元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[282: 匿名さん]

＞281
総支払額に、金利以外の
保証料、減税等も含めて、
判断したほうが良いと思います。

[283: 匿名]

十年で返済が終わるなら元利均等返済だな！減税と保証料のメリットあるから。元利均等さんは、五年ルールをもっと勉強しなはれ！同じ金額同じ金額で金利上昇したら、元利均等はどんな元金の減りかた、繰り上げ返済で元金均等の差を埋めて行くか？その先の元金均等返済の返済額との差みてごらん！分からなかったら書店もしくは銀行へＧＯ!!!

[284: 匿名さん]

まずお前が勉強しなはれ

[285: 匿名さん]

>>282
当然でしょ
何度も言われてるし

[286: 匿名]

十年で終われる人はこんなスレみませんよ。元金均等が保証料が少ないのは、元金が減るのがはやいから。五年ルールがメリットと思うのが、素人。繰り上げ返済しないで金利上昇していった場合シュミレーションして総支払い額だしてみたら。変動金利が同じ金利が続くわけがないんだから。

[287: 匿名さん]

＞＞280

保証料は残債と返済期間に対して掛かるものなので初期の元本の減りが早い元金均等の方が安いのは当たり前。別にリスクが元金均等の方が低いから安いわけではない。元利均等が繰り上げる事によって100%保証料が戻ってくれば本来保証料も元利元金同じになります。当然です。保証料は残りの残債と返済期間に対して掛かるものなのですから。ただ、１００％戻ってこないのでその分が元金均等のほうが安く済むと言う事です。

元金均等と元利均等を同じ返済額にした場合、支払う利息も完済時期も全く一緒。これは誰も異論は無いでしょう。
違いは保証料が100%戻って来ない部分、35年で数万円だけです。

損か得かの話は何度も出ていますが違いは「35年で数万円」ここだけです。

後はそれ以外のメリット・デメリット。

元金均等のデメリット
125%5年ルールが適用されない
繰り上げ返済額の調整バッファが少なくなる

元利均等のデメリット
繰り上げの手間が掛かる。
でもこれは元金の人も繰り上げをするだろうし（特に返済後半は）あまり関係無い気がします。

[288: 匿名さん]

＞＞286

例えば借り入れ1年目で金利が数%上昇したとします。

元金均等の人は月12万だった返済額が30万に跳ね上がったとします。
元利均等の人は月10万の返済は5年間変わりません。しかし、未払い利息が発生するので毎月20万の繰り上げをすれば
元金均等の人との差はゼロです。

しかし、経済的な事情で月30万の返済が出来なくなった場合、元金均等の人は即競売ですが、元利均等の人は30万は無理でもプラス10万の繰り上げで20万に設定することも可能ですし、5年間の猶予が有るのでその間に売却を検討したり出来ます。もちろん金利が上がるような世の中ならば5年の間に住宅価格の値上がりを期待出来るかもしれないし、金利が下がって来るかもしれません。選択肢がたくさん増えるわけです。しかし、5年ルールが無ければ即退場です。

さらに、１２５％ルールが有れば5年後の返済額は125千円までしか上昇しませんので、ルールが適用される人の破綻率はかなり低いでしょう。しかし、ルールが適用されないと上がったら上がった分だけ負担を強いられるのでかなりリスクは上がると思います。ここも同じで元利は上昇分を負担するかしないか、どのくらい負担するかを自分が選択出来るのですが、元金は強制的に負担をせざるを得ないという事です。

[289: 匿名さん]

>>286
繰り上げ返済しないで金利上昇した場合のシミュレーションしていったい何の意味があるの？
繰り上げ返済はするんだから繰り上げ返済した場合のシミュレーションしないと意味がない。


>>288が正論書いてくれたおかげで5年125パーセントルールがメリットでしかないことわかったでしょ?
元利で金利上昇しても繰り上げ返済すれば5年125パーセントルールあっても無くても同じことなんだから。

[290: 匿名さん]

＞２８７
＞元金均等のデメリット
＞繰り上げ返済額の調整バッファが少なくなる

上記は、下記があるので、デメリットではないと思います。

＞１６年後以降は、元利＞元金
＞（3000万借入の場合、支払い額差額　計１０３万円）

金利変動リスクについては、固定金利をミックスすることで、
抑制できると思います。

[291: 匿名]

