住宅ローンの連帯債務の比率

[Ｒ]

マンション購入のため、ローンを夫婦連帯債務で借りようと思います。
住宅ローン控除との関係ですが、ローン負担比率はどこで申告するのでしょうか？それによって、おのおのの控除額がちがうとおもうのですが、どうでしょうか？
銀行で本申し込みまですませたのですが、どこにも比率を書く所はありませんでした。
司法書士に尋ねると、登記の名義の比率がそのままですといわれるのですが、自己負担分の比率は違うので名義分がそのままローン負担比率になるのは納得がいかないのですが・・・。

でもしかたないのですか？

[2: Ｒ]

追加で・・・
物件　　　　３４２０万円
諸費用　　　　１８０万円
転居費用等　　１００万円
ローン　　　２８００万円

名義比率　　　　夫：妻＝３：７
ローン負担比率　夫：妻＝１３００万：１５００万（希望というか実体）
ローン　　　　　甲＝妻　乙＝夫
自己負担額　　　９００万＝妻

妻の方が所得税が少ないため、名義分になると満額もらえません。
どうでしょうか？

[3: 入居済み住民さん]

>>01
＞ローン負担比率はどこで申告するのでしょうか
最初の年は所得税の確定申告をするわけですが、用紙の中で記述するところがあります。税務署にお尋ねください。
インターネットでも昨年所得用の用紙は取得出来ます。
（連帯債務の書き方は同じですので、勉強にはなります。）

本来は、連帯債務のローンを組む際に、その割合は決めておかなければなりませんね。
下手な割合にすると、そのために贈与税を払うことになります。

＞司法書士に尋ねると、登記の名義の比率がそのままです
それぞれの頭金と、それぞれのローン実質負担金額の合計額、その金額の比率が、登記名義の比率にならなければいけません。
あなたが、聞き違いしたのではありませんか？
それとも頭金はゼロ円ですか？
頭金ゼロ円なら司法書士の言うとおりです。

[4: Ｒ]

＞＞２さん

早速の詳しいご返事ありがとうございます。
少し整理させてください。

・ローン負担比率は確定申告の申込書に記入する欄がある。
（昨年の物はインターネットで入手することができる。）

　ので、その時点で記入するまで比率を問われることはないのですよね。

・それまでに名義の方は決めて登記しなければなりませんが、それは
　頭金＋ローン金額の負担比率で登記しないといけない。

　ので、名義比率と確定申告時に記入するローン負担比率が違っていてＯ　Ｋということですよね。

我が家の実体はＮＯ．１で書きました。
頭金は９００万円です。妻がすべて請け負うので、名義は３：７にしようと思っています。

ところで、諸費用にはどこまで含まれるのですか？
ローンを組む費用、登記費用は大丈夫だと思うのですが、引っ越し、カーテン・照明等の費用はみていただけるのでしょうか？（実際たくさんお金が出ていきます）

たぶん、そこまで気にしなくても、税務署もよほど悪質でなければ多少の比率が違ってもいって来ることはないのでしょうが・・・。

[5: ０３]

>>04
＞我が家の実体はＮＯ．１で書きました。
２投稿ですね。

諸費用のうち、不動産取得税は不動産の取得費用、ローン保証料は繰延資産。

＞引っ越し、カーテン・照明等の費用はみていただけるのでしょうか？
どこかのスレにも、似た質問がありましたが、金銭消費貸借契約の持分金額と物件契約の持分金額の、どちらか少ない金額までしか、住宅ローン控除は認められません。

[6: Ｒ]

スレ主です。すみません。２でした。

＞５さん
そういうことなんですね。

質問させてください。

・金消契約の持ち分比率とはローン負担比率のようなものですか？
（我が家で言う１３００万：１５００万のこと？）

・物件契約持ち分金額とは物件購入金額を名義比率でかけたものですか？
　（我が家で言う　３４２０万＋不動産取得税×0.3：３４２０万＋不動産　　取得税×0.7のこと？）
　それとも、ローン額２８００万＋不動産取得税に名義比率をかけたもの　ですか？

・登記費用や印紙等は取得費用に含まれますか？

すみません。無知なので教えてください。

[7: 匿名さん]

なぜに妻のほうが所得税が少ないのにｍ、
自己負担額・ローン負担比率が高いのか。
正当に説明できるなら良いが・・・

[8: Ｒ]

