元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[102: 匿名]

元金均等はいつからか上がる金利対策。
今は金利安いし、どっちでも良さげだけど、先を見たら元金均等だろうな

[103: 匿名さん]

先を考えたら元利均等＋繰り上げ返済でしょう。
元金均等のメリットって何一つ無いから。

[104: 匿名]

元金均等返済で繰り上げ返済していくと、楽になるよー。

[105: 匿名]

103さん
元金均等のメリットって無いのですか？
保証料が安くなる銀行もありますが...。
元金均等＋繰り上げ返済もありかなぁ？って思ってました

[106: 匿名]

元金均等＋繰上げの方は、やっぱ期間短縮なんでしょうか？それとも支払額軽減でしょうか？

[107: 匿名さん]

元利でも元金でも、将来の金利上昇に備えるならば繰上げは必須と言えます。
基本的に繰上げはしないと言う人なら、元金は実質毎月繰上げているに等しいのでお勧めですが、正直今の低金利ならば、繰上金額と比べると元利でも元金でも月々の返済額は微々たる差なので、どちらでも良いと思いますよ。

軽減と短縮について私の場合は、将来的な金利上昇と万が一の収入減リスク共に対応可能なように、返済額軽減で繰上げますね。
住宅ローンは返済期間を延ばすことが難しいため、せっかく長期間のローンを実行したのに期間短縮で繰上げるメリットがほとんどありません。
確かに1度の繰上だけで見れば期間短縮の方が利払いを減らすことが出来ますが、期間短縮と同じ返済額となるよう毎月繰上げた場合は、返済額軽減でも期間短縮とほぼ同じ期間で返済が終わり、結果的に利払いもほぼ同じになりますので、どうしても期間短縮で無ければならない理由が見当たりません。

[108: 匿名さん]

元利金等も元金均等も月々の返済額を同じにすれば支払う利息も完済時期も同じ。唯一保証料が数万円違う。繰り上げする事によって保証料は戻って来るので。

ならば、元利金等で借りて元金均等の初回返済額以上に毎月繰上げ返済すれば結果的に元利金等のほうがリスクを抑えて返済額も少なくてすむ。

繰り上げは返済額軽減一択。軽減で月々の返済額が減った分繰り上げを増やせばいい。結果的に期間短縮と同じになる。勿論、減税中は貯蓄しておいて10年後に繰り上げも可能。

今はネットから簡単に少額繰上げや自動繰上げが可能だから手間も掛からない。

最も今の金利だと、元金均等も元利金等も殆ど差が無いのも事実だけど、繰上げ前提なら将来的に返済額が減って行く元金均等より返済額が固定している元利金等の方が管理し易い。元金均等はいつか見直さなければならなくなる。

元金均等に有る唯一のメリットは毎月返済額が減って行く事による安心感くらい。

[109: 匿名]

信託銀行だと最初に払う保証料が元金均等と元利均等で異なる。
元金均等のほうが数万円安くなる。(借入金額によります)

[110: 匿名さん]

最初に断っておきますが、元金でも元利でも大差ないと言うスタンスです。
決して元金を否定するわけでは有りませんので、誤解しないでくださいね。

>109さんのおっしゃるとおり、確かに最初の保証料は数万円元金の方が安いです。
ただし、同額となるよう繰上げていくと元利の方が繰上げ金額が多くなり保証料の返金も大きくなりますので、完済後の差はもっと縮まりますし、逆ザヤ期間中は繰上げずに原資を貯蓄している場合、住宅ローン減税も僅かながら元利の方が多く返ってきますから、保証料の差は気にする必要が無いですよ。
どちらにしても数千万のローンで数万円の差ですから、ほとんど誤差の範疇だと思いますが。

[111: 匿名さん]

元金均等で繰り上げしています。
その方が気分的に楽なので。

[112: 匿名さん]

借入4000万だと
元金654,640円
元利824,440円

差額169,800円

ローン減税上限超えてるので、
元金が、よさげ

[113: 匿名さん]

