元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[122: 匿名]

いろいろ意見あるみたいですね！例の利息が同じ金額が、おかしい気がします！例の返済例をみると、ローン残高がかなり元金均等返済のほうが少なくなっている状態になってますよ

[123: 匿名さん]

>>122
「例の利息が同じ金額がおかしい気がします！」
ってどういうこと？
主語が何かわからない。
利息が同じ金額になるのは合ってると思いますよ？

「ローン残高がかなり元金均等返済のほうが少なくなっている状態になってますよ」
とありますが、その後一切繰り上げ返済しない場合はそうでしょう。

ただ、同じ額の借金を、
同じ期間同じ額の元本と同じ額の利息を毎月同じように払い続けていくわけですから、総返済額も同じになりますよね？

[124: 匿名さん]

なんとなく気になったので、計算してみました。間違ってたら、つっこみお願いします。

借入4000万35年当初10年固定1.25%
保証料＋10年間の返済額計
元利：1494万　10年後の残債3020万－差額143万を繰上＝繰上後残債2877万①　
元金：1637万　10年後の残債2847万②

10年後残債の差が①－②＝３０万
元利は、繰上143万があるので保証料の返金ありますが、数万円程度でしょうか？

そうすると、１０年間で同じ、1637万払っても、元金のほうが２０数万多く返済できる

という認識でＯＫ？

[125: 匿名さん]

>>124
計算は合ってます。
元利均等で浮いた分(143万円)を10年後に一気に繰り上げ返済するのであれば、10年間の返済額が同じであっても当然元利均等の方が総返済額は多いです。

何度も言われているけれど、あくまで毎月の返済額を同じ金額にすれば元利も元金も総返済額は変わりませんよ、という話ですから。

[126: 匿名]

毎月の返済額を元金均等と同額の繰り上げ返済を最後までするんだったら、最初から元金均等でいいんではないかな？後半は元利均等返済より支払い額が減ってるので将来のリスク軽減できていいですよ。

[127: 匿名さん]

>後半は元利均等返済より支払い額が減ってるので

毎月の返済額が同じなら変わりませんよ。

>最初から元金均等でいいんではないかな？

99.9％そうなるだろうけれど、なんらかの原因で支払いが困難になった場合、元利＋繰り上げ派はその時点で繰り上げ返済ストップ出来る。元金の場合は無理。

これも何度も言われているけどね。

[128: 匿名]

なんだ、元金均等返済のほうが特じゃないか。

[129: 匿名さん]

元利を元金と同じ状況にする事は出来るが、元金を元利と同じ状況にする事は出来ない。
逆ザヤ期間中繰り上げず1％受け取れるなら、元利の方が得だよ。

[130: 匿名]

十年で全額返済出来る人は元利均等返済だな。２０年、３０年と返済期間の場合考えたら控除の期間終わったあとのローン利息かんがえたら元金均等だな！

[131: 匿名さん]

住宅ローン減税期間中は元利が有利、それ以後は元利でも元金と同じに出来る。
元金が元利より有利になる事は、基本的に無い。
ただし、この低金利なら誤差の範囲なので、元金でも良いと思う。

[132: 匿名さん]

>>130
月の返済額同じなら、ローン利息は元金も元利も変わりませんよ

[133: 匿名さん]

>123>125
>124の例の元利の繰上げを一括でなく、毎月自動繰上げで計算しなおしてみました。
ローン減税は今年から少なくなってるので、どちらの返済でも同じ金額享受できそうです。

借入4000万 35年 当初10年固定1.25% 元利は毎月15000円自動繰上げ返済
保証料＋10年間の返済額計
元利：1639万　10年後の残債2866万　
元金：1637万　10年後の残債2848万

10年後残債の差が元利－元金＝１８万円

自動繰上げは保証料の返金が無かったと思うので、保証料の差がそのまま元金がお得な計算になりました

ただ、>127さん指摘の、繰上げはいつでもやめられるので、
保証料の差を、返済15000円減額可オプション料相当とみなせそうですね。

[134: 匿名さん]