上記の例だと同じ借り入れ金になってないですよー。上記の元利均等返済はおかしですよー。いきなり未払い利息発生しているじゃん！未払い利息は借り入れ金額に足されるので借り入れ金額が増えるんだけど。元金がへらないから保証料あらたにはらわないといけないけど。

[292: 匿名]

上記の場合 ２８８です。

[293: 匿名]

変動金利は元金均等返済でリスク軽減できる事が、わかりました。

[294: 匿名さん]

>>291

ざっくりとした例えなんだからその辺理解しろよ。仕組みがわかればいいんだからさ。

それより5年ルールがメリットではないって言い張ってるヤツ早く理由述べろよ。

[295: 匿名]

元利均等返済の五年ルール金利上昇すると、金利が上がった分利息金額が増える。返済額は変わらない。元金の分が今までのより元金の減る金額がへる。つまり今まで元金均等の差を繰り上げ返済してたら、プラス元金の減少した金額まで足さないと元金均等に追い付かない。金融機関からみると、五年ルール適合状態だと適応外よりより多く利息を得られる。
そもそも、ザックリした例が間違いなんだから、日銀の政策金利を勉強することをおすすめします！もう少し五年ルール勉強してから、このスレにきてください。

[296: 匿名さん]

だから毎月の返済額を元金と同じにすれば同じにできるってことだろ？
メリットでしかないじゃん。

[297: 匿名さん]

元金均等の人はわざとやってるでしょ？

それとも本当にバカなのか？

[298: 匿名さん]

＞296
保証料が同じにできない。

[299: 匿名さん]

だから保証料が差だってずっと言われてるじゃん

[300: 匿名さん]

そうなんですよ。
同じなのに、保証料だけが違うんですよ。

なら、どちらを選びますか？

[301: 匿名さん]

僅かな保証料の差ならば金利上昇時に5年125%ルールが適用になり、繰り上げ返済の自由度が有る元利均等を選ぶのが普通の人の考え。

[302: 匿名さん]

違うのは保証料だけじゃないでしょ

個人的には元利選びますね
差とはいえたかが数万円ですし。
元利のメリットが大きいと感じますが、
まぁ人それぞれではないでしょうか

[303: 匿名さん]

元利均等のメリットの方が大きいと思えば元利均等にすればいいだろうし、
元金均等のメリットの方が大きいと思えば元金均等にすればいい。
そこで必死に元利均等のメリットを否定しようとするから皆呆れているわけで。

[304: 匿名さん]

元利も元金も同じ変動金利だろ。
当初設定としての返す金額が違うだけの話でどっちが得も損もないだろ。
同じ金額返せば同じになるのは当たり前。
例外として保証料の存在があるから金額的な損得で言えば元金に分があるが、5年ルール、125%ルールでフレキシビリティでは元利に分がある。
どちらにしても元々両者は繰上げ返済を前提にしているわけだから損得もフレキシビリティもわずかな差でしかない。
元金さんはどうしても元金>元利としたいのだろうが、元金さんはやはり思い込みが激しいようだ。

[305: 匿名さん]

元金均等のメリット
保証料が元利均等より安い(返還分考慮すると数万円)

元利均等のメリット
毎月の返済額を元金均等型よりも自由に設定できる
125％ルールや5年ルールにより万一の際元金均等より対応しやすい(破産リスクが低い)

後は好きな方選ぶだけ

[306: 匿名]

同感！特に元利均等の五年ルールを把握出来ていない人は、もう一度変動金利を一から勉強するべし！把握すれば、金利上昇局面にたいしての対策が出来るか出来ないか考え方がでてきますよ。それで、その人のライフプランを考えた上で元利均等か元金均等を選んだらいいよ！

[307: 匿名さん]

>>306
同感です。
私も5年ルール１２５％ルールがデメリットだと思っている方はもう少し勉強した方がいいと思います。
デメリットであることを主張するならその根拠示せなければいけませんよね。

[308: 匿名さん]

