元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[182: 匿名]

短期プライムレートは平成２１年から１.４７５%のままきています。平成１９年をピークを境に減少してかなりながいのでは？過去の例をみると上がる時は+０.２５ですので、今現在の変動金利+０.２５で対策を検討するのがいいと思いますが、皆さんの意見はどうでしょうか？

[183: 匿名]

当方、都銀で元金均等返済で１３年目(同じ条件で元利均等返済の返済額をすでに下回っています。ここ最近のスレの内容たのしみました！)三年前から繰り上げ返済返済を本格的に始め、年間千円位返済額が減っていペースですが、このまま行くか来月の日銀物価上昇率を見て考えていきたいと思います。あと２年位低金利続くのであれば、返済期間の条件変更で、とりあえず一年か二年短縮するのも考えています。銀行には七千円位手数料とられますが、保証料の帰りが発生するのよしとできます。
消費税が決まり２年後位から政策金利さわりだすようなきがするんだけどな。

[184: 匿名さん]

2015年10月のことも考慮に入れてますか？
2年後というとちょうど8%から10%への増税が重なりますが。

[185: 匿名さん]

>>180=>>174
いやいや、元利と比べたら強制的に繰り上げ返済されてる状態でしょ?

それと>>1見る限りすれ違いではなさそうですよ?
元金均等について、元利均等との違いを問うていますし。
>>1を読んだ方がいいですよ。

[186: 匿名さん]

変動金利で返済する場合、元金均等返済を選択するのは元利均等返済を選択するのと比較して危険かどうか
ってのがこのスレの主旨でしょ
むしろ金利上昇局面がどうとかの方がスレ違い

[187: 匿名さん]

>180-183
どうしても「元金均等が有利」って言って欲しいみたいですけど、
誰も言ってくれないので、自作自演で話をすり替えてみましたか？

元金均等で当初11万円、元利均等で当初10万円のときに、毎月12万円返済（繰上込み）したら、どうなるかわかります？

[188: 匿名さん]

あと、>182の認識はちょっと違います。
次に上がるときは、+0.20が２回、その後は+0.25と考える方が妥当です。

ちなみに、ちょっと興味があるので脱線しますが、
>183
＞都銀で元金均等返済で１３年目
現在の適用金利は何％ですか？

[189: 匿名]

元金均等さん！この精神力元利均等返済さんの書き込みが語る限り話しは進展しないよ！ 書き込みやめときましょ！

[190: 匿名さん]

>>189
自分に語りかけてどうすんのw
ずっと書き込んでるけど何がしたいのあなたw

[191: 匿名さん]

元金均等はメリットばかりだと思ってたことが間違いだと気付いて良かったじゃん
勘違いは誰にでもあるが、ここまで意固地に自分の間違いを認めないのは珍しいぞ
どう考えてもこっから挽回は無理だからこの件に関してはもう書き込まない方がいいよ

[192: 匿名]

え！元利均等てとくなんか？

[193: 匿名さん]

>>192
レス読めばわかるよ

[194: 匿名]

元金均等返済で繰り上げ返済！

[195: 匿名さん]

>>187
わかりません！

[196: 匿名さん]

マジレスしておくと、利息も残債も同じになります。
翌月も12万円返済すれば、また利息も残債も同じ。

だから、繰上返済を止めたとき、約定返済額は必ず元金均等返済の方が大きくなる。
元金均等で繰上返済をするのが一番リスク回避になる、という思い込みは大きな誤解。

[197: 住まいに詳しい人]

> え！元利均等てとくなんか？

繰上げ返済をする場合、元金にメリットがないため、自由度の高い元利のほうが良いということです

繰上げが面倒といって元金にするぐらいなら、元利で期間を短くすればよいと思いますよ。
そのほうが保証金もお得ですよ。

[198: 匿名さん]

＞133や
＞147の例に保証料や減税を考慮すると、
８万～１８万ぐらい差額があって

返済の自由度が高いほうが、いい方は
保証料を多めに払って元利だし

保証料安い代わりに、
毎月強制繰上返済でも、かまわない方は
元金なだけでは？

好みの問題で、同じだね。


ただ、元金にすると、月々の返済が苦しいようなら、論外となりますが

[199: 匿名さん]

保証料は繰上げすると戻って来るので元利も元金もほとんど変わりません。

[200: 住まいに詳しい人]

> 返済の自由度が高いほうが、いい方は,保証料を多めに払って元利だし
> 保証料安い代わりに、毎月強制繰上返済でも、かまわない方は元金なだけでは？

ちょっと誤解がありますね。
繰上げ返済をすれば、保証金は、返ってきますので、最初に支払った分ほどの差はでません
また、初期の保証金を気にされるなら、元金の初期支払い金額と同等になるように元利で返済期間を減らせば問題ないです。

[201: 匿名さん]

4000万元利均等35年借入で、
毎月15000円繰上返済すると
毎月いくら保証料が戻ってくるの？

返済額低減の場合で、お願いします

[202: 匿名]