元金も元利も総返済額は変わらない。
変わるのは保証料の差だけ。
とずーーーっと言われ続けてきた通りの結果になりましたね。当然ですが。

[135: 匿名さん]

>134
そりゃそうですね。同じ借入同じ金利同じ額を返済したら同じになりますね。

それなら、保証料安いほうがイイネ

[136: 匿名さん]

>>135
人によるでしょう。

金があって将来の破産リスクなんてほぼ無いから、保証料分安い方がいい、という方は元金均等。

金があって保証料分の差額なんてどうでもいいから、将来の万一の破産リスクをわずかでもいいから下げたい、という方は元利均等。

後は長期優良で控除1.2％満額受け取れる変動さんも元利でいいかもね。


だからどちらがいいかは人によるとしか言えない。

[137: 匿名さん]

スレタイと議論の筋がズレているのはどうしようもないとして（笑）


私も元金＆変動で借入しましたが、決め手は
　・保証料が安い
　・残債が計算しやすい（ようなキリよい金額で借りた）
ということくらいでしょうか。

もちろん、10年後から繰り上げ返済します。

[138: 匿名]

僕も固定の元金均等返済から変動の元金均等返済にかりかえました。元利均等返済で元金均等返済の元金分をひたすら繰り上げ返済するのは現実ではかなりしんどいです！もしもの時に貯蓄した方がいいのでは？ひたすら繰り上げ返済してばかりだと、自由度がせばまります！それなら元金均等返済で出来る時に繰り上げ返済しながらいくとだんだん自由度がひろがってきますよ！

[139: 匿名]

元金は元利よりどうやっても自由度は広がらない。

[140: 匿名さん]

>133
保証料の返金がある銀行もあります。


>138
＞ひたすら繰り上げ返済してばかりだと、自由度がせばまります！
あの、、、だったら元金均等は、
繰り上げ返済してないのに自由度を狭めちゃってるじゃないですか！（苦笑）

元利均等返済＋繰上返済＝元金均等返済

[141: 匿名]

ちょっと上くらいのスレよんでみてよ、、、
元金均等は先に進めばすすむほど返済額減少して自由度が広がるよ。

[142: 匿名]

>141
この人いつになったら理解できるんだろう？

[143: 匿名さん]

マンションは売却する可能性があるので
30年ローンを組んで10年後、15年後のローン残高が元金均等返済の方が
大きく減っているのが良い点です。元利金等で返済が少ない分を預金できる人は
どちらでもいいです。

[144: 匿名さん]

>>141
そういう意味での「自由度」は元利も同じですよ。総返済額が同じなのですから。
何度も言われているけれど。

今言われている「自由度」というのは、毎月の返済額を自分である程度調整出来るか出来ないかを指しています。
元利を選べば元金と同じ返済にも出来ますし、元利の返済に戻すことも「自由」にできます。

違いは保証料の差であって、総返済額は元金と同じにも出来るし、余裕を持った返済にすることも可能。

>>143
繰り上げ返済しない方はそうでしょうね。
繰り上げ返済する場合は元利でもローン残高は変わりませんよ。

[145: 匿名さん]

>>142
ここまで説明して理解出来ない方も珍しいですよね。

[146: 匿名さん]

>>137
結構スレタイの主旨に沿ってると思うよ。

[147: 匿名さん]

例えば、繰上手数料と保証料返却手数料が掛からず好きな金額を軽減繰上できる三井住友のローンで、将来の金利変動リスクをヘッジするため毎月3％でローンを借りた場合の返済額との差額を軽減で繰上げた場合、元利でも元金でもほぼ同じ返済額や保証料になる。
元金で金利変動リスクに対するヘッジは十分と言う人は元金でも良いが、管理の手間なんてエクセルの償還表を作るだけで済む話。

長期優良住宅を建て、今年10月実行で3000万円を0.875％35年ローン借りたと仮定する。
このまま0金利が続いた場合、H35年1月時点での元金と元利の違いは、