元利の人はどうしてそんなに元金より優れてると言いたいのでしょうか？
125%ルールなんて初回見直し時に0.775%が2.5%になっていてやっと発動する位のものですよ。
10年後だと元本が減ってるので0.775%が2.5%になってもまだ発動しません。

125％ルールの効果を示すとして、3000万円、35年返済、初回0.775%　5年後見直し時4%　で計算してみます。

初回　81,576
125％ルール　　 101,970
125%ルールなし　125,063

4%というかなり高めの金利でも125%ルールとの差は2.4万円です。
この差が払えなくて破綻する人って、本当にそんなにたくさんいるのでしょうか？
元利の方が自由度が高いというには同意しますが、この程度の差を破綻リスクが低いと主張するのは誇張過ぎると思います。
2.4万払わない自由があるので生活へのインパクトが少ないという主張であればその通りだと思います。

[309: 匿名さん]

>308
被害妄想が過ぎるね。
実生活のストレスかな？
元利さんは元利>元金と主張してるわけではなくて元金>元利ではないと主張しているだけ。

[310: 匿名]

>309
で？

[311: 匿名さん]

長文書いちゃってちょっと恥ずかしいかなって。

[312: 匿名]

ここの元金さん一生理解できないみたいたね。
もう元金がいいと思って借りてしまった人はほっておこう。
これから借りる人も普通は今までのやりとりで元利の方がいいと理解するでしょう。

[313: 匿名さん]

５年後店頭金利5.7%（優遇後4.0%）は、ちょっと現実的では無いと思うので
１５年後４％で計算してみました。
（実際には、徐々に上がることや、５年125%ルール、繰上げもするでしょうから、あくまで参考値として・・）

元金均等＋保証料＝3987万
元利均等＋保証料＝4137万
フラット35＋団信＝4340万

[314: 匿名]

変動金利の五年ルール勉強し、ＦＰさんに相談したら金利上昇局面では、元金均等返済がリスクが軽減して元利均等より得になりますよ。と、説明受けた、、、、 元金均等返済でローンが組めるのであれば積極的に活用したほうがいいとアドバイスうけました。色々悩んでいる方は、五年、十年、十五年、等の支払い額、残高、シュミレーションしてみて判断したらいいとのこと。元利均等で元金均等の元金の差額を繰り上げ返済は子供がいてない夫婦、また独身等、家庭的に将来出費が増加しない方にしかし出来ないでしょうとの事。最近、ＦＰ業界の私達に固定でも変動でも元金均等が将来に負担を残さないと考え方で選ぶ人が増えているとの事。
ただ、元金均等の取扱店がまだまだ一般的でないんですが。

[315: 匿名さん]

それでその話を全て信じちゃったわけだ。

[316: 匿名さん]

信じちゃった、というより勘違いしちゃったんでしょうね。
一切繰り上げ返済しなければ確かに総返済額は元金均等の方が低いでしょう。
一切繰り上げ返済しなければ、の部分が抜けちゃってるから勘違いしてるのかも。

5年ルールについても、確かに未払い利息発生など多少気を付けなければならないと本にもサイトにもあります。ただそれをデメリットだと解釈しちゃったのでしょう。

[317: 匿名]

>314
そのFPの説明だと結婚した人や子供がいる家庭は最初から元金均等は選択できないことになるな。

[318: 匿名さん]

>>314
金利上昇局面では元金均等の方がリスクが低いと説明受けたんでしょ?
だったら何故元金の方がリスクが低いかその根拠についても説明受けませんでしたか?
その根拠も合わせて記載しないと話になりませんよ？

家庭的に将来出費が増加する方は元利＋差額繰り上げ出来ない根拠は？
それが仮に事実だと仮定すると、元金均等は尚更無理ですよね？

[319: 匿名]

元金均等だけど、我が家は子供ふたり妻も働いており、上の子がまだ小学生なんで、まだそんなに教育費はかかってないので元金均等返済で繰り上げ返済しています。ちなみに元利均等返済だったらの返済額はすでに追い付いてますので、元金均等返済で正解だったとおもいます！返済額が少なくなるとらくですよー！

[320: 匿名]