>200
1年目でも保障料は全額は帰ってこないよ
元金でも元利でも毎月同じ額になるよう返済していくなら返済額は一緒ってのは同意

[203: 匿名さん]

>200
4000万借入0.725%の場合

元金35年保証料163,660円/1000万円
　月々119,404円～95,335円

元利35年保証料206,110円/1000万円
　月々107,860円

元利23年保証料163,780円/1000万円
　月々157,390円


実際の返済は定年までに完済でしょうから、
２３年での返済は実態に沿ってはいると思いますけど

長くかりて短く返す
返済の自由度という観点からは、イマイチですね。

[204: 匿名さん]

確か保証料の差を以前計算した人がいて、三千万借り入れで繰り上げで元利も元金も同じ額になるようにすると保証料の差は2万円くらいだったはず。過去スレ調べれば出てくると思う。

[205: 匿名さん]

２万じゃなくて、
２０数万違う計算になってたよ。

[206: 住まいに詳しい人]

> ２万じゃなくて、
> ２０数万違う計算になってたよ。

三千万の借り入れで、そもそも保証金は20万もいかないのに差が20数万になるはずないですよ。
過去スレ読み直してください

[207: 匿名さん]

元利均等で10年減税満額受けて10年後に一括繰上げした場合と元金均等で同じ事をした場合の保証料の差は確か2万。

10年後に一括繰上げしなかったとしても元利均等は返済額が少ない分の余剰金と減税分を繰上げした時点で元金均等より元本が減っており、繰上げした分、完済時期が短くなるので元金均等との差はさらに縮まる。

ポイントは10年経った時点での負担額が同じって所。

[208: 匿名さん]

＞124
＞125
の計算例のことでは？

[209: 匿名さん]

>>208

減税が加味されてない時点で意味が無い。
減税を満額受け取れないならばわざわざ10年後に繰上げする必要が無いので毎月ネットバンキングから元金均等と同じかあるいはそれ以上の繰上げを10年続ければ当然元利の方が有利になる。

[210: 匿名さん]

＞133
が、＞208 を考慮して、毎月繰上た計算では？

[211: 匿名さん]

双方誤解があるようですが、三井住友で3000万円35年のローンを元利で元金と同額になるよう毎月繰上げた場合、概算した結果およそ8万程度の保証料返却になります。
最初の差額は18万程度ですので、元金の方が保証料は10万程度安くなります。
結局3000万のローンを35年掛けて10万円ですので年利に直すと0.01％を切り、月々では238円とタバコすら換えない程度の差額で、誤差の範囲と言えます。
それより多く元利も元金も繰上げた場合は当然差が縮まってゆき、検算はしていませんが10年後に一括返済した場合は2万円程度でしょう。

実際には色々なルールによりありえませんが、仮に5年後金利が4％になったしますと、元金は元利より3万以上多く支払う必要が出てきますので、破綻の可能性が飛躍的に上がります。
要するに、残債の多い内に金利が上昇すると、元金は元利より選択肢が狭まるわけです。
だから、元利の方が自由度が高い、僅かに元金の方が支払は減るが差はほぼ誤差の範囲、と言う主張になるわけです。

[212: 匿名さん]

最強は元利で借りて月々の返済額を初回の元金での返済額程度に自動繰上げ設定。

当然、２ヶ月目以降、元金で借りるよりも多く返済するので有利になる。
５年くらいをメドに返済計画を見直し。
おそらく５年間何事も無ければ元本が結構減っているはずだから月々の返済額も減ってるはず。
金利や経済情勢、家庭の状況を見て自動繰上げ額を再設定。

通常は年齢とともに所得が上がっているはずなので何も無ければさらなる繰上げ上乗せでもいいし、
子供の学費や病気等しばらく出費が嵩みそうな感じならば自動繰上げ額を減額（それでも元本が減ってるからかなり有利）

というような事を５年毎に検討すればその時々の状況に応じて柔軟に対応出来る。

もちろん、元金でも同じ対応は可能だけど、そこで元金にした事によるメリットはゼロ。

[213: 匿名さん]

勘違いや思い込みは、誰だってあるから、
気にされなくても良いと思いますよ。

まぁ、何事も数字は誤差で片付けないで
正確に把握したほうが良いと思いますが

[214: 匿名]

元金の最大のメリットは強制力だな
天引きの積立貯金の効果が絶大なのと一緒
意志が強く確実に同額積み上げられるなら自由度の分元利が有利

ただ元利を元金にしたからといって破綻する人はどっち道ダメな運命だとは思う
元金だろうが元利だろうがその気になれば更に繰り上げ出来る位の余裕で組むべきだし、そうするなら大した差はない

[215: 住まいに詳しい人]

> 元金の最大のメリットは強制力だな
> 天引きの積立貯金の効果が絶大なのと一緒

だから、上記理由で元金にするぐらいなら、元利で期間を減らせばよいだけ
あなたがいう元金のメリットが期間限定になってしまいますよ。元利で期間を減らせば、最後まであなたのいうメリットが享受できるので、それは元金のメリットではない

