰り上げ返済額＋貯蓄額＝月々の住宅ローン負担＋貯蓄額

元利は月々の最少返済額が元金より少なく設定出来分、繰り上げ返済額と貯蓄額の設定幅を大きく取れる。
しかし、元金均等は月々の最小返済額が強制的に高く設定されているので繰り上げ返済額と貯蓄額の設定幅が少なくなる。

結局元利と元金の違いは月々の「最小返済額＋繰り上げ返済額」の割合の違いにすぎないの。

[358: 匿名さん]

元金さんは意地になってるだけなんだろうけど、
・元金でも元利でも、この低金利だと誤差の範疇。
・元金でも元利でも、金利変動リスク他のヘッジに繰上を推奨。
・元金でも元利でも、同じ支払額になるように繰上げれば総利払いは同じ。
・元金は、数万円以上保証料が得。
・元利は、金利上昇時の自由度が元金よりも高い。

たぶん聞く耳持たずだろうけど、元金なら簡単だし元金さんにはローン償還表を作ることをお勧めする。
　返済回数：０（ローン実行月）～最大返済回数（35年なら420）
　ローン返済額：前月元本÷前月支払い回数残＋前月元本×月利
　繰上金額：繰上金額
　今月元本：前月元本－（ローン返済額＋繰上金額－前月元本×月利）
の4列×返済回数＋アルファ行で済むよ。

式を変更しない場合は軽減繰上になるけど、色々繰上金額を変えたり金利（月利＝年利÷12）を変えてみれば、どの程度の時期にどの程度の金利になれば、どの程度のローン返済額になるか分かる。
例えばまったく繰上せず10年後に金利が4％になったらローン返済額は142,959になるけど、毎月2万円軽減で繰上げてあれば129,466で済むとかね。
期間短縮で繰上げたい場合、繰上げた次の月以降のローン返済額計算式の支払い回数残から、繰上金額÷（前月元本÷前月支払い回数残）だけ減らせば良いよ。

元利との比較は・・・、正直たぶん元金さんには計算が不可能だろうからお勧めしない。
ローン返済額の計算方法が異なるだけなので、元金の返済額と同じなら同じ元本になることだけ覚えておけばよい。

[359: 匿名]

ここの元金くんはただの計算できない残念な人かと思ってたが、ここまでくると釣りだろ。

[360: 匿名]

おいおい。ここは変動金利だろ。何回か金利上昇五年ルール適応も考慮しないと駄目だろ。元利さんの迷走ぶりには正直あきれてきました。>３５２貯蓄額？正直、住宅ローンの掲示板で貯蓄額て言葉はじめて見てかたまりました。

中盤以降貯蓄額が逆転するんだが、、、
元金均等と元利均等の差を貯蓄額額？んー
貯蓄額を語る元利さんは、貯蓄できず、繰り上げ返済できず、元金均等に対して感情適になった人と思われます。元金均等との差額を繰り上げ返済と訴えてる人は、多分その通りの繰り上げ返済実行してないと思います。計算上の根拠あるのみでの話し。

[361: 匿名さん]

>>360

？？？
元利均等＋繰り上げが根拠があり、元金均等より優れていると認めるけど実際はそんな事やってないから駄目と言いたいのか？

君は一体何が言いたいんだ？

[362: 匿名さん]

元金さん、元利が繰り上げすれば元金と同じってことは認めてるじゃん。

[363: 匿名さん]

>352
わかりにくかったので、チャートにしてみました。

保証料の差を初回差額に含めてます。

[364: 匿名]

こういう変な元金さんが来るとスレも盛り上がるね！

[365: 匿名さん]

>360
元金を推し続ける人より、元金でも元利でも良いと言う人や元利の方が良いと言う人の方が多いようだけど、いろんな人が様々な視点から指摘している元利のメリットと比べて、誰が見ても元金を推し続ける人の方が少ないのに迷走していると思うよ。

[366: 匿名]

元金 破綻リスクは低い（10万円差でも得したい）
元利 破綻リスクは高い（10万円なら安い保険料）

なのに支払いの話ばかりで論点がずれてるから噛み合わない
毎月の支払い額を合わせれば、返済方法に関わらず利子は変わらないのは合意済み
約10万円の差に見合ったリスクがあるのか？を語ろう

[367: 住まいに詳しい人]

> 元金 破綻リスクは低い（10万円差でも得したい）
> 元利 破綻リスクは高い（10万円なら安い保険料）

ちなみに、初期での破綻リスクは、元金のほうが高いのは理解されていますか？
また、元金にするなら、元利で期間を短くした場合、保証料も換わらないことも理解していますか？

[368: 販売関係者さん]

元金さんは、繰上げ返済しなくて、総支払額が減る、保証金が少ないといわれますが、元金の初期支払額が払えるなら、元利で期間を短くすれば、繰上げしなくても総支払い額は、減ります

たとえば

3000万円の借り入れの場合、金利1％として計算

【元金】
期間：35年
初期支払い：96,428円
総支払額：35,262,332円
保証金：490,980円

合計：35,753,312円

【元利】
期間：30年
初期支払い：96,491円
総支払額：34,736,908円
保証金：574,050円

合計：35,310,956円

[369: 匿名]

よく出る言葉、元利の自由度。 元金均等返済と総支払い額を同じにするのに期間を短くしたらいい。自由度がなくなるじゃん！

元金均等返済で繰り上げ返済する自由度をとると後の対策になるだろ。
上の例は最後まで固定だろ。ここは、変動だぜ！
ちなみに五年、十年先に０.２%金利が上がった状態にして再計算してみたら。只金利上昇した返済額でだした計算だと駄目だぞ！五年ルールが適応される計算でないと駄目だぞ！

[370: 匿名さん]

金利関係なく、破綻リスクは借り入れ初期が最も高く
元金は元利と比べて借り入れ初期の返済額が多い。

[371: サラリーマンさん]

> よく出る言葉、元利の自由度。 元金均等返済と総支払い額を同じにするのに期間を短くしたらいい。
> 自由度がなくなるじゃん！
> 元金均等返済で繰り上げ返済する自由度をとると後の対策になるだろ。

繰り上げ返済する前提なら、元金と元利は、保証料の差だけになるのは、すでに過去スレで終わっている。
その差と元利の自由度とどっちが良いかだけ。

> ちなみに五年、十年先に０.２%金利が上がった状態にして再計算してみたら。
> 只金利上昇した返済額でだした計算だと駄目だぞ！五年ルールが適応される計算でないと駄目だぞ！

まぁこの条件も、
①本当に１回も繰り上げ返済をしない（ある程度少なくなった時点で一括返済もしない）
②金利が上昇する
という２つの条件を満たさないといけないので、そんな限定的な条件で元金で総支払額が少なくなっても。。。