＞Ｎｏ．７さん

はじめは妻ひとりでローンを組むつもりで、銀行３社から借り審査ＯＫをもらっていました。
が、連帯債務にすると控除が満額もらえるということを知り、急遽連帯債務に切り替えました。

妻も定職に就いてますし、今現在、妻名義の貯蓄の方が多いのが現状です。自己負担額もローン負担も多くてもおかしくないと思うのですが・・・・・どうでしょうか？

ちなみに妻の年収は５００万円です。

[9: ０３]

>>06
＞登記費用や印紙等は取得費用に含まれますか？
不動産の取得費に出来ます。
マンションですから、建物費用と土地費用に区分して、不動産取得税も含めてこれらの諸費用は、比例按分します。
建物価格は減価償却して毎年減りますが、土地費用は減価償却がありませんから、帳簿価格に繰り込んでおけば、売却時にまで影響してきます。
必ず、取得原価に繰入してください。
これはオーバーローンしない限り、ローン控除とは無関係のことです。

連帯債務比率は、お互いの稼ぎの比率に近いことが望ましいですが、必ずしも完全合致している必要はありません。
どちらかが途中で仕事を止めたり、稼ぎ金額が現在とは変わる場合も多いからです。
そういう意味では、問題は少ないと思います。

＜物件取得価格＞
住宅ローン控除での物件取得価格は、売買契約書に書かれている金額です。土地と建物に分離します。
これに登記の持分割合を乗じた金額を、それぞれの物件取得金額として扱います。

＜ローン金額＞
実際に金銭消費貸借契約書に書かれている金額に、それぞれの債務負担割合を乗じた金額です。

[10: Ｒ]

<NO.9　マンションですから、建物費用と土地費用に区分して、不動産取得税も含めてこれらの諸費用は、比例按分します。

＜物件取得価格＞
住宅ローン控除での物件取得価格は、売買契約書に書かれている金額です。土地と建物に分離します。

・・・どこを見れば、分けた費用がわかるのでしょうか？売買契約書には物件価格３４２０万円しか書かれていません。

＜帳簿価格に繰り込んでおけば、売却時にまで影響してきます。
必ず、取得原価に繰入してください。

無知すぎて分かりません・・・。でも、オーバーローンでないので関係ないんですよね。

あと＞０５で物件契約の持分金額の、どちらか少ない金額持ち分
はローンに名義比率をかけて出た金額ではなく、契約の物件金額分に名義比率をかけて出た金額と、ローン金額にローンの負担比率出だした金額の低い方と言うことでよろしいんでしょうか？

無知ですみません。

[11: ０３]

>>10
ローン控除の書類を書く時には、マンションの場合は、建物・土地の価格を分けることを必ずやらなければなりません。
税務署からの一般的な方法では、消費税等（消費税と地方消費税）の価格が建物価格にだけかかることを考えて、行なっています。
消費税等の２１倍が建物価格、それを控除した金額が土地価格です。
他の方法もありますので、妥当な価格と思われないような場合は、管轄の税務署に問い合わせください。

取得価格についてですけど、住宅ローン控除とは別の次元で考えてください。

取得価格は、ローン控除とは無関係に、把握する必要があります。
売却時に必要なのです。
これはすぐに売却しないで相続となっても活きてきますので、重要です。
オーバーローンであっても、取得価格の把握は同様にする必要がありますので、無視しないでください。

住宅ローン控除に関するものは、実質の取得費ではなくて、契約金額とローン実行時の債務金額です。
これの大小関係で、少ない金額だけが対象です。

[12: R]

丁寧にありがとうございます。

色々分かって本当に勉強になります。


ローン控除は奥が深いことが分かりました。数字に弱い方ではないと思っていましたが、売却、相続等々、色々な条件を我が家に当てはめて考えると、ふとついていけそうにない時があります。それでも、大事なことだと思って、フーッとした所を正気に戻しがんばっています。

国税庁のホームページも勉強になりました。
税理士会館からもらっていた税金の冊子もくまなく読みました。分からない所もありましたが・・・。

もうじき金消契約です。いよいよと思うと身が引きしまります。

[13: 念の為！]

スレ主さん
話は進んでいますが、貴方の借入（住宅ローン）は
◆本当に「連帯債務」なのでしょうか？

住宅金融支援機構（公庫融資）は「収入合算＝連帯債務」で確定ですが、
メガ（確認したのはＢＴＭＵ）の住宅ローンでは「収入合算＝連帯保証」
で「連帯債務者にはならない」と言われたことがあります。