　返済：元金10,038,728・元利 9,207,373(差額831,355)
　元本：元金22,071,429・元利22,941,529(差額870,101)
　減税：元金 2,599,996・元利 2,648,276(差額 48,280)
　∴元利は元金より9,534得。

今の金利だと所詮誤差の範囲だから、元金でも元利でも好きなほうを選べばよいが、元金の方が自由度が高いと言うのは嘘。
元利は元金と同じに出来るが、元金を元利と同じにすることは出来ない。

[148: 匿名]

金利があがれば？

[149: 匿名さん]

10年以内に金利が上がり逆ザヤが無くなった時点で、3％固定と同額の返済額になるよう繰上げ続けた場合と同額の元本になるよう繰上げるなら、元利の利益が圧縮されるだけで金利上昇以降は元金も元利も同じ。
決して元金が悪いとは言わない、元金の方が得だとか元利より自由度が高いと言う間違いに反論しているだけ。

[150: 匿名]

金利上がったら、五年ルールの加減で繰り上げ返済額を上げないといけないんと違いますか？

[151: 匿名さん]

金利、借入額が関係ないのは、＞133の
計算例の通りで、

結局、保証料と減税の関係だけだけど
＞147では、減税の考慮はあるが、
保証料の差13万が漏れてる気がします。

10年後の83万繰上による、保証料返金は
１万も無いと思うので、
減税を考慮しても、8万ぐらいは元金が
お得感ある気がします。

※変動0.725%でないから？と思ったら、信託じゃ無いほうなんですね。高い！

[152: 匿名さん]

だから・・・、元金の方が保証料が安いのは、元金の方が利息の多い元本がまだ大きい時期により多く返済するから総支払額が減り総支払額に対する保証料が安くなるが、元利でも元金と同じ総支払額になるよう返済すれば、それだけ保証料は多く返金されるので、総支払額も保証料も同じになる。
～な気がするではなく、ローンとはそう言うもの。

例えば元金でも固定3％で借りた場合と同じ返済額になるよう月々繰上げていけば、元々安い保証料から更に返金がある。
元利でも固定3％で借りた場合と同じ返済額になるよう月々繰上げていけば、元金より更に多く保証料の返金がある。
結果的に同じ総支払額になるよう返済すれば、元金でも元利でも最終的な保証料は同じ。
ローン金利が1％より安い場合は繰上げずに原資を貯蓄しておくことで住宅ローン減税を最大に活用するとき、支払額の多い元金より支払額の少ない元利の方がより多く返金される。
その間の利払いは元利の方が大きくなるが、金利が1％未満なので利払い増より変金額の方が大きくなるだけ。

この低金利の元金の支払だけで、将来の金利上昇リスクに対応できると考えているなら元金でも良い。
この低金利を利用して元本の多い時期に積極的に繰上げ、将来の金利上昇リスクをヘッジすると考えるなら、元利の方が自由度が高い。
ただしこの低金利なら、どちらを選んでも誤差の範疇。

[153: 匿名]

この低金利を利用して元金均等返済で積極的に繰り上げ、将来の金利上昇リスクをヘッジすると考えたら、元金均等も自由度もたかい。

[154: 匿名さん]

元金均等が元利金等より損得、リスクで優れている点は何一つ無いんだが。

それを理解した上で元金均等を選んでるのならばいいが、おそらく元金均等に拘っている人は元金均等が優れていると勘違いして借りてしまったことを認めたくないだけでしょう。

実際返済額の差は微々たるものなのだから間違った選択をしたとしても殆ど差は無い。しかし、間違いを認めたくないだけで必死に書き込んでいるようなら今後取り返しの付かない大きなミスを起こしかねないよ。

[155: 匿名]

もう少し上のスレみたら、、、
繰り上げ返済前提での話だろ。
金利が上がり、最後まで繰り上げ返済しなかった場合は？

[156: 匿名さん]

繰り上げ返済しなかった場合、手元に資金が残るから、その分は繰上げに回そうが貯蓄しようが借り手が自由に決められる。金利が上がろうが上がらなかろうが、繰上げをしなければその分手元に資金が残るだけ。元金均等は強制的に繰上げしてるだけ。