>>112

元利は月々の返済額が少ない分差額を運用したり手元に資金を置いとくことも出来るし繰上げ返済する事も出来る。

リスクを取らないなら減税期間は定期にして満額減税受け取ってもいい。最初の払う保証料の差は繰り上げる事によって戻って来るので実際は169800円に掛かる利息が元利と元金の差。

[114: 匿名]

将来金利上がったら総支払い額の差かんがえたら元金均等返済に軍配だな！繰り上げ返済は、期間短縮でも返済額軽減でもどちらでもいいと思います。当たり前だけど、金利が上がったら残高に応じて利息が上がるから今後のライプランでかんがえたらいいとおもいます。当方、元金均等で八年目ですが元利均等返済は管理しやすいとかかれますが元金均等でも管理しやすいですよ

[115: 匿名さん]

総支払額は元利も元金も同じ。金利上昇によるリスクも同じ。元金均等のメリットはリスク的にも返済額的にもほぼ同じ。

元金は強制的に繰上げてるだけ。元利は繰上げが強制ではなく、借りて側に選択権が有るだけ。

[116: 匿名さん]

>>114
間違い。
ちょっと上のレス位読もうよ...

個人的にはこれだけ低金利だと元利も元金もどっちでも変わらないとは思うけど、
流石に>>114は理解してなさ過ぎ。

[117: 匿名]

>>１１５ >>１１６ さんの説明はただしくないとおもいます！私は元利均等ですが微々たる金利上昇でも五年ルールの加減で総支払い額に差がついてきます。今の金利差が余りなくても元金均等の方すくないし、又保証量も少なくて済むのが魅力です。経済的に元金均等の支払い出来るかたは、お薦めですね！

[118: 匿名]

117
繰り上げすれば一緒だって。
ローン組んでる時点で支払いがきつくなるリスクはあるんだら、自由度ある元利の方がいいよ。

[119: 匿名]

私は、元金均等返済でも支払いは家計的にしんどくないので繰り上げ返済しながらかえしてます。返済額が目に見えて少なくなるので繰り上げ返済返済額も多くできてきました！家計余裕があれば元金均等返済おすすめします！元金均等返済でも自由度もありますよー

[120: 匿名さん]

>>117=>>119
ちょっと上のレス位読もうよ...

金利上昇しようがどうしようが、毎月の返済額を同じにすれば総返済額は同じになるでしょって話をしているんですよ。

元金も自由度高いというが、元利よりは自由度低いでしょ？

[121: 匿名さん]

元金で月8万円返済し、
うち元本分6万円利息分2万円だったとする。
追加で繰り上げ返済を2万円したとすると
元本分の返済が8万円、利息分の返済が2万円となる。

元利で月7万円返済し、
うち元本分5万円利息分2万円だったとする。
追加で繰り上げ返済を3万円したとすると
元本分の返済が8万円、利息分の返済が2万円となる。


金利がどうであろうと、返済額は当然同じになる。

[122: 匿名]

いろいろ意見あるみたいですね！例の利息が同じ金額が、おかしい気がします！例の返済例をみると、ローン残高がかなり元金均等返済のほうが少なくなっている状態になってますよ

[123: 匿名さん]

>>122
「例の利息が同じ金額がおかしい気がします！」
ってどういうこと？
主語が何かわからない。
利息が同じ金額になるのは合ってると思いますよ？

「ローン残高がかなり元金均等返済のほうが少なくなっている状態になってますよ」
とありますが、その後一切繰り上げ返済しない場合はそうでしょう。

ただ、同じ額の借金を、
同じ期間同じ額の元本と同じ額の利息を毎月同じように払い続けていくわけですから、総返済額も同じになりますよね？

[124: 匿名さん]

なんとなく気になったので、計算してみました。間違ってたら、つっこみお願いします。

借入4000万35年当初10年固定1.25%
保証料＋10年間の返済額計
元利：1494万　10年後の残債3020万－差額143万を繰上＝繰上後残債2877万①　
元金：1637万　10年後の残債2847万②

10年後残債の差が①－②＝３０万
元利は、繰上143万があるので保証料の返金ありますが、数万円程度でしょうか？

そうすると、１０年間で同じ、1637万払っても、元金のほうが２０数万多く返済できる

という認識でＯＫ？

[125: 匿名さん]