>３１８さんは、相手にしない方がいいと思われる。仕組みが理解出来ていない人に根拠示せれませんよね！

[321: 匿名さん]

元金均等でなおかつ繰上できたら？
お得？

[322: 匿名さん]

元本が同じ時に同じ金利の元金と元利が毎月のローン返済と繰上をあわせてX円支払った場合、そのX円に占める利払いは元金でも元利でも全く同じ「元本×月利」になる。
従って、例えば10月のローン返済後の元本は「返済前の元本－（X－返済前の元本×月利）」となり、元金でも元利でも全く同じ元本となる。

繰上を前提としない場合、元金の方が金利上昇リスクに対して安全、と言う指摘は正しい。
ただし個人的には繰上げを前提としない場合、元金程度の元本減少ペースでは金利上昇リスクに対して十分と思えない。
繰上げるなら、金利上昇時のローン支払額は元利の方が少なくなるので、リスクは低くなる。

[323: 匿名]

元金均等返済で繰り上げ返済していますが、いいですよー。期間短縮の繰り上げ返済すると利息をとりもどせるし、期間は短縮するし、返済額は下がるので、一石三鳥です！

[324: 住まいに詳しい人]

> 元金均等でなおかつ繰上できたら？
> お得？

元金で、繰上げできるくらい余裕なら、元利で期間を短くして、返済額軽減で繰り上げすれば、良いですよ
もともと元金は、保証金の額だけお得なのですが、元金するくらいなら元利で期間短くすれば、保証金も変わらなくなりますよ

[325: 匿名さん]

期間短縮が得と思ってる時点でまたもや勘違い。基本は返済額軽減で期間短縮と同じだけ繰上げ返済。

[326: 匿名さん]

>323
元金・元利・固定・変動に関係なく、期間短縮は継続的な繰上と相性が非常に悪いよ。
数えるほどしか繰上げる予定が無いなら期間択縮で、継続的に繰上げるなら返済額軽減がお勧め。
なぜなら期間短縮した場合と同額になるよう毎月軽減で繰上げていくと、結果的に期間短縮とほぼ同じ期間と総利息になるのに、収入減や金利上昇など何かあった時のリスクには軽減の方が有利だから。

[327: 匿名さん]

まとめ

元利の人の意見
数万円や繰上げの手間など破綻リスクに比べたらゴミ

元金の人の意見
いや、そもそも破綻しなし、もしするとしても元利にしたから逃れられるわけじゃない
だったらなにもしないで数万円もらえるほうが得

[328: 匿名さん]

ちょっと違うような。

元金の人の一部
何があっても元金が最も優れている。

元金と元利の人の一部
どっちでも大差ないけど、元金が最も優れていると言うことは無いよ。
元金は数万得するし、元利はアクシデントがあった時の柔軟性に優れている。

元利の人の一部
何があっても元利が最も優れている。

[329: 匿名さん]

利息を取り戻すって表現してる時点で理解が足りていないね。

[330: 匿名さん]

＞327
数万という保証料の差は、
1000万当りの額
実際には、
3000万借入で約10万
4000万借入で約16万
ぐらい、元金のほうが少ないようです。

どなたか、1万とか少額を繰上たかたいませんか？
保証料、いくら返金されました？

[331: 匿名さん]

ちょっと探したところ「1万とか小額」と言う条件からは外れますが、>244の条件と類似のH23年末3000万円35年0.775％のローンで、H24年4月に100万短縮で繰上げた場合の保証料変金額は29,879で1年4ヶ月の短縮、H25年1月に100万円繰上げたら27,827の返金だそうです。

3000万35年0.875％のローンを元金と同じ支払になるよう元利で繰上げた場合、超概算で35年間で保証料の差額18万から8万ほど返金があり10万程度になる、と言う予想と比較して妥当な実績ですから、おそらく>244の条件例で元金の支払と同額になるよう元利で繰上げた場合であれば差額は7～8万になると予想されます。
ただし推測を交えた超概算のため2～3割の誤差はありえますので、誤っていても謝罪や賠償はご勘弁願います。
なお、元金の返済額より多くなるよう元金でも元利でも繰上げた場合、この差額は更に圧縮されます。