元金均等と元利金等を比較する場合、条件を同じにしなければ意味が無い。ということは、月々の負担を同じ、元利金等で返済額が少なくなった余剰資金を繰上げに回す前提にしないと比較にならない。

要するに強制的に繰上げるのが元金均等、繰上げの選択権が借り手にあるのが元利金等。違いはそこだけ。

[157: 匿名]

結局上記の人は繰り上げ返済前提での話だよな！
上のスレタイみてよ、、、元金均等返済と変動金利にちいての話なんだから。

[158: 匿名さん]

うん、まぁ、絶対繰上げしないと言う前提なら元金の方が総支払額が安くなると言う結論で良いよ。
でも本当に元金にするか元利にするか迷っている人に対しては、全くアドバイスにならないけど・・・

[159: 匿名さん]

スレタイには

＞元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
＞あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

と書いてあるため、元利と比較するとこうなるからじゃないの？
ってことが議論になってるだけかと。

[160: 匿名さん]

元金均等返済だと元利金等より支払いが多いのに
元利金等は元金との「差額」を繰り上げしない。ってのは無理があるんじゃない？

その考え方だと、ゆくゆくは元金均等のほうが元利金等より月の支払いが少なくなるでしょ。
それが得になる。とか言いだしそうじゃないかな？

[161: 匿名さん]

なぜ元金均等が一般的ではないかと言うと
（※あくまでE戸建での変動金利の扱い方の基本的な考え方）

変動金利の場合、借入残高が多い初期では
金利上昇がリスクの中では大きなウェイトを占めます。

変動金利で組む以上は、金利上昇というワードは避けては通れない為
金利上昇に備えるリスクヘッジは重要になります。

金利が上がらず、繰り上げもしなければ
総支払額は元金均等の方が少なくなるメリットはありますが
金利が上昇した場合は
元々毎月の支払いが少ない元利金等より、初期の支払いの多い元金均等の方がリスクが高くなります。

[162: 匿名さん]

プラス、１５６さんの

＞強制的に繰上げるのが元金均等、繰上げの選択権が借り手にあるのが元利金等。違いはそこだけ。

これが的確ですね。

[163: 匿名]

当方、元金均等返済ですが、強制的に繰り上げ返済してる感じがしないけどなー。余裕ある時に繰り上げ返済してるが。まあ、元利均等で元金均等と同額の返済するより楽だけどなー。当初元利均等返済で考えたローン支払い金額よりへったしお薦めですね！

[164: 匿名さん]

161がFAだよ。
あとは好みの問題。

[165: 匿名さん]

>>163
強制的に繰り上げ返済してる感じがしないのは、ローンに関して何も理解出来ていないからでは？
元利と比較すれば強制的に繰り上げ返済していることになりますよね？

[166: 匿名さん]

>>163
強制的に繰り上げ返済されるのが元金均等なので、もし本当に強制的に繰り上げ返済されていないと言うのであれば、
あなたが組んだローンは元利均等返済だということになりますよ？
勘違いしてませんか?

[167: 匿名さん]

返済額が多くなくて(借入金額が少ない)ゆとりがあるだけでは。

[168: 匿名さん]

ゆとりあろうがなかろうが、元金均等返済の返済方式が変わることは無いんだが
本当に元利と比較して強制的に繰り上げ返済されていないのであれば、余裕の有無に関わらずそれは元利均等返済でしょう

[169: 匿名さん]

161が結論ってことには同意なんだけど
多分今頑張ってる元金君は全てにおいて元金が優れていると言って欲しいんだろ。
この元金君>>15からずっと書き込んでるじゃん。半年以上前だぞ。

[170: 匿名]

ローンに対する考えるかたと、ライプランで選べばいいんだよ。元利均等も元金均等も一長一短あるんだから。

[171: 匿名さん]

>>170

だ・か・ら

元金均等に一長は無いの。計算すれば分かる事。
あえて言うならば、毎月ちょっとづつ返済額が減っていくなって言う安心感

言うならば「精神論」だけ。