元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[582: 匿名さん]

3000万35年0.775元利で1年後100万短縮繰り上げで2万5千ほど保証料が戻ったと言うブログなら有るよ。

[583: 匿名さん]

それ、保証料が高くない？

借入直後100万繰上るより

頭金100万増やして借入100万減らしたほうが
保証料安いはずだよね

いくら保証料払って返金されたのだろうね

[584: 匿名さん]

元金の人は同じ人が確信犯でわざとやってるのか？
定期的に新しい残念な元金の人が来るのか？

元金も元利も条件を合わせれば（月々の返済額を合わせれば）支払う利息も総返済額も同じ。
違いは保証料が数万円元金の方が得なのだけれど5年125%の借り手保護の保険が無くなる。

この部分で終わり。

「手間がー」ってのは精神論で自動繰上げが有れば手間ゼロ。無くてもネットバンキングで数分。

「繰上げがー」ってのは元利元金関係無く、より多く月々負担した方が得になるってだけ。

大きな勘違いの原因として、「住宅ローンをどう借りるか」と「実際月々いくら返済するか」を分けて
考える必要が有る。元利だろうが元金だろうが借り方は金利と返済期間が合っていれば条件は同じ。
後は月々いくら負担出来るかで差が出る。元利で借りても元金より月々多く返済すれば得だし、
元金で借りても元利より繰上げが少なく、月々の負担が少なければ損、負担が同じならば当然同じ。

[585: 匿名さん]

違いは保証料が数万円元金の方が得なのだけれど5年125%の借り手保護の保険が無くなる。


全くその通り。
ただ元金君は全てにおいて元金の方が優れているという結論にならないと気が済まないので、5年125％ルールのメリットを必死に否定しようと頑張るんだよねぇ。

[586: 匿名さん]

>583
赤の他人の個人ブログなので晒さないけど、調べなおしたら三井住友信託銀行で当初借入2011年12月に3000万、保証料618,330、期間短縮の繰上げ返済日2012年4月、繰上げ返済額100万のケースで、保証料の返金は29,879だそうだ。
参考までに、更に2013年1月に100万短縮で繰上げた場合の保証料返金は、27,827だそうだ。
少なくとも、10年後に全額繰上で返ってくる保証料が2万円と言うことはありえないね。
その時の差額が2万と言うのは検算していないので確約は出来ないが、推測を交えた超概算で3000万35年の元利が元金との差額を毎月繰上げた場合、35年後(と言っても実質25年後以降は0)の保証料返金は保証料差額約18万の時約8万となったので元金のメリットは10万、保証料の差額がもっと小さければ元金のメリット10万も小さくなるし、繰上げを増やして35年掛けずに返済しても差額は小さくなる。
こちらも保証料返金の式が公開されておらず、推測を交えて自分で手計算しただけなので間違えている可能性はあるが、おおよその目安にはなるはず。

>584 >585
5年ルールや125％ルールだけでなく、ルールが無かった場合でも金利が急上昇したときのリスクは元金の方が元利より確実に高いよ。

[587: 匿名さん]

＞586
当初支払い保証料が、100万当り20,611円
１年後の100万繰上による返金が29,879円

１年後の、さらに期間短縮だから、そうなるのか

元金は、期間短縮でなく、返済額軽減だから
単純比較は出来ないですね。

元金の方が同じように100万を期間短縮繰上したら、
24,000円ぐらい返金されるのかな？

[588: 匿名]

元金均等返済は毎月の支払いで金利上昇のリスクが軽減できてくる。期間短縮の繰り上げ返済でも返済額軽減の繰り上げ返済でもリスク軽減できる。元金均等返済を扱っている金融機関があれば検討すべし！

[589: 匿名さん]

利息も保証料も計算は同じです。

元本×料率（利率）×年数

だから、平均残高が多い元利均等の方が保証料・利息の金額が多くなるというだけのこと。

損も得もない。

何を延々と同じことを語っているんだか？

誰だか、元利も元金も返済額が同じなら利息は同じと言っている奴がいたが当たり前だ！

返済額は違うんだよ！支払カーブの問題なんだから。


去年、そんな感じで話が少しづつズレていく頓珍漢な社員がいて辞めてもらったよ。
困ったもんだよ。

[590: 匿名さん]

