元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[742: 匿名さん]

>>738

ここで言っているデメリットとは金利上昇局面の事。金利が上昇した際に元利がデメリットになる事は一切ない。保証料は金利と関係無く数万円元金が得。

返済プランや返済方法の変更はあまり当てにしない方がいいですね。そもそもそういう融通が利かない所からモラトリアム法案が出来たのですから。またそのような法案が出来れば別ですが。

銀行も商売ですから変更することによって儲かるのならば検討してくれるかもしれませんが競売行きを先延ばしにするような見直しはしないでしょう。それが可能ならば世の中に競売物件はなくなります。

[743: 匿名さん]

>>740
返済ペース上げれば元本の減りが早いって話？
そりゃそーだわ。

いずれにせよ、
余裕があるから金利急上昇時の破産の可能性なんてほぼ考えなくてもいいから数万円得した方がいいという人は元金。
余裕があるから数万円の差なんてどうでもいいから万一の破産リスクに備えたい人は元利ですね。

[744: 匿名さん]

>>740

んな事言ったら元利で借りて元金以上ひ繰上げれば保証料の面でも元金より得になりますね。

[745: 購入検討中さん]

>>「元利によるデメリットは何も有りません。」
>　　　→　『何も』は極端ですよね。保証料の差分を引き換えにしているわけですから。

もともと元利のデメリットは、元金と期間を同じにした場合で、数万円の保証金の差です
初期支払いを同じにした場合は、さらに差がなくなります

>「数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売」
>　　　→　私は実例を知らないので、よく分からないのですが、
>　　　　　実際にはその時点で返済プランや返済方法の変更とかって選択肢はないんでしょうか？

その選択肢はありますが、すでに金利が上がってしまっている状態では、返済期間を延ばすくらいしか手がないのですが、あとは年齢次第でしょうが、かなり薄い選択肢であることは事実です。
競売ではなく任意売却にするくらいしかほぼ選択肢はないのが事実です

[746: 匿名さん]

金利上昇　→　返済不能　→　破産
っていう図式が極端すぎて受け入れにくいんですよね。

金利上昇をどの程度見込んでいるかわかりませんが、
　生活費＝住宅ローン＋その他（食費など）
とすると、「その他」の部分で吸収できないくらいカツカツならば、
まぁそのような状況に陥る気もしますが・・・

そんなに生活費に占めるローン比率が高いような人は
月々に余力が無いわけですから繰上げも不可で
元利を選択したって自由度はないと思われますし。

このような人は住宅ローン組んでまで家を買ってはいけないと思いますね。

[747: 匿名さん]

>>744

元利で借りて元金以上返済して保証金が同じになるってどの程度の返済プランなんでしょうね？

銀行によって異なるとは思いますが、例えば三井住友信託だと
元金35年と同額の保証料だと元利は23年で返済する必要があります。

この場合、金利変動がないとしても初期から元金の30%増しで最後まで返済していく必要がある。
元金は返済金額が下がっていくので差は開いていく。

それでようやく保証料はトントン。

元利の保証料が得になる条件って相当厳しそう・・・
（そもそももっと保証料の差がない銀行をイメージされているのかもしれませんが）

[748: 匿名さん]

>>745

　「期間を延ばす」選択肢があるのであれば、
　月々の返済金額を下げられるわけですから
　それって元利のメリットと近くなるのではないですかね？

　それでも破綻（売却）となるのであれば、
　元利で借りたところで同じような気がするんですけど・・・

　何か重要な前提条件を見落としているのかな？？？

[749: 匿名さん]

>>746
今現在「その他」の部分で吸収できるからと言って、
将来も吸収できるかどうかはわかりませんからね。
何が起こるかわからないので。

しかも支出に対してローンの割合が高い人は繰り上げも出来ないので元利を選択しても自由度が無いとありますが、
繰り上げできないようであれば元金だったら返済不能になって破産していますよ？

余裕あろうが無かろうが、高額のローンを組むのであればより安全な方を選択するのは充分理にかなってます。
もちろん保証料差数万円を選ぶのもいいとは思います。

[750: 匿名さん]

>>748
ん？？？
何故元利で借りても同じになるの？
そもそも期間を伸ばせるかどうかなんてわからないよ。
契約次第。

[751: 匿名さん]

＞746
その通りと思います。それと

みなさん、60歳過ぎて返済はしないように、
繰上前提に、35年ローンにしていると思います。

完済23年後を予定し繰上すると12年分は、
返済を細く長くできます。
猶予期間、充分と思いますね。

それに、保証料の差額10数万、口座に
残しておけば、返済１月分ぐらい、多くして
返済開始できます。

[752: 匿名さん]