>>124
計算は合ってます。
元利均等で浮いた分(143万円)を10年後に一気に繰り上げ返済するのであれば、10年間の返済額が同じであっても当然元利均等の方が総返済額は多いです。

何度も言われているけれど、あくまで毎月の返済額を同じ金額にすれば元利も元金も総返済額は変わりませんよ、という話ですから。

[126: 匿名]

毎月の返済額を元金均等と同額の繰り上げ返済を最後までするんだったら、最初から元金均等でいいんではないかな？後半は元利均等返済より支払い額が減ってるので将来のリスク軽減できていいですよ。

[127: 匿名さん]

>後半は元利均等返済より支払い額が減ってるので

毎月の返済額が同じなら変わりませんよ。

>最初から元金均等でいいんではないかな？

99.9％そうなるだろうけれど、なんらかの原因で支払いが困難になった場合、元利＋繰り上げ派はその時点で繰り上げ返済ストップ出来る。元金の場合は無理。

これも何度も言われているけどね。

[128: 匿名]

なんだ、元金均等返済のほうが特じゃないか。

[129: 匿名さん]

元利を元金と同じ状況にする事は出来るが、元金を元利と同じ状況にする事は出来ない。
逆ザヤ期間中繰り上げず1％受け取れるなら、元利の方が得だよ。

[130: 匿名]

十年で全額返済出来る人は元利均等返済だな。２０年、３０年と返済期間の場合考えたら控除の期間終わったあとのローン利息かんがえたら元金均等だな！

[131: 匿名さん]

住宅ローン減税期間中は元利が有利、それ以後は元利でも元金と同じに出来る。
元金が元利より有利になる事は、基本的に無い。
ただし、この低金利なら誤差の範囲なので、元金でも良いと思う。

[132: 匿名さん]

>>130
月の返済額同じなら、ローン利息は元金も元利も変わりませんよ

[133: 匿名さん]

>123>125
>124の例の元利の繰上げを一括でなく、毎月自動繰上げで計算しなおしてみました。
ローン減税は今年から少なくなってるので、どちらの返済でも同じ金額享受できそうです。

借入4000万 35年 当初10年固定1.25% 元利は毎月15000円自動繰上げ返済
保証料＋10年間の返済額計
元利：1639万　10年後の残債2866万　
元金：1637万　10年後の残債2848万

10年後残債の差が元利－元金＝１８万円

自動繰上げは保証料の返金が無かったと思うので、保証料の差がそのまま元金がお得な計算になりました

ただ、>127さん指摘の、繰上げはいつでもやめられるので、
保証料の差を、返済15000円減額可オプション料相当とみなせそうですね。

[134: 匿名さん]

元金も元利も総返済額は変わらない。
変わるのは保証料の差だけ。
とずーーーっと言われ続けてきた通りの結果になりましたね。当然ですが。

[135: 匿名さん]

>134
そりゃそうですね。同じ借入同じ金利同じ額を返済したら同じになりますね。

それなら、保証料安いほうがイイネ

[136: 匿名さん]

>>135
人によるでしょう。

金があって将来の破産リスクなんてほぼ無いから、保証料分安い方がいい、という方は元金均等。

金があって保証料分の差額なんてどうでもいいから、将来の万一の破産リスクをわずかでもいいから下げたい、という方は元利均等。

後は長期優良で控除1.2％満額受け取れる変動さんも元利でいいかもね。


だからどちらがいいかは人によるとしか言えない。

[137: 匿名さん]

スレタイと議論の筋がズレているのはどうしようもないとして（笑）


私も元金＆変動で借入しましたが、決め手は
　・保証料が安い
　・残債が計算しやすい（ようなキリよい金額で借りた）
ということくらいでしょうか。

もちろん、10年後から繰り上げ返済します。

[138: 匿名]

僕も固定の元金均等返済から変動の元金均等返済にかりかえました。元利均等返済で元金均等返済の元金分をひたすら繰り上げ返済するのは現実ではかなりしんどいです！もしもの時に貯蓄した方がいいのでは？ひたすら繰り上げ返済してばかりだと、自由度がせばまります！それなら元金均等返済で出来る時に繰り上げ返済しながらいくとだんだん自由度がひろがってきますよ！