銀行も夫々だと思いますが、そもそもの入り口部分は大丈夫ですよね？

＊確認済みでしたら、失礼しました。

[14: R]

すみません。もう一つ質問させてください。

物件契約金額の方に消費税は含めて、名義比率を乗していいのでしょうか？それとも、抜いた額で乗じるのでしょうか？

[15: R]

>>NO.13さんへ

心配していただきありがとうございます。

連帯保証でなく、連帯債務のはずです。
はじめは連帯保証でしたが、やめて『連帯債務』として申し込みしなおしました。銀行からですが、ローン控除もおのおのから受けれるといわれました。

[16: ０３]

>>14
ローン控除に関しての売買契約金額や取得金額は全て税込金額です。

それよりも、なぜマンションの場合「消費税金額の２１倍が建物価格になる」のか、理解出来ましたか？

[17: R]

>>14
消費税込みの値段になりますよね。建物そのものだと２０倍！
（建物のみ＝１÷0.05=20、税込み1.05÷0.05＝21ですよね。）

税務署に確認したところ、印紙税は入らず物件価格のみだといわれたのですが・・・。消費税のみふくまれるのでしょうかね。

[18: 匿名さん]

>>スレ主
もういいよ、細かいよ。
そんな細かい問題気にする暇があれば、
嫁より稼げるように自己投資しなよ。

[19: ０３]

>>17
あなたは、ローン控除の取得価格と、所得税で今後の売却時に影響がある取得価格について、まだ混同しているようですね。

ローン控除では、売買価格（税込み）と、金銭消費貸借契約金額の、自己部分が、それぞれの計算上で必要になる。
これは既に何度も投稿しています。
売買契約価格には、当然に、消費税と地方消費税が含まれますけど、印紙税は含まれません。こんなのは当たり前のことです。
税込み価格の意味は、世の中一般のことで、敢えて書いておりません。

今後の売却に影響する方の所得税に絡む取得価格では、以前から投稿していますように、売買契約の印紙税や該当土地・建物の不動産取得税は、取得価格になります。
マンションではつなぎ融資以外ではあまり関係ありませんが、土地や建物を使用収益開始するまでの借入金利も、こちらの取得価格になります。

印紙税が含まれないのは、ローン控除に関する部分であって、土地・建物の取得価格には、当然に含まれます。
税務署に行って聞く場合、どちらのことを話しているかを明確にする必要があります。当然、両面を聞いておく必要があります。

ローン控除に無関係の方の取得原価は、建物の減価償却費に影響してきます。今年の４月以降と、それ以前で税法の扱いが大きく変更になっています。
こちらの方は、今後売却する場合（あなたの世代で売却しなくとも、相続した子孫が売却する場合も関係します。）に、ちゃんと計算をしておく必要があります。
建物は減価償却後の金額が、土地の方は取得価格が、売却時の損益金額を計算する際に、把握しておく必要がある金額です。

[20: ０３]

>>18
Ｒさんは細かいけど、全体像を把握しようという点がうまくいっていません。
これでは、会社で働いても、上司から「あいつ、少し足りないんじゃないかな？」って見られてしまいます。
どういう境遇かはわかりませんけど、もう少し配慮してあげる必要があると思いますよ。

[21: R]

>>NO.18 稼ぎは妻よりも２００万円多いです。生活は夫の給料、貯蓄は妻の給料にしているので、妻名義の貯蓄の方が多いのです。
　
ギリギリの線を模索中なのでなので細かくなってしまって、当事者以外にはもうええ！と思えてしまうのでしょうね。すみません。

でもおかげで、知りたかったこと以上が分かり、それをもとに調べたりして、当初と大きく変わってきました。もうええ！と思ったらスルーしてください。すみません。

＞＞NO．１９

将来の売却までを考えてですね。
今日も税務署に尋ねたら、今度は消費税はもちろん印紙も取得税も登記費用、手数料も含めて良いと言われました。多分これは説明いただいた、後々の売却時に関係がある方だと思われますが、はじめに「住宅ローン控除についておたずねしたいんですが・・・」といったんですがね。ちなみに昨日も・・・。（笑）

↑でも書きましたが、はじめはローン控除のことだけ考えていましたが、相続や売却まで視野に入れて考えるようになりました。本当に、教えていただいて助かっています。税の制度って本当に奥が深くて・・・・・。
もういいかげんに・・・と思っても仕方ないくらい細かい内容なのに、親切に答えていただきありがとうございます。