>>750

　もちろんそういった変更ができるという前提です。
　私自身はできるかどうかはわかりませんので
　745さんの意見に完全に乗っかってます。

　元々の話の流れが
　　　元金だと月々の返済額が上がる　　　　→　　返済不能　　→　　破綻
　　　元利だと月々の返済額は上がらない　　→　　返済可能　　→　　破綻しない
　ということだったので、
　返済期間延ばせて、月々の返済金額が抑えられるのであれば
　元金を選んでも変わらない（破綻しない）。

　なので、月々の金額が抑えられても払えないのであれば
　元利だろうが元金だろうが破綻なのかなーって考えた次第です。

[753: 匿名さん]

>>749

　いやいやいや。

　元利で繰上げできないような資金計画の人は
　破産する前に元金でローン組めないでしょｗ

　元利・元金同条件（金額・年数）で借りたとしたら
　初年度から返せないわけですから。。。

[754: 匿名さん]

>753
???
同条件なので、元利は手元に余剰資金が残るはずです。
元金に余裕があるなら、元利の場合はその余裕プラス余剰資金になります。

[755: 匿名さん]

>>748

なら最初から元利で借りて繰上げすればいいじゃん。
なんで期間伸ばせるか分からない元金で借りて伸ばせる前提で話をするの？

[756: 匿名さん]

>>754

　うーん、伝わりませんね。

　　元利返済でギリギリの資金繰り（繰上げられない）の人だとしたら
　　初年度返済額が多い元金では、そもそも借りられませんよね。

　と言いたかったのです。


　もちろんおっしゃる通り、元金返済で借りられる人であれば、
　元利で借りれば、差額は繰上げ資金にできますよ。

[757: 匿名さん]

>>755

　前提が不明確なのは申し訳ないですね。不勉強なもので。
　分からないから仮定の話としているのであって、
　「絶対にない」のであれば、そうご教示いただければと思います。



　返せるつもりで借りた人が、金利が上がっただけで
　本当に元金の人だけ破産しか選択肢がないのか
　ということに対して疑問を抱いただけです。

　借りた直後で残金たっぷり残っているときに
　金利が今の変動金利から一気に２～３％でも上がれば
　返済額が倍とかになって、苦しいとは思いますが
　それでもすぐに「破産」なの？？？

　ちょっと極端に煽り過ぎじゃないかなーって
　思ったのです。

[758: 匿名さん]

おなじ条件で、銀行の貸し出しにおいて
元利はOKで
元金はNGなんてあるの？

[759: 匿名]

>757
感じている通りで正しい
かなり極端な試算をしないと125%のおかげで助かるケースが出てこない
だが、世の中何が起こるか分からないのもまた事実
事実上あり得ないと気にしない人もいれば、ゼロじゃないなら対策する人も居る
そういう感覚レベルの僅差でしかないんだよ

>758
厳密にいえばあるよ
高い返済額が年収比率計算に使われるから
だがよっぽどカツカツでない限り否決されないから現実的にはない

[760: 匿名さん]

>>759

そんなに極端な例じゃなくてもメリットは有るよ。例えば数年以内に政策金利が2%上がったとする。
2%の金利上昇ならばそんなに極端じゃない。例えばアメリカなんてサブプライム前の2004年は1%、2005年は4.25まで上昇してる。

4000万借りて0.775だと、元利均等だと月10万、元金だと12万。これが2%金利が上昇すると元金均等は月19万に跳ね上がる。
元金で借りるからには月19万に返済額が増えても返済出来て且つ、繰上げもしくは貯蓄出来るくらいの余力は当然有るから元金で借りるんだろうけど、ここで不測の事態や子供の教育費など出費が増える時期が重なるとかなり生活を切り詰めないといけなくなる。

貯蓄も当然有るだろうから破綻なんて事にはならないだろうけど貯蓄を切り崩すのも不安だし、子供の教育費を削るなんて事は絶対にしたくないだろうし。当然月々の返済額が増えると言う事はその分何かを犠牲にするわけだし。

その点、元利は2つのルールのおかげで総返済額が増えてもいいから返済を先伸ばしに出来るし、余裕が有れば繰上げすることにより総返済額を減らす事も出来る。

あり得ないけど仮に、元利と元金が保証料が全く一緒で、5年125%ルールの適用がオプションでオプション料金が5万だったら
どうする？

35年数千万のローンの保険として安いと5万払ってでも5年125%ルールを付ける人が大半だと思うのだが。
もちろん、その5万を惜しむ人も中にはいるだろうけど。

キモは今大丈夫でも将来は分からないと考えるか、将来においても大丈夫と考えて数万円取りに行くかのだね。

[761: 匿名さん]

１２５％ルールをまるですごいメリットのように書いてる人がいますが
１２５％ルールでぎりぎり破綻をまぬがれたところで返済額が減るわけでもなく
むしろトータルでは増えるわけなので、そんな人は後々破綻するだけです。
5年あれば対策できる人なら最初から対策してるでしょうしね。

私はローン減税もあるので元利で借りてますが
（なにもなければ10年後に全額返済予定）
１２５％ルールと5万円だったら5万を選ぶかな。