[139: 匿名]

元金は元利よりどうやっても自由度は広がらない。

[140: 匿名さん]

>133
保証料の返金がある銀行もあります。


>138
＞ひたすら繰り上げ返済してばかりだと、自由度がせばまります！
あの、、、だったら元金均等は、
繰り上げ返済してないのに自由度を狭めちゃってるじゃないですか！（苦笑）

元利均等返済＋繰上返済＝元金均等返済

[141: 匿名]

ちょっと上くらいのスレよんでみてよ、、、
元金均等は先に進めばすすむほど返済額減少して自由度が広がるよ。

[142: 匿名]

>141
この人いつになったら理解できるんだろう？

[143: 匿名さん]

マンションは売却する可能性があるので
30年ローンを組んで10年後、15年後のローン残高が元金均等返済の方が
大きく減っているのが良い点です。元利金等で返済が少ない分を預金できる人は
どちらでもいいです。

[144: 匿名さん]

>>141
そういう意味での「自由度」は元利も同じですよ。総返済額が同じなのですから。
何度も言われているけれど。

今言われている「自由度」というのは、毎月の返済額を自分である程度調整出来るか出来ないかを指しています。
元利を選べば元金と同じ返済にも出来ますし、元利の返済に戻すことも「自由」にできます。

違いは保証料の差であって、総返済額は元金と同じにも出来るし、余裕を持った返済にすることも可能。

>>143
繰り上げ返済しない方はそうでしょうね。
繰り上げ返済する場合は元利でもローン残高は変わりませんよ。

[145: 匿名さん]

>>142
ここまで説明して理解出来ない方も珍しいですよね。

[146: 匿名さん]

>>137
結構スレタイの主旨に沿ってると思うよ。

[147: 匿名さん]

例えば、繰上手数料と保証料返却手数料が掛からず好きな金額を軽減繰上できる三井住友のローンで、将来の金利変動リスクをヘッジするため毎月3％でローンを借りた場合の返済額との差額を軽減で繰上げた場合、元利でも元金でもほぼ同じ返済額や保証料になる。
元金で金利変動リスクに対するヘッジは十分と言う人は元金でも良いが、管理の手間なんてエクセルの償還表を作るだけで済む話。

長期優良住宅を建て、今年10月実行で3000万円を0.875％35年ローン借りたと仮定する。
このまま0金利が続いた場合、H35年1月時点での元金と元利の違いは、

　返済：元金10,038,728・元利 9,207,373(差額831,355)
　元本：元金22,071,429・元利22,941,529(差額870,101)
　減税：元金 2,599,996・元利 2,648,276(差額 48,280)
　∴元利は元金より9,534得。

今の金利だと所詮誤差の範囲だから、元金でも元利でも好きなほうを選べばよいが、元金の方が自由度が高いと言うのは嘘。
元利は元金と同じに出来るが、元金を元利と同じにすることは出来ない。

[148: 匿名]

金利があがれば？

[149: 匿名さん]

10年以内に金利が上がり逆ザヤが無くなった時点で、3％固定と同額の返済額になるよう繰上げ続けた場合と同額の元本になるよう繰上げるなら、元利の利益が圧縮されるだけで金利上昇以降は元金も元利も同じ。
決して元金が悪いとは言わない、元金の方が得だとか元利より自由度が高いと言う間違いに反論しているだけ。

[150: 匿名]

金利上がったら、五年ルールの加減で繰り上げ返済額を上げないといけないんと違いますか？

[151: 匿名さん]

金利、借入額が関係ないのは、＞133の
計算例の通りで、

結局、保証料と減税の関係だけだけど
＞147では、減税の考慮はあるが、
保証料の差13万が漏れてる気がします。

10年後の83万繰上による、保証料返金は
１万も無いと思うので、
減税を考慮しても、8万ぐらいは元金が
お得感ある気がします。

※変動0.725%でないから？と思ったら、信託じゃ無いほうなんですね。高い！