元利は返済額が少ない分手元にお金が残る。

そのお金は繰上げに回せば元金との差は無くなる。でも違う用途に使う事も出来る。

元利と元金の違いは、返済額の差をどうするかの選択権が有るか無いか。

元金は強制的に繰上げしてるのと同じ。

損得で言ったらどちらも差は無い。

[591: 匿名]

繰り上げ返済出来なかったら元利均等返済は損

[592: 匿名さん]

結局元金を選ぶ理由って無いよね。

[593: 住まいに詳しい人]

> 誰だか、元利も元金も返済額が同じなら利息は同じと言っている奴がいたが当たり前だ！

この当たり前のことすら理解していない元金派の人が多いのですけどね。

> 元金は強制的に繰上げしてるのと同じ。
> 損得で言ったらどちらも差は無い。

そうですね。これも理解していない元金派が多いですね

> 繰り上げ返済出来なかったら元利均等返済は損

少なくとも現在の変動金利は、１％未満のため、住宅ローン控除で１％戻ってくるので、10年以内なら元利で繰り上げ返済しないほうが得になりますけどね。

[594: 匿名さん]

>>588
それでもやっぱり元利均等の方がリスクは少ないんですよね。
125％ルールを正しく理解した上で選択するべきですね。

[595: 匿名さん]

＞593
数年前まではそうだったのですが
今年は減税が最大300万に減ったので
借入が3000万以上のかたは、
そうとも言い切れないですね。

[596: 匿名]

しかし、将来的に金利が４%に上がる根拠がわからない！

[597: 匿名さん]

インフレターゲットが2％、それを抑制するために政策金利を上げるならそれ以上の金利になる可能性はある。
リスクとしてどの程度を見込むかは人それぞれだけど、個人的にはその倍見ておけば余裕があるだろうと言うのが一つ。

長期金利の変動により若干の揺らぎはあるが、超長期固定は2.5％強を維持している。
つまり銀行の想定する金利は、将来的にはそれを上回っていると考えられる。
仮に変動0.875％で超長期固定2.6％の時に5年後から徐々に金利が上がり10年後以降4％となった場合、固定金利の総支払額と変動の総支払額が共に4600万弱となる。
銀行としては余分なリスクは負いたくないが、超長期固定はおいしいお客なので囲い込みたいはずなので、銀行は将来の金利上昇を4％見ていると個人的に推測した。
最近大手銀行も変動金利を0.775％に下げてきたから、4％行かないかもしれないけど。

将来の金利なんて誰も正確に予想できるはずが無いので、後は各自の自己判断でどうぞ。
返済に回せる家計なんて人それぞれだし、余裕を持ったリスク管理を目指すか、ぎりぎりのリスク管理を目指すか、リスクを甘く見るかは自由だから。

[598: 匿名]

フラットと十年固定ローンは国債と連動してます。今の十年固定の金利は十年間を見込んでの金利設定です。大幅な金利上昇は、まずないです。大幅な金利上昇は国債の金利上昇になるので政府、日銀とも国債の信用度を保つ為に必死ですので、長期とフラットはまず今のままじゃないかな？短期の方は４%は大げさでは？今は、短期プライムレートは１.４７５%で店頭表示はプラス１%で２.４７５%となっていて、そこから各金融機関独自の優遇で０.８７５%とか０.７７５%が一般的な変動金利の数字でしょ。平成七年の短期プライムレートは２%なので店頭表示はプラス１%で３%から優遇で金利１.４%から１.３９５%位の変動金利ではないかな？
この位の金利上昇だと元金均等返済では全然問題ないよ。

[599: 匿名さん]

>598
だから元金だろうが元利だろうが事実上差はないんだって
支払い総額の差も大したこと無いし、125%ルールもまず効果はない
そんなことは分かった上であえて小さい差を必死に訴えるのがこのスレの趣旨

[600: 匿名さん]

>>596
上がる根拠？
無いですよそんなの。
ただ金利急上昇する可能性が完全に0％かと問われれば、
それはわからない。
万が一そうなった時より安全なのが元利なので、そちらのメリットが大きいと思う人は元利、
差額数万円の方が大きいと思う人は元金でしょう。

[601: 匿名]

元金均等返済で繰り上げ返済していくと元利均等と比べると差額が大きい！