[216: 匿名さん]

まとめると
4000万借入の場合

10年後元金差額分を一括繰上
保証料＋金利分ー保証料返金＝約２０数万

毎月差額15000円自動繰上
保証料ー保証料返金＝約１０万

返済期間を元利23年で借入
月々返済額が５万増えて、減税で享受できる額がー１０万

でしょうか？

保証料の返金額計算方法は、公開されて無いのでしょうか？

[217: 匿名さん]

保証料の変金額は保証会社によるからか、色々調べて見たけど明確な計算式は公開されていない様だね。

[218: 匿名]

>215
金額あわせで期間減らしたら元利のメリットが消えてんじゃん。あほらし

[219: 匿名さん]

横入り失礼。
変動でローンを実行し元本の多い初期に低金利を活用して軽減で繰上げるのは、期間のメリットを生かした金利変動や収入減に対するリスクヘッジが、最小コストで最大の効果を期待できるからだよね。
正直、低金利の今の元金と元利の差額程度の繰上げでは、ほとんどリスクヘッジにならないと思うけど。
一般に銀行審査金利は4％程度といわれているので、普通の変動の人は固定3％との差額程度は繰上げていかないと。

そう考えれば、強制力がメリットと言われても、全然メリットになっていないような。
強制力が欲しければ、自動繰上げの設定をするとか別の方法が必要では？

[220: 匿名さん]

＞219
うちは、元金均等返済ですが

定年までの２０数年程度で完済したいので
月々の返済額は11万ほどだけど、
返済口座へは毎月15万入金して
ボーナスからは20万ぐらい入金するようにしてます。
予定では、10年後減税分もあわせて
1000万ぐらい繰上返済と、修繕リフォーム

月々返済は6万ぐらいに減らすか、
期間短縮するか、決めたいと思います。
（ミックスローンなので、変動を残すか、固定1.8%を残すかも決めます）

返済方法や借入期間によらず、自分のペースで返すものだと思います

[221: 匿名さん]

>220
計画的なプランをお持ちのようですね。
勿論、
＞返済方法や借入期間によらず、自分のペースで返すものだと思います
はおっしゃるとおりであり、全く異論は有りません。

ただ、ローンのシステムに対する最小コストで最大のヘッジを行う最適解はいくつかありますよ。
その一つが、変動元利でローンを実行し固定3％との差額程度を毎月軽減で繰上げ、ないしは逆ザヤ期間繰上げ原資として貯蓄しておくと言う手法です。

[222: 匿名さん]

能書き書きましたが、実際は、

保証料が安い→元金
金利どうなるか読めない→ミックス
入金額→今までの家賃と同じ額
減税考慮→10年は貯める

で決めただけ、
この先どうするか、先送りなんですよね。

繰上資金の運用とか、どうするかなぁと

[223: 匿名さん]

>>220

そこでわざわざ元金にするメリットが無いですよね？
今の低金利時代では元利も元金も差は微々たるものですが、それでも元金を選ぶメリットが見当たりません。
元金のほうが元利よりほんの少し強制的に繰り上げているだけで、その分が強制か自分の意思かの違いだけだと思います。

[224: 匿名さん]

保証料が安い分メリット

[225: 匿名さん]

二万円？

[226: 匿名さん]

ｶﾞｲｼｭﾂかもしれないが、一般論。
http://jlia.lin.gr.jp/cali/manage/85/m-tisiki/85mt1.htm

繰り上げ云々、面倒なこと一切考えない場合は、どっちが有利なの？

[227: 匿名さん]

繰上げしない場合、元利均等は手元に現金が残るので比較にならない。返済を優先するか貯蓄を優先するかって話になる。

だから比較するなら月々の返済額（月々の負担額）を同じにしないと意味が無い。

[228: 匿名さん]

面倒な事といわれても難しいけど、金利上昇リスクも考えたくないのなら超長期固定しかないね。
収入減リスクには対応できないが。

[229: 匿名さん]

分からない人は分かろうとしないのか？頭が悪いのか？

[230: 匿名さん]

>>226
個人の考え方次第ですが、個人的には元利有利だと思います。
繰り上げなどの面倒なこと一切考えない性格であれば、しょが心配なのでやはりより安全な元利に分があるかと。

[231: 匿名さん]

＞226
のサイトの説明通りだと思いますね。
金利（総支払い額）が多くなってでも、初期の返済額を減らしたい方は、元利均等

初期の返済額が多くなっても、金利（総支払額）を減らしたい方は、元金均等

だけど、今は、
金利が低い
繰上手数料が無料で、ネットで簡単
ローン減税が減った
保証料が違う

とか、あって、話がややこしくなってるのだと思います。

けど、同じ金利同じ返済額同じタイミングで返済した場合、計算してみると、
保証料の高安だけが違いますね。